부자가 되어 멋진 삶을 살기 위하여 정보의 오하시스를 찾아 헤메는 여러분들께 올바른 이정표를

제공해 드리고자 펜을 들었습니다.

 

10%의 부자로 윤택한 삶을 살고자 하시는 분들은 부자들의 마인드 즉 긍정적인 사고와 적극적인

행동, 용기와 결단력 치밀한 분석력, 풍부한 지식과 융통성 있는 사고역량, 생활 속의 지혜, 모험심,

현실적인 안목 등을 지녀야 합니다.

부자는 하늘이 선택한 운명론적 대상이 아니라 스스로의 마인드를 바탕으로 얼마든지 달성이

가능한 후천적인 노력의 산물입니다.

특히 부동산은 평범한 사람을 가장 빠르고 확실하게 부자로 만들어 주는 보물 창고입니다.

 

자 그렇다면 부자가 되는 첩경이라고 명명할 수 있는 부동산에 대하여 평범한 사람들이 부자가

되기 위해서 어떤 노력을 해야 하는지 함께 보따리를 풀어 보도록 하지요.

결코 어렵지 않은 길임에도 불구하고 막상 자신에게 선택의 상황이 되면 부자의 모험 정신보다는

평범한 소시민의 안전 제일주의로 전락해 버리는 안타까운 현실의 수레바퀴를 멈추도록

하겠습니다.

그럼 지금부터 부자의 길로 여행을 떠나려고 하니 부자의 마인드로 스스로를 무장하여 베낭

가득히 황금덩이를 가득 담도록 노력하시기 바랍니다.

자 부자의 길로 저랑 함께 출발하겠습니다.

 

 

 

자기 자신이 부자가 아니라면 자신의 사고를 부자들이 지닌 사고로 180도 바꾸어야 합니다.

생각은 변함이 없는데 부자가 되기 위하여 노력을 한다면 밑 빠진 독에 물을 붓는 것과 다를 바가

없습니다.

부동산으로 부자가 되기 위해서는 지극히 평범한 이웃 사람들이나 지역적 특성이 강한 지역 부동산 사장님의 말에 귀를 기울여서는 안 되며 부자나 부자의 혜안을 가진 부동산 전문가 및 고수들의

마인드를 습득해야 합니다.

 

평범한 사람들은 지극히 단순한 발상으로 부동산을 바라보기 때문에 위험 부담이 전혀 없는 안전

제일주의의 평탄대로만을 찾아 다닙니다.

부자들은 모든 가능성을 염두해 두고 다양한 사고체계로 부동산을 접근함은 물론 부분적인 위험

부담이 따르더라도 안전성이 훨씬 높다면 미지의 땅을 과감하게 개척해 나가는데 머뭇거리지

않습니다.

열 사람 중에서 평범한 아홉 사람이 투자하지 않더라도 부자 한 사람이 투자를 한다면 과감하게

부자를 따라서 투자해야 부자가 될 수 있습니다.

 

 

 

특정 지역의 미래 호재에 대하여 평범한 사람들은 가치 상승의 시기와 정도를 제대로 파악하지

못하지만 부자들은 비교적 정확하게 가치 상승의 시기와 정도를 산출하는 능력이 있습니다.

예를 들어서 전철역 호재가 있을 경우 부자들은 전철역 확정 발표 시기와 전철 착공시기. 완공

및 개통 시기에 대하여 각각의 투자 가치와 정도를 파악하지만 평범한 사람들은 그렇지 못합니다.

통상적으로 전철역이 확정 발표된 순간 이미 60% 이상 호재는 반영이 된 상황이며, 진행여하에 따라서 80% 이상 반영이 되고 착공과 개통 후에는 100% 반영이 되기 때문에 부자들은 확정

발표 시기를 투자 상승의 최대치로 보고 발을 뻬지만 평범한 사람들은 전철역이 완공되는 것을 직접 눈으로 보고서야 시세가 반영이 되는 것으로 알고 오랜 세월을 기다리다가 세월을 잃어

버립니다.

 

부자들은 각종 호재에 대하여 확정 발표시기를 최고 상승 시점으로 판단한다면 평범한 사람들은 진행 과정 및 완공 과정을 최고 상승 시점으로 판단하여 뒷북을 치는 경우가 많습니다.

재개발 및 재건축과 신도시 발표, 아파트 폭등시 추격 매수 등도 부자들이 평범한 사람들보다 더

빨리 움직이고 더 빨리 손을 뗍니다.

부동산 폭등이 이어졌다면 비과세라는 조건하에 욕심부리지 말고 매도에 적극적이어야 하며

부동산이 크게 하락하였다면 당황하지 말고 때를 기다려 상승시기에 매도해야 합니다.

 

 

 

부자들은 부동산에 영향을 주는 요소인 절대적 중요도와 상대적 중요도를 잘 구별합니다.

즉 입지, 대중 선호요소(교통,교육,환경,편의시설), 미래호재, 세대수, 부동산 등락여부 등을 절대 가치로 최고 우선 순위로 삼으면서 입지 이동, 정부정책, 대중심리, 공급물량 등을 상대적 가치로 적정선에서 적용하여 해당 아파트를 판단합니다.

그런 연후에 현재 주변 여건, 분양가, 실내 조건, 동, 향, 층, 마감재, 브랜드, 세부적인 부분을

간단하게 참조하는 수준에서 최종 결론을 내립니다.

 

하지만 평범한 사람들은 매우 중요한 절대적 조건과 다음으로 중요성이 따르는 상대적 조건, 그리고 중요도가 미미한 세부적인 조건을 혼돈하여 큰 것을 보지 못하고 세세한 부분에 신경을 쓰다가

보물을 놓치는 경우가 많습니다.

입지와 미래호재 대중 선호요소를 브랜드, 층, 동, 주변 여건과 대등한 수준에서 판단하기 때문에

아무리 입지가 훌륭해도 실내가 좁다느니 층이 낮다느니 분양가가 높다느니 브랜드 인지도가

낮다는 이유로 포기하는 경우도 허다합니다.

부동산을 평가하는 가치의 차이만 제대로 보아도 최단기간에 부동산으로 부자가 될 수 있습니다.

 

 

 

대부분의 부자들은 자신이 투자하는 기간에 명품 입지와 새로운 입지의 이동에 모든

역량을 집중합니다.

부자들은 누구나 인정하는 강남과 용산, 분당 등의 핵심 입지에 지속적인 관심을 보이면서

향후 오름폭을 가늠하여 비수기를 골라서 비교적 적극적인 투자를 합니다.

외국에 비하여 우리나라의 핵심 입지의 부동산 시세가 저평가 되어 있다는 것을 잘 알고 있기

때문에 이러한 흐름은 당분간 이어질 것으로 전망합니다.

 

평범한 사람들은 지속적으로 폭등한 명품 지역을 버블로 규정하는 분들이 상대적으로 많으며,

명품 지역에 투자하려는 의지가 상대적으로 낮고, 대중들이 몰려 다니는 그런 곳에 투자 하기를

좋아합니다.

또 한가지 부자들은 입지의 이동에 주목을 합니다.

부자들은 수도권 인구와 세대수가 늘어나는 현 상황을 감안하여 향후 명품 지역이 될만한 곳들을

선점하는데 탁월한 정보와 능력을 가지고 있습니다.

 

같은 지역의 입지 이동을 사례로 나열해 보겠습니다.

분당은 6년전만해도 양지마을과 서현동 일대가 핵심 입지였지만 부자들은 새아파트 주상복합단지인 정자동으로 입지 이동이 이루어질 수밖에 없는 상황을 깨닫고 정자동 주상복합을 선점하여

3-4배 이상의 시세 차익을 누렸습니다.

그 뿐이 아니라 분당 폭등 이후에 지리적으로 가까운 죽전의 상승을 투자 0순위로 선점했으며

죽전과 접근성이 좋은 동백에 투자하는 과감성을 보이기도 했습니다.

지리적으로 남쪽에 위치해 있지만 수원보다 진화된 도시인 서동탄에 관심을 가져서 결단력 있는

투자를 하는 한편 국제 신도시 여부가 불투명한 송도 신도시의 가치를 알고 가장 먼저 뛰어

들었으며 일산 신도시의 새아파트 부족 현상을 간파하여 파주 교하에 투자하는 사람도 많았습니다.

 

앞에서 제시한 곳들은 지금은 특급 투자처가 되었지만 대부분의 평범한 사람들은 여러가지 사유를

들어서 투자는 둘째치고 신랄한 비판만 일삼다가 좋은 투자처를 모두 잃어버린 셈입니다.

이제 제가 새로운 입지 이동의 예를 들어 보겠습니다.

수원의 현재 핵심 입지는 동수원과 영통 부근이지만 3년만 지나면 광교신도시와 수원이 만나는

국도 주변이 핵심 입지가 될 것입니다.

또한 북부권 최고 강자인 3호선 호수 공원 일대의 아파트들은 경의선 고속 복선전철 지역의

수혜가 예상이 되는 탄현역과 명품 신도시 덕이지구로 완전히 입지가 넘어갈 것입니다.

기존의 아파트는 한계가 있겠지만 새아파트와 이미 예정이 된 주상복합으로 인하여 명품 신도시 

일대는 분당의 정자동이 될 것이 확실합니다.

평범한 사람들은 과거에 그토록 많은 경험을 하고도 아직도 현재의 입지만 최고로 판단을 하고

있지 앞으로 미래에 부각이 될 입지를 인정하지 않습니다.

 

 

 

2006년까지는 부동산 흐름이 비교적 시장 자율에 원칙을 두었기 때문에 자연스럽게 명품 지역과

소외 지역의 양극화가 핵심 테마였습니다.

2007년은 정부의 명품 아파트 및 명품 지역에 대한 비합법적 규제 강화로 인하여 명품 지역의

급락과 서울 강북권, 인천권 수도권 변방권 등 소외지역 100% 폭등이라는 부동산 시세의 심각한

왜곡 현상이 초래 되었습니다.

 

그렇다면 2008년 이후로는 어떠한 흐름을 보일까요?

대부분의 부자들과 실력있는 부동산 전문가들은 2008년 이후의 테마로 정부의 1가구 1주택에

대한 규제 완화와 수도권 북부의 공급 과잉, 수도권 남부의 공급 부족을 핵심 테마로 삼고

있습니다.

 

부자들은 1가구 다주택을 처분하고 똑똑한 대형 명품 아파트로 갈아타려는 움직임을 보일 것이며,

상대적으로 공급이 부족한 수도권 남부권에 관심을 가지고 매수에 적극적인 자세를 취할 것입니다.

수도권 북부권은 신도시 남발로 인하여 공급 초과잉 상태이기 때문에 매물이 한꺼번에 쏟아지는

7년. 10년 전매 제한을 피하여 오히려 그 후광을 볼 수 있는 전매 가능한 분양 아파트로 눈을 돌릴

것입니다.

또한 서울의 경우 2007년 폭등한 한강 북쪽은 거들떠 보지도 않을 것이며 2007년 하락 및 보합세를 이어간 전통적인 명품 지역인 한강 강남권과, 강북권 목동, 강서, 용산, 성동 일대 및 저평가 지역에

눈을 돌릴 것이 유력합니다.

가격이 많이 오른 뉴타운, 재건축, 재개발 일대는 이미 호재가 반영이 된 상황이므로 강북 및 인천의 빌라나 다세대 주택을 매수하는 어리석음은 범하지 않을 것이 확연합니다.

 

하지만 평범한 사람들은 귀가 솔깃하여 100% 오른 지역의 아파트를 추격 매수하거나 그 후광을 볼

수 있다는 기대 심리로 빌라와 다주택을 매집하고 있는데 이 글을 보시는 분들은 재건축이라는 명분하에 폭등하고 있는 인천, 서울 강북 등의 빌라, 다주택은 거들떠 보아서는 안된다고 판단합니다.

부자는 대부분 오른 아파트나 강남, 용산을 제외하고 시간이 오래 걸리는 재건축과 재개발 등에

관심을 갖지 않습니다.

또한 빌라나 다세대 주택은 아파트 상승률이 100%일 경우 30% 상승만 이어져도 꼭지점 시세라고 판단하시면 됩니다.

빌라도 100% 가겠지 하는 주변의 권유에 솔깃해서는 안됩니다.

 

 

 

2006년까지는 입지와 분양가를 비교하면서 분양가의 높고 낮음을 어느 정도 파악할 수 있었습니다.

하지만 지금은 분양가 자체만 보아서는 안 되며 분양가의 속 사정을 유심히 살펴 보아야 합니다.

예를들면 입지가 동일한 똑 같은 아파트인데도 분양가 1500과 분양가 900만원이 같을 수 있습니다.

분양가를 진단하는 일은 아파트가 지어지기 전까지는 속단할 수 없지만 전매제한 여부와 옵션의

고급화 여부에 따라서 큰 차이를 보일 수 있습니다.

 

1. 전매 가능 고급 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1500 분양

2. 전매 가능 일반 옵션 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1300분양

3. 전매 가능 옵션 없는 아파트(조경, 외관, 내관 포함)- 평당 1100분양- 조경, 외관은 저급함

 

 

 

그 동안 부족한 제 글을 통하여 여러분들을 알게 되었습니다.

여러분들의 눈물나는 사랑에 조금이라도 보답하고자 직접 얼굴을 알리고 목소리도

들려 드리고 싶어서 이 글을 씁니다.

 

다음은 그 내용이며 맨 아래를 클릭하시면 사이트에 들어갈수 있으니 참조하시기

바라며 추천, 댓글 등 많은 사랑을 부탁드립니다.

 

2007년 부동산은 크게 강남재건축과 수도권아파트로 나누어 볼 수 있습니다.

 

우선 강남재건축은 단기조정후에 4-5월에 거래가 늘면서 하반기에 상승할것으로

예상되며 소폭하락, 대폭상승, 장기조정과 단기폭등이 2-3년 반복지속될 것으로

전망됩니다.

 

수도권아파트의 경우는 명품아파트와 일반아파트의 양극화가 심화될 것입니다.

명품아파트의 경우 고소득층의 일부 쏠림현상으로 부동산폭등의 진원지라고는 볼수 

없고 저소득층이 다수인 일반아파트는 폭락은 없을것으로 예상되나 소폭의 하락이나

장기간 조정기가 예상됩니다.

 

2007년의 매수방법은 분양-미분양-분양권-급매 순으로 알아보시는것이 좋은

전략입니다.

2007년 2월이 매수 타이밍입니다는 3년 후를 내다 볼 경우 지금도 유효합니다.

 

 

 

굳이 투기목적이 아니더라도 주택의 매매는 우리의 일상생활에서 필연적으로 발생하는 부동산 거래입니다. 그런데 아파트라고 하는 것은 통상 상당한 고가일 뿐 아니라 우리 가족의 신성한 삶의 터전이므로, 적어도 남들보다 손해를 보는 일은 절대로 없어야겠다는 마음에 매매가격을 놓고 신경을 곤두세우게 됩니다. 따라서 단 10만원이라도 옆집과 비교하여 비싸게 샀거나 싸게 팔았다는 것을 알게 되었을 때는 억울한 마음에 밤잠을 못 이루게 되는 것입니다. 그럼에도 불구하고 내 집을 사고파는 데 들어가는 세금이나 비용이 얼마나 되는지에 대해 관심을 갖는 분이 거의 없다는 것은 아이러니칼한 일이 아닐 수 없습니다.

 

우리 가족이 거주할 집을 ‘최저의 가격’에 산다는 것은 매입 시기의 시세나 매도인과의 협상결과에 따라 결정될 일이므로 내 힘으로는 어떻게 할 수 없는 일이겠지요. 맞습니다. 그러나 여러분이 그 ‘최저의 가격’을 계산하실 때 실제 거래가격 이외에 필수적으로 지불하시게 될 취득세, 등록세, 부동산중개비(‘복비’), 법무사비용 등을 총액에 모두 감안하신다면, 여러분의 노력과 관심 정도에 따라 상당한 금액을 절감하실 수 있게 됩니다. 

 

매입가격이 합의되었다는 연락을 받고 중개사 사무소에서 매도인과 만납니다. 계약서에 도장을 찍고, 날짜가 되자 잔금을 주고, 그 다음은 법무사가 제시한 등기비용 계산서를 받아 들고 적혀있는 금액을 지불한 다음, 고지서에 찍힌 세금을 냅니다. 물론 중개사에게도 수수료를 줍니다. (“얼마나...드리면 돼요?”라는 사뭇 조심스러운 질문과 함께) 이 전형적이고 단조로운 과정에서 여러분이 지불하시게 되는 비용의 총액은 결코 만만한 금액이 아닙니다. 단지 여러분이 그것을 ‘집값’으로 포함하여 계산하시지 않은 것 뿐이지요. 그럼에도 불구하고 “그냥 남들이 하는 대로”, 혹은 “다 알아서 해 준다”는 중개사의 말만 믿고 아무런 의심 없이 달라는 돈을 다 주는 것은 부동산 매입에 소요되는 경비나 세금이 원래부터 나에게 청구된 그 값으로 정해져 있었을 것이라는 오해 때문입니다. 만일 그렇지 않을 수도 있다면, 혹시 여러분이 지금까지 지불해오신 비용에 미처 의식하지 못했던 누수(漏水)가 있었던 것은 아닐까요?

 

이제는 왜 우리가 부동산 매매에 관련되는 세무와 제반 절차 및 그 원칙과 관행에 대해 스스로 적극적인 관심을 가져야 하는지 이해가 가실 줄 믿습니다. 원래 세금이나 계약, 등기 등의 이야기는 낯설기도 하려니와 ‘복잡하고 어렵다(한 마디로 골치 아프다)’는 선입관을 많이 가지고 계시기 때문에, ‘왜 그런 것을 내가 알아야만 하는지’에 대한 이해가 선행되지 않는 한 아무리 좋은 방법을 알려드려도 효과가 없다는 것을 저는 경험으로 알고 있습니다.

 

그럼, 이제부터 ‘누구보다 현명하게 집을 사는 방법’에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 앞으로 저와 함께 다음과 같은 세 가지 주제만 살펴보시고 나면, 아마도 무릎을 탁 치며 말씀하시게 될 것입니다. “이렇게 쉬운 걸 내가 몰라서 돈을 더 냈다니!”

  

취득세와 등록세

 
집을 사면 세금을 내야 합니다. 그런데 무슨 세금을 도대체 얼마나 내야 하는 걸까요? 누구나 한 번쯤 생각해 보았을 바로 이 질문 안에 훌륭한 재테크의 비결이 숨어 있습니다.

여러분이 급여에 대해 내시는 근로소득세나 주택을 파실 때 매겨지는 양도소득세는 국세라고 해서 국세청에 납부하는 세금인 반면, 주택을 구입하실 때 내게 되는 취득세 및 등록세 등은 지방세라고 해서 물건소재지(집이 있는 동네) 관할 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 그럼 일단 그 기준이 어떻게 되는지 부터 살펴보도록 하지요.

 
 [전용면적 85평방미터 초과시]

구분	세율	신고기간
취득세 농특세 취득세 등록세 합계	취득가액의 1% 취득세의 10% 감면분의20%=0.3% 총 취득가액의 1.3%	등기/등록일로부터 30일 이내
등록세 교육세 등록세 교육세 합계e	취득가액의 1% 등록세의 20% 감면분의20%=0.4% 총 취득가액의 1.4%	등기/등록할 때
합 계	2.7 %    아파트 및 주택 거래(2006. 9. 1. 기준, 최초분양 포함)

 

* 참조1 [전용면적 85평방미터 이하시]

      1) 취득세 : 1%

      2) 등록세 : 1% 지방교육세 0.2%(등록세의 20%) = 1.2%

      3) 합    계 : 2.2%

 

중개수수료는 물어보지 말고 직접 계산하라

 

불과 3~4년 전까지만 해도 아파트와 같은 부동산을 사고 팔 때 항상 골칫거리가 됐던 것이 부동산 중개수수료 였습니다. 중개사들이 중개료를 “알아서 더 줄 것을” 요구하는 일이 비일비재한데다, 중개료를 더 줄 것 같지 않으면 불성실하고 불친절한 태도로 중개를 하는 경우가 많았기 때문이지요. 이런 이면에는 그 동안 잘못된 거래관행과 현실화되지 못한 법정수수료 등이 원인으로 작용했었습니다. 최근에 들어서면서 인터넷으로‘법정수수료율’ 을 직접 찾아서 학습함으로 이런 문제가 크게 줄어들고 있기는 하지만, 실제 매매자들의 입장에서는 여전히 신경 쓰이는 문제가 아닐 수 없습니다. 그러나 스스로 중개수수료를 계산하고 지불하는 몇 가지 간단한 요령만 터득하시고 나면, 좀 더 유리한 위치에서 합리적인 비용으로 정당한 서비스를 요구할 수 있게 됩니다. 무료도 아니고, 내 돈으로 정당한 수수료를 줘 가면서 거래하는데 서비스업자인 중개사의 눈치를 봐야 할 하등의 이유가 없지 않겠습니까?

우선, 중개수수료는 각 금액단위별로 적용되는 수수료율(아래 수수료율 표 참조)을 곱하면 손쉽게 구하실 수 있습니다. 한 가지 주의할 것은 각 금액단위별로 중개수수료의 상한선은 넘을 수 없다는 것입니다. 예를 들자면, 2억 원짜리 주택을 매입했을 경우 중개수수료율은 0.5%로 중계수수료는 (2억원 X 0.5%=100만 원)이지만 한도액이 80만 원으로 정해져 있으므로 최고 80만 원만 지불하시면 되는 것이지요. 단, 법정 중개수수료율은 각 시군구청마다 다소간의 차이가 있으므로, 거래가 이뤄지는 해당지역 관청의 지적과에 문의하면 안내를 받으실 수 있으며, 각 시군구청의 인터넷사이트에도 자세한 안내가 되어있으므로 필요할 때마다 참조하시면 됩니다.

참고로, 고급주택-[매매가 6억원 임대차 3억원 이상] 또는 빌딩, 상가, 토지 등에 대해서는 상세한 수수료율 단계가 정해져 있지 않고, 적정범위만 정해져 있습니다. 매매나 교환의 경우 거래가액의 0.2~0.9% 내에서, 매매나 교환 이외의 전세, 월세 등은 거래가액의 0.2~0.8% 내에서 중개업자와 합의 하에 결정하도록 되어 있습니다. 물론 이런 경우에는 사전에 명확한 합의가 있어야 하겠지요.

 

[중개수수료율표]

종 별	거래가액	요율상한(%)	한도액	비고
매 매 교 환	5천만 미만	0.6	250,000 원
	5천 ~ 2억 미만	0.5	800,000 원
	2억 ~ 6억 미만	0.4	거래가액 곱하기 요율
임 대 차 등	5천만 미만	0.5	200,000 원
	5천 ~ 1억 미만	0.4	300,000 원
	1억 ~ 3억 미만	0.3	거래가액 곱하기 요율

 

 

중개수수료 부당청구 시 영수증을 요구하라

 

다행스럽게도 최근에는 중개업자들이 수수료를 부당하게 많이 요구하는 사례가 예전에 비해 많이 줄고 있습니다. 그러나, 간혹 비상식적 중개태도를 보이거나, 불법적으로 추가적인 중개수수료 요구를 하는 경우가 있습니다.

불법적인 비용요구의 예를 들자면 ‘중개물건확인서’와 같은 것들을 들 수 있습니다. 중개물건확인서란 중개대상물에 대한 법률적인 부분이나 권리관계, 제한사항 등을 확인해 서면으로 제시하는 것을 말하는데, 일반적으로 중개사는 거래를 중개할 때 매매나 임대계약에선 매매계약서와 함께 반드시 별도의 물건확인서를 써 주도록 되어 있습니다. 만약 중개확인서의 내용이 사실과 달라 매도자나 매수자에게 손해를 끼칠 경우 중개업자는 배상을 해야 할 법적인 책임을 지게 되지요. 따라서 중개업자가 써 준 물건확인서를 잘 살펴보고 보관해야 합니다. 그러나 간혹 물건확인서를 써주면서 추가적인 대서료를 요구하거나 추가비용을 달라고 하는 경우가 있는데, 이런 요구는 엄연히 불법에 해당하는 것이므로 주실 필요가 없습니다.

 

그럼, 만약 중개수수료를 법정수수료 보다 더 요구할 경우에는 어떻게 하면 좋을까요? 어쩔 수 없이 무리한 금액을 지불하시게 되는 경우라면 반드시 그 금액이 표시된 영수증 지급을 요청하시고, 영수증을 안 주려고 하면 현금을 주지 마시고 카드로 결제를 하겠다고 하십시오. 지급내역이 남아 있는 영수증을 가지고 시군구청 지적과나 소비자보호원에 신고하면 구제를 받을 수가 있으며, 중개사들도 그런 사실을 잘 알고 있으므로 아마도 거기까지 말씀하시면 더 이상 과다요금을 청구하려 들지 않을 것입니다.

 

다시 말씀 드리지만, 중개수수료를 지불했을 땐 영수증을 챙겨두는 것이 중요합니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 영수증을 받으면 중개수수료를 부당하게 청구하는 것도 막을 수 있지만, 추후에 양도세를 실거래가로 계산해 납부하게 될 경우 실거래비용을 공제 받을 수 있는 증빙자료가 되기 때문이지요. 영수증을 받는 것은 합법적인 중개절차를 유도할 수 있을 뿐 아니라 효율적인 절세 측면에도 유리하다는 것을 기억하십시오.

 

부동산중개사가 싫어할 이야기

 

혹시 여러분이 본인의 명의로 집을 사신 경험이 있으시거나, 혹은 자동차를 사신 경험이 있으시다면 여러분은 모두 채권매매의 유경험자라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 “나는 생전 채권 같은 것 사 본 적이 없다”라고 말씀하시는 분들이 많은데, 직접매매를 하지 않으셨다는 것 뿐이지 실제로는 제3자를 통해 간접매매를 해 오신 것입니다.

 

왜 난데없이 채권에 대한 이야기를 꺼내느냐 하면, 재테크의 기본원리가 여기에도 마찬가지로 적용되기 때문입니다. 즉, 내가 채권에 대해 간단하게나마 그 내용을 알고 남을 시켜서 간접매매를 하는 것과, 전혀 모르는 상태에서(혹은 알려고도 하는 않는 상태에서) 남에게 매매를 일임하는 것과는 그 결과가 다를 수 밖에 없다는 것이지요.

채권할인율을 반드시 확인하라

 

우리나라는 국가재정의 안정적인 공급수단의 하나로 채권을 발행하고 있는데, 부동산을 취득하여 소유권 등기를 하려면 반드시 제1종 국민주택채권을 매입하게끔 되어있습니다. 따라서 여러분도 지금 거주하고 계신 집을 사실 때 당연히 법이 정하는 비율만큼의 채권을 매입하셨을 것입니다.

 

그런데 그 채권이 지금 어디 있나요? 대부분의 경우 등기를 대행해 준 법무사가 이미 할인을 해 와서 여러분은 할인율 만큼의 차액만 지불하셨을 것입니다. 간단히 말하자면 채권을 매입하자마자 팔아버리신 것이지요. 그렇다면 그 과정에서 과연 ‘내 채권’을 제 값을 받고 판 것인지 정도는 당연히 확인해보아야 하겠지요.

 

물론 주택의 규모에 따라 다르겠지만, 일반적으로 채권매입 금액 자체는 무시할 만한 수준이 아닙니다. 주택(건물)의 경우 채권취득 금액은 서울시와 광역시는 과세시가표준액의 2 ~ 7% 정도이며, 토지의 경우 서울시와 광역시는 2.5 ~ 5%에 상당하는 금액을 매입하도록 되어 있습니다.

 

그럼 대체 이 채권이라는 것이 무엇 인지부터 간단히 짚고 넘어가 보도록 하지요. 제대로 된 ‘재테크’를 하시려면 채권에 대한 이해는 기본이자 필수사항 입니다. 그럼에도 불구하고, 일반적으로 채권이라고 하면 막연하게 ‘어렵다’ 또는 ‘복잡하다’라고 느끼시는 분들이 많은데, 사실은 어렵거나 복잡할 것이 하나도 없습니다.

채권의 기본을 알면 ‘돈’이 보인다

 

국민주택채권은 소위 ‘국채’의 대표적인 형태로서, 매월 말에 정부가 발행하는 5년 만기 장기채권 입니다. 국가가 지급을 보증하므로 회사채에 비해 안전하고, 만기인 5년 뒤에는 원금과 더불어 연단위로 복리 계산한 상당히 괜찮은 이자를 받을 수 있는 채권입니다. 더구나 세무적인 측면에서도 혜택이 있으므로 실제로 장기투자를 위한 안정적인 재테크 상품으로 이러한 채권을 구매하는 분들도 많습니다.

 

그러나 처음부터 투자목적으로 이러한 채권을 구매하지 않은 경우라면 5년이라는 기간이 아무래도 부담스럽게 느껴질 수 있으므로, 만기까지 기다리는 것 보다는 지금 당장 팔아서 현금화하고자 하는 욕구가 더 강할 것입니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 금융시장에는 이러한 안정적인 채권을 구매하고자 하는 수요가 항상 있게 마련이므로, 여러분께서 팔고 싶은 시점에 국채를 파는 것은 일반적으로 별 문제가 없습니다. 단, 5년으로 약속된 기간을 기다리지 않고 지금 당장 채권을 현금화하기 위해서는 일정한 비용을 대가로 지불하셔야 하는데, 그 비용의 크기를 ‘할인율’이라고 부릅니다.

 

왜 그러한 비용이 드는지, 즉 할인이 일어나는 이유를 굳이 설명하자면 간단합니다. 오늘의 만 원과 5년 후의 만 원의 가치는 다를 수 밖에 없기 때문이지요. 그럼에도 불구하고 5년 후에 만 원이 되는 증서(채권)를 오늘 돈으로 바꾸고 싶다면 채권의 만기까지 남은 시간(‘잔존만기’라고 부릅니다)에 비례하는 가치의 차이 만큼을 당연히 지불하셔야 하는 것이지요. 예를 들어 할인율이 10%라고 하는 의미는, 내가 지금 가지고 있는 만 원짜리 채권을 9천원이라는 현금과 교환할 수 있다는 뜻이지요. 이 때 천 원의 손실을 기꺼이 감수하는 이유는 금리현황 등을 감안해 볼 때 현재의 9천원과 5년 후의 만 원(정확히는 ‘만 원 채권만기이자’)가 기본적으로 비슷한 가치를 가진다는 계산이 나오기 때문입니다. 이것이 할인의 개념이자 채권이 유통되는 기본 원리입니다.

 

내 채권은 내가 직접 매각한다

 

채권도 주식과 마찬가지로 그날 그날의 시장상황에 따라 값이 달라지므로, 내가 가진 채권의 할인율, 즉 지금 팔았을 때 얼마 정도를 비용으로 지불하면 채권을 현금화할 수 있는가의 여부를 어느 증권회사에나 직접 확인해 보실 수 있습니다.

여러분이 매입하신 채권은 증권회사를 통해 직접 매각하실 수 있으며, 당월 발행물인 경우에는 국민은행에서도 매각하실 수 있습니다. 단, 증권회사의 경우 가급적이면 많은 채권 물동량을 확보한 대형회사를 통하시는 편이 할인율 면에서 조금이나마 유리합니다.

 

그런데, 전화 한 통이면 확인해보실 수 있는 이 할인율을 체크도 하지 않은 채 무턱대고 법무사 혹은 부동산 중개사에게 할인대행을 맡기게 되면, 실제로 내가 직접 증권회사의 내 계좌에 입고시킨 후 매각하는 할인율과 비교해볼 때 터무니 없이 높은 할인율로 계산이 되어 비용청구서에 올라오게 되는 경우가 종종 생기게 되는 것입니다. 물론 가장 큰 문제는 비싼 할인료를 지불했다는 사실 자체를 본인들이 대부분 잘 모르고 넘어간다는 것이지요.

 

또한, 만일 향후에 실거래가액을 기준으로 양도소득세를 신고하시게 되는 경우에는 할인료를 취득비용으로 인정 받을 수 있게 되는데, 이러한 경우 국민은행 또는 증권회사를 통해 매각하시는 경우에 한해 비용으로 인정을 받을 수 있게 된다는 점을 기억하셔야 합니다. 그러고 보니 훗날 세무증빙자료로 활용하기 위해 꼭 챙겨두셔야 하는 것으로 지난 번에 말씀 드린 것이 또 하나 있었지요? 그렇습니다. 부동산 중개수수료 영수증이었지요.

 

부자의 마인드에는 뭔가 남다른 것이 있다

 

취득세, 등록세, 그리고 채권할인에 이르기까지의 비용절감 요령을 말씀 드리면 “저는 겨우 변두리 25평짜리 국민주택 아파트 한 채 사려고 하는데, 그까짓 비용 다 해봐야 얼마나 되겠어요?”라는 반론(?)을 하시는 분을 가끔 만나게 됩니다.

 

과연 그럴까요? 단순히 산술적으로 따지면 보는 시각에 따라서는 절세나 비용절감이라는 부분은 집값과 비교해 볼 때 어쩌면 미미해 보일지도 모르겠습니다. 그러나, 업무상 소위 ‘부자’들과 누구보다도 많은 대화와 상담을 나누고 있는 필자가 그들의 공통된 특징으로써 가장 인상 깊게 느끼는 것 중의 하나는, ‘부자’들은 어떤 일을 하든 어디에 무슨 투자를 하든 세금(tax)과 비용(cost)에 대해서만은 명확한 개념을 가지고 움직인다는 것입니다. 반면 ‘부자가 아닌 사람’들은 투자수익률과 결과예측에만 신경을 집중하는 경향이 있더군요.

 

부자들이야 워낙 투자규모가 크니까 그에 따르는 세금이나 비용도 자연히 많기 때문에 신경을 쓸 수 밖에 없는 것이라고 생각하시는 분도 계시겠지만, 필자가 관찰한 바에 따르면 ‘부자’들의 투자에 대한 접근방식과 마인드는 그 규모가 10억이든 1백만원이든 똑같습니다. 따라서 필자는 ‘부자’들이 돈이 많기 때문에 세금이나 비용에 신경을 쏟는 것이 아니라, 애초부터 세금이나 비용에 신경을 쓰는 마인드를 가지고 있기 때문에 많은 돈을 모을 수 있었고 또 유지할 수도 있는 것이라는 결론을 얻게 되었습니다.

 

논리적으로 따져보아도 ‘부자’들이 신경 쓰는 세금이나 비용은 본인의 노력 여하에 따라 확실한 절감이 가능한 부분인 반면, ‘부자가 아닌 사람’들이 신경 쓰는 투자수익률이라고 하는 것은 인간이 예측하기 어려운 불확실한 미래변수의 영향을 받을 소지가 크다는 점을 생각해 보면 부자들의 마인드에는 확실히 참고할 만한 점이 있다고 하겠습니다.