2007-05-14 17:16
http://blog.drapt.com/y9796424/273201179130585345 
★고품격 명품신도시 건설★
고양국제업무도시
규모: 800만평 ♦ 건설호수 9만호 ♦ 총사업비 10조원
[이 리포트는 개인이 가진 부동산 정보력과 견문, 예지, 추론 등을 이용하여 개발상황 및 미래발전구상을 기획한 것으로 현재 어떠한 발표 및 사실과는 다름을 미리 알려드립니다.
이러한 예문을 포함한 본문을 일부 삭제 및 수정하여 배포 및 복사할 경우 선의의 개인투자자들이 피해를 볼수 있는바 이에 알려드립니다]
[향간에 나도는 송포신도시설과는 일맥상통하며, 이 리포트에 관한 모든 사실은 현 상황과 전혀 다르며, 서북부의 발전 가능성과 개인적인 부동산 역량을 기르는데 눈요기 정도로만 참고해 주시면 고맙겠습니다]
대한민국의 개발호재를 미리 다 알고 있다면 그 사람에게는 어떠한 일이 생겨날까?
아마도 막대한 부를 축적하는 건 시간상의 문제일 것입니다.
적어도 자신이 부동산 투자자라면 이러한 개발호재에 대한 관심과 연구는 필수적일 것입니다.
검증되지 않은 이러한 개발 호재는 막연한 기대감이 동반되어 자칫 실패의 길로 가기도 합니다. 정보의 세계라는 요즈음 이러한 정보들 속에서 자신이 가진 데이터와 조합하여 가치있는 투자처를 찾아내는 것이 관건이라 하겠습니다.
요즈음 곳곳에 고양시 법곳동 일대의 신도시설이 고개를 들어내고 있습니다. 설 또한 다양한데 명품신도시, 강남대체신도시, 미니 택지지구 등 그 의견또한 다각도로 분류돼 있습니다.
본인의 의견은 어떠한 미래 사실과도 확정되지 않은 개인의 유추에 의한 설로써 투자적 관점보다는 지역개발의 먼 시각으로 바라보았으면 한다는 점을 미리 밝혀두고 싶습니다.
고양시에 추진되는 신도시설에 대한 그 가능성을 보면 경기도 지사인 김문수 지사의 향방과 정책방향등을 보면 알 수 있습니다.
'앞으로 수도권의 발전측은 경의선축이다.' '앞으로 큰 변화가 있을것이다.' 경기북부의 반환공여지의 개발화, 통일경제특구를 위시한 기업유치등 김문수도지사의 경기북부(경의선)에 대한 발언 및 비젼은 거의 신념처럼 느껴질만큼 비장한 발표등을 많이 해왔습니다.(2007.2.22 언론인터뷰 中)
2007년 정해년을 맞는 자리, 도지사로써의 첫 새해출발인 귀중한 행보를 파주의 평화누리에서 유화선 파주시장과 보낼때부터 파주의 미군공여지 대학 유치(서강대)는 어느정도 신호를 보내왔었습니다.
김문수지사는 취임이후 명품신도시 이야기를 자주 언급해 왔습니다. 지금 건교부에서 추진하는 분당급신도시, 즉 강남대체신도시와 그 방향이나 정책등이 서로 동질의 성격이라 명품신도시가 즉 강남대체 신도시가 될것이라는 말들이 나돌고 있습니다.
정부는 지금까지 강남을 대체할만한 판교신도시, 송파신도시 발표로 별 재미를 보지 못했습니다. 결국 강남권의 비대화만 되었을 뿐 근본적으로 제2강남을 표방하는 신도시는 아직 유치하지 못했습니다.
이에 김문수지사는 기업, 친환경, 교육, 서울 근접성등이 어우러진 경기도 명품신도시로 훗날의 대선기반을 구축하는 동시에 일생의 역작을 남기려는 시도를 하고 있는 것으로 보입니다.
정부와 경기도의 주관하에 신도시가 두 곳으로 압축되고 있습니다. 경기남부와 경기북부입니다.
이미 경기남부는 언론상으로 과천, 하남, 광주, 용인일대의 후보지들이 있어 그 실효성등을 검증하고 있지 않을까 싶습니다.
문제는 경기북부의 신도시입니다. 이미, 검단과 파주운정의 확대발표로 어느정도의 지역적인 인프라 구측은 바탕이 되었습니다.
경기북부에 유력한 후보지인 동두천(일명 자유도시)은 이미 150만평 선 개발 후 추후 500만평으로 확대 한다는 언론보도가 나왔습니다. 이는 아직까지는 동두천이라는 지역적 인프라가 김문수도지사가 지향하는 명품신도시를 유치하기에는 많이 부족하기 때문입니다.
그럼, 강남의 수요를 끌어들이고, 명품신도시로 태어나야 할 김문수지사의 역작 명품신도시는 어디가 될까요?
서울시청에서 20KM, 강남과의 거리 30KM, 김포공항과의 거리 10KM, 인천국제공항과의 거리 40KM, 거기에 한강을 접하고 조망할수 있는 천혜의 웰빙환경, 샛강이 여기저기 흐르는 곳, 아시아 최대의 종합전시장, 그린벨트 해제없이 개발가능한 입지, 뉴욕의 센트럴파크와 견줄만한 광활한 평지.....
바로 고양시가 아닐까 합니다.
이미 제2자유로, 경의선, 문산~상암간 고속도로 등이 계획과 공사중에 있어, 강남을 대체하고도 남을만한 최적의 입지입니다.
일산신도시 476만평, 운정신도시 590만평과 더불어 시너지효과를 누릴수 있는 곳은 고양시 한강변입니다.
예전 공개토론회에서 재경부차관의 의견 중 강남대체신도시가 꼭 강남옆에 있어야 하느냐는 말이 의미심장하게 회자되곤 합니다.
이정도로 고양시 신도시 설의 타당성과 예측을 마무리하고 본격적으로 고양시 신도시설의 개발전략 및 면적, 추가 교통대책 등 다양한 루트의 예측을 해보겠습니다.
고양시는 서울북부 은평구와 맞닿아있어 그 지리적 여건은 아주 우수합니다. 정부가 주도하는 서울시 U턴 프로젝트의 시발점인 용산~상암 라인을 잇는 경의선 측입니다.
고양시 신도시는 이러한 미래 성장측과 신공항, 대북물류, 킨텍스, 출판단지, 화훼유통단지등과 더불어 국제업무를 총괄할 도시로써 손색이 없습니다.
그래서 개인적으로 신도시 명칭은 “고양국제업무도시”라 부르겠습니다. (이하 국제도시)
국제도시 예정지의 규모를 추측해보면 고양시 장항동, 송포동, 송산동, 법곳동, 덕이동, 구산동을 아우르는 규모로 예측할수 있습니다.
국제도시의 취지는 [수도권집값안정] [1시간경기도만들기] [지역간불균형해소]등을 위해 신도시건설 및 광역 교통망을 구축하는데서 출발합니다.
기존 신도시개발은 아파트중심의 고층, 고밀개발로 인해 도시 환경의 획일화를 초래하고 자족기능부족, 교통혼잡등을 유발합니다.
이에 교육, 일자리, 교통등이 완비된 친환경 명품신도시가 필요한 것입니다.
♦고양국제업무도시 필요성♦
1. 고양시는 이미 구도심 뉴타운 개발(3개지구 87만평, 구도심의 77%)로 인해 주민이주수요를 위한 순환개발용지(150만평이상)가 절대적으로 필요합니다.
2. 서울과 인접하고, 배후에 일산, 파주신도시가 위치하여 지역 주택수요 충족 및 자족도시 건설을 위한 최적의 입지
3. 남북 교류측 및 서해안 국제도시 선상에 위치하여 주택수요가 증가하고 접근성이 양호해 자족기능 유치에 유리
4. 지난 10여년간 일산신도시등으로 인하여 급속한 인구증가로 인해 도로 상-하수도 등 도시기반 시설의 시급한 확충이 필요
5. 작년 고양시 홍수피해의 배수용량 부족으로 인한 시급한 조치 필요
♦ 고양국제도시 개발방향 ♦
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수도권 서북부 자족도시 |
출판문화, 화훼산업 클러스터형성, 특성화대학 IT관련 연구소유치 |
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친환경 중저층. 저밀도시 |
교육, 문화, 생활인프라가 완비된 저밀의 고품격 주거지 |
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24시간 열린 국제업무도시 |
킨텐스와 관광문화단지를 연계한 국제업무기능 |
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수도권 서북부 중심도시 |
구도심 이주단지와 서북부 공간재편 |
♦ 교통여건 개선안 ♦
☛ 서북부 광역철도
서울과 국제도시를 잇는 서북부 광역철도를 건설하여 물류이동 및 편이성 증대와 만성적인 서북부 교통여건 개선(현 철도건설계획 장기플랜에는 잡혀있음)
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구 분 |
구 간 |
연 장 |
사업비 |
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서북부 광역철도 |
홍대입구~상암~일산장항~파주운정~통일동산 |
34.2km |
2조2천억 |
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서남부 광역철도 |
고양대곡~김포공항~부천 |
19km |
1조1천억 |
♦ 파급효과 ♦
고양국제업무도시의 명품신도시 건설이 이러한 방향으로 진행된다면 일대 서북부지역(일산,운정,교하,탄현등)의 획기적인 大전기가 마련될 것입니다.
일반적인 주거밀집 신도시라도 그 파급효과가 지대한데, 국제업무를 총괄하는 자족, 고품격 신도시로 개발된다면, 유비쿼터스 친환경, 기업 자족도시등을 모토로하는 파주운정신도시는 물론이고, 일산신도시 수요폭발, 상암권의 재평가, 김포, 검단신도시까지 그 영향력이 미칠것으로 판단됩니다.
아울러 그 동안의 단점인 교통, 환경, 기업(자족)등이 개선되어 향후 30년간 대한민국 유례에서 볼수없는 신도시지구가 탄생할 것입니다.
♦ 실현가능성 ♦
정부의 부동산 안정화 대책과 동조되는 면과 상충되는 면이 혼재하여 그 가능성은 알수없으나, 경기도 지사가 적극적으로 추진하고, 건교부에서 승인만 내준다면 실현될 가능성도 있습니다.
무엇보다 경기도지사의 공약이었던 명품신도시 건설을 추진하겠다는 의지가 상당히 높아, 새로운 역사를 쓰게될수도 있습니다.
작년과 올해초 고양시 송포벌과 장항동에 강남권과 일대 투자자들이 토지 및 주택등을 묻지마 매입한 사례는 이러한 가능성을 더욱 뒷받침해주고 있습니다.
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2007-03-12 11:51
http://blog.drapt.com/y9796424/273201173667901231
리노베이션(리모델링) 시장이 재건축 허용년수 강화 및 안전진단 강화로 다시 주목 받고 있다.
주민 동의율을 80%로 낮추고, 리노베이션 확장범위도 전용면적대비 30%선까지 증축이 가능하도록 하고, 연수도 15년 이상으로 확대함으로서 리노베이션 대상아파트가격이 분당 등을 중심으로 폭등하고 있다. 그동안 리노베이션 실적이 있던 아파트는 마포 용강아파트와 방배동 쌍용예가 클래식등 미미한 실정이다. 리노베이션은 재건축시장과 동전의 앞과 뒷면과 같아서 항상 재건축 대안으로 이야기되고 있다.
그동안 우리나라 리노베이션 추진은 주민 100% 동의를 받지 못하면 사업추진은 물론 조합의 허가도 받지 못한 채 지지부진한 게 사실이었다. 특히 단 한명의 조합원이 반대를 하면 사업추진이 난항을 겪을 수 밖에 없었던 것이 우리나라의 리노베이션 시장의 현실이었다.
더 나아가 재건축 안전진단과 관련하여 아파트 재건축은 1980년을 20년으로 기준으로 하여 준공년도 1년 증가에 재건축 허용년도는 2년이 늘어나는 규정에 따라 1990년에 지어진 아파트의 경우 최고 40년이 지나야만 재건축이 가능하게 되었다.
‘도시 및 주거 환경정비법’에 따르면 일반주거지역도 3종으로 세분화 되어 그동안 일률적으로 적용되었던 300%용적률이 1,2,3종으로 나누어 150%-250%까지 세분화됨으로서 용적률이 크게 떨어지게 되어 재건축의 수익률이 떨어지게 된 것이다. 또한 재건축 시장은 개발이익부담금과 조합원지위양도금지, 양도세 증가, 종합부동산세 부담 등으로 기존의 아파트는 상당한 수익성이 떨어짐에 따라 다시 아파트 리노베이션이 또 다른 투자대안으로 부상하고 있는 것이다.
그 투자대안의 첫번째가 허용년수이다. 아파트 재건축이 20년부터 최고 40년이 지나야 가능한데 비해 리노베이션은 준공후 15년 이상이면 가능하다. 따라서 추진상의 일정에 따른 기간은 달라도 리노베이션 대상 아파트는 상당히 많이 늘어나게 된 것이다.
둘째, 리노베이션 공사부분도 상당히 범위가 넓어졌다.구체적인 공사부분을 보면 일반건축물의 경우 ▲승강기ㆍ계단 및 주차시설 ▲노인 및 장애인시설 ▲외부 벽체 변경 ▲통신ㆍ기계설비 및 화장실, 정화조, 우수처리시설 등에 한해 증축할 수 있으며, 아파트 등의 공동주택도 ▲승강기 및 계단실 ▲발코니ㆍ복도 ▲주차장 및 운동시설 등 부대복리시설 등이 증축이 가능하게 되었다. 증측의 범위도 전용면적의 30%범위 내에서 할 수 있게 된 것이다.
셋째, 리노베이션 미동의자에게 매도 청구를 할 수 있게 되었다.추진위원회를 구성하고 주민의 80% 이상의 동의를 받은 후 동의하지 않는 가구에 대해서는 매도청구를 할 수 있기 때문에 반대의사 조합원에 끌려 다닐 필요가 없게 된 것이다. 그래서 조합인가를 받은 후 건축심의 및 허가를 받고 시공에 들어가면 미동의자에 의한 민원 때문에 일정이 지연되는 등 애로점이 사라지게 된 것이다. 따라서 평균 리모델링 소요기간도 2년에서 3년이면 충분하다. 반대로 재건축이 5년 이상 소요된다는 점을 감안 할 때 시간적으로 훨씬 경제적인 셈이다.
그러면 어떤 아파트가 투자가치가 있는 것일까?
우선 복도식 아파트에 주목해야 한다. 리노베이션의 단점의 하나인 면적 미증가를 커버해 줄 수 있는 것이 복도식 아파트이다. 외부에 엘리베이터를 설치하면 기존의 복도는 면적증가의 큰 부분을 차지한다. 그동안 불법성으로 논란이 되어왔던 발코니 확장부분도 적법화되어 복도와 발코니 확장을 통해 전용면적의 30% 범위 내에서 증가시킬 수 있기 때문에 복도식 아파트에 집중해야 한다.
이러한 복도식 아파트는 현재 압구정 현대3차, 현대5차, 논현동 쌍용, 청담동 삼환, 수서동 삼익, 도곡동 도곡현대, 대치동 청실1ㆍ2차 등이 복도식 아파트다. 이중 현대3ㆍ5차는 리노베이션 추진 얘기가 나오고 있다. 또 송파구에서는 86년 완공된 풍남동 토성현대, 가락동 현대5차, 풍림아파트, 문정동 시영, 신천동 장미, 아시아 선수촌 아파트 등이 있고, 서초구에는 반포동 미도1ㆍ2차가 있으며, 강동구에는 삼익그린 1,2차 단지 등이 주목할 만한 복도식 아파트다.
리노베이션 예상단지 아파트의 투자 시기는 재건축과 연계된다.
처음으로 리노베이션을 한 마포구 용강동 `용강시범아파트`는 지난 2001년 8월 창립총회 때 18평형의 시세는 6,500만∼7,000만원 선이었다. 하지만 리노베이션 완료 후 가격이 꾸준히 상승하여 현재 2억원이 넘고 있다. 그동안 리노베이션하지 않은 아파트도 올랐기 때문에 별로 리노베이션 매리트가 없다고 볼 수 있으나 공사완료 후 전세금 상승이나 거주생활 쾌적성을 따져봐도 충분한 수익이 남는 결과를 낳고 있다. 현재 재건축 아파트는 입주권으로 인한 매매가 상승으로 리노베이션 아파트와 비슷한 시세를 형성하고 있으나 재건축 규제 강화로 상당기간 재건축은 기다려야 하는 점에 비추어 보면 리노베이션 아파트가 강점을 가지고 있다.
리노베이션 추진 가능성이 높은 강남구 압구정동 현대사원아파트 32평형도 가격이 올랐다. 또 주민 동의를 받고 있는 압구정 한양 5ㆍ6차 35평형도 호가 상승세가 멈추지 않고 있다.
리노베이션과 재건축의 경우 수익성을 따져보면 경제성에서 큰 차이가 있다. 실제로 아파트 단지 전체를 리노베이션을 하는 A아파트 32평형의 경우 리노베이션 경제성은 163.55%임에 반해 재건축 경제성은 2.94%에 불과하다. 50배 이상의 경제성이 차이가 나는 셈이다.
예를 들어 31평형을 리노베이션을 하는 경우를 들어보자.
리노베이션 할 경우 늘어나는 면적은 7-8평이고 여기에 직접투자비 1억원과 현시세 7억원을 합해 총 투자비는 8억원이다. 하지만 리노베이션 후 이 아파트는 평당 2,500만원에 달할 것으로 보인다. 따라서 40평형(종전 32평형)으로 증가한 아파트의 시세가 10억원으로 뛰면서 2억원이상의 차익을 보게 될 것이다.
반면 재건축을 했을 경우를 보자.
32평형은 면적이 3평 증가하는데 그친다. 왜냐하면 중층아파트단지(15층)는 용적률이 높기 때문에 재건축을 하여도 용적률 상승이 별로 없기 때문이다. 그래서 이 경우 직접투자금액 1억3,000만원과 간접투자금액 7억원을 합해 총 8억3000만원이 투자된다. 재건축 후 이 아파트의 평당 매매가가 2500만원에 이를 것을 전망하면 34평형(기존 32평형)의 매매가는 8억5,000만원이 된다. 결국 투자비 대비 2,000만원 차익을 거두는 데 그치게 된다. 더구나 최근 재건축 연한이 강화된 데다 안전진단 등으로 인해 재건축 추진 일정은 더욱 늦춰져 시간비용까지 따질 경우 차익은 마이너스가 될 수 있는 것이다.
그러나 이러한 중층아파트 단지의 리노베이션을 적극적으로 하지 못하게 하는 요인이 무엇일까? 중층아파트 단지의 리노베이션은 국가 입장에서 보면 지원을 극대화하고 있지만 조합원들은 특별한 혜택이 없기 때문에 재건축과 같은 수익성이 높은 쪽으로 무리하게 진행을 하려고 하고 있다. 이를 극복하고 유도 시킬 수 있는 부분이 바로 정부의 적극적인 세제 혜택인 것이다.
첫째, 부가세 면제혜택을 부여해야 한다.리노베이션이 주거환경 개선의 대안으로 주목 받고 있다면 정부는 과감하게 시공사의 부가가치세를 면제시켜 주어야 한다. 국민주택(전용면적 25.7평)이하 아파트 재건축은 부가세가 면제되는 반면 리노베이션은 규모에 관계없이 공사비의 10%를 부가세로 내야 하기 때문에 시공하는 업체나 조합원도 부담이 클 수밖에 없다.
과거 건설교통부는 지난해부터 리노베이션도 전용면적 25.7평 이하는 재건축아파트와 마찬가지로 부가세 면제 방안을 추진했지만 재정경제부의 반대에 부딪혀 있는게 현실이다. 또한 여야 국회의원들 10명이 국민주택(전용면적 25.7평 미만)의 리노베이션에 대해 부가가치세를 면제해 주는 방안을 담은 조세특례제한법 개정안을 국회에 제출 한 바 있으나 통과되지 못하고 무산되었다.
둘째, 등록세 및 취득세, 재산세, 양도세등에 감면혜택을 주어야 한다. 우리나라 부동산 양도세를 보면 장기보유 공제 혜택이 있어서 3년(10%), 5년(15%), 10년(30%), 45%(15년이상)의 공제를 양도차액에서 해주고 있다. 왜 그러한가? 가급적 국민들이 오랫동안 부동산을 보유하라는 취지가 아닌가?
마찬가지로 리노베이션한 아파트 경우 국가 자산 재활용 차원에서 특혜를 주어야 하지 않을까 한다. 형평성의 논란 문제가 있으나 이러한 특단의 조치를 취하지 않고 재건축보다는 리노베이션을 적극 권장하는 정책은 한 낫 구호에 불과할 것이기 때문이다.
아직도 리노베이션은 재건축보다 각광을 받고 있지 않다. 이유는 간단하다. 리노베이션 아파트가 수익성이 없어서 활성화되어 있지 않기 때문이고 각종 규제로 부터 특혜를 주었을 경우 특혜시비에 휘말릴 수 있기 때문에 정부도 적극적으로 나서지 않고 있는 것이다.
정부측면에서 리노베이션 아파트만큼은 획기적인 세제혜택과 지원을 아끼지 말아야 한다. 요즘 대출 규제로 인해 아파트 담보대출이 막혀 있다. 이럴 때 정부가 나서서 리노베이션 아파트에 한해 대출 규제를 풀어 준다면 재건축보다 더 활성화되는 종목이 아닐까 한다. 자원재활용 문제에 있어서도 적극 도움이 되기 때문이다.
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2007-03-12 11:10
http://blog.drapt.com/y9796424/273201173665438881
주택법 통과로 집값판세 어떻게 될것인가?
“이젠 집값 걱정 정말로 안해도 되는 건가요?”
“분양가 상한제가 시행되는 9월 이후에 분양받으면 시세보다 25%~30%정도 싼 아파트를 분양받아 많은 시세차익으로 돈을 벌 수 있는 건가요?”
“지금 갖고 있는 1주택이 양도세 비과세인데 앞으로 집값이 계속 떨어진다면 지금 집을 팔아야 하나요? 앞으로는 무조건 집값이 떨어집니까?”
지난 3월 2일 민간택지의 분양가 상한제와 분양원가 공개 도입을 골자로 하는 <주택법>개정안이 국회 건설교통위원회에서 통과됨으로서 이런 질문을 해오는 분들이 늘어났다.
■ 주택법 개정안 통과로 일단 ‘시장 불확실성’은 제거돼
이번 주택법 개정안 통과는 1ㆍ11대책 이후 부동산 시장을 억눌러왔던 <주택법> 변수가 사라짐으로써 일단 주택 시장의 불확실성이 제거되고 무주택자들이나 서민들이 당분간 집값폭등에 대한 걱정에서 안도의 한숨을 쉴 수 있게 됐다는 단기적 의미를 지니는 것으로 해석할 수 있다.
본 칼럼에서는 주택법 개정안이 사실상 통과됨으로서 향후 주택시장에 미치게 될 단기적 파장과 중장기적 영향에 대해 얘기해보고자 한다.
이번 <주택법 개정안>의 핵심 내용부터 살펴보면, 민간택지에도 분양가 상한제를 하겠다는 것과 분양원가를 공개하겠다는 것이다.
■ 분양가 상한제와 원가내역공개 동시시행...초고강도 극약처방전 발행
오는 11월 말까지 <관리처분계획인가>를 신청하지 않는 재건축과 재개발 단지와 주상복합아파트, 그리고 민간 분양아파트들에 분양가 상한제를 적용하겠다는 것이고, 중대형 채권입찰제 시세를 80%로 적용하고 택지비의 원칙을 감정평가액으로 하겠다는 것이 핵심내용이다. 단, 경공매나 공공기관 매입택지는 구입비용을 인정한다는 예외를 인정했다.
또한, 문제의 쟁점이 되었던 분양원가 공개부분에서는 당초안인 ‘원가공개’에서 다소 후퇴하여 ‘분양가 거래내역 공시제도’로 수정했고, 당초 원가 공개 대상 지역도 원안에서 후퇴한 ‘수도권 등 분양가 상승우려가 있는 지역 중 대통령령이 정하는 지역’으로 수정하였으며 후분양제를 1년간 유예하기로 했다.
이러한 주택법 개정안의 통과로 과연 향후 집값판세는 어떻게 될까? 필자는 이번 주택법 개정안이 통과되는 과정에서 정치적으로 얽혀 있는 여야간(與野間) 속사정들을 얼마간 파악하게 되었는데, 그것은 이번 주택법 개정안이 민생 보호 차원보다 앞서나간 정치적 제스쳐에 불과한 인기영합주의의 산물로 사실상의 ‘정치적 빅딜’이라고 판단하게 되었다.
■ ‘주택법통과로 대통령선거변수 약화될것’이라는 일부전문가들 판단은 “오판”
이 문제가 중요한 이유는, 현재 일부 부동산 전문가들이 얘기하는 것처럼 “주택법 통과로 인해 대통령선거 변수가 약화될것이고, 정권이 바뀌더라도 부동산정책기조(=규제일변도)의 근간은 그대로 갈것이다”는 주장에 반론을 펼 수 있는 단초를 제공하게 됐다.
이로 인해, 만약 대선 이후 여야가 뒤바뀌는 상황이 왔을 때 참여정부의 반 시장적 규제일변도 정책의 근간이 행여라도 흔들리는 일이 발생할 경우 현재의 반 시장적 규제정책의 산물로서 크게 축소될 것으로 예상되는 공급물량의 부족과 규제완화 신호탄이 맞물리기라도 한다면, 향후 2~3년 내 집값폭등이 강력한 수준으로 재현될 가능성이 매우 높다는 점 때문이다.
이번 주택법을 처리했던 여야 국회 건교위 소속 국회의원들의 발언들을 유심히 살펴보면, 한나라당 의원들의 경우 사실상 이번 주택법 개정안 자체를 통과시킬 수 없는 반시장적 정책, 위헌요소가 많고, 공급을 위축시켜 오히려 부작용을 더 크게 불러올만한 정책으로 판단하여 통과자체를 반대하는 분위기였다.
더구나 분양원가 공개는 이미 2004년 노무현 대통령이 직접 “원가 공개는 반대라는것이 내 소신이다”라고 말했었다. 그러나 그동안의 거듭된 부동산 졸속 정책의 결과로 작년 말 집값이 수도권 지역을 중심으로 잠시 급등하자 2년만에 노무현 대통령이 스스로 소신을 뒤집고 임기 말 극약처방인 분양가 상한제와 원가공개라는 반 시장적 규제를 동원해 마지막으로 초단기에 집값을 잡아보려는 노력을 하게 되었고 야당은 이에 ‘울며 겨자먹기식’으로 여론의 뭇매를 일단 피하고 보자는 차원으로 통과를 시켜준것이다.
■ 주택법 통과는 민생보호 차원보다 앞선, 여야간(與野間) ‘정치적 빅딜’에 불과
왜냐하면 “만일 여당의 개정안을 수용하지 않을 경우 마치 주택시장 안정화에 역행하고 반사회적 존재로 치부될것”(=국민중심당 정진석 의원발언 참조)이기 때문이다.
결국 이번 주택법 통과는 여야의 ‘정치적 빅딜’로 이해되어야 하며, 정치적 변수에 의해 그 수명이 오래가지는 못할것으로 예상되는, 태생적 한계를 함포한 지나치게 반시장적인 극약처방으로 단기간에는 집값이 안정세를 유지하겠지만 향후 대선을 비롯 정치적 변수들에 의해 영향을 받으면서 중장기적으로는 공급의 위축과 고품질의 아파트를 적재적소에 공급하지 못해 발생하는 부작용이 더 클것으로 전망된다.
때문에 앞서 언급했듯이 일부 전문가들이 ‘이번 주택법 통과로 대통령 선거변수가 크게 약화될것’이라고 판단하는것은 필자의 견해로는 오판이라고 본다.
■ 상한제 부작용과 별도로 ‘빅딜’ 깨지면 집값폭등 강력하게 재현될 수도 있어
오히려 이번 주택법 개정안이 대통령 선거와 대통령 선거 이후에 다시 도마위에 올라, 이번 법안이 지나치게 반 시장적이고 <과잉금지 원칙>에도 논란이 일고 있는 극약처방이라는 인식과 부작용을 부각시켜 철폐논의가 진행된다면 집값안정에 기여하기보다는 현재 관망하고 있는 다주택자들을 비롯 정부의 정책에 거의 전적으로 기댄 채 내집마련시기를 저울질 하는 실수요층들과 일부 투기세력들을 자극하여 대거 매수세로 전환시킬 위험요소가 내재되어 있다고 할 수 있다.
이러한 때 과연 무주택자들과 1주택자들은 어떻게 해야할까? 일단은 모범답안에 가깝긴 하지만 9월 이후까지 한번 기다려볼 필요성은 있을 것이다. 그렇다고 대책 없이 기다리다간 큰 낭패를 봐야 하므로 주의해야 한다.
왜냐하면, 분양가상한제로 인해 주변시세에 비해 가격이 저렴한 물량들이 분양에 들어가면 시세차익을 바라보고 수요자들과 투기세력이 대거 청약에 뛰어들것이 자명하고 청약과열이 극에 달할 것은 불보듯 뻔하므로 정부가 이를 대비하기 위해 분양가 상한제가 시행되는 9월부터 청약추첨제에서 청약가점제로 청약제도를 개편할 것이기 때문이다.
현재로선 선의의 젊은층들을 보호하기 위해 가점제와 추첨제를 병행할 가능성도 없진 않지만 큰 틀에서는 일단 9월부터 가점제 시대로 접어들게 된다는점에는 변화가 없다.
■ 무조건 9월이후로 청약 미루면 낭패볼것, 9월전이라도 선별청약 바람직
청약가점제하에서는 무턱대고 인기지역에 당첨될 요량으로 청약을 미루기만 하다가는 실익(實益)이 적을 수밖에 없게 된다. 서울대나 연고대가 좋다고 해서 내신이나 수능점수가 형편없는 고3 수험생들이 이들 대학에 지원해봐야 낙동강 오리알이 되기 십상인 것과 마찬가지이다.
물론 분양가 상한제로 인해 주변시세도 영향을 받을 수 있기 때문에 지금보다는 9월 이후에 기존아파트 매수를 저울질해 볼 수는 있을 것이다. 하지만 내집마련과 시세차익이라는 제법 큰 두 마리 토끼를 잡기위해서는 기존아파트보다는 대규모 인기 택지지구등에서 신규분양 물량위주로 청약하여 승부하는것이 훨씬 유리하다. 때문에 가점제 점수가 저조한 청약대기자들까지 반드시 9월 이후까지 기다릴 필요는 없는것이다.
9월 전이라도 당첨 가능성이 낮은 청약예비군들은 오히려 청약열기가 식은 현재 상황에서 상한제의 영향에서 자유로운 상태로 고급품질과 입지가 좋은 곳에서 선보이는 물량이나 미래가치가 높은 곳이 있다면 주저말고 통장을 사용하는것이 바람직하다.
■ 반시장적 정책으로 인해 속출할 부작용, 정부가 ‘운영의 묘(妙)’ 발휘해 극복해야
결론적으로 말해, 주택법 개정안의 통과는 단기적으로는 집값안정에 도움이 될만한 처방으로 반겨야 할것이다.
하지만 주택법 통과 과정에서 여야간 ‘정치적 빅딜’에 가까운 제스쳐로 인해 극약처방전을 발행한 상황에서 자칫 빅딜이 깨어지는 시기가 도래한다면 집값폭등의 재현이라는 강한 불씨는 여전히 남는 것으로 우려되는것이 사실이다.
이번 법안이 곧바로 시행되더라도 눈높이가 올라간 수요자들의 구미에 맞지 않는 저품질 물량의 대량 공급과 민간 공급물량의 대폭축소, 또한 최초당첨자에게만 지나치게 많은 시세차익을 돌려주는 폐단, 그리고 주변시세에 비해 값싼 물량에 당첨된 사람들이 단기 시세차익을 위해 투기세력과 연계해 불법전매를 시도하는 부작용들이 속출할것으로 전망된다.
따라서 정부가 이들 부작용들을 어떻게 극복하느냐가 이번 주택법 개정안 처리를 통해 달성하고자 했던 집값안정이라는 목표에 도달할 것인지, 아니면 이번에도 실패하고 말것인지에 대한 중요한 관건이 될 것으로 보인다.
필자주:<과잉금지 원칙>이란? 국민의 기본권을 제한하는 법률은 ▲목적의 정당성 ▲방법의 적절성 ▲법익의 균형성 ▲제한의 최소성 등을 준수해야 한다는 의미로 일반적인 판례와 학설에 따라 이를 위배할 경우는 위헌이라는 내용이다. 이번 주택법 개정안 처리과정에서 일부 야당 의원들이 “집값안정을 위해서는 분양가 상한제만으로도 충분한데 거기에 분양원가공개까지 하는 것은 지나친 이중규제이며 과잉금지원칙에 위배된다”라는 취지의 발언을 했다.
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