2006-11-17 11:35

http://blog.drapt.com/utopia3/182511163730908597

한남뉴타운이 뉴타운,재개발시장 뿐 아니라 내집마련 실수요자에까지 인기를 끄는 이유는 탁월한 입지조건 때문이다. 우리나라 대표 부촌인 동부이촌동과 비교를 해봐도 그 이상이라고 평가받는 최첨단로얄커뮤니티라는 변하지 않는 입지조건이 바로 그것이다. 동부이촌동과 한남뉴타운은 남향의 한강조망권을 기본으로 남산을 등지고 국내 최대규모의 용산가족공원과 민족공원을 좌(동부이촌동), 우(한남뉴타운)로 둘러싸고 있다는 점 등 입지조건면에서 상당히 비슷하다. 하지만 차이점 몇가지가 있다. 첫째, 동부이촌동은 대표적인 부촌이지만 대부분 흔히 볼 수 있는 판상형아파트의 형태이다. 하지만 한남뉴타운은 전세대가 타워형아파트의 형태로 건립된다. 둘째, 한강대교북단과 동작대교북단사이의 동부이촌동과 반포대교북단과 한남대교북단의 한남뉴타운을 비교했을 때 강남과의 접근성면에서 한남뉴타운이 앞선다. 셋째, 부촌의 분위기라 할지라도 오래전의 도시설계방식으로 건립된 동부이촌동과 최첨단 미래지향적 도시설계방식으로 탄생할 한남뉴타운은 가치의 차이가 발생할 것이다. 이 세가지만으로도 장기적 안목으로 접근했을때 한남뉴타운의 가치는 동부이촌동 이상이라는 것을 객관적으로 말해준다. 그렇다면 한남뉴타운의 가치 중의 가치는 무엇일까? 먼저 한남뉴타운의 가치 몇가지를 나열해 본다. ① 남향으로 바라보는 한강조망권 ② 남산조망권 ③ 공원조망권 (국내최대규모의 용산가족공원, 민족공원 조망 및 이용) ④ 강남과의 접근성 (반포대교와 한남대교 북단에 위치) ⑤ 용산도심과의 접근성 ⑥ 서울시 정중앙에 위치한 교통의 요지 ⑦ 역세권 (국철 서빙고역-한남역, 6호선 이태원역) ⑧ 입주시기와 동시에 개통예정인 신분당선의 수혜지역 (분당-강남-용산을 다이렉트로 연결하는 황금노선) ⑨ 최첨단 뉴타운도시설계방식으로 건립되는 타워형아파트 대단지 (신도시 규모인 33만평) 이 중에서 ①과 ④에 대한 사항이 없다면 한남뉴타운이 지금처럼 이슈화되고 세인의 관심 0순위로 부각될 수 있었을까? 다시 말해 한남뉴타운의 가치 중 ①과 ④의 비중은 다른 가치들과 차별화될 정도로 높은 비율을 차지한다. 그래서 투자의 포커스가 ①과 ④에 맞춰져 있기 때문에 한남뉴타운 총 7개 구역 중 한강조망가능구역이라 불리는 강변구역으로 투자의 큰 손들과 내집마련 실수요자들이 유입되고 있는 것이다. 한남뉴타운의 두가지 테마 - 강변구역과 비강변구역 위 구역별 배치도에서도 확인할 수 있듯이 강변구역은 2, 4, 5구역을 말하고 비강변구역은 1, 3, 6, 7구역을 가리킨다. 사업성과 연관되는 지표를 통해 강변구역과 비강변구역을 비교해보자. 1. 최고가능층수 강변구역은 저지대에 위치해 있지만 비강변구역은 비교적 고지대에 위치해 있다. 이런 차이점 때문에 230의 용적율을 적용했을때 강변구역의 최고가능층수는 30층(동빙고), 25층(보광2, 한남1)인데 반해 비강변구역은 18층(이태원), 20층(한남2), 25층(보광1, 보광3)의 수치를 보인다. 더높이 지을 수 있는 지형조건이라는 말은 사업성을 따져볼 수 있는 기준 중에서 많은 비중을 차지하는 중요한 요소이다. 2. 사업속도 공사환경을 기준으로 했을때 강변구역과 비강변구역은 차이점이 있다.먼저 비강변구역은 이태원상권과 바로 접해있다는 점과 구릉지지형, 높은 고도라는 지형적 특성으로 인해 시공여건이 비교적 열악하다. 이에 비해 강변구역은 마찰을 일으킬 수 있는 특정상권과 접해있지 아니하고 공사하기 좋은 평지와 저지대지형, 낮은 고도라는 시공여건의 강점을 가지고 있다. 공사환경이 좋다는 것은 입주시기를 조금더 앞당길 수 있다는 메리트로서 사업성과 밀첩하게 연관되는 사항인 것이다. 3. 무허가건물의 변수 사업성을 판단하는 가장 중요한 척도는 조합원수와 건립세대의 숫자이다. 조합원수는 적을수록 건립세대는 많을수록 사업성이 높다는 것은 상식적인 공식이다. 기본계획단계의 조합원수는 최종단계인 동,호수추첨을 하는 관리처분시점의 조합원수와는 차이가 있을 수 있다. 더 큰평형대를 가기 위한 실수요자들의 투자성지분(나대지, 도로부지 등) 매입현상이 두드러지는 시점이기 때문에 대부분의 재개발지역에서는 조합원수가 줄어든다. 하지만 기본계획단계에서 책정이 안된 무허가건물을 점유한 조합원들이 추가되는 시점이기 때문에 이 부분 또한 변수로 작용한다. 이 변수에 대한 개념을 강변구역과 비강변구역에 대입해보자. 평지와 저지대로 속하는 강변구역은 지형적특성상 무허가건물의 숫자가 비교적 적고 구릉지와 고지대지형인 비강변구역은 무허가건물의 숫자가 비교적 많다. 즉, 관리처분시점에서의 최종집계될 조합원수를 예측해 볼때 강변구역은 지분매입현상으로 인한 조합원수의 감소가 예상되나 비강변구역은 똑같이 지분매입현상이 일어나더라도 다수의 무허가건물에 대한 조합원이 추가될 경우 오히려 조합원이 증가할 수 있다는 것이다. 4. 한강조망 역시 강변구역과 비강변구역의 가장 큰 차이점은 전면한강조망과 후면한강조망에 따른 아파트가치의 차이일 것이다. 물론 가장 큰 차이는 강변구역의 전면배치예정인 40평대이상 대형평수의 아파트가격일 것이다. 강변구역의 전면한강조망 40평대아파트와 비강변구역의 후면한강조망 40평대아파트는 아파트 가격으로 나타나는 가치의 차이에 대하여 엄청난 차이가 발생할 것은 누구나 예측가능한 분석이다. 그러나 강변구역과 비강변구역의 30평대아파트에서 두드러질 전면 조망권과 후면조망권의 비교 또한 인지할 필요가 있다. 조망권 확보가 탁월한 타워형아파트가 지그재그형식으로 강변구역내에 중면배치된다면 비강변구역의 후면한강조망과 비교할때 차별화된 가치가 있다는 것이다. 한 정비업체 관계자의 말을 인용하자면 한강을 기준으로 한 전면조망과 후면조망의 차이는 물론 큰 차이가 있겠지만 전면 조각조망과 후면조망의 차이 또한 아파트가치를 차별화할 수 있는 요소이다. 5. 신분당선 신분당선은 1차적으로 정자역에서 강남역까지의 노선이 이미 착공되어 2008년도에 개통예정이다. 2008년도부터 2차 공사예정지가 바로 강남역-논현역-신사역을 이어 한남대교를 넘어 한남뉴타운의 강변구역을 거쳐 용산역까지 이어지며 한남뉴타운의 입주시기 즈음 완공예정이다. 신분당선은 현재 한남뉴타운 내에서 운행중인 서빙고역, 한남역, 이태원역과는 차별화된 역세권 프리미엄을 자랑한다. 황금노선 3호선의 성격과 비슷한 분당-강남-용산을 직통으로 연결하는 또다른 골드프리미엄노선으로 불리며 강서지역에서 강남을 관통하는 9호선과 함께 가장 매력적인 노선으로 각광을 받고 있는 대표적인 노선이다. 한강조망권이라는 차별화된 환경프리미엄지역인 강변구역은 또다른 역세권골드프리미엄신분당선의 수혜지역으로서 한남뉴타운의 노른자구역임을 다시한번 입증할 것이다.

0