트렌드(27) |
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2006-12-14 16:06
http://blog.drapt.com/weni/3158271166079963881 
출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스
원문 : http://blog.drapt.com/ous99
특히 경기도 지역에서 이 연령대 인구는 2023년 전후까지 비교적 가파르게 증가하는 것으로 파악됐으며 비수도권에서는 대전광역시에서 비교적 많이 늘어날 것으로 예측됐다. 그러나 중소형 주택의 수요층인 25∼39세 인구는 수도권에서 2008년을 정점으로 꺾이는 것으로 나타났다. 21일 통계청의 인구추계에 따르면 지역.연령별 인구가 앞으로 이런 중장기적인 흐름을 나타낼 것으로 예상됐다. 이에 따라 이런 인구 변화와 자기집 소유비율(전국 56.5%) 등을 감안해 적절한 주택 공급대책이 마련돼야 할 것으로 보인다. 중대형 주택의 주요 수요층은 일반적으로 40대와 50대 중반까지라는 것이 전문가들의 분석이다.이 연령대는 일생에서 수입이 가장 많은 데다 자녀들이 성장하면서 보다 넓은 집이 필요하기 때문이다. 그러나 50대 중반이후 퇴직을 하는 시점을 전후로 중대형을 팔아 소형 주택으로 전환해 노후 생활자금을 확보하는 경우가 늘어나게 된다. ◇ 경기도 중대형 주택 수요 크게 늘어=전국 40∼54세 인구는 올해 1천137만5천400명에서 계속 늘어나 2013년 1천259만4천700명으로 정점을 찍은 뒤 조금씩 줄어들어 2023년에는 1천191만7천300명이 될 것으로 예측됐다. 그러나 서울.경기.인천 등 수도권 지역의 이 연령대 인구의 정점은 10년이나 늦은 것으로 나타났다. 수도권지역의 40∼54세 인구는 2006년 558만9천100명으로 6년전인 지난 2000년의 434만4천300명보다 28.7%, 124만4천800명이 늘어났다. 이 연령대의 인구는 앞으로도 계속 증가해 2009년 607만4천4천300명, 2012년 644만2천900명, 2015년 664만1천700명, 2018년 658만3천300명, 2021년 673만2천300명에 이어 2022년 677만4천700명으로 최고치를 기록하게 된다. 2022년의 이 연령대 인구는 올해에 비해 118만5천600명이 늘어나는 것이다. 지역별로는 서울시가 올해 234만9천600명에서 정점인 2022년에 262만3천500명으로 27만3천900명이 증가한다. 인천은 올해 65만2천300명에서 계속 늘어나 2013년 71만3천400명으로 최고점을 찍은 뒤 2016년 69만3천200명, 2019년 65만8천800명, 2022년 65만7천500명, 2025년 63만1천700명 등으로 감소할 것으로 예측됐다. 그러나 경기도 지역은 올해 258만7천200명에서 정점인 2023년에 349만7천명으로 무려 90만9천800명이 늘어나 서울.인천보다 증가폭이 훨씬 클 것으로 추산됐다. ◇ 대전 중대형 인구 상승세 지속=지방에서는 대전의 40∼54세 인구의 상승세가 비교적 탄탄할 것으로 전망됐다. 대전시의 이 연령대 인구는 2006년 34만1천500명에서 2012년 37만3천400명, 2020년 38만1천400명 등으로 계속 늘어나 2024년에 40만1천300명으로 최고점을 기록한 뒤 점차 수그러든다. 반면, 부산시의 40∼54세 인구는 올해 6천500명으로 최고치를 기록했으며 내년부터는 계속 줄어 2012년에는 87만9천900명, 2021년에는 78만700명을 각각 나타낼 것으로 예상됐다. 또 ▲대구시는 올해 61만7천500명에서 2012년 65만5천900명으로 ▲광주시는 올해 31만500명에서 2014년 35만3천500명으로 ▲울산시는 올해 28만400명에서 2013년 31만3천100명으로 각각 정점을 찍은 뒤 다음연도부터 감소세에 들어간다. 대전을 제외하면 지방 광역시의 중대형주택 인구는 앞으로 큰 변화가 없는 셈이다. 통계청 관계자는 "통계청이 파악하고 있는 인구 예측이 정밀하다고 장담할 수 없지만 큰 흐름에서는 벗어나지는 않을 것"이라고 말했다. ◇ 수도권 중소형주택 수요 당분간 줄듯=중소형 주택에 대한 수요계층인 25∼39세의 수도권 인구는 올해 666만8천700명에서 2008년 672만5천800명으로 올라가 최고점을 찍은 뒤 줄어든다. 이 연령대 인구는 2011년 648만4천100명, 2014년 606만9천600명, 2017년 589만2천300명, 2020년 570만9천명, 2023년 541만4천800명 등으로 감소한다. 2023년 인구가 올해보다 125만3천900명이나 줄어드는 셈이다. 서울시의 이 연령대 인구는 지난 1993년 306만1천600명으로 정점을 찍은 뒤 계속 줄어들어 올해에는 293만3천600명까지 떨어졌다. 앞으로도 서울에서 25∼39세 인구는 2009년 289만3천명, 2012년 266만8천700명, 2015년 243만6천300명, 2018년 230만2천300명, 2021년 210만9천500명 등으로 계속 감소한다. 2021년엔 올해보다 82만4천100명이 줄어드는 것이다. 경기도의 이 연령대 인구는 올해 305만1천400명에서 2008년 312만7천500명으로 늘어나 최고점에 도달한다. 이어 곧바로 감소세로 돌아서 2011년 307만5천명, 2014년 296만명, 2017년 294만3천300명, 2020년 294만3천800명, 2023년 285만8천300명 등을 나타낼 것으로 예상됐다. 인천시는 지난 1997년 76만6천400명으로 최고치를 기록한 뒤 계속 줄어 올해 68만3천700명, 2009년 66만9천명, 2012년 63만3천900명, 2015년 60만명, 2018년 60만2천800명명 등의 감소세를 보일 것으로 예측됐다. ## <표> 40∼54세 인구 연도.지역별 추이 (단위:100명) ┌───┬────────────────────────────────┐ │ │ 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 │ ├───┼────────────────────────────────┤ │수도권│ 50146 55891 60743 64429 66417 65833 67323 67189│ │ 서울 │ 22395 23496 24270 25132 25449 25413 26148 26107│ │ 경기 │ 21863 25872 29502 32163 33910 33747 34610 34632│ │ 인천 │ 5889 6523 6971 7134 7058 6673 6566 6450│ ├───┼────────────────────────────────┤ │ 대전 │ 3156 3415 3636 3734 3754 3733 3887 4013│ │ 대구 │ 5757 6175 6423 6559 6397 6134 5968 5737│ │ 부산 │ 8855 9065 8984 8799 8214 7878 7807 7848│ │ 광주 │ 2857 3105 3323 3496 3525 3510 3541 3500│ │ 울산 │ 2487 2804 3030 3125 3111 2952 2892 2819│ └───┴────────────────────────────────┘
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2006-12-14 15:03
http://blog.drapt.com/weni/3158271166076223528
출처 : 팔구사구부테크
원문 : http://blog.drapt.com/msm00700
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주택은 의식주 가운데 하나로서 소득수준, 삶의 형태, 가족 구성의 변화, 가치관, 공동체 문화 등 다양한 변수의 영향을 받으면서 기능 및 수요와 공급이 변화하게 된다. 우리 나라 각 분야의 변화를 이끌 2010 대한민국 트렌드는 국민들의 주거생활에 일대 변화를 몰고 와 주택시장에도 근본적인 영향을 미치게 될 것이다. 주거생활은 관습, 문화, 전통 등의 영향으로 다른 부문에 비해 변화의 속도가 더디지만 삶의 형태 및 가족구성의 빠른 변화 속도를 고려할 때 주택시장에도 새로운 트렌드가 나타날 것으로 예상된다.
이에 LG경제연구원에서 내다본 대한민국 2010 트렌드 가운데 주거생활에 미칠 변수들을 선정한 다음 이것이 주택시장에 미칠 파급효과를 알아본다.
도심위주의 주거생활 자연친화로 바뀐다
먼저 소비 트렌드의 변화가 주택시장에 미칠 영향은 탈도심 귀농현상이다. 압축고도 산업화과정에서 만연된 빨리빨리 삶에서 벗어나 느리고 여유로운 삶을 추구하는 다운시프트(Downshift) 소비현상이다. 도시의 바쁜 생활을 떠나 소도시나 농촌으로 향하는 귀농가정은 전원생활형 귀농과 전업형 귀농으로 구분할 수 있으며 경우에 따라서는 한적하고 여유로운 외국으로 떠나기도 할 것이다.
다운시프트족의 증가와 함께 이들이 추구하는 새로운 주거생활 욕구는 도심위주의 주택수요를 약화시켜 도심으로 갈수록 주택가격이 비싸지는 주택의 공간가치에도 변화가 나타날 것이다. 주택의 공간가치 변화는 정보화 추세가 더욱 가속시킬 것이다. 다운시프트 현상에 다른 주거의 탈 도심화는 베이비붐 세대의 은퇴와 함께 본격화될 귀농현상과 맞물려 전원주택에 대한 수요의 증가로 나타날 것이다.
주택공급 측면에서는 다운시프트족의 주거욕구를 만족시켜줄 자연친화적 주택상품들, 예를 들면 전원주택, 골프장이 딸린 주택, 레저시설이 있는 주택, 농장주택, 펜션 등이 더 확산될 것이다.
주택에도 브랜드 소비 심화
가치소비자 시대의 도래는 주택의 브랜드 소비를 확산시킬 것이다. 최고의 브랜드를 소비한 뒤 느끼는 만족감은 비록 감성적이지만 차선의 제품을 통해서는 느낄 수 없다는 소비 만족도, 즉 브랜드 소비가 주택시장에도 더욱 확산될 것이다. 먹고 입는 것뿐만 아니라 주택소비에 있어서도 소비자들이 느끼는 최고와 차선 사이에는 상식을 벗어난 간극이 존재하기 때문이다.
주택시장에 브랜드 감성과 합리적 가격을 중시하는 가치추구 소비자들이 등장한 것은 소득수준의 빠른 향상으로 소비자들이 주택에도 브랜드에 눈을 뜬 결과로 해석할 수 있다. 공동주택 문화가 가장 보편화된 우리의 주거생활 패턴을 고려할 때 차별화된 주거 커뮤니티를 부각시켜줄 주택의 브랜드화는 더욱 진전될 것이다. 주택공급 측면에서는 소비자에게 단순히 주거의 기능적인 면 이외에 감성적인 만족을 줄 수 있는 상품 및 브랜드 개발이 요구된다.
주택기능도 디지털화
디지털 코쿠닝, 즉 현재 젊은 세대들이 집안에서 디지털 엔터테인먼트에 매달리는 현상도 미래 주택의 기능 및 수요와 공급패턴을 변화시킬 것이다. 주택의 기능이 주거기능에 머물지 않고 오락 및 문화를 체험할 수 있는 공간으로 탈바꿈해 나갈 것이기 때문이다. 주택이 최첨단 디지털 기술과 결합하여 디지털 문화에 대한 향유가 대중화에서 개인화 추세로 바뀌면서 주택이 다기능을 발휘하는 방향으로 진화해나갈 것으로 보인다. “안에 다 있는데 왜 밖으로 나가느냐”는 디지털 코쿠닝 현상은 주택의 디지털화를 가속시키는 최대 원동력일 수밖에 없다. 주택 수요를 좌우하는 요소 가운데 하드웨어적인 입지, 안전성, 편리성뿐만 아니라 디지털 오락 및 문화를 체험할 수 있는 소프트웨어가 얼마나 잘 구비되어 있느냐도 중요해진다는 것이다.
집안에서 하고 싶은 일을 다 할 수 있게 되면서 밖에서 하던 활동을 집안으로 끌어들여 즐기는 성향을 말하는 인스피어리언스, 즉 실내여가 활동의 선호는 주택기능의 디지털화와 상승작용을 일으키면서 주택의 기능을 근본적으로 변모시킬 것이다. 주택의 기능은 IT, BT, NT 등 미래 산업기술 트렌드가 우리의 실생활에 미치는 영향만큼 진화해 나갈 것이다.
이러한 주택 기능의 변화는 기존의 낡은 아날로그식 주택이 제공하는 서비스에 불만족하는 수요를 자극하여 주택의 대체수요 시장이 확대되는 요인으로 작용할 것이다.
역삼각형 인구구조, 주택수요의 베이스가 줄어든다
다양한 2010 트렌드 가운데 인구 및 가족구조의 변화는 주택시장에 가장 직접적이면서 지속적으로 영향을 미칠 메가변수로 꼽을 수 있다. 늙어가는 한국의 역삼각형 인구구조는 주택시장에 양적인 면에서는 부담요인으로, 질적인 면에서는 주택수요의 다양화로 동시에 영향을 미칠 것이다.
젊은층 인구가 줄어드는 것은 신규 주택수요의 감소로 이어져 주택시장이 전형적인 성숙기 시장으로 진입하는 요인으로 작용할 것이다. 15∼24세 생산가능인구는 이미 1992년부터 줄어들고 있으며 최근으로 올수록 한 자녀 낳기의 영향으로 젊은층 인구의 감소는 더욱 빨라지고 있다. 종형의 인구구조로 잠재 주택수요의 베이스가 줄어들고 있는 것이다. 신규 주택수요는 결혼에 의한 가구분화의 영향이 가장 크다는 점을 고려하면 앞으로는 1, 2차 베이비붐 세대와 같이 왕성한 주택수요를 기대하기는 어려울 것이다.
고령화는 주택시장 질적인 변화의 핵
세계에서 가장 빠르게 진행되는 고령화 추세는 기존 주택시장은 물론 신규 주택시장의 주요 변수로 작용할 것이다. 기존 주택시장에서는 노후 준비를 위해 규모가 크고 주로 도심에 위치한 기존 주택을 처분하려는 행동으로 나타날 것이다. 베이비 붐 세대들이 은퇴하는 연령기에 접어들어 이 같은 주택소비활동이 대규모로 구체화된다면 도심 주택가격의 하락이 본격화되는 요인으로 작용할 것이다.
우리 나라보다 베이비붐 은퇴시기가 10여년 정도 빠른 미국 등 선진국에서는 베이비붐 세대들이 고령인구가 될 경우 이들이 가진 부동산, 주식 등 자산을 처분하여 노후를 대비하려는 행위 때문에 자산시장이 침체되면서 거시경제의 불황을 초래할 수 있다는 지적이 나오고 있다. 이는 고령화가 주택시장에 몰고 올 충격을 경고하는 것으로서, 우리와는 상관없는 남의 일만으로 보아 넘길 일이 아니다.
한편, 주택수요 측면에서 고령화는 질적인 변화로 나타날 것이다. 절대 가족수가 감소하면서 선호하는 주택의 규모는 작아지는 반면 생체기능의 저하로 주택의 서비스 기능은 높아지는 주택에 대한 질적인 수요변화가 나타날 것이다. 고령화가 빨리 진행된 선진국에서는 주거에 필요한 서비스를 일괄적으로 제공해주는 서비스아파트에 대한 수요가 증가하는 추세에 있다.
집단적인 노인 주거생활인 실버주택의 경우도 실제 베이비붐 세대들이 본격적으로 은퇴하기 시작하여 고령인구가 급증할 경우 수요가 본격화 될 수 있을 것이다.
핵가족의 재분열, 작은 주택이 아름답다
가족구성의 변화도 주택시장 변화의 주요 요인이다. 봉건적인 대가족이 해체된 이후 근대부부 중심의 가족이 다시 분열되고 있다. 삶에 대한 가치관의 급속한 변화와 새로운 가치관의 등장으로 4인 핵가족은 이혼, 미혼, 출산 기피 현상 등의 영향으로 재분열을 거듭하여 싱글족과 딩크족, 독거노인의 증가로 나타날 것이다.
이는 가족구성원이 많은 가족을 전제로 오랫동안 보편화되어 온 ‘주택은 클수록 좋다’라는 인식도 바꾸어 놓을 것이다. 독신가구 증가는 도심의 주거용 오피스텔과 같은 소규모 주택에 대한 수요증가로 나타날 것이다. 가족구성의 핵가족화가 진행되면서 주택에 관한 가치관도 보유 중심에서 임대도 괜찮다는 주거 중심의 가치관으로 변화해 나갈 것이다.
특히, 한 자녀 낳기로 심화될 코리안 소황제들이 본격적으로 사회에 진출할 경우 한편으로는 가구분화가 진행되면서 신규 주택수요로 대두되는 한편, 이들 중 상당수가 부모 주택에 거주하면서 과거보다 신규주택 수요를 줄이는 요인이 될 것이다.
저성장은 주택시장 정체 의미
저성장 시대의 도래로 특징지을 수 있는 2010 국내경제 트렌드는 주택 구매력의 변화와 계층간 소득구조의 양극화를 통해 주택시장에 영향을 미칠 것이다. 주택수요는 주택에 대한 구매력에 좌우되고 구매력은 장기적으로 경제성장에 영향을 받기 때문에 한 나라 거시경제의 성장국면이 어디에 있느냐가 그 나라 주택시장의 성장단계를 간접적으로 보여준다.
경제성장이 둔화되면 소득증가율이 둔화되고 자산수익률이 저하되므로 전반적인 주택수요의 위축으로 나타난다. 소득증가 속도의 둔화는 구매력 측면에서 주택 실수요자의 유효수요를 위축시키는 요인으로 작용할 뿐만 아니라 주택 등 자산수익률을 저하시켜 투자수요의 감소까지 가져올 것이다.
우리 경제의 저성장이 고착화될 경우 고용의 질 저하를 통해 소득 양극화는 더욱 빠르게 진행될 것이다. 이는 외환위기 이후 주택시장에 가시화되고 있는 양극화 현상을 더욱 심화시킬 것이다. 주거지 선택에 있어 인기지역과 비인기지역의 차별화는 더욱 심화될 것이고 주택을 보유할 수 있는 계층도 줄어들면서 공공부문에서 제공하는 임대주택에 의존하는 계층이 증가할 것이다.
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2006-12-14 15:01
http://blog.drapt.com/weni/3158271166076068396
출처 : 팔구사구부테크
원문 : http://blog.drapt.com/msm00700
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20여년간 국내 최고 아파트 위상을 지킨 서울 강남구 압구정동 현대아파트. 현재 평당 3000만원이 넘는 시세를 형성하고 있다. 하지만 이 아파트는 지난 78년 평당 40만원대(구현대 6차)에 분양됐다.
내년 초 입주를 앞두고 한창 ‘주가’를 올리고 있는 서울 강남구 도곡동 ‘도곡 렉슬’ 아파트도 10년 전에는 강남 변두리 비탈에 있는 허름한 주공아파트에 지나지 않았다. 토지시장에서 최고 인기를 구가하고 있는 경기 파주 및 충남 연기·공주 일대 땅도 10년 전에는 눈여겨 보는 사람 드문 평범한 시골땅이었다. 10년이면 강산이 변한다. 부동산 시장 판도도 바뀌게 마련이다.10년 후를 내다봤을 때 유망한 부동산은 어디일까. ■토지시장, 파주·제주도 유망 국민은행 박합수 부동산팀장은 10년 후 유망토지로 제주도를 꼽았다. 박팀장은 “리조트·카지노 등 풍부한 관광인프라 첨단 정보기술(IT)업체 집성으로 10년 뒤 제주는 홍콩·마카오를 능가하는 국제적인 도시가 될 것”이라고 전망했다. 그는 “여윳돈이 있는 투자자들에게 평당 10만원 내외의 제주도 토지를 권하고 있다”고 덧붙였다. 부동산펀드 업계1위인 맵스자산운용의 신봉교 부동산투자본부장은 “겹호재를 안고 있는 경기 파주가 유망하다”고 말했다. 그는 “파주의 경우 삼성전자 경기 수원공장을 능가하는 LG필립스 파주공장이 내년부터 양산체제로 들어가 ‘자급자족’기능을 갖춘 도시로 성장할 것으로 예상되는 데다 남북교역에 따른 수혜가 지속적으로 부각될 전망”이라고 분석했다. 이밖에 서울 서부권인 김포·영종도·강화일대와 행정중심복합도시 호재지인 충청권도 10년 후 유망토지로 꼽혔다. 이동구 우림건설 개발영업본부 전무는 “향후 인구 유입이 활발해질 지역을 고르는 게 토지투자의 정석”이라며 “국토종합계획 등 정부의 개발로드맵을 분석한 뒤 현장 답사를 거쳐 투자지를 선택해야 한다”고 조언했다. 현재 정부는 제4차 국토종합계획을 실행중이다. 대원칙은 ‘21세기 통합국토’이며 4차계획안이 제대로 추진되면 우리나라의 개발 로드맵은 완전히 바뀌게 된다. ■주거지는 송파·동탄 주목 내집마련정보사 김영진 대표는 “서울시내에서 강북→반포·압구정→대치·도곡 등으로 이동해온 주거 중심축이 앞으로는 잠실·송파쪽으로 옮겨질 전망”이라고 말했다. 세중코리아 김학권 대표는 “김포신도시·인천청라지구·영종도신도시·송도국제도시 등이 어우러져 총 2000만평 규모의 주거지로 개발되는 서울 서부밸트가 앞으로 주목받을 것”이라고 내다봤다. 국민은행 박팀장은 “제2기 신도시 중 삼성전자 후광효과를 지속적으로 누릴 경기 동탄신도시와 수원 이의신도시가 유망주거지로 부각될 것”이라고 예측했다. 이들 두 주거지는 단순한 ‘베드타운’역할을 넘어서 산업인프라가 갖춰진 제대로된 주거지 기능을 할 것이란 전망이다. 이밖에 경부고속도로 라인인 경기 화성·오산·평택이 10년 후 유망 주거지가 될 것이란 전망도 나왔다. 아울러 서울 지역에서는 상암지구 및 한남동을 비롯한 강북뉴타운이 고급 주거지로 탈바꿈할 것이란 예상도 많았다.  [자료원: 파이낸셜뉴스 함종선기자] |
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