부동산노트(79)

이것만 알면 부동산으로 부자될 수 있다.

$공식 1) 부동산의 "매매 가격" = "건물 가격(전세가) 땅값"

         경제재에서 가격 = 수요-공급 및 희소성의 원리

$공식 2) 건물 가격은 "전-월세 가격"으로 귀착되고..

         건물이 오래되어 멸실되면 "용적율에 의한 땅값"만 남는다.

$공식 3) 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다.

$공식 4) 전-월세 가격 및 땅값은 물가 상승률(화페가치 하락율)에 비례한다.  

$$.. 지구상에서 가장 투자 수익률(주식포함)이 높았던 곳은

    “창원 반송 아파트”다. : “무한대의 수익률”... 먼 곳에서 찾지 말자.

$공식 5) 무한대의 수익률은 “매수”타이밍에 있다.

$공식 6) 전세가와 매매가가 같을 때가 “매수” 타이밍이며

        이러한 현상은 “소득과 심리”에 의해 나타난다.

  {무한대의 수익률, 전세가-매매가, 매수 타이밍과 과거 사례 연구 :

   아래 사례는 하나의 예시임}

 87년 반송 아파트 33제곱 미터(구 10평)의 전세가 500만원, 매매가 500만원.. 취-등록세 10만원으로 1채 매수 가능했음. ==> 2004년의 33제곱 미터형 아파트의 평균 가치는 2억원.. 16년의 반송 10평의 수익률은 2000배.. 2년후 전세가 600만원이었으므로 10만원을 지불하여 90만원을 받았으므로 "이 시점부터는 무한대의 수익율" 

87년에 “시기(역전세 시기)”를 가장 잘 탄 경우에는 매매가 500만원에 취득하여 전세를 540만원에 내었다면 취-등록세 10만원을 제외하고 30만원이 남았으므로 수익률은 “무한대”임

.

위와 같은 수익률이 발생하는 원리는 위의 공식에 근거한다.

먼저 제 1공식에 대입하자.

부동산의 매매 가격(위 사례 500만원) = 건물가(전세가 500만원) 땅값(0만원)..

즉 땅을 공짜로 매수하였으므로 수익률이 2000배~무한대가 될 수 있었던 것이다.

 두번째로 제 3, 4공식에 대입하자. 이것은 매도 타이밍에서 중요하다.

가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이며 전세가격은 물가 상승률에 비례한다. 위의 사례에서 87년 반송 10평의 전세가 500만원이었지만 97년 IMF 직전의 전세가는 1500만원이었다. 그 후 98~2001년 반송 재건축 직전까지의 전세가는 1200~1500만원이었다. ==> 10평의 구입 비용이 10만원이었으므로 전세가의 상승(10년의 전세가 상승 1000만원)으로 얻은 수익률은 100배이다.

 즉 "전세 가격만으로의 수익률이 100배"이므로 거시적으로는 매각할 필요성이 없는 것이며..

꼭 필요성이 있다면 전세가의 최고점인 “IMF 직전”인 것이다. 다만 이 시기의 매도 타이밍을 읽을 수 있는 사람은 부동산의 고수이면서 환율-선물-주식에서도 고수인 사람만 가능했던 것이다. 이러한 고수는 IMF 후 전세가가 하락한 시점에서 다시 매수하여 1채당 평균 1000만원의 매매 차익을 얻고(단기 파동의 예측으로 1채당 알파의 수익률 증가)... 다시 2004년 말 1채당 평균 2억 정도에 매각할 수 있는 1%의 고수일 것이다.

{현재의 최고 수익률 도전 아파트 : 아래 사례는 하나의 예시임}

 창원시 상남동 성원 아파트 69.42형(구 22평형, 94년 복도식)..  의 경우 현재의 전세 가격은 7000만원 내외이며.. 매매 가격은 8000만원 내외이다. 따라서 1200만원 내외로 3.3 제곱 미터 당(1평당) 약 3150만원 짜리.. 16.27제곱 미터(평 환산시 5평)의 땅을 취득하는 것이다. 즉 1억 5750만원(19.27 제곱미터 즉 5평*3150만원)의 가치가 있는 땅을 500~1000만원으로 취득하였으므로 향후 수익률이 엄청날 수 밖에 없는 것이다.

{전세가와 매매가가 달라 붙는 원리 탐구 : 무한대 수익률이 나오는 이유}

 한마디로 표현하면 “심리적 이유”에 기인함.

87년의 반송 아파트 33제곱 미터(구 10평)형은 그 수요자의 대부분이 신혼 부부..

현재의 56~85.95제곱 미터(구 17~26평)의  수요자도 대부분 신혼 부부임.

즉 신혼 부부의 심리는 87년경.. 33제곱 미터형은  전세로 살고 49.5제곱 미터형 이상을 매수하려는 심리 때문.(한 5년 정도 33제곱 미터형의 아파트에 전세로 살고 5년 저축하여 49.5제곱 미터형 이상을 매수하겠다 심리 또는 부모의 권유로 인한 심리) 

현재는 “소득 증가”로 66제곱 미터형(구 20평형) 내외에서 이러한 현상이 나타남.. 99제곱 미터(구 30평형) 이상을 매수하려는 심리적 현상..

 결론적으로 87년부터 현재까지 “시점에 따라(신혼 부부의 수요 평수)” 33제곱 미터~85제곱 미터형(구 10평,13평,15평,17평.. 26평형) 아파트의 전세가와 매매가가 달라붙는 현상이 나타났으며 이러한 현상은 “현실과 꿈의 평형”의 괴리로 나타나는 것입니다.

$보충 1) 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다.

  전-월세 가격을 결정하는 사람은 "전부 실수요자"이나 매매가격을 결정하는 사람은 실수요자, 투자자, 투기자 등 다양하다.  따라서 매매가보다 전세가가 중요하며 가격을 문의할 때는 반드시 전세가를 먼저 알고 매매가를 수익될 수 있도록 할인하여 투자하는 것이 부자되는 길입니다. 여기서 중요한 것은 "전세가 대비 매매가 비율"이 낮은 것이 일반적으로 저평가된 것입니다.

$보충 2) 경재재에서의 “가격 결정” 원리..

1) 수요-공급 및 희소성의 원리 : “심리적 요소(가수요-가공급)”도 포함.

2) 위 원리의 base는 "비용및 수익"의 원리 : 대상 물건을 만드는 비용 이하로는 팔지 않고(공급자 관점).. 수익(효용 포함)에대한 기대없이 사지 않는다(수요자 관점)..

===> “비용-수익의 원리를 근간”으로 하여 수-급의 원리를 파악하여야 합리적인 가격을 결정할 수 있을 것입니다.

$보충 5) 경재재에서 "가격 산출"의 원리..

1) 비용의 원리 등도 있지만 주된것은 "수익의 원리"다.

2) "수익" 방식에의한 원리 : 대부분의 경재재는 "수익(효용 포함)"이 있을때 수요자가 수요의 의사(심리)를 나타내고 수요를 한다. 

3) 부동산에서의 "수익의 원리" 적용..

!) "건물 가격" 산출법 : 잔존 건물 연수 * 년세 수입

 사례 : 위 성원 아파트 69.42(구 22평형)형의 월세 수입은 약 60만원 내외이다.

따라서 년세 수입은 720만원(12개월*60만)이다. 성원 아파트의 잔존 건물 연수를 16년으로 가정시 "16년 * 720만 = 1억 1520만원" 즉 성원 아파트 69.42형의 건물 가치는 "1억 1520만원"이다.(고층 아파트의 수명을 정부의 지침에따라 40년 가정시)

!!) "땅 값" 산출법 : 땅 평수 * 평당 가격

사례 : 위 성원 아파트 22평의 땅 평수는 약 5평이다. 그럼 위 아파트의 1평의 땅값은 얼마일까?

주변의 아파트 땅값과 비례하여 계산할 수도 있지만 별 차이가 없으므로 재조달 공급가격 방식으로 계산을 한다. 즉 위 성원 아파트를 재건축한다고 가정시 "입지로 창원의 1급지"이다.

 따라서 평균 44평기준으로 3.3 제곱미터 당 1200만원으로 분양한다면 분양이 될것이다. 고급 건물로 건축하더라도 건축비는 3.3 제곱미터 당 500만원이면 충분하다. 그럼 땅값이  3.3 제곱미터 당 700만원(1200만-500만)이 된다. 이것은 용적율이 100%일떄 700만원이라는 뜻 이므로,, 위 성원 22평의 현재 용적율  450% 곱하면 된다. 즉 "700만원 * 4.5 = 3150만원".. 

결론적으로 성원 아파트 69.42형의 땅의 가치는 "16.27 제곱미터 즉 5평 * 3150만원 = 1억 5750만원"이다.

!!!) 제 1공식에따라 성원 아파트 69.42(구 22평형)형의 적정 가격은 건물 가치와 땅의 가치로 합친 것으로.. ===> 1억 1520만 1억 5750만 = 2억 7270만원이다.

!V) 위의 계산법은 원리에의한 산출법이지만, 일반인이 보다 편하게 "대상 아파트의 적정 가격"을 산출하는 방법이 있다. 이것은 아파트 가격의 기준이 되는 "전세 가격"에 약 4배 내외를 "매매 가격"으로 하는 것이다. 

즉 위 성원 69.42형의 적정 매매 가격은 "전세 가격 6700만원 * 4 = 2억 6800만원" 내외..

V) 위 가격은 수급의 원리에따라 인접지의 땅 값및 전세 가격이 하락하면 위 적정 가격도 하락할 것이나 중-장기인 관점으로 접근하면 하락할 확율은 거의 없다. 저평가된 것은 더더욱..

                 부자가 되기 위해서는 "적게 투자하여 많이 버는 것".. 

  많이 벌기 위해서 가장 중요한 것은 "타이밍(시기, 기회)"을 잘 맞추는 것음.

  타이밍은 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 맞추는 것.. 그러나 부자가 되기 위해서는 매도 타이밍보다 "매수" 타이밍을 잘 맞추는 것이 70~80%로 우선함. 매수 타이밍을 잘 맞추는 것은 종국적으로는 "저평가 물건"을 알아보는 눈과 결단및 행동에 있음.

$보충 4) 부자되는 비법

1) 부자의 "마음" (심리적 관점) : "작은 것(현실의 손익)"은 버리고

                                          언제나 "큰 것(미래의 손익)"을 얻는다.

2) 부자의 "이론" (경제적 관점) : "적게 투자하여 많이 버는 방법을 안다"

==> 위 2가지를 알고 "실행"한다... 알고 행하지 않는 것은 알지 않는 것만 못하다.

3) 적용 사례 : 고기를 잡아주는 것을 좋아하지 않고 낚시하는 법을 가르쳐 주는 것을 좋아한다.  다음으로 고기가 많은 곳을 가르쳐 주는 것을 좋아하며.. 이를 "실행"한다. 

##.. 어느 지역이더라도 도심지에 이러한 아파트가 있으면 구입하더라도 수익이 클 것라 본 필자는 생각합니다. 수도권, 도청 소재지, 대기업 공단이 있는 도시, 광역시청의 입지 좋은 곳, 유동 인구가 많은 곳이면 더욱 더 좋다고 생각합니다. 

혹 이글로 마음 상하는 분이 있으시면 이렇게 생각하는 사람도 있구나 생각하시기 바랍니다.

출처 :강남 투자 연구소 원문보기 글쓴이 : 강투

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