2009-08-11 08:44

http://blog.drapt.com/veronika/81249947882792

자료출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=61

부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com) 자료에 따르면 지난 6월 충청권 아파트 매매가는 0.06%로 2개월 연속 상승, 영남권도 0.03%로 2개월 연속 상승했다. 충청권 전세시장도 0.08%로 오름세이고, 부산(0.15%)ㆍ울산(0.07%)ㆍ경남(0.06%)도 전세가가 올랐다고 한다. 서울과 수도권의 상승세가 바야흐로 지방에까지 확산되면서 부동산시장이 본격적인 상승세에 접어든 것은 아닌지,, 그러나 그런 희망은 접어야 할 것 같다. 여전히 지방은 사상 최악이라 할 만큼 경기가 침체돼 있고, 미분양아파트가 12만4천가구가 넘을 정도로 주택시장이 심각한 상황이다. 대부분 오르고 일부 몇몇 지역만 정체되거나 하락하고 있는 수도권과 달리 아직 오르는 지역보다 하락한 지역들이 더 많은 곳도 지방이다. 그럼에도 불구하고 이 같은 오름세를 보이는 이유는 무엇일까? 이에 대한 해답을 찾기 위해 우선 매매가나 전세가가 상승하고 있는 지역을 보자. 충청권의 경우 대전 대덕구, 충북 음성군, 충남 당진군이 영남권은 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경남 사천시 등이 시세상승을 주도하고 있다. 다음으로 이들 지역의 특징을 살펴보면 모두가 지방산업단지가 밀집해 있다는 것을 발견하게 된다. 대전 대덕구에 대전산업단지, 음성군에는 대소공단, 대풍공단, 광혜원산업단지 등이, 당진군에는 현대제철이나 아산국가산업단지가 광범위하게 조성돼 있다. 영남권 역시 기장군의 신고리원자력발전소, 달성군의 세천공단, 성서5차산업단지(9월 예정), 울주군의 무학 울진공장과 온산산업단지가 있고 사천시에는 사천산업단지, 사주공단 등이 위치하고 있다. 지방 역시 수도권처럼 학군이나 개발호재로 인한 구매수요가 뒷받침되어 시세가 상승하기도 하지만 대규모 산업단지라는 호재는 수도권 이상의 매매나 임대수요를 유발시키는 요인이 된다. 특히 지방주택시장이 침체될수록 매매보다는 임대를 더 선호하기 때문에 근로자 임대수요는 더욱 늘어나기 마련. 수요가 늘어나는 반면 2년째 분양시장이 좋지 않아 신규 공급물량은 적다. 물론 준공 후에도 미분양으로 남아 있는 아파트가 상당수에 이르지만 이들 아파트는 대부분 산업단지에서 멀고 분양가도 기존 아파트에 비해 상당히 비싸기 때문에 임대용으로 적합하지도 않다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황. 매매 및 전세물건이 귀해질 수밖에 없는 이유다. 산업단지 주변 아파트의 대부분이 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상에 이르고 심지어는 전세가와 매매가가 별 차이가 없는 지역도 있다. 풍부한 임대수요, 높은 임대가 비율을 바탕으로 임대수익을 노리는 투자자들도 속속 유입되고 있다. 그렇다면 이들 지역 아파트 임대수익률은 어느 정도일까? 서산시 대산읍에 소재한 ‘S'아파트를 예로 들어보자. 대산읍에는 대죽산업단지, 한국석유공사, 현대석유화학 등이 소재해 근로자 이주 수요가 꾸준한 곳이다. 'S'아파트 76㎡형 매매가는 5천2백만 원 정도에 불과하지만 보증부 월세의 경우 보증금 5백만 원에 월임대료가 40만 원에 이른다. 5천2백만 원 전액을 현금으로 지급하고 구입했다고 한다면 취ㆍ등록세, 법무비용, 중개수수료 및 수리비(도배ㆍ장판) 등을 고려한 총 취득비용은 5천5백만 원. 임대보증금 5백만 원이 회수되므로 실 투자금액은 5천만 원, 연임대료가 4백80만 원(40만 원×12월)이므로 단순 계산하여 연 임대수익률은 9.6%이다. 이것만으로도 정기예금 이자율(4%대)보다 2배가 넘는다. 임대수익률이 대출이자보다 높다면 대출을 통해 부동산을 구입하는 것이 현명한 법. 'S'아파트 매매가의 60%(3천1백20만 원)을 연리 6%로 대출을 받는다고 한다면 실 투자금액은 1천8백80만 원(=총 투자금액-보증금-대출금), 연간 임대수익은 2백92만8천 원(연간 임대료-연간 대출이자)이므로 연 임대수익률이 15.6%로 올라간다. 정기예금 이자율보다 3배가 넘는 수익률이다. 매물 부족으로 투자대상을 찾기가 어려울 때는 경매를 통해 취득하는 것도 한 방법이다. 만약 ‘S'아파트를 경매로 취득하면 임대수익률이 어떻게 변할까? 매매가의 85% 수준에서 ’S'아파트를 낙찰 받는다고 하면 낙찰가는 4천4백20만 원이 된다. 취ㆍ등록세, 수수료 등 제반 비용을 고려한 총 투자금액은 4천7백만 원 정도. 마찬가지로 낙찰가의 60%(2천6백52만 원)을 연리 6%로 대출 받는다면 실 투자금액은 1천5백48만 원, 연 임대수익은 3백21만 원이므로 연간 임대수익률은 20.7%가 된다. 실제 지방아파트를 경매로 취득해 상당한 임대수익을 올린 사례를 보자. 지난해 충북 음성군 대소면에 소재한 ‘H’임대아파트가 무더기로 경매에 나온 적이 있다. 평소 임대사업을 하고 있던 ‘J' 업체는 감정평가액이 4천6백만 원인 이 아파트 76㎡형에 입찰하여 10채를 낙찰 받았다. 낙찰가 총액은 3억1천1백만 원(평균 낙찰가율 67.6%). 취ㆍ등록세, 수수료, 기본 수리비, 명도비 등 제반 비용을 고려한 총 투자금액으로 3억4천만 원이 들었다. ‘J'업체는 OO은행을 통해 낙찰가의 60%인 1억8천6백60만원을 연리 6%로 대출 받았다. 이 아파트의 임대시세는 보증금 5백만 원에 월임대료 40만 원. 대출금액과 10채에 대한 보증금 5천만 원이 회수되어 실 투자금액은 1억3백40만 원 정도에 불과했다. 10채에 대한 연간 임대료(4천8백만 원)에서 대출이자(1천1백20만 원)를 뺀 연 임대수익은 3천6백80만원. 연간 임대수익률이 무려 세전 35.6%에 이른다. 정기예금 이자의 7배에 이르는 수익률이다. 30% 이상의 임대수익률을 지방 산업단지 주변 아파트를 통해 달성하고 있는 경우이다. 물론 경매의 특성상 낙찰가율이나 명도비용, 수수료 등 제반 비용, 지방산업단지의 가동률 및 지역 특성에 따라 임대수요가 다르기 때문에 수익률이 다르게 나타날 수 있음을 밝혀둔다. 이처럼 지방 주택시장이 침체되어 있지만 모든 지역이 투자를 꺼려할 정도의 상황은 아니다. 어느 곳 어느 경우에서나 틈새시장이 있듯 조금만 더 투자에 관심을 갖는다면 지방에서도 비교적 저렴한 비용으로 고수익을 올릴 수 있는 길은 얼마든지 있다고 할 것이다.

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