2011-04-16 22:50

http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411302961851201

돈 잘 빌리는 4가지 기술

 

 

대출도 재테크입니다. 대출에 대해서 합리적으로 생각하지 않으며 살아가다가 낭패보는 사람이나 기업들도 매우 많습니다.

 

대출상품을 선택하는 실제 사례를 보여드리며, 대출에 관하여 어떤 원칙을 따라야하고, 어떤 점을 생각해야하는지 등에서 살펴보겠습니다.

◆ 대출에 관하여 설정할 원칙은 다음과 같습니다.

(1) 의식주에서 최소한도 필수적으로 필요한 것을 제외하고는 감가상각 되는 것은 대출금으로 사지 않아야한다.

(2) 감가상각이 되는 것이라도, 대출금을 투여한 것이 대출금이자보다 더 큰 수익을 미래에 얻어지게 하면 된다.

(3) 대출금으로 재테크 대상을 구입할 때에는 대출이자율 투자대상의 가격상승률이 더 높을 경우에 국한한다.

(4) 대출의 종류가 매우 다양하므로 비교하여 최적의 선택을 해야 한다.

위에서 (1),(2),(3)이 모두 만족이 된다면 대출을 받아도 되고, 그렇지 않다면 대출은 가급적 받지 않는 것이 자산증식에 유리합니다.

 

물론 자산증식에는 불리하고 자산을 까먹는 결과가 오더라도, 자신의 인생을 즐기기 위해서 꼭 하고 싶은 것이나 정말로 꼭 가지고 싶은 것을 위해서라면 빚을 지면서라도 돈을 쓸 수도 있겠습니다.

 

그러나 이런 부분에서는 사람마다 성향과 인생관이 달라서 개별맞춤형으로 이야기해야하므로 보편성으로 작성해야하는 글에서는 논의대상으로 하지 않겠습니다.

◆ 식사도 외식을 거의하지 않을 정도로 거의 모든 것에 허술하게 돈을 절대로 쓰지 않는 사람이 자동차매니아로서 자동차에만큼은 돈을 아끼지 않는 사람도 있고, 자동차는 10년도 넘은 자동차를 굴리면서 아이들 교육비지출을 위해 빚을 지기도 합니다.

 

이 두 사람은 서로 상대방을 이해하지 못합니다. 어떻게 그럴 수가 있냐면서 서로 상대방을 비판하지만 그럴 필요는 전혀 없습니다.

 

국가를 지키기 위해서 목숨을 바치는 사람도 있고, 사랑을 위해서 목숨을 바치는 사람도 있고, 다른 사람 생명을 구하기 위해서 자신의 목숨을 바치는 사람도 있고, 억울한 심정을 죽음으로써 나타내는 사람도 있습니다.

 

반면에 아무리 치사하고 더러운 짓을 하면서라도 자신의 목숨을 지키기 위해서는 주변사람까지 희생시키는 사람도 있습니다.

목숨에서나 돈에 관련해서나 직업이나 배우자 선택에서나, 이 세상 그 어떤 것에서도 사람의 성향은 천차만별로 다릅니다.

 

어떤 성향이 가장 올바르다는 생각은 가져서는 안됩니다. 사람들이 흔히 자신을 기준으로 남을 평가하는데 이는 커다란 오류입니다.

 

다양한 성향과 다양한 생각을 가진 사람들이 어울려 살아가기에 사회가 뒤뚱뒤뚱하고 다 망해갈 것 같은 순간이 오더라도 결국 뭔가 길을 찾아내면서 발전해갈 수 있는 것입니다.

빚을 지지 않는 것이 때로는 어떤 사람에게는 가장 좋을 수도 있고 또다른 사람에게는 그렇지 않을 수도 있습니다. 부채를 늘리면서 사업을 확대하거나 투자를 하는 것에서도 어떤 수준이 가장 적정수준이라는 정답은 없습니다.

 

차입경영을 통하여 사업체를 짧은 시간 안에 크게 키울 수 있다면 하는 게 좋겠고, 자칫하여 재무적 위험에 빠질 수 있다면 보수적으로 선회해야할 것입니다.

 

모든 것은 시간이 흐른 뒤 결과로서 나타나는 것이지, 어떤 정도의 채무가 적정수준인지 100% 정답으로 미리 말할 수는 없습니다.

 

쉽게 이야기 할 수 있는 말로, 적정하게, 무리하지 않게, 이런 추상적인 단어를 사용할 수밖에 없습니다. 숫자를 통하여 정량화하는 것에서도 그 숫자를 산출하는데 사용한 가정들이 가장 합리적인 가정인지 여부를 단정할 수 없기 때문에 마찬가지입니다.

적정한 대출이 어느 정도인지를 판단하는 것에 100% 정답이 없고 취향, 처한 환경, 지향하는 바, 가치관 등에 의하여 달라진다는 것은 개인에서도 마찬가지입니다.

 

다만, 요즘은 미래에 대한 불안감이 일반대중 속에서 크게 퍼져가고 있어서 자산증식에 크게 신경쓰는 사람들이 많아졌음은 주지의 사실입니다.

 

자산증식을 가장 중요한 과제중 하나로 한다면 대출에 관해서도 최적의 선택과 판단을 하도록 신경을 써야할 것입니다.

 

그렇다면 위에 열거한 원칙 (1),(2),(3)을 지킬 수 있는 한 지키는 것이 필요합니다. (1),(2),(3)이 충족되면서 대출을 받을 때에는 (4)의 원칙을 준수해야겠습니다.

◆ 이 글이 대출에 관하여는 첫 번째 글인데, (1),(2),(3) 원칙에 대해 더 구체적인 이야기는 다음 기회에 하고, 여기에서는 (4)번째 원칙에 대해서 실제 사례를 통하여 살펴보겠습니다.

 

투자에 관련된 좋은 책들을 무척 많이 보면 자신도 투자를 잘 할 수 있을 것만 같은 착각이 들기도 하지만 실제 상황에서는 그대로 행하기가 쉽지 않음을 느끼기도 합니다.

 

아무리 좋은 글을 보더라도 원론적인 내용만을 보면 글을 볼 때에는 이해가 가거나 뭔가 알 듯 하더라도 막상 자신의 생활에서 도움이 되도록 활용하기가 썩 쉽지는 않습니다.

 

따라서 제 글에서는 좀더 쉽게 이해하면서 피부에 닿을 수 있는 느낌을 가질 수 있도록 실제 사례를 통하여 설명하는 시도를 자주하는 편입니다.

◆ 대출상품을 선택할 때에는 최종 선택의 대상이 되는 상품들에 대하여 계산을 꼼꼼히 해보면서 비교해봐야지 자신에게 유리한 결정을 내릴 수 있습니다. 제게 메일로 문의 들어왔던 아래 질문도 그런 것을 확인해 볼 수 있는 실제 사례입니다.

> 5000만원 전세집으로 시작할 예정입니다.
> 전세금 중 2000만원은 근로자전세자금대출 혹은 마이너스대출로 충당할 예정입니다.
> 1년 정도면 2000만원은 상환할 수 있는데
> 근로자전세자금대출은 이자가 저렴하고 중도상환수수료도 없어서 좋지만
> 매달 8만원 가량을 이자를 꼬박꼬박 내야하고
> 마이너스대출은 8%대로 이자는 높지만 매달 갚아 나가면 그만큼 이자가 줄어드는 장점이 있어서
> 둘 중 어떤 것이 더 좋을지 조언 바랍니다.

◆ 이런 경우 [근로자전세자금대출]과 [마이너스대출] 중에서 어떤 것을 이용하는 것이 더 유리한지를 구체적인 계산을 통하여 비교해보겠습니다.

- 현재의 수입으로 1년이면 2000만원을 갚을 수 있다고 하였으므로, 매달 170만원을 저축용이나 대출상환용으로 사용할 수 있다고 가정하고,

- 정기적금으로는 우대세율이 9.5% 적용되는 세금우대로 연 6% 이자율의 1년짜리 정기적금이 여러 저축은행에서 가입이 가능하므로, 그것을 활용한다고 가정하겠습니다.

매월 초 적금 불입액이 a 이고, 월이율이 r, 불입횟수를 n 이라 하면 찾게 될 원리금은 a(1 r) (1 r)^n - 1 /r 입니다.

 

따라서 이식에 의해서 계산을 하면, 1년 뒤 찾게 되는 원리금은 세금공제전, 총 불입한 원금의 1.0331배이며 세금공제 후에는, 원금의 1.02996 배가 됩니다.

◆ (1) 연 4.8%의 근로자전세자금대출로 매달 8만원 이자를 지불할 경우:

적금에는 170-8= 162만원을 매월 불입할 수 있습니다. 1년 뒤 적금에서 원리금으로 찾는 돈은 162 x 12개월 x 1.02996 = 2002만원이 됩니다. 그 돈으로 원금 2000만원 갚고 난 뒤 [2만원이 수중에 남습니다.]

◆ (2) 연 8.04%, 또는 월 0.67%의 마이너스대출을 받아서 매달 170만씩 갚아가는 경우:

첫 달의 이자는 2000 x 0.0067 = 13.4만원입니다. 따라서 170만원을 내면서 이자 13.4만원이 있기 때문에 원금은 170-13.4=156.6만원이 줄어들고, 2000-156.6=1843.4만원이 대출금으로 남게 됩니다.

2번째 달의 이자는 1843.4 x 0.0067 = 12.4만원, 원금은 1843.4-170 12.4= 1685.8만원이 남게 됩니다.

3번째 달의 이자는 1685.8 x 0.0067 = 11.3만원, 원금은 1685.8-170 11.3= 1527.1만원이 남게 됩니다.

4번째 달의 이자는 1527.1 x 0.0067 = 10.2만원, 원금은 1527.1-170 10.2= 1367.3만원이 남게 됩니다.

5번째 달의 이자는 1367.3 x 0.0067 = 9.2만원, 원금은 1367.3-170 9.2= 1206.5만원이 남게 됩니다.

6번째 달의 이자는 1206.5 x 0.0067 = 8.1만원, 원금은 1206.5-170 8.1= 1044.6만원이 남게 됩니다.

7번째 달의 이자는 1044.6 x 0.0067 = 7.0만원, 원금은 1044.6-170 7.0= 881.6만원이 남게 됩니다.

8번째 달의 이자는 881.6 x 0.0067 = 5.9만원, 원금은 881.6-170 5.9= 717.5만원이 남게 됩니다.

9번째 달의 이자는 717.5 x 0.0067 = 4.8만원, 원금은 717.5-170 4.8= 552.3만원이 남게 됩니다.

10번째 달의 이자는 552.3 x 0.0067 = 3.7만원, 원금은 552.3-170 3.7= 386.0만원이 남게 됩니다.

11번째 달의 이자는 386.0 x 0.0067 = 2.6만원, 원금은 386.0-170 2.6= 218.6만원이 남게 됩니다.

12번째 달의 이자는 218.6 x 0.0067 = 1.5만원, 원금은 218.6-170 1.5= 50.1만원이 남게 됩니다.

◆ 두 가지 경우를 비교하면, 마이너스대출 받는 경우에는 1년 뒤에 대출금 중 50만원이 남아있게 되어, 2만원이 수중에 남게 되는 전세자금대출의 경우보다 50 2 = 52만원 만큼이 더 불리합니다.

위 결과는 질문해 오신 분의 현재 상태에서 실제로 가능한 상황의 수치를 기준으로 계산한 것입니다. 기준의 되는 수치가 다를 경우에는 비교결과가 달라질 수도 있습니다.

 

전세자금대출의 금리, 마이너스대출의 금리, 정기적금의 이자율에 따라서 두 경우의 비교결과는 달라집니다.

 

또한 전세자금대출이라도 원금을 마이너스대출처럼 갚을 수 있는 경우에는 그것을 감안하여 계산하면 됩니다.

◆ 위의 사례처럼 1년 정도의 기간이면서 1년 동안에 대출금리와 저축이자율이 변하더라도 아주 크게 변하는 경우는 흔하지 않기 때문에 어느 정도 정확하게 비교할 수 있습니다.

 

그러나 장기대출로 가면 갈수록 예측에 불확실성이 커지게 됩니다. 더욱이 위의 사례는 대출금이 사용되는 곳이 전세자금으로서 시간이 흘러가도 전혀 가격변동이 없는 것이므로 단순합니다.

주택구입에 대출금이 사용된다면 주택가격은 시간에 따라서 변동되므로 비교하는 계산에서 이런 점까지 감안해야합니다.

다시 말하여, 대출 기간이 길어질수록, 대출금 사용된 것의 시간에 따른 가격변동이 불확실하게 나타날수록 서로 다른 대출방법을 비교하기가 까다로워집니다.

 

주택구입시 15년, 20년씩 긴 기간을 대상으로 하는 모기지론을 이용하여 고정금리로 대출을 받을 것인가,

3년 이하의 상대적으로 짧은 기간을 대상으로 하는 은행대출을 이용하여 변동금리로 대출을 받을 것인가,

아니면 유동성자산을 통하여 재테크를 해가다가 부채가 거의 없이 주택구입을 할 것인가,

등을 비교하는 문제는 불확실성이 따르면서 고려해야할 요소가 많아서 복잡한 문제입니다.

◆ 특정 시점에서 유리하다고 판단되는 선택이 장기대출에서 이루어졌다하더라도, 선택하는데 도입한 조건들이 향후 달라질 경우에는 새롭게 대응할 수 있는 여지를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

중도상환이나 대출상품 갈아타는 것 등이 어느 정도 가능하며, 그럴 때 수수료부담이 어느 정도 될지도 미리 고려해두어야 합니다.

또한 지금의 경제능력으로는 연체하지 않고 갚아나갈 범위에서 대출을 받더라도 자신의 경제능력과 생활비 등이 미래에 어느 정도까지 달라질 가능성이 있는지도 고려해야합니다.

 

상황이 지금보다 나빠지더라도 연체가 되지 않도록, 또는 비상시 추가대출을 받을 수 있을 정도의 여유가 남아있도록 대출상태를 조절해두어야 좋겠습니다.

 

당장만 생각하고 이런 점까지 미리 고려하지 않았다가 예기치 않은 일이 나타났을 때 크게 곤란함을 겪는 사람들이 많습니다.

◆ 예를 들어서 주택담보대출에서 아무리 매월 상환능력이 된다하더라도 대출한도를 꽉 채워서 대출받는 것은 삼가는 것이 좋습니다.

 

대출한도 이하로 대출을 받은 상태에서, 훗날 새로이 큰 목돈이 필요한 경우가 발생할 때 주택담보대출금을 추가로 활용할 수 있어야 위험관리가 됩니다.

 

보험처럼 생각해도 됩니다. 주택담보대출을 활용하는 것이 보험보다 더 경제적입니다. 일반이 누구나 쉽게 활용할 수 있는 대출 중에서는 주택담보대출이 가장 금리가 낮은 대출에 속하므로 아무 때나 쉽게 사용하지 않고 활용가치를 극대화하도록 하는 것이 중요합니다.

마이너스통장을 상시 마이너스상태로 해두는 것도 적절하지 않습니다. 마이너스 통장의 장점은 미리 설정해둔 일정금액 한도 내에서는 비상시에 곧바로 현금 사용하듯이 대출금을 사용할 수 있다는 것입니다.

 

그런데 평소에 미리부터 마이너스로 해두면 비상시에 추가로 돈을 꺼내 쓰지 못하여 곤란함을 겪게 되거나, 훨씬 더 비싼 고금리의 대출상품을 활용할 수밖에 없습니다.

 

더욱이 마이너스통장의 금리도 저축이자율보다 높고 저금리대출상품보다도 높기 때문에 마이너스통장을 마이너스로 유지하면서 저축하는 것이 있다면 어리석은 일입니다. 비싼 대출금리와 싼 저축이자율 차이만큼의 손실을 계속 누적시켜나가는 것입니다.

◆ 돈이라는 것은 별로 쓰지 않는 것에 익숙해져 있다가 형편이 나아진 뒤에 차차 돈의 사용을 늘려가는 것은 그다지 어렵지 않습니다.

 

반면에 돈을 잘 쓰다가 형편이 어려워졌다고해서 줄이기는 힘든 편입니다. 사람이 살아가는 형편은 미래에 어떻게 변할지 모르기 때문에 꼭 당장의 형편에 맞게끔만 돈을 사용하는 것보다는, 당장의 형편보다는 다소 어렵게 사는 것을 기준으로 돈을 사용하는 습관들이는 것이 더 좋습니다.

 

그래야지 만약에 일시적으로 형편이 어려워졌을 때에도 원래부터 그렇게 살아갔으니까 잘 살아갈 수 있습니다.

 

물론 자산이 늘어나면 늘어나는 만큼은 적절히 소비를 늘리는 것이 괜찮은데, 자신의 경제형편과 소비패턴 사이에는 항상 여유분을 두자는 것입니다.

자신의 입장을 고려하지 않고 다른 사람을 흉내 내면서 소비하거나, 미래의 변동성에 대한 완충지대를 설정해놓지 않은 채 카드빚을 쓴 사람들이 많아서 한국의 경제가 힘들어지기까지 하였습니다.

 

아파트 및 각종 부동산 가격의 폭등기에 대출을 많이 받으면서 부동산구입에 나섰다가 성공적으로 잘되는 사람도 있는 반면, 더러는 대출받은 것 이상으로 투자성과를 올리지 못하여 과도한 부채 때문에 애먹는 사람들도 있습니다.

- 땀흘려 열심히 일하는 경제활동을 통한 고정수입
- 미래의 불확실한 변동성까지 미리 고려한 소비패턴의 조절
- 수익성제고와 위험관리를 동시에 이루면서 저축과 투자를 통한 효율적인 자산증식
- 합리적이며 올바른 원칙하의 대출

이러한 4가지를 잘 조화 이루게 하는 것이 최선이라 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2005022808462269473&vgb=column&columnType=&code=wealth62

 

 

 

 

0