서울시 단독재건축 구역 내 협동주택 소유자들도 합법적으로 분양권을 받을 수 있게 되면서 실수요자들의 관심이 다시 한번 집중되고 있다. 그동안 단독재건축 조합들은 협동주택 소유자들의 분양권에 대한 뚜렷한 법규가 없어 애를 먹어왔다.

이번 주 「돈 맥을 찾아서」에서는 다시금 관심을 받고 있는 협동주택에 대해 알아보고자 한다.

협동주택이란?

협동주택이란 토지는 지분으로, 건물은 다세대처럼 각각 구분 소유한 형태로 4가구 이상 입체화된 주택을 말한다. 그러니까 1990년 4월 다가구 주택개념이 도입되기 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 말하는 것이다.

주로 중랑구나 은평구, 동대문구, 마포구, 성동구 등과 같은 강북, 도심권에 대거 포진해 있다.

그동안 협동주택의 문제점

그러나 이런 현동주택은 그동안 단독주택 구역 내 관리처분기준이 명시되지 않아 혼란을 가중 시켜왔다.

지난 2003년 7월 〈도정법〉이 제정된 이후 2005년 5월 18일 개정되면서 단독주택지에 대한 재건축사업이 허용됐다. 이때 당시 서울시 정비조례도 개정되면서 다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치를 삽입했지만 이는 재개발사업에만 해당하는 경과규정일 뿐 재건축사업에 대한 것은 아니었다.

때문에 단독주택 재건축 구역 내 소유자들이 재건축에 대해 반대하고 나서면서 조합설립인가 시 동의율 80%를 확보하는데 어려움을 겪어 사업지연의 가장 큰 원인이 돼 왔다.

어떻게 해결됐나?

서울시 도시정비 조례 개정안에 단독주택 재건축사업에서의 분양대상자를 정하는 조항이 신설됐다. 그리고 이 조항의 경과조치 대상자로 협동주택 소유자를 명시하면서 그동안 혼란을 야기했던 문제들이 해결됐다.

개정안 부칙 제3조(협동주택의 분양기준에 관한 경과조치 등)에 따르면 “제24조제2항제3호와 제24조의2제2항 제3호에 불구하고 종전 〈서울특별시 주택개량재개발사업시행 조례〉 제4조제2항에 따라 건축된 협동주택으로써 1988년 5월 7일 전에 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구 수에 한하여 각각 1인을 분양대상자로 한다”고 규정함으로써 해결책을 제시했다.

협동주택이 돈 되는 이유

협동주택은 그동안 관리처분에 대한 명확한 규정이 없는 관계로 다가구에 비해 다소 낮은 시세를 유지하고 있었다. 구역에 따라 차이가 있겠지만 일반적으로 3.3㎡당 1백만~5백만원 까지 저렴한 시세를 형성하고 있다.

그러나 이제 이 문제가 명쾌하게 해결됨에 따라 일반 빌라와 협동주택은 재건축 구역에서 동일한 분양자격을 갖게 된다. 더 이상 시세가 쌀 이유가 없다는 얘기.

때문에 협동주택 지분 시세는 일반 다가구만큼 상승여력이 있다고 할 수 있다. 물론 감정평가 시 다가구에 비해 다소 낮게 책정되는 것은 사실이지만 현재의 시세차이는 어느 정도 좁혀질 가능성이 높다.

단독주택 재건축 중에서도 입지가 우수하고, 단지규모가 큰 구역으로 접근해 협동주택 급매물을 매입한다면 단기간 시세차익도 가능할 수 있다. 뿐만 아니라 차후 새아파트 입주까지 노려볼 수 있어 투자와 실수요를 겸한 수요자라면 노려볼만하다.

협동주택 투자 시 유의 할 점

협동주택을 감정 평가 할 때는 공유지분의 토지 위치가 확인될 경우 위치에 따라 평가하면 간단하지만 위치를 파악하기 어려울 때는 토지 전체 감정평가를 해 비율에 맞게 나눠 산출한다.

또 이 규정은 4월 22일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용된다. 만약 사업시행인가를 이미 얻은 조합이 이 규정에 따라 분양 자격을 바꾸기 위해 사업시행인가를 변경하려면 조합원 전원의 동의를 얻어야 한다는 점도 유의해야 한다.