2006-06-15 11:26

http://blog.drapt.com/utopia3/182511150338404732

자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

한남뉴타운, 강북 요지-개발수혜 집중

요즘 강북 지역은 강북개발 호재에 힘입어 재개발 등 지분가격이 크게 상승했다는 언론의 보도가 자주 나온다. 강북 U-turn 프로젝트를 시작으로 도시재정비촉진법 통과 및 7월 시행예정, 서울시장 당선자의 강북개발 공약 등으로 연일 관심이 높아지고 있다. 이러한 열기의 중심에 있는 지역이 바로 용산구 일대다. 용산은 연초부터 강북 U-Turn 프로젝트를 비롯해 개발 호재가 집중돼 재개발 및 뉴타운 시장에 많은 수요가 몰렸다. 6월 현재는 어떤 모습인 지, 대한민국 부동산정보의 표준 부동산114(www.r114.co.kr) 에서 뉴타운 집중탐방 다섯 번째 지역으로 용산구에 위치한 '한남뉴타운'을 다녀왔다. - 한남 뉴타운 : 한강 이남-북 잇는 요지에 위치, 한강.남산 등 인접, 입지여건 탁월 한남뉴타운은 용산구 보광동, 한남동, 이태원동, 서빙고동, 동빙고동 일대 지역으로 약 33만평 규모이다. 용산의 입지여건은 두말할 나위 없이 좋다. 서울 중앙에 위치하여 서울역과 여의도를 사이에 두고 강남을 남북으로 잇는 중심에 위치하고 있다. 북쪽으로는 이태원 관광특구로 6호선 이태원역을 접하고 있고, 남쪽으로는 1호선 한남역과 서빙고역과 도보 5~10분 거리에 위치하고 있다. 무엇보다도 동빙고동과 보광동은 한강조망권이 확보된다는 점이 큰 매력이다. <출처:서울시 뉴타운 사업본부> - 용산 : 유턴프로젝트, 강북개발 선거 공약 등 개발호재 풍부로 강북개발 대표적 수혜지역 정부의 강북개발 프로젝트인 U-turn 프로젝트를 살펴보면, U-turn 프로젝트란 강남으로 몰렸던 주택수요를 용산, 뚝섬 등 강북지역으로 되돌리고, 그 추세를 은평, 미아, 도봉 지역으로 강북의 중심축이 U자 형태로 구상하는 것이다. 그 지역의 중심에 용산이 위치한다. 오세훈 한나라당 당선자도 용산을 공원화된 녹지로 활용하면서 용산역 일대를 국제업무지역으로 지정해 국제전시장, 박람회장을 설치해 컨벤션 사업을 육성하겠다고 공약을 내걸었던 만큼 개발이 예상되는 지역이다. 세부적으로 용산공원과 연계, 용산역 일대 국제업무지구, 서빙고 아파트지구는 중대형 주택지, 한남 뉴타운 일대는 미니 신도시 이태원 관광특구 주변은 국제문화 기능 중심, 남산 남측 구릉지는 친환경적 미래형 주택단지로 각각 개발할 계획이다. - 도시재정비촉진특별법 시범지구로 지정되는 것이 관건 도시재정비촉진특별법이 시행되는 7월이 되면, 오히려 호재로 작용할 것으로 기대하는 분위기다. 현재 6평이상 지분 거래시 거래허가제 안이 실제로 그대로 시행될지는 다소 미지수이고, 이 사항을 별도로 한다면, 한남뉴타운은 특별법에 따라 촉진지구로 지정되면 용적률(현재 170%에서 250%기대), 층고제한 완화, 국고지원 등의 인센티브로 사업이 본격화 되면서 사업에 속도를 낼 수 있을 것으로 본다. 한남뉴타운은 2차 뉴타운 지구 중 사업진척이 느린 편인데 사업 추진성을 위해서나 한남 뉴타운의 입지여건, 규모 면에서 시범지구로 선정될 것으로 보는 시각이 많다. 현장 중개업소에 따르면, 한남뉴타운 주변 조합들도 특별법 시행에 맞춰 재정비촉진지구로 지정받기 위한 사전 준비 중인 곳이 많다고 한다. - 한강 조망이 가능한 동빙고, 보광동, 한남동 일대 매물 지속적 인기 현재 한남뉴타운 내 매물 가격은 연일 언론에서 강북 지분 상승세 얘기를 쏟아놓으면서, 매물을 내놓아도 막상 거래시점에서는 매도자들이 가격을 추가적으로 높이고 있는 상황이다. 지분 가격은 물건의 상태나 조건에 따라 편차가 심한 편이다. 평균적으로 10평 이하 지분의 경우 평당 2,200~3,000 만원 선에 시세가 형성돼있다. 평당 4,000만원 이상 거래되는 물건은 소형 평형의 경우이며 평균적으로 평당 3,000만원 아래에서 거래된다. 구역별로 살펴보면 한남 2구역은 한남4구역과 함께 인기가 많은 지역이다. 이 지역의 소형 평형 매물은 대부분 소진된 상태로 최근 들어서는 큰 평수 지분 매물도 거의 없는 상태다. 4구역은 한남뉴타운 내에서 규모가 가장 큰 지역으로 올 3,4월까지는 매매가 가장 활발했으나 현재는 호가만 높아지고 있는 상황이다. 동별로는 전반적으로 동빙고동 가격이 다른 지역보다 평당 200~300만원 정도 비싸고 보광동, 한남동이 비슷한 가격대를 보이며, 이태원동이 상대적으로 가격은 낮은 편이다. - 20평형대 지분 매입시, 30평형대 분양 가능 한남뉴타운에서 신규 아파트 30평형대를 분양 받기 위해서는 20평형대 지분을 매입하면 된다. 20평형대가 현재 4억~5억 원 선이고 전세가 설정되어 있는 경우, 대략 4,000~5,000만원 정도(주택 노후정도에 따라 전세가격 다름) 전세금이 설정돼 있다. - 한남뉴타운 투자, 지금이 마지막 매수 시점 용산 일대 지분 가격이 크게 오르면서 투자자 및 실수요자들의 가장 큰 고민은 '계속 오르는 가격에도 진입을 해야 하는 것인지, 진입한다면, 지금하는 게 좋은 지, 앞으로 얼마나 오를 지' 등일 것이다. 현장 분위기 상으로는, 7월 도시재정비촉진특별법 시행과 9월경 시범지구 선정을 앞둔 지금이 진입할 수 있는 마지막 시점으로 보인다. 향후 수익률은 정확히 평가하기 어렵지만, 진입한다면, 당분간 가격이 하락할 가능성은 없어 보이기 때문이다. 강북 개발 계획들이 가시화되면 더욱 그러하다. 또한 주변 아파트 시세를 비교해 볼 때, 이촌동과 한남동 일대 주요 아파트 평당 매매가격이 이미 평당 2,000만원을 상회하고 있어, 향후 강북 개발이 진행된 후 용산 지역의 가치를 고려한다면, 평당 2,500~3,000만원대인 최근 지분가격이 추가 상승할 가능성이 높은 편이다. 현재는 매도호가가 너무 높고 매물이 많지 않은 편이지만, 투자 결정을 했다면, 꾸준히 시장에 관심을 갖고 매물 체크를 게을리 하지 않는 게 좋겠다. 지역별로는 보광동 부근이 상대적으로 매물이 좀 있고 향후에도 거래 성사 가능성이 높다는 분석이다. [부동산114 이영주]

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