2008-10-02 16:18
http://blog.drapt.com/wmc73/1763481222931923577 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
땅을 싸게사는 여러가지 방법들
땅을 구입하는 방법이나 특히 싸게 구입하는 방법등에 대하여는
부동산 관련 책이나 강의에서 빠지지 않고 얘기되고 있어 잘들 알고 있으리라 봅니다
그러나 부동산투자란 그렇게 일반인(부동산이 없는 서민들 또는 가진자를 비판하는분들) 들이 아는바
또는 이해하는 바와 같이 개발계획등 고급 정보를 가지고 그곳에 투기하여 돈을 왕창버는 것이 아님을
알리는 기회로 삼고 투자 공부를 하는 분들에게는 각고의 노력을 하여야만
하나의 제대로 된 물건을 구입할 수 있고
또한 제대로 된 물건으로 관리되어 결실을 안겨 준다는 것을 이해하는 계기가 되기를 바라는 마음으로
사례들을 적어 보고자 합니다
우선 땅을 취득하는 방법은 다아시는바와 같이
매매, 경.공매,증여,상속등 여러가지 방법과 사연이 깃들어 있습니다
또한 땅을 싸게 구입하는 방법도 다양하여 그 사례를 열거 할수 없을 것입니다
따라서 오늘은 가장 투명하다는 경.공매에서 땅을 구입하는 방법을 설명 드리고자 합니다
첫째 경.공매를 잘하려면 전문적인 지식이 있어야 합니다
경.공매 교육을 하는 곳을 보면 각대학교 평생교육원, 대한공인중개사협회등 부동산 관련협회,
부동산컨설팅전문업체, 학원등 많은 교육기관이 난립해 있고 수료생 또한 년 수만명을 넘을 것이며
수강생 층도 20대부터 70대까지 , 학생층에서 은퇴자까지,각양각색으로 다양합니다
또한 부동산경매 관련 책자만도 수십가지에 달하고 있는 것도 주지의 사실입니다
여하튼 경.공매 교육을 이수하든 책을 보고 독학을 하든 전문적인 지식을 습득하여야만 한다는 것입니다
둘째는 경.공매의 정보를 취득하는 일입니다
경매.공매 정보는 해당기관에서 일간지에 낸 공고를 활용할수 있습니다
사진,위치도 등 자세한 물건 검색을 할 수 있습니다
또한 이곳에서 전자입찰로 이루어 있어 입찰 현장에 가지 않아도 되어 편리합니다
그 내용을 게시하고 있어 이곳에서 물건확인이나 감정평가서확인등이 가능 합니다
그리고 사설 경매정보업체로는 인포케어등 여러 업체가 유료로 정보를 제공하고 있습니다
그러므로 해당싸이트를 부지런히 찾아 다녀야만 좋은 정보를 정확히 파악할 수 있습니다
셋째는 해당 물건에 대한 정보 수집 분석입니다
해당 공고문이나 인터넷사이트에서 물건을 고르셨다면
그곳에 나와 있는 물건 정보는 물론 해당 물건에 대한 다양한 정보를 수집 분석하여야 합니다
해당지역의 정보(개발,도시계획,건축규제,행위제한등등), 도로사정, 해당물건의 공부 확인 해당 물건지
주변의 가격, 활용가능용도, 등.....
해당 물건의 활용도등 투자 여부에 대한 정보분석을 합니다
넷째는 현장 확인입니다
현장 확인은 선택이 아닌 필수 사항입니다
특히나 땅에 있어서는 현장 확인은 빼놓아서도 안되고 그냥 넘어가서도 안되는 필수 입니다
공부등에 의한 투자대상 물건으로 선정되면 현장에 나가야 합니다
우선은 해당 물건에 대한 감가 요인 즉 제한시설등이 주변에 없는가를 살펴야 한다
각종 개발정보등 해당정보가 맞는가, 지적도와 땅은 일치하는가,
주변에 혐오시설은 없는가, (화장장,공동묘지,축사,공해공장 등), 교
량이나 터널 또는 고압선 등은 없는가 등..
즉 현장에서 해당 땅에 대한 공부와의 일치여부와 주변에 감가요인이 없는가를 살펴야 합니다
다섯째는 해당관청과 주변인에 대한 확인입니다
이제는 해당관청에서 공부와 개발계획등에 대한 확인을 반드시 하여야 합니다
그리고는 종중이나 단체와 관련된것인지 아니면 명도 이전에 별 어려움은 없는지
특히나 해당관청에서 개발계획이나 행위제한등에 대한 확인과 건축등
개발행위시에 주변에서의 어려움은 없는지등 주변인에 대한 확인 작업을 합니다
여섯째 이제는 정확한 가격 산정과 입찰입니다
정확한 주변 시세의 파악 입니다
현장확인과 해당관청 확인시에 대략적인 주변시세에 대한 파악을 하여두는 것도 좋습니다.
다음은 현지 경작인이나 주변에서 문의하는 것도 좋습니다
또는 중개업소를 찿아 확인하는 것도 있습니다
단 이때는 오래된 업소를 찿고 나이가 드신 분들을 찿는 것이 유리하며
해당 물건과 비슷한 물건으로 파악하는 것이 좋습니다.
정보의 노출을 막기 위해서입니다
정확한 시세가 파악되었다면 입찰가를 산정해야 겠지요
얼마면 되겠습니까?
물론 투자자금,용도,활용시기,투자방법등 투자자성향에 따라 달라 집니다
그러나 저 같은 경우에는 평상시에는 주변시세의 70~80%로 정도에서 결정 합니다
다만 상승기와 하락기 또는 지역에 따라 여기에서 15% 정도를 더 감안하여 결정하기도 합니다
그러나 뚜렷한 개발 호재나 활용용도가 있을경우에는 150%이상도 응찰합니다.
일곱째 땅에 대한 관리 처분 입니다
땅은 가급적 구입하면 개발을 하지 않고 현행대로 관리 합니다
다만 용도지역 변경, 수용등 개발을 하여야 할 경우에는 물론 개발을 합니다
그리고는 처분시에 가서 여러가지 용도로 매도 제시를 합니다
예로 가든을 또는 공장을 지어 놓으면 가든이나 공장하시는 분 외에는 관심이 없습니다.
한껏 더해봐야 그런 용도로 임대사업 하실 분 정도가 더 있겠지요
그러나 그대로 놓아 두었다면 공장, 가든, 물류창고,전원주택 등등등......
용도가 다양하니 수요자도 다양하게 되겠지요
그러므로 구입한 땅은 가급적 개발하지 말고 관리하다가 처분하거나 처분시에 개발하여 처분하시기 바랍니다
자 이제 다시한번 정리를 하여 드리고자 합니다
경.공매 물건을 정보지나 정보싸이트에서 접하게 되었습니다 - 1000%
다음은 그 중에서 괜찮은 물건이라고 골라 보았습니다 - 100%
이제는 해당싸이트등에 있는 정보를 가지고 다시 추려 보았습니다 - 50%
정말 좋아서 해당 물건의 지적도등 공부를 신청하여 확해 보았습니다 - 10%
어머나 정말 내것 같아서 현장 확인을 했습니다 - 5%
으메 진짜 남에게 들킬까 겁나서 조용히 해당관청과 주변에 알아보고 확인했습니다 - 4%
으이구 콩당거리는 가슴으로 주변의 시세까지 확인 했습니다 - 4%
배우자와 이불속에서 속닥이며 입찰하기로 결정했습니다 - 3%
으메 환장하겠는거 드디어 내가 최고가 낙찰자로 결정이 되었네요 - 1%
잔금을 내고 등기 이전하니 이제 나도 땅부자 대역에 들었네요
땅만 있으면 전국 가구의 57%이내 전국민의 28.7%이내에 든다면서요
그런데 1평이 아니고 10평도아니고 몇백평이라고요..고요.. 와 심봤다... 내생에 성공하닌가요
*옆에 있는 %는 실제 경.공매 나온것이 1000이라면 내가 받는 낙찰은 1%라는 비유인데
실은 이보다 수십분의 일 이상으로 더 낮은 비율이랍니다-
다만 총 100개의 물건을 고르면 1개하기도 힘들다는 비유예요.
(출처 : Naver cafe - 부동산 투자 및 홍보클럽)
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