아파트 값, 2009년까지 계속 오른다

강의를 하거나 모임에 나가서 가장 많이 접하는 질문은 다름 아닌 ‘앞으로 집값이 어떻게 될까요?’이다. 향후 집값 전망에 대한 질문은 정부의 부동산 대책이 있을 때나 없을 때나 늘 일반인들이 궁금해 하는 단골 메뉴인 것이다. 어느 누구도 이에 대해 정확히 예측할 순 없지만 결론부터 얘기하자면, 아파트 값은 적어도 2009년까지는 계속 상승할 것으로 생각된다. 왜 그럴까?

첫째, 주택 수요와 공급을 살펴보면 주택 수요에 비해 공급이 부족해(특히, 수도권) 아파트 가격이 상승할 수밖에 없다.

수도권은 2005년 현재 우리나라 인구의 48.3%가 살고 있고―2010년에는 50%에 도달할 전망됨―주택 수요도 가장 많은 곳인데, 정부는 수도권 주택가격 안정에 필요한 주택 수가  2010년까지 매년 30만가구라는 모범 답안을 내놓았다.

그런데 2000년부터 2004년까지의 평균 주택공급량은 24만 가구에 불과하고, 2005년 수도권 주택 공급량은 18만3천 가구로 추정된다. 따라서 이렇게 수요에 비해 턱없이 부족한 수도권 주택 공급량은 필연적으로 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다.

주택보급률만 보더라도 주요 선진국의 경우 115~120% 수준인데-그럼에도 지난 수년간 집값이 많이 올랐다-우리나라의 경우 2004년 전국의 주택보급률은 102.2%이고 서울은 89.2%, 수도권은 겨우 93.9%에 불과한 실정이다. 1인 가구와 비친족 가구를 뺀 전국의 주택보급률은 2005년 105.8%이지만, 1인가구와 비친족 가구를 포함한 주택보급률은 83.2%에 불과한 실정이다.

2005년 인구센서스 자료를 추계한 결과 우리나라의 인구는 4725만4000명, 주택수는 1331만7900가구로 ‘인구 1000명당 주택수’-주요 선진국들에서 주요 지표로 사용-가 281.8가구로 잠정 집계됐다. 이는 2000년 248.7가구에 비해 33.1가구 늘어난 것이나 일본(423가구), 미국(427가구), 영국(417가구), 독일(445가구)에 비해 크게 못 미치는 것이다.

특히, 서울은 인구 979만6000명에 주택수 235만3000가구로 1000명당 주택수는 240.2가구에 불과했다. 서울을 포함한 수도권도 인구 2274만1000명에 주택 583만9600가구로 256.8가구에 그쳐 전국 평균치에 크게 미쳤다.

또한 통계청에 따르면 주택보급률보다 훨씬 중요한 자기 집을 소유한 가구는 전체 가구의 60.3%에 불과하다. 10가구 중 약 4가구는 아직도 자기 집을 소유하지 못하고 있는 셈이다.

주택보급률, 인구 1,000명당 주택수, 자가 보유률 등 지표들을 살펴보면 우리나라는 선진국들에 비해 주택수가 절대적으로 부족하며-특히, 수도권-이는 자연스럽게 주택 가격 상승으로 이어질 수밖에 없음을 알 수 있다.

둘째, 각종 개발 공약으로 오른 전국의 땅값은 아파트 분양가를 상승시키고 이는 필연적으로 기존 아파트 가격을 끌어올린다.

한 지역에 새 아파트가 기존 아파트보다 비슷하거나 비싸게 분양되면, 기존 아파트 가격이 오르게 마련이다. 이렇게 되면 곧 분양권인 새 아파트 가격도 오른다. 새 아파트와 기존 아파트가 서로 사이좋게 끌어주고 밀어주면서-소위, 쌍끌이 장세-아파트 가격이 상승하는 것이다.

이는 요즘 한창 분양중인 판교신도시 분양에서 잘 알 수가 있다. 정부는 그동안 분당 및 용인을 버블세븐에 포함시켜 아파트 가격에 거품이 있는 곳으로 지목했지만, 판교 중대형 아파트 분양을 하면서는 분당 시세를 기준으로 분양을 해 분당과 용인의 아파트 가격이 거품이 아님을 공인해 준 셈이 되었다.

그런데 분양을 앞둔 파주 운정신도시 H건설 분양의 경우 파주시청에 고가에 분양을 신청하자-채권입찰제가 적용되지 않고, 입주 후 바로 전매 가능-건교부가 나서서 분양가를 내리지 않으면 제재를 할 것이라고 했다. 이 역시 정부 스스로 모순 되는-같은 신도시인데 판교는 되고, 파주는 안 되고-이중적인 태도를 보이는 것이어서 해당 지역 주민들은 반발을 하고 있는 실정이다.

정부는 대선 공약을 이행하기 위해 충남 공주·연기를 행정수도(행정중심복합도시)로 지정하고, 국토 균형 개발을 명분으로 기업도시, 혁신도시 등 각종 개발 계획을 쏟아내 개발 호재가 있는 전국의 땅값을 폭등시켰다. 이는 필연적으로 아파트 분양가 상승을 가져오게 되고, 구매력이 적은 지방 주택 시장을 붕괴시키게 된 주된 요인이다.

현재 지방 아파트 분양시장은 일부 지역을 제외하면 초토화된 상황인데, 건설사 입장에서는 미분양이 날줄 뻔히 알면서도 고가에 분양할 수밖에 없는 어려운 실정이다.

위에서 살펴본 것처럼

주택이 부족함에도 각종 부동산 규제로 인해 공급이 부족하고, 급등한 전국의 땅값으로 인해 분양가가 오를 수밖에 없기 때문에, 아파트 가격은 적어도 2008~2009년까지는 계속 상승할 수밖에 없다.