경제란 윤리와 도덕과 다릅니다.

사실은 당위성과 다릅니다.

'짒은 내려야 한다"라는 당위론적 진술과 '실제 집값이 내린다.'라는 사실적 진술은 다릅니다.

집값이 오른다고 말하는 사람이 나쁜 사람이고

집값이 내린다고 말하는 사람이 착한 사람이 아닙니다.

이런 말씀을 드리는 이유는  

간혹 저를 오해하시는 분이 있어 많은 욕을 얻어먹은 적이있기 때문에 드리는 말씀입니다. 

저는 현실과 바램을 구분하고,

바램보다는   현실에 초점을 맞춰 냉정하게 말합니다. 

재테크에 성공하려면 자신의 것도 나쁘면 나쁘다고 인정하는 용기가 필요하다고 봅니다.

다수의 분들이 사시는 곳이 별로 인기가 없고  뒤질것이라고 말씀드리는게 저도 마음 아픕니다.

아마도 대다수 분들이 기분나빠할 것 같네요.

마치 "당신의 아이가 공부를 못하는 이유는 IQ가 나쁘기 때문입니다."라고 말하는 것 같네요.

암튼 저는 특정지역에 대해서 나쁜 감정을 가진건 아닙니다.

제 부모님 형제가 사시는곳도 아닌곳은 아니라고 말합니다.

요점은 저도 집값이 내려서 서민들이 살기 좋은 세상이 되어야한다는데 동의합니다.

또 골고루 잘살고 한순간의 판단착오로 동료와 재산상의 차이가 나는것을 원하지 않습니다.

그러나 이러한 바램은 바램이고 세상이 진짜로 흘러가는 것은 또 다른 문제입니다.

저는 세상이 진짜로 흘러가는 방향에 대해서 말합니다. 

또 독자들이 원하는 내용도  가슴따듯한 당위론적인 주장을 원하는게 아니라

현실 세상이 돌아가는 방향에 대해서 라고 생각합니다. 

암튼 혹시 기분이 바쁘신 분이 있다면 이해를 해주세요.  

 

 

 

 

정부의 부동산 대책의 목표는 서민 주거 여건 안정과 지역적 균형 발전에 있다.

그래서 불로소득을 세금으로 환수해 투기도 없애고, 세수도 늘려서 서민 주택 공급의 재원으로 쓰겠다는 것이다. 그래서 주택을 살 때 취득세 등록세가 강화되고, 보유할 때 보유세가 강화되고, 팔 때 양도소득세가 강화되었다.

또 강남 집값 불안의 진원지인 강남 재건축 아파트의 집값 상승을 막기 위해서 임대주택건설 의무화, 개발이익환수, 조합원지분 양도금지등의 각종규제를 가하고 있다.

그러나 정부의 균형과 형평성을 강조하는 이상주의적 부동산 대책 때문에 오히려 집값은 지역별 유형별로 차별화가 가속화 될 것 같다.

첫째, 강남 중대형 아파트의 희소성 부각으로 인기가 더욱 높아질 것이다.

재건축 억제로 신규 주택 공급도 막히고 중고 주택도 양도소득세 때문에 공급이 급감한다.

반면에 로또 당첨으로 돈을 번사람, 시골 혁신 도시로 보상금을 받은 사람, 주식에서 돈을 번 사람, 사업에 성공하여 돈을 번 사람 등은 계속 생겨나 강남아파트의 수요는 늘어날 것이다.

특히 이 지역 중대형 아파트는 물량이 적어서 수급 불일치가 심할 것 같다.

인기지역인 대치동과 도곡동의 전체 아파트 수는 3만783가구인데 40평대이상은 1만2889가구에 그친다고 한다. 수요와 공급의 원리에 의해서 강남 중대형 아파트의 인기는 높아질 가능성이 높다.

둘째, 비인기 지역과 변두리 지역은 소외된 채로 계속 남아있기 쉽다.

바뀐 부동산 세제 때문에 제대로 된 한 채가 고만 고만한 2채보다 절세 면에서 유리하다.

 이제 부자들은 세금상의 불이익을 피歐?위해서 비인기지역 집에 대한 투자를 하지 않으려 할 것이다. 그래서 변두리 주택의 수요는 줄어들 가능성이 높다.

 일부는 변두리 지역의 소형 집을 처분하고 인기 지역의 중대형 집으로 바꾸려는 움직임도 예상된다.

 이런 경우 인기지역은 더 오르는 반면에 비인기지역은 팔려고 내놓아도 팔리지 않게 된다.

셋째, 재개발 단독주택은 상승 탄력성이 줄어들 것이다.

재개발 단독주택들도 그동안 많이 올랐다.

그동안 상승세는 모두 유주택자들의 투자용 주택 수요에 의해서 오른 것이다.

 이제 부자들도 3주택 보유자가 되면 실거래가 기준으로 양도소득세가 66%(주민세포함)로 올라가 투자이익을 기대하기 어려워 투자하기 어렵다.

이제 재개발지역의 단독 주택은 부자들의 투자용 수요 급감으로 상승세가 둔화될 것이다.

 일부 부자들은 재개발지역 단독주택부터 팔아서 집수를 줄이려는 움직임도 나타날 수 있다.

예전 같은 상승세를 기대하기 어려울 것 같다. 물론 재개발이 임박한 지역의 경우는 예외적으로 오를 것이다.

넷째, 수도권과 지방간의 집값 차이가 더 심해 질 가능성이 있다.

집을 딱 한 채만 사야한다면 지방과 수도권중 어디를 사려하겠는가?

여러 채 보유자가 집을 줄여야 한다면 어느 지역 집부터 처분 하겠는가?

수도권과 지방의 집값 차이가 예전부터 확대되어 왔지만 바뀐 부동산 세제 때문에 가속화 될 수도 있다. 지방거주자가 주거와 투자를 분리하여 지방의 집을 팔고 대신에 수도권에 집을 사두고, 자신은 지방에서 전세로 살려는 움직임도 나타날 수 있지 않을까?

다섯째, 수도권내 신도시와 강남의 집값 차이가 확대될 가능성도 있다.

2가지 이유가 있다. 하나는 공급 가능성이다.

기존 신도시는 신규 신도시라는 대체재가 공급될 가능성이 있다. 그러나 강남은 공급이 제한되어 있고 단기간에 강남 대체재를 만들기란 쉽지 않아 보인다.

 또 다른 이유는 전 세계적인 도심화 집중현상이다.

도심의 집값 상승이 높아지는 이유는 경제구조의 변화 때문이라고 한다. 경제구조가 지식 정보산업으로 이동되어 이제 지리적으로 물리적으로 모두 한자리에 모여야 부가가치를 창출하는데 유리하다고 한다. 그래서 전 세계적으로 도심의 집값이 상대적으로 더 오른다.

한국에선 강남이 지식 정보의 중심이다.

2가지 이유 때문에 신도시와 강남간의 가격 차이가 장기적으로 확대될 가능성이 있다.

이러한 차별화는 왜 생기는가?

이는 경제구조의 변화와 이기적인 인간 본성 때문이다.

차이를 줄이고 양극화를 방지하려는 정부의 부동산 정책은 윤리적이고 도덕적이다.

그러나 거대한 자본주의 체제를 움직이는 엔진은 도덕심과 이타심이 아닌 이기적인 욕망이다.

잘 살고자하는 이기적인 욕망이 자본주의 체제의 엔진이다.

그렇기에 자본주의 자유시장에선 욕망을 무시한 도덕적이고 윤리적인 정책이 작동하기 어렵다.

이기심은 강남 집주인들로 하여금 양도소득세를 내지 않기 위해서 집을 팔지 않도록 하고 이는 매물감소와 집값 상승으로 이어진다.

 주택 보유 양극화 해소를 겨냥한 다주택 보유자 양도소득세 중과도 집 주인들의 이기심 때문에 인기 지역과 비인기지역의 차별화를 가속화한다.

 재건축 개발이익환수제도도 집주인들이 그럴 바에야 아예 재건축을 하지 않고 버티겠다면 기대한 개발이익은 못 거두고 강남아파트 공급만 줄어들 수 있다.

도덕적이고 윤리적인 정책이 오히려 집값 차별화를 가속화 시킬까 걱정된다.