<< 실거주목적, 투자목적 주택의 판단 >>

▶주택의 소유 목적을 크게 구분하면,

- 실거주하기 위한 목적,

- 투자에 의한 시세차익을 얻기 위한 목적,

- 임대수입을 올리기 위한 목적으로 구분할 수 있습니다.

누구나 주택을 소유하고 있는 동안에 시세가 오르기를 바라는 마음은 있게 마련이므로

실거주를 하거나 임대수입을 겨냥하더라도, 평생 임대주택에 살지 않는 한

근본적으로는 모든 주택에 투자목적도 포함되어있다고 봐야합니다.

그러나 실거주하면서 투자목적도 달성하기 바라는 경우에는, 시세가 오르지 않을 때 섭섭하기는 하지만

실거주의 목적은 만족되었다고 바라볼 수 있는 것입니다.

또한, 임대수입을 주된 목적으로 겨냥할 때에도 주택시세가 잘 올라서 투자목적까지 달성되기를 원하지만,

그렇지 못할 때에는 시중금리보다 높은 임대수입에만 만족할 수도 있다는 의도가 내포되어있는 것입니다.

따라서 여기에서는 주택소유의 주된 목적을 세 가지로 구분하기 위하여,

실거주를 하지 않는 경우에는 투자목적이나 임대수입목적, 둘 중 하나로 정의내리면서 글을 작성하겠습니다.

▶주택을 실거주를 목적으로 하는지, 투자에 의한 시세차익이나 임대수입을 목적으로 하는지에 대한 판단은

그 주택에 소유자가 직접 거주하는지 여부로 판단하는 것이 가장 정확합니다.

직접 거주하지 않는 경우에는 전세나 월세 등의 형태로 다른 사람에게 임대를 놓게 됩니다.

물론 직접 거주하지 않는 경우 중에서 일시적으로 타지방이나 해외에 근무하는 경우 등을 비롯하여,

가정적인 이유들로 인하여 살던 집을 임시로 세 놓는 경우들은 제외되어야합니다.

다만, 그런 것을 구분하는 통계조사는 이루어져 있지 않으며 전체적으로 본다면

그러한 경우의 비율은 그다지 높지 않다고 가정할 수 있겠습니다.

▶한편, 지금은 거주할 계획이 없으면서 먼 훗날 거주할 수도 있다는 마음으로 미리 사둔 경우는

주택가격이 그동안 잘 오르기를 기대하는 마음이 더 우선하여 사둔 경우가 대부분이므로

시세차익을 기대하는 투자목적으로 분류해야할 것입니다.

자본주의 사회에서는 유형무형의 그 어떤 것이라도 시중에서 거래되는 가격이 시간에 따라서 올라가는 속도가

금리를 초과하리라 기대된다면 그러한 것에 투자하는 것은 자연스러운 행동입니다.

▶최근에 통계청이 발표한 통계자료인 “2005년 인구주택총조사”에 의하면

특정 지역의 주택 중에서 소유자 본인이 실거주하는 ‘자가주택’의 비율은 전국적으로 56.1%입니다.

전국의 도,광역시 중에서는 서울이 45.3%로서 뚜렷이 가장 낮게 나타납니다.

서울에서는 실거주목적인 자가가구 비율보다 투자나 임대수입을 목적으로 하는 가구의 비율이 더 높은 것입니다.

▶제가 나름대로 해석하기 위해서 제가 직접 작성한 아래 그림에서 살펴 보면,

서울 다음으로는 충청권개발 및 행정복합도시 영향이 있는 곳인

대전광역시가 자가주택 비율이 낮은 것으로 나타나 있습니다.

그 다음으로는 경기도로서 서울에 붙어있어서 서울과 가장 비슷한 패턴이 나타나는 지역이 된다는 점에서

이러한 통계결과가 나온 것을 납득할 수 있습니다.

자가주택의 비율이 가장 높은 곳은 전라남도와 경상북도로 나타나 있어서

주거상 임대수요나 투자수요가 가장 적은 지역임을 확인할 수 있습니다.

이러한 것이 주택의 가격에도 크게 영향을 미치고 있는 것입니다.

▶시,군별로는 자가주택 비율이 전국에서 가장 낮은 곳이 오래전부터 충남의 계룡시입니다.

그동안 한적한 곳으로서 투자수요는 적은 곳이었던 반면, 3군본부가 들어서 있는 계룡대가 있고

군인들의 주거로 인하여 임대목적으로 아파트가 활용되어 자가주택 비율이 38.5%에 불과합니다.

두 번째로 자가주택 비율이 낮은 곳은 과천시로서 39.8%인데,

이곳은 낮은 용적률을 가진 아파트들이 대부분이라서 재건축을 바라보는 투자수요가 많이 들어와서

소유주가 실거주하는 자가주택 비율이 낮게 유지되고 있습니다.

▶한편, 전국에서 자가주택 비율이 가장 높은 곳은 전남 신안군의 91.0%로서,

이곳은 목포 앞바다에 수많은 섬으로 이루어진 군입니다.

두 번째는 전남 고흥군의 89.4%로서 반도와 그 앞 남해의 섬으로 이루어진 군이고,

세 번째는 전북 순창군의 88.2%로서 공기 맑은 오지입니다.

즉 이들 지역은 주택지로서의 투자수요와 임대수요가 둘다 가장 적은 오지 지역에

속하는 입지여건을 가지고 있음이 확인됩니다.

▶서울 안에서 구별로는 자가주택 비율이 가장 낮은 구는 강남구로서 37.5%입니다.

투자를 염두에 둔 주택구입이 많이 이루어지는 대표적인 지역이고

임대도 활발히 이루어지는 곳으로서 실거주 비율이 낮게 나타나고 있습니다.

반면에 자가주택 비율이 가장 높은 구는 도봉구로서 60.8%입니다.

여기는 강남에서 가장 멀다는 이유로 서울에서 가장 비인기지역이 된 동북부에 위치한 곳으로서

투자수요가 적으면서 실거주하는 비율은 높은 것입니다.

환경적으로는 도봉산, 북한산 등이 붙어있어서 쾌적한 자연환경에 인접해 있어서,

직장만 서울의 동북쪽에 가깝거나 사대문 중심지라서 출퇴근에 불편함이 적다면 실주거가치는 높은 곳입니다.

▶서울 안에서 아파트만을 대상으로 소유주가 실거주하는 비율을 나타내면 아래 그림과 같은데,

중구가 47.0%로서 가장 낮습니다. 이는 중구가 그동안 투자수요는 낮았지만

강북 중심상업지구에 붙어있어서 임대 놓기에는 적합하기 때문으로 풀이됩니다.

두 번째로 실거주 비율이 낮은 구는 강남구로서 51.5%입니다.

강남구는 상업지구에 의한 임대수요와 투자수요가 동시에 많은 곳이지만,

아파트 가격이 워낙 비싸서 임대수익률은 상당히 낮기 때문에

임대수입을 겨냥한 구입보다는 투자를 염두에 둔 구입이 많으리라 볼 수 있습니다.

▶지난 8월16일자 조선일보에 “비강남권에 사는 다주택자가 강남,서초,송파,강동 등

강남권 4개구에 사는 다주택자의 4배”라는 내용의 자료가 보도 되었습니다.

이런 자료를 다른 방법으로 해석하여 본다면, 비강남권의 인구는 강남권 인구의 4.15배이며,

비강남권 가구수는 강남권 가구수의 4.19배이므로

인구당 혹은 가구당 다주택자수는 강남권과 비강남권이 거의 비슷해집니다.

또한 여기에다 강남권 주택가격이 비강남권 주택에 비하여 훨씬 더 비싸다는 점을 감안한다면

강남권 가구당 소유한 다주택 가격의 합이 비강남권에서 가구당 소유한 다주택 가격의 합보다

훨씬 높으리라고 추정됩니다.

▶같은 보도자료에, 전국 다주택자 상위 25개 시,군,구의 데이터로서 1위 수원시의 다주택자가 24,164명,

2위 용인시 21,842명, 3위 부천시 17,665명, 4위 서울 강남구 14,008,

16위 분당신도시 11,804명, 25위 평촌신도시 10,572명으로 나타나있습니다.

다주택자의 절대수는 수원시가 1위인 반면,

가구당 다주택자수로 환산하여 살펴보면 비교가 크게 달라집니다.

100가구당 다주택자수가 수원시에서는 6.98명인 반면 수원 인근에 있는 용인시는 10.3명,

분당신도시는 9.00명, 평촌신도시는 12.34명입니다.

수원과의 거리가 이들 도시와 비슷한 거리에 있는 안산시는 5.08명으로 크게 떨어집니다. 

아파트 투자가 활발히 일어났다고 사람들 사이에서 인식되어지는 신도시에서는

그 곳에 거주하는 사람들의 주택에 대한 투자 성향도 강하다는 것을 알 수 있습니다.

서울 안에서 강남구는 7.48명, 서초구는 8.75명이고 강서구 6.31명, 노원구 7.17명입니다.

대구에서는 다주택자의 절대적인 수는 달서구가 전국 9위로서 13,524명, 수성구는 12위로서 13,178명인 반면,

100가구당 다주택자수에서는 달서구가 7.15명이고 수성구가 9.56명으로서

수성구에 사는 사람이 더욱 활발히 주택 투자에 참여하는 경향을 나타내고 있습니다.

대구에서는 수성구가 서울의 강남이라고 불리는 곳입니다.

▶위 그림에서, 서울에서 실거주 아파트 비율이 가장 높은 구는

투자자들에게 가장 비인기지역인 구로구, 도봉구, 은평구, 세 개의 구가 차지하고 있습니다.

강서구와 노원구는 투자자들에게 인기도가 낮음에도 실거주 비율은 낮게 나타나는 이유는,

강서구의 가양동과 노원구의 상계동, 중계동 등에는 초소형 아파트들이 많아서

그러한 아파트를 보유하면서 월세 받는 임대사업자들이 많기 때문입니다.

이들 지역은 아파트 가격이 싸기 때문에 임대수익률은 상대적으로 높게 나와서

시중금리보다 높은 임대수익률이 얻어지며, 강남권 인기 아파트의 임대수익률보다 2~3배 높습니다.

이런 것을 통해서 실거주 비율은 똑같이 낮은 아파트라도 임대목적과 투자목적,

둘 중에서 어떤 것을 주로 겨냥하면서 구입이 이루어진 것인지 구분됩니다.

▶따라서 

- 실거주비율과 임대수익률이 동시에 낮은 아파트들은 투자목적의 수요자들이 많이 몰리는 곳이고,

- 실거주비율은 낮으면서 임대수익률이 높은 곳은 임대수입목적의 수요자들이 많은 곳이며,

- 실거주비율과 임대수익률이 동시에 높은 곳은 주로 순수 실거주목적에 의해 주거가 이루어지는 곳으로

판단하면 큰 무리가 없을 것입니다.