이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 내집마련 시기를 놓고 고민하는 무주택자들에게 분양전환되는 임대아파트로 내집마련하는 법을 소개합니다.

사실 이번 칼럼 주제를 분양전환 아파트로 정하게 된 것은 김수환 팀장 등 닥터아파트 투자자문팀이 내집마련 초보자를 위한 주택상식을 담은 책 ‘부동산 백과사전’(새로운 제안)을 발간했기 때문입니다.

분양전환 아파트란?

모든 임대 아파트가 분양전환되는 것은 아닙니다. 분양시 입주자모집공고에 분양전환되는 아파트로 명시돼 있는 아파트만 해당됩니다. 2009년 6월부터는 10년 공공임대도 5년이 지나면 조기 분양전환이 가능해졌습니다.

분양전환되는 임대아파트 종류는 크게 공공임대(대한주택공사와 서울시 SH공사, 경기지방공사 등 지방자치단체 산하 기관에서 공급하는 아파트)와 민간임대가 있습니다.

공공임대는 정부나 지자체 기관이 공급하는 임대주택(25.7평 이하)으로 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며 5년 임대는 입주 후 5년이 경과하면 의무적으로 분양전환됩니다.

민간임대의 경우 건설업체가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 우선 신청자격이 주어집니다. 국민주택기금을 지원받지 않는 임대주택은 평형 제한이 없으며 사업자가 입주신청 자격을 정할 수 있으며 2년 6개월 후 분양전환됩니다.

분양전환 아파트가 좋은 이유

우선 임차인에게 분양전환되는 분양가가 시세보다 싸기 때문입니다. 임대주택법에서 분양전환가격을 ‘건설원가와 감정평가금액의 산출평균가액으로 한다’고 규정하고 있습니다. 인근 아파트 시세에 비해 분양가가 통상 10~15% 정도 낮게 책정됩니다.

게다가 임대기간이 보유기간에 포함돼 바로 매도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있어 실거주뿐만 아니라 재테크 목적으로도 매력적입니다.

국민주택기금의 융자를 승계 받을 수 있고 세금 부담 없이, 또 임대료 인상 걱정 없이 거주할 수 있습니다. 공공임대주택의 경우 국민주택기금이 지원되는데 분양전환시 이를 승계받을 수 있어 목돈 마련 부담없이 분양전환 가격의 30~40%만 있으면 내집마련을 할수 있습니다. 또한 임차기간 동안 일반 아파트와 달리 종합토지세, 재산세 등 보유세 부담이 없고 임차기간 중  법적으로 임대료 인상률이 5% 이내로 제한돼 있어 임대보증금 및 월세에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다.

분양전환 아파트를 구입하는 법

첫째 청약저축으로 분양전환 임대아파트를 공급받아 입주해 살다가 분양받는 것입니다. 분양전환을 받으려면 임차인은 최초 분양을 받은 시점부터 분양전환시까지 무주택자격을 유지해야 합니다.

이때 무주택 여부는 주택전산망 검색을 통해 확인하고 주택공급에 관한 규칙에 따라 세대주 본인 및 배우자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다. 또한 청약저축에 가입해야 신청자격이 주어집니다.

민간임대의 경우 사업자가 임의로 청약자격을 정할 수 있습니다.

둘째는 분양전환기간이 끝나고 임차인이 분양받지 않은 주택을 일반인이 분양받는 경우입니다. 분양전환 승인후 6개월 내에 임차인이 분양받지 않으면 임대사업자가 이를 제3자에게 매각할 수 있게 돼있습니다. 이때 청약자격은 20가구 이상일 경우 청약저축 가입자에게 우선적으로 주어집니다.

셋째로는 분양전환을 받은 임차인에게 매입하는 것입니다. 불과 2년 전만 해도 임차인이 시세의 80~85% 수준에 분양전환을 받아 시세의 90% 수준에 되팔았지만 지금은 분양전환 가격이 올라 시세와 비슷한 수준에 매도하고 있습니다. 

그러면 분양전환하는 아파트 정보는 어디서 얻을 수 있을까요? 현재 이에 대한 정보를 전문적으로 제공하는 곳은 없습니다. 개별적으로 주공 SH공사 사이트 등을 통해 확인해야 합니다.

더 좋은 방법은 닥터아파트 사이트에서 확인하는 것입니다. 분양물량의 경우 분양코너에서 테마별 조회>사업유형별 조회>임대아파트로 가서 공공임대(5년, 10년) 또는 민간임대(2년6개월)를 찾으면 됩니다. 또 분양전환된 아파트는 시세>아파트 또는 시세>테마별 조회>입주시기로 가서 확인이 가능합니다.