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[스크랩] 부동산으로 부자되는 비법 |부동산노트
2008-10-02 16:21
http://blog.drapt.com/wmc73/1763481222932116878 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부동산으로 부자되는 비법 이것만 알면 부동산으로 부자될 수 있다.
$공식 1) 부동산의 "매매 가격" = "건물 가격(전세가) 땅값" 경제재에서 가격 = 수요-공급 및 희소성의 원리
$공식 2) 건물 가격은 "전-월세 가격"으로 귀착되고.. 건물이 오래되어 멸실되면 "용적율에 의한 땅값"만 남는다.
$공식 3) 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다.
$공식 4) 전-월세 가격 및 땅값은 물가 상승률(화페가치 하락율)에 비례한다.
$$.. 지구상에서 가장 투자 수익률(주식포함)이 높았던 곳은 “창원 반송 아파트”다. : “무한대의 수익률”... 먼 곳에서 찾지 말자.
$공식 5) 무한대의 수익률은 “매수”타이밍에 있다.
$공식 6) 전세가와 매매가가 같을 때가 “매수” 타이밍이며 이러한 현상은 “소득과 심리”에 의해 나타난다.
{무한대의 수익률, 전세가-매매가, 매수 타이밍과 과거 사례 연구 : 아래 사례는 하나의 예시임}
87년 반송 아파트 33제곱 미터(구 10평)의 전세가 500만원, 매매가 500만원.. 취-등록세 10만원으로 1채 매수 가능했음. ==> 2004년의 33제곱 미터형 아파트의 평균 가치는 2억원.. 16년의 반송 10평의 수익률은 2000배.. 2년후 전세가 600만원이었으므로 10만원을 지불하여 90만원을 받았으므로 "이 시점부터는 무한대의 수익율"
87년에 “시기(역전세 시기)”를 가장 잘 탄 경우에는 매매가 500만원에 취득하여 전세를 540만원에 내었다면 취-등록세 10만원을 제외하고 30만원이 남았으므로 수익률은 “무한대”임 .
위와 같은 수익률이 발생하는 원리는 위의 공식에 근거한다. 먼저 제 1공식에 대입하자. 부동산의 매매 가격(위 사례 500만원) = 건물가(전세가 500만원) 땅값(0만원).. 즉 땅을 공짜로 매수하였으므로 수익률이 2000배~무한대가 될 수 있었던 것이다.
두번째로 제 3, 4공식에 대입하자. 이것은 매도 타이밍에서 중요하다. 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이며 전세가격은 물가 상승률에 비례한다. 위의 사례에서 87년 반송 10평의 전세가 500만원이었지만 97년 IMF 직전의 전세가는 1500만원이었다. 그 후 98~2001년 반송 재건축 직전까지의 전세가는 1200~1500만원이었다. ==> 10평의 구입 비용이 10만원이었으므로 전세가의 상승(10년의 전세가 상승 1000만원)으로 얻은 수익률은 100배이다.
즉 "전세 가격만으로의 수익률이 100배"이므로 거시적으로는 매각할 필요성이 없는 것이며.. 꼭 필요성이 있다면 전세가의 최고점인 “IMF 직전”인 것이다. 다만 이 시기의 매도 타이밍을 읽을 수 있는 사람은 부동산의 고수이면서 환율-선물-주식에서도 고수인 사람만 가능했던 것이다. 이러한 고수는 IMF 후 전세가가 하락한 시점에서 다시 매수하여 1채당 평균 1000만원의 매매 차익을 얻고(단기 파동의 예측으로 1채당 알파의 수익률 증가)... 다시 2004년 말 1채당 평균 2억 정도에 매각할 수 있는 1%의 고수일 것이다.
{현재의 최고 수익률 도전 아파트 : 아래 사례는 하나의 예시임}
창원시 상남동 성원 아파트 69.42형(구 22평형, 94년 복도식).. 의 경우 현재의 전세 가격은 7000만원 내외이며.. 매매 가격은 8000만원 내외이다. 따라서 1200만원 내외로 3.3 제곱 미터 당(1평당) 약 3150만원 짜리.. 16.27제곱 미터(평 환산시 5평)의 땅을 취득하는 것이다. 즉 1억 5750만원(19.27 제곱미터 즉 5평*3150만원)의 가치가 있는 땅을 500~1000만원으로 취득하였으므로 향후 수익률이 엄청날 수 밖에 없는 것이다.
{전세가와 매매가가 달라 붙는 원리 탐구 : 무한대 수익률이 나오는 이유}
한마디로 표현하면 “심리적 이유”에 기인함. 87년의 반송 아파트 33제곱 미터(구 10평)형은 그 수요자의 대부분이 신혼 부부.. 현재의 56~85.95제곱 미터(구 17~26평)의 수요자도 대부분 신혼 부부임.
즉 신혼 부부의 심리는 87년경.. 33제곱 미터형은 전세로 살고 49.5제곱 미터형 이상을 매수하려는 심리 때문.(한 5년 정도 33제곱 미터형의 아파트에 전세로 살고 5년 저축하여 49.5제곱 미터형 이상을 매수하겠다 심리 또는 부모의 권유로 인한 심리) 현재는 “소득 증가”로 66제곱 미터형(구 20평형) 내외에서 이러한 현상이 나타남.. 99제곱 미터(구 30평형) 이상을 매수하려는 심리적 현상..
결론적으로 87년부터 현재까지 “시점에 따라(신혼 부부의 수요 평수)” 33제곱 미터~85제곱 미터형(구 10평,13평,15평,17평.. 26평형) 아파트의 전세가와 매매가가 달라붙는 현상이 나타났으며 이러한 현상은 “현실과 꿈의 평형”의 괴리로 나타나는 것입니다.
$보충 1) 부동산에서 가격의 기준은 매매가격이 아니라 전세가격이다. 전-월세 가격을 결정하는 사람은 "전부 실수요자"이나 매매가격을 결정하는 사람은 실수요자, 투자자, 투기자 등 다양하다. 따라서 매매가보다 전세가가 중요하며 가격을 문의할 때는 반드시 전세가를 먼저 알고 매매가를 수익될 수 있도록 할인하여 투자하는 것이 부자되는 길입니다. 여기서 중요한 것은 "전세가 대비 매매가 비율"이 낮은 것이 일반적으로 저평가된 것입니다.
$보충 2) 경재재에서의 “가격 결정” 원리..
1) 수요-공급 및 희소성의 원리 : “심리적 요소(가수요-가공급)”도 포함.
2) 위 원리의 base는 "비용및 수익"의 원리 : 대상 물건을 만드는 비용 이하로는 팔지 않고(공급자 관점).. 수익(효용 포함)에대한 기대없이 사지 않는다(수요자 관점)..
===> “비용-수익의 원리를 근간”으로 하여 수-급의 원리를 파악하여야 합리적인 가격을 결정할 수 있을 것입니다.
$보충 5) 경재재에서 "가격 산출"의 원리..
1) 비용의 원리 등도 있지만 주된것은 "수익의 원리"다. 2) "수익" 방식에의한 원리 : 대부분의 경재재는 "수익(효용 포함)"이 있을때 수요자가 수요의 의사(심리)를 나타내고 수요를 한다.
3) 부동산에서의 "수익의 원리" 적용.. !) "건물 가격" 산출법 : 잔존 건물 연수 * 년세 수입
사례 : 위 성원 아파트 69.42(구 22평형)형의 월세 수입은 약 60만원 내외이다. 따라서 년세 수입은 720만원(12개월*60만)이다. 성원 아파트의 잔존 건물 연수를 16년으로 가정시 "16년 * 720만 = 1억 1520만원" 즉 성원 아파트 69.42형의 건물 가치는 "1억 1520만원"이다.(고층 아파트의 수명을 정부의 지침에따라 40년 가정시)
!!) "땅 값" 산출법 : 땅 평수 * 평당 가격 사례 : 위 성원 아파트 22평의 땅 평수는 약 5평이다. 그럼 위 아파트의 1평의 땅값은 얼마일까? 주변의 아파트 땅값과 비례하여 계산할 수도 있지만 별 차이가 없으므로 재조달 공급가격 방식으로 계산을 한다. 즉 위 성원 아파트를 재건축한다고 가정시 "입지로 창원의 1급지"이다.
따라서 평균 44평기준으로 3.3 제곱미터 당 1200만원으로 분양한다면 분양이 될것이다. 고급 건물로 건축하더라도 건축비는 3.3 제곱미터 당 500만원이면 충분하다. 그럼 땅값이 3.3 제곱미터 당 700만원(1200만-500만)이 된다. 이것은 용적율이 100%일떄 700만원이라는 뜻 이므로,, 위 성원 22평의 현재 용적율 450% 곱하면 된다. 즉 "700만원 * 4.5 = 3150만원".. 결론적으로 성원 아파트 69.42형의 땅의 가치는 "16.27 제곱미터 즉 5평 * 3150만원 = 1억 5750만원"이다.
!!!) 제 1공식에따라 성원 아파트 69.42(구 22평형)형의 적정 가격은 건물 가치와 땅의 가치로 합친 것으로.. ===> 1억 1520만 1억 5750만 = 2억 7270만원이다.
!V) 위의 계산법은 원리에의한 산출법이지만, 일반인이 보다 편하게 "대상 아파트의 적정 가격"을 산출하는 방법이 있다. 이것은 아파트 가격의 기준이 되는 "전세 가격"에 약 4배 내외를 "매매 가격"으로 하는 것이다. 즉 위 성원 69.42형의 적정 매매 가격은 "전세 가격 6700만원 * 4 = 2억 6800만원" 내외..
V) 위 가격은 수급의 원리에따라 인접지의 땅 값및 전세 가격이 하락하면 위 적정 가격도 하락할 것이나 중-장기인 관점으로 접근하면 하락할 확율은 거의 없다. 저평가된 것은 더더욱..
$보충 3) 투자(실수요 포함)의 원리 : 부자되는 것
부자가 되기 위해서는 "적게 투자하여 많이 버는 것"..
많이 벌기 위해서 가장 중요한 것은 "타이밍(시기, 기회)"을 잘 맞추는 것음. 타이밍은 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잘 맞추는 것.. 그러나 부자가 되기 위해서는 매도 타이밍보다 "매수" 타이밍을 잘 맞추는 것이 70~80%로 우선함. 매수 타이밍을 잘 맞추는 것은 종국적으로는 "저평가 물건"을 알아보는 눈과 결단및 행동에 있음.
$보충 4) 부자되는 비법 1) 부자의 "마음" (심리적 관점) : "작은 것(현실의 손익)"은 버리고 언제나 "큰 것(미래의 손익)"을 얻는다. 2) 부자의 "이론" (경제적 관점) : "적게 투자하여 많이 버는 방법을 안다" ==> 위 2가지를 알고 "실행"한다... 알고 행하지 않는 것은 알지 않는 것만 못하다. 3) 적용 사례 : 고기를 잡아주는 것을 좋아하지 않고 낚시하는 법을 가르쳐 주는 것을 좋아한다. 다음으로 고기가 많은 곳을 가르쳐 주는 것을 좋아하며.. 이를 "실행"한다.
##.. 어느 지역이더라도 도심지에 이러한 아파트가 있으면 구입하더라도 수익이 클 것라 본 필자는 생각합니다. 수도권, 도청 소재지, 대기업 공단이 있는 도시, 광역시청의 입지 좋은 곳, 유동 인구가 많은 곳이면 더욱 더 좋다고 생각합니다.
혹 이글로 마음 상하는 분이 있으시면 이렇게 생각하는 사람도 있구나 생각하시기 바랍니다.
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[스크랩] 땅을 싸게사는 여러가지 방법들 |부동산노트
2008-10-02 16:18
http://blog.drapt.com/wmc73/1763481222931923577
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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땅을 싸게사는 여러가지 방법들 땅을 구입하는 방법이나 특히 싸게 구입하는 방법등에 대하여는
부동산 관련 책이나 강의에서 빠지지 않고 얘기되고 있어 잘들 알고 있으리라 봅니다
그러나 부동산투자란 그렇게 일반인(부동산이 없는 서민들 또는 가진자를 비판하는분들) 들이 아는바
또는 이해하는 바와 같이 개발계획등 고급 정보를 가지고 그곳에 투기하여 돈을 왕창버는 것이 아님을
알리는 기회로 삼고 투자 공부를 하는 분들에게는 각고의 노력을 하여야만
하나의 제대로 된 물건을 구입할 수 있고
또한 제대로 된 물건으로 관리되어 결실을 안겨 준다는 것을 이해하는 계기가 되기를 바라는 마음으로
사례들을 적어 보고자 합니다
우선 땅을 취득하는 방법은 다아시는바와 같이
매매, 경.공매,증여,상속등 여러가지 방법과 사연이 깃들어 있습니다
또한 땅을 싸게 구입하는 방법도 다양하여 그 사례를 열거 할수 없을 것입니다
따라서 오늘은 가장 투명하다는 경.공매에서 땅을 구입하는 방법을 설명 드리고자 합니다
첫째 경.공매를 잘하려면 전문적인 지식이 있어야 합니다
경.공매 교육을 하는 곳을 보면 각대학교 평생교육원, 대한공인중개사협회등 부동산 관련협회,
부동산컨설팅전문업체, 학원등 많은 교육기관이 난립해 있고 수료생 또한 년 수만명을 넘을 것이며
수강생 층도 20대부터 70대까지 , 학생층에서 은퇴자까지,각양각색으로 다양합니다
또한 부동산경매 관련 책자만도 수십가지에 달하고 있는 것도 주지의 사실입니다
여하튼 경.공매 교육을 이수하든 책을 보고 독학을 하든 전문적인 지식을 습득하여야만 한다는 것입니다
둘째는 경.공매의 정보를 취득하는 일입니다
경매.공매 정보는 해당기관에서 일간지에 낸 공고를 활용할수 있습니다
그러나 요즈음은 공매는 온비드(www.onbid.co.kr) 에서 공매물건에 대한 공고내용과 물건에 감정평가서,
사진,위치도 등 자세한 물건 검색을 할 수 있습니다
또한 이곳에서 전자입찰로 이루어 있어 입찰 현장에 가지 않아도 되어 편리합니다
경매는 대법원에 경매싸이트 (www.d.co.kr) 에서 입찰일 15일전에 공고를 하고
그 내용을 게시하고 있어 이곳에서 물건확인이나 감정평가서확인등이 가능 합니다
그리고 사설 경매정보업체로는 인포케어등 여러 업체가 유료로 정보를 제공하고 있습니다
그러므로 해당싸이트를 부지런히 찾아 다녀야만 좋은 정보를 정확히 파악할 수 있습니다
셋째는 해당 물건에 대한 정보 수집 분석입니다
해당 공고문이나 인터넷사이트에서 물건을 고르셨다면
그곳에 나와 있는 물건 정보는 물론 해당 물건에 대한 다양한 정보를 수집 분석하여야 합니다
해당지역의 정보(개발,도시계획,건축규제,행위제한등등), 도로사정, 해당물건의 공부 확인 해당 물건지
주변의 가격, 활용가능용도, 등.....
해당 물건의 활용도등 투자 여부에 대한 정보분석을 합니다
넷째는 현장 확인입니다
현장 확인은 선택이 아닌 필수 사항입니다
특히나 땅에 있어서는 현장 확인은 빼놓아서도 안되고 그냥 넘어가서도 안되는 필수 입니다
공부등에 의한 투자대상 물건으로 선정되면 현장에 나가야 합니다
우선은 해당 물건에 대한 감가 요인 즉 제한시설등이 주변에 없는가를 살펴야 한다
각종 개발정보등 해당정보가 맞는가, 지적도와 땅은 일치하는가,
주변에 혐오시설은 없는가, (화장장,공동묘지,축사,공해공장 등), 교
량이나 터널 또는 고압선 등은 없는가 등..
즉 현장에서 해당 땅에 대한 공부와의 일치여부와 주변에 감가요인이 없는가를 살펴야 합니다
다섯째는 해당관청과 주변인에 대한 확인입니다
이제는 해당관청에서 공부와 개발계획등에 대한 확인을 반드시 하여야 합니다
그리고는 종중이나 단체와 관련된것인지 아니면 명도 이전에 별 어려움은 없는지
특히나 해당관청에서 개발계획이나 행위제한등에 대한 확인과 건축등
개발행위시에 주변에서의 어려움은 없는지등 주변인에 대한 확인 작업을 합니다
여섯째 이제는 정확한 가격 산정과 입찰입니다
정확한 주변 시세의 파악 입니다
현장확인과 해당관청 확인시에 대략적인 주변시세에 대한 파악을 하여두는 것도 좋습니다.
다음은 현지 경작인이나 주변에서 문의하는 것도 좋습니다
또는 중개업소를 찿아 확인하는 것도 있습니다
단 이때는 오래된 업소를 찿고 나이가 드신 분들을 찿는 것이 유리하며
해당 물건과 비슷한 물건으로 파악하는 것이 좋습니다.
정보의 노출을 막기 위해서입니다
정확한 시세가 파악되었다면 입찰가를 산정해야 겠지요
얼마면 되겠습니까?
물론 투자자금,용도,활용시기,투자방법등 투자자성향에 따라 달라 집니다
그러나 저 같은 경우에는 평상시에는 주변시세의 70~80%로 정도에서 결정 합니다
다만 상승기와 하락기 또는 지역에 따라 여기에서 15% 정도를 더 감안하여 결정하기도 합니다
그러나 뚜렷한 개발 호재나 활용용도가 있을경우에는 150%이상도 응찰합니다.
일곱째 땅에 대한 관리 처분 입니다
땅은 가급적 구입하면 개발을 하지 않고 현행대로 관리 합니다
다만 용도지역 변경, 수용등 개발을 하여야 할 경우에는 물론 개발을 합니다
그리고는 처분시에 가서 여러가지 용도로 매도 제시를 합니다
예로 가든을 또는 공장을 지어 놓으면 가든이나 공장하시는 분 외에는 관심이 없습니다.
한껏 더해봐야 그런 용도로 임대사업 하실 분 정도가 더 있겠지요
그러나 그대로 놓아 두었다면 공장, 가든, 물류창고,전원주택 등등등......
용도가 다양하니 수요자도 다양하게 되겠지요
그러므로 구입한 땅은 가급적 개발하지 말고 관리하다가 처분하거나 처분시에 개발하여 처분하시기 바랍니다
자 이제 다시한번 정리를 하여 드리고자 합니다
경.공매 물건을 정보지나 정보싸이트에서 접하게 되었습니다 - 1000%
다음은 그 중에서 괜찮은 물건이라고 골라 보았습니다 - 100%
이제는 해당싸이트등에 있는 정보를 가지고 다시 추려 보았습니다 - 50%
정말 좋아서 해당 물건의 지적도등 공부를 신청하여 확해 보았습니다 - 10%
어머나 정말 내것 같아서 현장 확인을 했습니다 - 5%
으메 진짜 남에게 들킬까 겁나서 조용히 해당관청과 주변에 알아보고 확인했습니다 - 4%
으이구 콩당거리는 가슴으로 주변의 시세까지 확인 했습니다 - 4%
배우자와 이불속에서 속닥이며 입찰하기로 결정했습니다 - 3%
으메 환장하겠는거 드디어 내가 최고가 낙찰자로 결정이 되었네요 - 1%
잔금을 내고 등기 이전하니 이제 나도 땅부자 대역에 들었네요
땅만 있으면 전국 가구의 57%이내 전국민의 28.7%이내에 든다면서요
그런데 1평이 아니고 10평도아니고 몇백평이라고요..고요.. 와 심봤다... 내생에 성공하닌가요
*옆에 있는 %는 실제 경.공매 나온것이 1000이라면 내가 받는 낙찰은 1%라는 비유인데
실은 이보다 수십분의 일 이상으로 더 낮은 비율이랍니다-
다만 총 100개의 물건을 고르면 1개하기도 힘들다는 비유예요.
(출처 : Naver cafe - 부동산 투자 및 홍보클럽)
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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[스크랩] ★ 땅 투자 마스터 플랜 ★ |부동산노트
2008-10-02 15:49
http://blog.drapt.com/wmc73/1763481222930156218
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 땅 투자 마스터 플랜 ★ 1> 땅 속까지 관심을
자영업자인 K씨(41)는 3년 전 경기도 이천 소재 공장부지 1천평을 평당 10만원에 매입했다. 전원생활을 동경하던 L씨(53)는 경기도 양평에서 전원주택지 2백평을 1억원(평당 50만원)에 매입했다. 강 주변에 거꾸로 물이 적을 수도 있다는 점을 몰랐던 대가를 톡톡히 치른 셈이다. 수석 전문가인 A씨는 10년 전 충북 제천에서 논 4백평을 1천2백만원(평당 3만원)에 사들였다. 중개업소에서는 평당 1만5천원이면 살 수 있는 땅을 두 배나 주고 매입했다며 이해할 수 없다는 표정을 지었다. 하지만 A씨가 그 땅을 산 이유는 농사를 짓기 위해서가 아니라 땅 속의 수석을 캐기 위해서였다.
<2> 이용 못한다면 인연맺지 말라 서울 송파구에 사는 정민수씨(48ㆍ교사)는 퇴직 후 자연휴양림을 운영하는 것이 꿈이다. 매도자가 제시한 가격은 평당 5천원. 평당 4천원 정도의 땅을 매입하길 원했던 정씨는 최종 결정 전 이땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. 이 땅은 골짜기가 깊고 경관이 수려한 편이다. 근처에 한솔 오크밸리가 자리잡고 있고 6번 국도와 중앙도속도로 접근성도 뛰어나다. 횡성이라는 곳에 가장 적합한 개발상품도 자연휴양림이나 휴양도시라는게 전문가들의 중론이다. 그럼에도 이땅은 이용할 수 없는 땅이어서 평당 1천원 정도의 가치밖에 없는 것으로 판단됐다. 우선 경사도가 높아 전체 9만평 중 활용할 수 있는 땅은 적었다. 7부 능선까지는 60도 이상의 급경사지여서 쓸모가 없다. 또 7부 능선 이상은 완만해 주택건립이 가능하지만 도로개설 비용으로 수천만원이 들 것으로 추산됐다. 뿐만 아니라 이땅의 경사도가 너무 심해 보전임지 훼손허가도 나기 어려울 것으로 판단됐다. 산림법 개정으로 보전임지의 활용은 점점 어려워지는 추세다.
<3> 그린벨트 마을 활짝 핀다 서울 서대문구 북가좌동에 사는 박혜선씨(55·보험설계사) 가족은 그린벨트 내 취락마을에 있는 농가주택을 팔기로 매매계약을 맺었다가 낭패를 볼 뻔했다.
컨설팅 결과 박씨 가족은 그린벨트 내 취락마을의 미래가치와 주변 시세에 깜깜해 막대한 손해를 볼 뻔했다는 결론이 나왔다.
<4> 길이 없으면 가지 마라 S대 Y교수(45)는 작업실을 겸한 전원주택을 짓기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
그러나 계약서 어디에도 이런 내용은 들어있지 않았다. 전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다. L씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다. 전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다. 진입로가 없으면 쓸모가 없다.
<5> 강ㆍ계곡 주변 침수여부 점검을 서울 동대문상가에서 자영업을 하는 이갑수씨(45)는 전원생활을 즐기기 위해 2년 전 경기도 여주군 점동면에 있는 관리지역 농지 1천평을 1억원(평당 10만원)에 매입했다. 첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다. 지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다. 이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다. 그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다. 대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다. 조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다. 그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다. 여름철 침수여부가 바로 그것이다.
<6> 진흥구역은 투자가치 낮아 서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.
이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.
<7> '땅은 法' … 모르면 낭패 우리나라에서 가장 실력있는 부동산 개발회사로 통하는 S사가 최근 땅을 잘못 매입해 곤욕을 치르고 있다.
그러나 관련법이 바뀐 것을 몰랐던 게 화근이 됐다.
<8> 땅투자의 빈부 차이 서울 도봉구 창동에 사는 J씨는 3년전부터 전원주택 부지를 물색하고 다녔다. 또 중개수수료를 아끼기 위해 스스로 집터를 구했지만 그동안 발품을 팔면서 허비한 돈이 수백만원에 달했다. 혼자서 해결하려다 많은 돈과 시간을 낭비할 뿐만 아니라 좋은 결과도 얻지 못한다. 그러나 부자들의 땅 투자패턴은 이와는 정반대다. 전문가를 잘 활용한다. 매매를 할 때는 해당 지역의 전문가를 적극 활용한다. 혼자서 전국의 모든 땅시장 정보를 알 수 없기 때문이다. 부자들은 또 부동산 중개수수료를 기꺼이 지불한다. 어떤 때는 법정수수료보다 더 많이 수수료를 지불할 때도 있다. 그래야 차후에도 투자가치가 높은 매물을 우선적으로 가져다 주기 때문이다. 부자들은 또 전문가들로부터 컨설팅 받기를 좋아한다.
<9> 땅의 기운을 느껴라 인기 탤런트 A씨는 전체 자산의 60% 가량을 부동산으로 보유하고 있다. 어머니의 경우 마음에 내키지 않는 땅을 샀다가 이익을 본 경우가 거의 없었다고 했다. 땅 전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그자리에 한참을 앉아 있는다. 그래서 마음이 편안해지면 그 땅을 사들이고 마음이 왠지 불안하면 사지 않는다. 주거용 토지의 투자에는 느낌이 중요하다. 요즘 세상에 그런게 어디 있느냐고 하는 사람이 있을지 모르지만 느낌이 좋은 땅을 사야 재테크에 성공할 수 있다. 마음이 불안해지거나 음습하거나 산만한 느낌이 들면 반드시 그럴 만한 이유가 있다. 땅이 습하거나 햇볕이 잘 들지 않을 수도 있다. 주변 풍경이 산만할 수도 있고. 사람들이 땅에 대해 느끼는 감정은 대개 비슷하다. 그래서 느낌이 좋은 땅은 나중에 팔기가 수월하지만 그렇지 않은 땅은 두고두고 고생한다. 특히 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 느낌이 다르다는 것을 명심해야 한다. 조금만 위치가 달라도 향이 다르고 조망권이 다르고 지기(地氣)가 다르다.
<10> 시골땅의 유통 경로 시골 땅의 유통구조는 아파트 유통구조와 많이 다르다. 평소 공을 들이면서 매물이 나오면 우선적으로 연락을 취하도록 해둔다.
예를 들어 평당 10만원에 의뢰받은 토지를 평당 11만원에 판 뒤 1만원은 자기가 챙기는 식이다.
<11> 한동네라도 땅값 천차만별 땅 전문가들은 초보 투자자들로부터 황당한(?) 질문을 받을 때가 더러 있다. 그래서 초보 투자자들은 땅값도 아파트값처럼 주변 지역과 비슷하게 형성되는 것으로 착각하고 있다. 또 땅모양이 직사각형으로 잘생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않은 땅의 가격도 같을 수는 없다. 보전임지 절대농지 그린벨트 등으로 묶여 있어 개발이 크게 제한되는 땅의 가격이 그렇지 않은 땅값에 비해 낮은 것은 당연하다. 심지어 주거용 부동산의 경우 바로 옆에 붙어 있어도 가격 차이가 크게 나는 사례를 심심찮게 찾아볼 수 있다.
<12> 明堂도 세월따라 바뀐다 경기도 광주시 그린벨트 지역 임야에 꽤 알려진 명당터가 있다. 2만평 규모의 땅은 환금성이 떨어져 4억원을 받기도 쉽지 않다는 점을 감안하면 그야말로 특별한 대접을 받은 셈이다. 그러나 지금은 상황이 1백80도 달라졌다고 한다. 묘자리 말고는 별 쓸모가 없는 까닭에 이 땅을 찾는 사람이 거의 없다. 수십억원은 커녕 수억원에도 팔기 어렵다는 게 인근 중개업소들의 이야기다. 화장이 일반화되고 조상을 납골당에 모시는 문화가 정착돼가고 있다는 점을 생각하면 당연한 변화일 수도 있다.
<13> 땅위에 무엇이 있나 보라 제2금융권에 다니던 K씨(36)는 땅 투자를 통해 자기 돈 한 푼 없이 11억4천만원을 번 경험이 있다.
권리관계가 비교적 깨끗해 가격이 이처럼 떨어질 이유가 없어 보이는 데도 이상하게 유찰에 유찰을 거듭한 물건이었다. 그런데 자기 돈은 한 푼도 들지 않았다. 우선 자연석을 팔아 5천만원을 조달했다. 모두 트럭 1백대분의 자연석이 나왔는데 이를 대당 50만원에 팔았다. 또 은행 경매대출을 통해 3천만원을 마련했다. 자연석이 사라지자 K씨가 낙찰받은 땅은 평당 15만원(총 11억4천만원)을 받을 수 있는 전원주택 부지로 변했다.
14> 모든 땅은 알맞은 용도가 있다
부동산시장에서 땅에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 그러나 땅은 주택과는 달리 실수요자건 투자자이건 개인이 접근하기에는 다소 부담되는 상품이다. 도시계획,지목,토지용도,인.허가 가능성 등 따져봐야 할 대목들이 너무 많기 때문이다.
인천 연수구에 사는 김광식씨는 10년전 경기도 평택시 안중면에 있는 임야 5천9백평을 구입했다.올해 말로 정년 퇴직이 다가오자 김씨는 이 땅을 전원주택단지 또는 실버타운으로 개발키로 작정했다.마침 부지 주변에 전원주택들이 하나 둘 들어서고 있는 상황이었다.
<15> 사기전에 반드시 측량 사업가인 K씨(50)의 부친은 지난 97년 묘지로 강원도 횡성군 소재 임야 1천5백평을 매입했다. 한참동안 실랑이를 벌인 끝에 땅을 직접 측량해보기로 했다.
<16> 땅은 겨울에 보라 주말농장 부지를 찾던 직장인 K씨(45)는 1999년 여름 강원도 홍천 소재 임야 2만평을 평당 2만원에 매입했다. 이 정도면 개발은 엄두도 낼 수 없다. 정확한 경사도를 파악못해 평당 1만5천원의 엄청난 손해를 보게 된 셈이다. K씨가 이같은 실수를 범한 것은 땅을 여름에 봤기 때문이다. 땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다. 봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나무잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다. 또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다. 이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다. 그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다. 특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다. 쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다. 이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다. 다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다. 눈도 일종의 화장이다. 눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다.
<17> 교통망은 투자의 나침반 경기 이천에 사는 K씨는 지난 98년 사업을 하는 친구에게 돈 2천만원을 빌려줬다. 하지만 지금 당장 소유권 이전 등기를 하지 않으면 그마저도 채권자 손에 넘어가게 된다는 말을 듣고 울며겨자먹기로 땅을 받았다. 급기야 2001년에 한 아파트 개발업자는 7억원을 줄테니 팔라고 제안했다. K씨는 이 땅을 팔아 평생 만져보지 못한 목돈을 거머쥘 수 있었다. 생각지도 않게 도로가 생겨 큰 이익을 본 사례다. 교통망은 땅 투자의 나침반이다. 대부분 토지 전문가들은 투자 유망지역을 꼽으라고 하면 주저없이 새로 도로나 철도가 개통되는 지역을 꼽는다.
<18> 등기에 없는 권리도 확인하라 중소건설업체인 A사는 아파트를 짓기 위해 경기도 P시에서 땅 1만평을 매입했다. 부랴부랴 변호사에게 자문해본 결과 마을 사람들의 보상 요구에 응할 수밖에 없다는 말을 들었다. 이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다. A사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸. 결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다. 고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다.
<19> 묘지는 무서워 서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다. 묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다. 때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다. 만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다. 이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다. 다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다.
<20> 발품없이 성공없다 서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P씨.
그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다. 그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다. 밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가. 부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다. 현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다. 발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.
<21> 한계령에 평당 100만원 땅 사업가인 C씨(56)는 10년 전 강원도 오지의 땅을 샀다.
그러나 지금은 주변의 시각이 완전히 달라졌다. 이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다. 험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다. 한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다. 주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다. 이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다.
<22> 종중 땅 지켜라 김씨 종중은 충북에 임야 3만평을 가지고 있다. 그러나 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있지만 이미 제3자 명의로 넘어간 땅의 소유권은 회복하기 어렵다는 대답에 크게 낙담했다. 공동명의로 할 때는 집안 어른 5∼10명의 명의로 하는 게 좋다. 이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다. 그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다. 종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다. 이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다. 시·군·구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다.
<23> 땅팔자 法에 달렸다 중견건설업체에 다니는 L부장. 특별히 용인 지역을 지목한 것은 아파트 개발이 신도시 주변에서 집중적으로 일어날 가능성이 높아서였다. 회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다. 당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다. 그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다. 확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다. 그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다. 5만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다.
L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일. 사람처럼 땅에도 팔자가 있다. 농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다. 땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다. 땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.
<24> 기획부동산 '함정' 조심 회사원 K씨는 지난 11월 밝은 음성의 여성에게서 전화를 받았다. 그래서 현지 부동산중개업소에 시세를 문의해 본 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 대답을 듣게 됐다. 기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다. 기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다. 현재 서울에선 1백50개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다. 요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다.
<25> 원래부터 좋은땅은 없다 강원도 원주시 신림면에 가면 산속에 작은 산장 하나가 있다. 주변의 잡풀을 베어낸 뒤 물길을 잡아줬다. 잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다. 그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다. 이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다. 그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다. 산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다. 그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다. 경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다. 그는 주로 맹지를 산다. 그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다. 까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다. 그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다. 진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다. 나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다. K씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다.
<26> 농지 매입 만만찮네 땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다. 따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다. 그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다. 땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다. 다음은 토지거래허가제다. 이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.
<27> 보상시점을 노려라 요즘 강화도 지역 부동산중개업소를 방문해보면 김포에서온 사람들이 눈에 띈다. 강화도 지역은 군사시설보호구역해제 및 김포신도시 후광효과 등으로 인해 땅값이 심상찮은 움직임을 보이고 있는 곳 중의 하나다.농부들과 달리 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들 중에선 보상시점을 노리는 투자자들이 많다. 이들은 토지보상이 시작되기 몇 개월 전에 매입하는 전략을 구사한다. 이유는 토지보상을 전후해 수요가 많아지기 때문이다. 정부가 개발하는 신도시 산업단지 등은 수용방식으로 개발이 진행된다. 원주민들로부터 토지를 강제수용한 뒤 일정한 보상금을 준다.
<28> 임야는 함정투성이 땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다.
우선 임야는 덩치가 크다. 농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다. 하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다. 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다. 임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다. 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다. 준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다. 경사도가 심한 임야도 피해야 한다.
<29> '혹시 지주작업?' 경기도 평촌신도시에 사는 A씨는 지난 97년 투자목적으로 김포시 진흥지역 내 농지 2천평을 샀다. 이 같은 호재가 연이어 터질 줄은 상상도 못했던 터라 하늘을 날듯이 기뻤다. 그러나 최종 결심을 하기 전 토지 전문가에게 상담을 해보기로 했다. 상담결과는 뜻밖이었다. A씨의 땅은 지금 당장 내놔도 70만원은 받을 수 있다는 것이었다. 무엇보다 개천을 사이에 두고 택지개발지구와 접하고 있다는 게 장점이었다. 게다가 도시계획상 그 땅과 접해 도로가 뚫릴 예정이었다. 그럼에도 중개업소들이 55만원을 제시한 것은 자신들이 15만원 정도 붙여서 되팔기 위한 것이라고 전문가는 설명했다.
<30> 절대 속이지 않는다 서울 강남에 사는 C씨(45)는 2백억원대의 땅 부자다. 그가 대학 3학년이 되던 해 설날 그 은사는 갑자기 그를 서재로 안내했다. 그 이후 그는 이 원칙을 지켰다. 아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다. 중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다. 그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다. 10년 이상 보유한 땅도 꽤 된다. 여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다. 가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다. 그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다. 수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 2억8천만원을 주고 매입했다. 그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다. 당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다. 그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다.
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출처 :강남 투자 연구소 
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