2007-03-22 13:24
http://blog.drapt.com/unitable/159251174537447595 
※참고 본 글은 주간조선 기사를 퍼온글입니다
[주간조선 2007-03-20 18:20]
[연재｜전문가가 본 동백지구]분당서 10여분 거리에 대부분 단지가 남향
양도세 부담 때문에 2009년까지는 매물 많이 안 나올 듯… 세브란스병원 건립도 호재
전원주택 분위기에 도심 접근성·편의시설 좋은 평당 500만원대 단독택지 눈여겨볼 만
동백지구는 서울 강남에서 25㎞ 정도 거리에 위치해 대중교통을 이용해도 1시간 이내에 도착할 수 있다. 분당에서는 새로 난 고속화도로를 이용해서 동백까지 10여분이면 도착한다.
건교부가 동백지구를 건교부 고시 제1997-68호 택지개발 예정지구로 지정한 것이 1997년 2월 27일이니까 정확히 10년이 지났다. 그 10년 동안 동백은 개발을 거의 완료하여 한두 군데 주택단지를 제외하고는 거의 모든 단지가 입주를 마친 상태이다.
아파트
동백택지개발지구와 그 인접지역에는 15~16개 건설사가 시공한 1만6000여가구의 아파트가 건립되어 있는데 그 중 규모가 가장 큰 것은 한국토지신탁의 ‘코아루’라는 브랜드 2100여가구이며, 가장 작은 단지는 어은목마을의 한라 비발디 단지 248가구이다. 이들 아파트는 대부분 2003년 7월에 분양하여 2006년 2월에서 4월쯤 입주를 완료하였으며, 롯데의 상록 아파트 1, 2단지는 현재 입주 중이다.
▲ 동백지구 '호수마을' 내 아파트 단지.
아파트의 평형 분포는 여느 지구와 마찬가지로 30평형대가 주류며, 40평형대는 3200여가구, 50평형대는 330여가구다. 특이한 것은 코아루 아파트에 29평형이 107가구 있다는 점이다. 10평형대와 20평형대는 주택공사와 모아건설이 임대주택으로 공급하였는데, 모아의 미래도 임대아파트는 24평형으로 1174가구이고 주택공사의 국민임대아파트는 16~25평으로 3256가구가 건설되어 있다.
동백지구는 지역적인 특징에 따라 마을 이름을 사용하는데 분당에서 가다 보면 제일 먼저 만나게 되는 동백의 북쪽부터 호수마을·백현마을·성산마을·어은목마을·초당마을 등이 있다. 그리고 엄밀히 말해 택지개발지구는 아니지만 이 동백지구와 도로 하나 건너편에 있는 참솔마을ㆍ어정마을 등이 있는데 참솔마을에는 월드메르디앙 966가구가 2006년 3월에 입주 완료했으며, 어정마을에는 동원 로얄듀크 477가구와 동문 굿모닝힐아파트 512가구가 올해 2분기와 3분기에 걸쳐 입주할 예정이다.
특징
동백지구에는 초일류의 건설 브랜드는 없다. 그러나 참여한 건설사 대부분이 견실한 중견기업이고, 동백지구가 건설되던 2004~2005년에는 이미 모든 건설사가 아파트 건설에 대한 충분한 노하우를 보유한 상태라고 볼 수 있으므로 단지별로 아파트 시공의 견실함이나 건설 하드웨어상의 문제는 없다고 본다.
시공사별 단지배치나 놀이터 등 부대시설 즉 소프트웨어 분야에서는 특징이자 장점이라고 볼 수 있는 여러 가지 내용을 찾아볼 수 있다. 예를 들어 모든 단지의 아파트가 3베이(bay), 4베이 등 새로운 설계 개념을 도입하였다. 더군다나 동백지구는 지형적 여건 덕분에 거의 모든 단지의 배치가 남향으로 되어 있는 것이 장점이다. 특징적인 것은 코아루의 30평형 구조다. 일반적인 30평형대 아파트들이 방 세 개 중 큰 방과 작은 방 중 한 개가 전면에 위치한 3베이 구조인 데 반해 이곳은 작은 방 두 개를 전면에 배치하고 큰 방을 뒤에 두면서 그 방에 측면 발코니를 만들었다. 신영 지웰의 38평형도 안방을 뒤로 하고 작은 침실 두 개를 전면 배치하면서 주방을 앞 발코니 쪽에 두었다는 특징이 있다.
동백지구의 또 다른 특징은 단지 내 간선도로이다. 일반적으로 다른 도시들은 도시 내 간선도로를 중심으로 하여 그 좌우로 도시가 위치하고 있는 데 비해 동백지구는 간선도로가 남북으로 길게 연결되고 도시는 그 길의 동쪽 지역에만 역시 남북으로 길게 나뉘어 있다. 따라서 지구 내 동쪽 지역 끝에 위치한 아파트단지들은 간선도로를 이용하는 것이 다소 불편할 수도 있으나 대부분 단지는 소음으로 인한 불편이 없다는 장점이 있다.
동백지구에는 초등학교 6곳과 중·고등학교가 각 3곳씩 설립되어 이미 개교를 했거나 올해 개교를 준비하고 있다. 비교적 인구가 많은 동백지구 북쪽에 8개 학교시설이, 남쪽에 4개 학교시설이 자리하고 있어 어느 단지에서도 쉽게 접근할 수 있으므로 통학의 불편함은 없는 것으로 보인다.
동백지구에서는 법정동과 행정동 그리고 마을 이름과 블록명이 혼용되고 있다. 그런데 동백지구를 안내하는 책자에는 마을 이름은 없이 블록명만 나와 있고, 실제 현지 안내 표지판에는 전부 호수마을·백현마을 같은 마을 이름만 표시되어 있어 다소 불편하다. 한 가지 더. 동백지구의 행정적인 업무는 어정동 사무소에서 어정동·동백동·중동의 업무를 함께 취급한다. 그런데 같은 마을 내 아파트단지가 행정구역이 다르게 되어 있는 곳도 있다. 예컨대 백현마을의 서해 그랑블아파트는 행정구역이 동백동이고, 같은 백현마을의 동일 하이빌아파트는 행정구역이 중동이다.
시세
동백지구의 아파트들은 2003년 7월에 대부분 동시분양이 이뤄졌고, 분양가 역시 32, 33평형을 기준으로 2억2000만원에서 2억4000만원 정도로 최근에 분양가 담합 시비가 나올 정도로 회사별로 별 차이 없이 엇비슷한 수준이었다.
그러나 현재의 시세는 단지별로 차이가 있다. 국민은행 KB시세에 따르면 33평형 일반 거래 가격 기준으로 최저 3억4000만원대에서 4억2000만원대까지 8000만원 정도의 차이를 보이고 있는 실정이다. 이는 단지 위치, 생활 편의성, 아파트 브랜드 파워 등 여러 요인에 의한 차이로 시간이 지나면 격차가 더 벌어질 것으로 보는 견해가 많다.
참고로 동백지구의 아파트 시세는 시세 조사기관에 따라 편차가 매우 크다. 예를 들면 백현마을의 동일하이빌 34평 A형의 경우, KB 시세는 기준층이 4억2000만원으로 되어 있는 데 반해 부동산114는 최저 4억7000만원에서 최고 5억2000만원으로, 닥터아파트 시세에는 5억원에서 5억6000만원까지 나와 있다. 또 다른 시세 조사업체인 한국부동산정보협회의 시세에는 4억8000만원으로 나와 있다. 동일하이빌 이외의 아파트 시세도 마찬가지로 조사기관에 따라 그 차이가 20~30%까지 나고 있으며, 더구나 현지 중개업소에 의하면 현재 거래가 없는 상황에서 호가는 시세 조사기관 가격의 최고가보다 더 높은 5억5000만원 이상이라고 한다.
▲ 동백지구를 지나는 용인 경전철의 공사 현장.
이와 같이 시세에 대한 편차가 큰 편이라 가격의 기준을 두기가 적당하지는 않지만 33평형의 가격을 대략 각 시세의 중간 정도인 4억원 후반이나 5억원 초반으로 볼 때, 동백지구의 아파트 가격은 현재로서는 상승 여력이 그리 크다고 볼 수는 없다. 왜냐하면 분당 동일 평형의 일반 시세를 약 6억5000만원으로 보고 죽전의 신규 아파트 가격을 5억5000만원에서 6억원으로 본다면 이미 동백지구 아파트 가격이 많이 근접해 있기 때문이다. 더군다나 지금은 입주 후 1년이 안 된 아파트가 대부분으로 양도세 부담 때문에 매물이 많지 않고 실거래를 하는 경우에도 간혹 다운계약서를 요구하는 매도인이 있어 거래 성사까지 이르는 경우가 그리 많지 않다. 그러므로 실거주가 목적인 매수자의 경우도 매물 희소성과 거래조건 때문에 마음에 맞는 매물을 구하기는 쉽지 않아 보인다. 따라서 동백의 아파트 가격은 입주 후 3년이 경과하는 2009년에 가야 그 실체를 알 수 있을 것으로 보는 의견이 지배적이다. 아무래도 그 시점에서는 투자를 위해 보유했던 물건들이 매물로 많이 나올 것이고 그런 매물의 소진 시점에 이르러서야 정상적인 매매 가격이 형성될 것이기 때문이다.
물론 그 시점까지 동백의 아파트 가격에 호재로 작용할 내용도 많다. 우선 2009년 경전철이 개통, 운행되면 교통여건이 크게 개선된다. 또 2010년에 세브란스병원이 건립 예정이라 병원이 완공되면 당연히 생활여건이 크게 좋아질 것이기 때문이다.
상가
동백지구의 상업지 면적은 전체 택지개발 면적의 3%대인 3만여평으로 그 면적 비율이 인근 죽전지역의 절반 수준이고, 주거지역 중 상가 비율이 낮다고 하는 수지지역보다 더 낮은 편이다. 그러나 특징적인 것은 중심 상업지나 근린 상업지가 여러 곳으로 분산되어 있지 않고 집중되어 있는, 비교적 단순한 배치로 되어 있다는 것이다.
지구 내 중심지 한 곳에 중심 상업지 3만여평이 모여 있고, 4200여평의 근린 상업지는 북쪽에 한 군데와 남쪽 거의 끝 한 군데뿐이며, 이 밖에 각 아파트단지별로는 3층 정도의 전형적인 단지 내 상가가 있다.
상가 거래가격은 높은 편이다. 단지 내 상가의 경우에도 목이 좋은 곳은 평당 4000만원을 넘고 중심 상업지의 경우 1층을 기준으로 평당 3000만원을 넘는다. 이는 중심 상업지와 근린 상업지의 상가부지를 한국토지공사가 분양할 때 경쟁입찰방식으로 분양하여, 분양 예정가인 평당 700만원의 무려 3배가 넘는 2000만원 정도에 분양되는 등 상가 부지의 최초 매입단가가 비쌌기 때문이다. 상가부지의 가격이 높으므로 당연히 상가의 가격도 높게 책정되었고, 그에 따라 또 당연히 상가에 최초 입점한 상가 임대료도 높은 편으로, 단지 내 상가의 전용면적 9~10평의 경우 보증금 3000만~5000만원에 월세가 200만원 수준이다. 임대료가 비싼 점을 감안하면 현재의 상가 수익률은 6~8% 선으로 비교적 양호한 편이다.
그러나 동백지구의 상가에 대한 투자는 현재 수익률과 함께 현 임차업종의 향후 지속 가능성도 반드시 따져 보아야 한다. 현재까지는 높은 임대료와 수익률이 가능하나 계약 갱신 시점에 이르러서도 그와 같은 기대치가 이어질 수 있을지 여부는 임차업종에 따라 크게 달라질 수도 있기 때문이다.
또한 어느 위치의 상가에 투자할 것인가도 생각해봐야 한다. 언급한 대로 동백지구에는 중심 상업지역이 한 군데 몰려 있는데, 그곳에 쥬네브와 같은 흡입성이 매우 강한 초대형 상가가 위치해 있고 또한 이마트도 자리하고 있다. 따라서 중심 상업지라 해도 업종을 잘 가려야 한다.
근린 상업지 상가의 경우도 마찬가지이다. 동백지구에는 두 군데 근린 상업시설이 있는데, 입점한 업종에 따라 고객층이 다르므로 상가에 가까운 단지의 주민·업종 성향을 잘 파악하여 그 상가의 가망고객이 될 수 있을지 여부를 따져 보아야 한다. 또한 근린 상업시설은 이른바 중심 상업지와 다소 거리를 두고 있는 것이 좋다.
▲ 대형 쇼핑몰 '쥬네브'와 동백~구갈 간 도로
단독 택지
일반 단독주택을 선호하는 실수요자라면 동백지구의 단독주택지를 눈여겨 보아야 한다.
동백지구에는 필지당 60~80평 정도로 나뉘어 분양된 454필지의 단독택지와 필지당 규모가 1000여평에서 8700여평에 이르는 21개 필지의 블록형 주거 전용택지가 있다. 단독택지는 개인이 소유하여 2층 정도의 주택을 건축할 수 있는 땅이고, 블록형 주거 전용택지는 사업자 또는 개인이 단독 또는 공동으로 소유하여 한 개 필지에 여러 채의 주택을 건축할 수 있는 택지이다.
블록형 주거 전용택지는 한 블록에서 건축되는 주택의 수가 20채를 넘으면 청약의 방식으로 공급돼야 한다는 등 개인의 입장에서 보면 다소 까다로운 주택용지이다. 그러나 동백지구의 동쪽 끝 산 밑에 위치해 주거 쾌적성 면에서는 좋은 위치에 있다.
단독택지는 크게 봐서 4군데 걸쳐 분포하고 있는데, 평당 분양가격이 320여만원 수준이었고 지금은 평당 500만원 정도에 구입할 수 있다. 이 경우 한 필지가 약 60평이므로 택지 가격으로 약 3억원, 그리고 건축 비용으로 3억원을 잡는다면 단독 주택을 건축하여 소유하는 데 제세공과금 등을 합해 6억5000만원 정도가 소요되는 셈이다. 현재 동백지구 내 40~50평형 아파트 가격이 6억원을 넘는 가격이므로 단독주택에 살고 싶은 실수요자라면 한 번 검토해볼 만하다. 현재 단독택지에는 개인의 주택 건축이 비교적 활발히 진행 중이다. 아직은 부지별로 1~2개 주택이 건축되어 다소 썰렁한 느낌을 주지만 각 필지에 주택 건축이 완료되는 시점에는 전원주택단지의 면모를 갖출 것으로 기대된다.
동백지구는 원래 개발 당시 ‘숲속의 전원도시’ ‘전원주택형의 친수도시’ 등 구호를 걸고, 택지개발지구라는 완벽한 생활 인프라와 전원주택의 쾌적한 주거환경을 겸비한 도시를 건설한다는 목표를 갖고 시작되었다. 이러한 목표를 달성하기 위한 지리적·지형적 위치는 더 할 나위 없이 좋다. 위에서 언급한 대로 서울까지의 소요 시간도 1시간 정도로, 이른바 선진국형 통근시간 내에 있으며 경부고속도로·영동고속도로 접근성도 좋다. 경전철이 개통되면 교통여건도 훨씬 개선될 것이다.
동백지구를 감싸고 있는 석성산도 천혜의 조건이다. 이러한 천혜의 조건에 모든 입주민이 향유할 수 있는 콘텐츠를 찾아 갖춘다면 훌륭한 신도시가 될 것이다. 서울에 직장을 갖고 있는 사람이 서울의 집값이 비싸 할 수 없이 와서 사는 동백이 아니라 살기 좋아 비싸더라도 와서 사는 동백을 만들어야 한다.
동백지구 개발의 주체인 한국토지공사의 동백지구 공식 개발 기간은 1999년 12월부터 2006년 12월로 되어 있다. 공식적 개발사업은 완료되었지만 진정한 개발은 지금부터라고 할 수 있다.
정진대 앞선공인중개사 대표
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