이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 내집마련 시기를 놓고 고민하는 무주택자들에게 분양전환되는 임대아파트로 내집마련하는 법을 소개합니다.

사실 이번 칼럼 주제를 분양전환 아파트로 정하게 된 것은 김수환 팀장 등 닥터아파트 투자자문팀이 내집마련 초보자를 위한 주택상식을 담은 책 ‘부동산 백과사전’(새로운 제안)을 발간했기 때문입니다.

분양전환 아파트란?

모든 임대 아파트가 분양전환되는 것은 아닙니다. 분양시 입주자모집공고에 분양전환되는 아파트로 명시돼 있는 아파트만 해당됩니다. 2009년 6월부터는 10년 공공임대도 5년이 지나면 조기 분양전환이 가능해졌습니다.

분양전환되는 임대아파트 종류는 크게 공공임대(대한주택공사와 서울시 SH공사, 경기지방공사 등 지방자치단체 산하 기관에서 공급하는 아파트)와 민간임대가 있습니다.

공공임대는 정부나 지자체 기관이 공급하는 임대주택(25.7평 이하)으로 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며 5년 임대는 입주 후 5년이 경과하면 의무적으로 분양전환됩니다.

민간임대의 경우 건설업체가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 우선 신청자격이 주어집니다. 국민주택기금을 지원받지 않는 임대주택은 평형 제한이 없으며 사업자가 입주신청 자격을 정할 수 있으며 2년 6개월 후 분양전환됩니다.

분양전환 아파트가 좋은 이유

우선 임차인에게 분양전환되는 분양가가 시세보다 싸기 때문입니다. 임대주택법에서 분양전환가격을 ‘건설원가와 감정평가금액의 산출평균가액으로 한다’고 규정하고 있습니다. 인근 아파트 시세에 비해 분양가가 통상 10~15% 정도 낮게 책정됩니다.

게다가 임대기간이 보유기간에 포함돼 바로 매도하더라도 양도소득세를 비과세 받을 수 있어 실거주뿐만 아니라 재테크 목적으로도 매력적입니다.

국민주택기금의 융자를 승계 받을 수 있고 세금 부담 없이, 또 임대료 인상 걱정 없이 거주할 수 있습니다. 공공임대주택의 경우 국민주택기금이 지원되는데 분양전환시 이를 승계받을 수 있어 목돈 마련 부담없이 분양전환 가격의 30~40%만 있으면 내집마련을 할수 있습니다. 또한 임차기간 동안 일반 아파트와 달리 종합토지세, 재산세 등 보유세 부담이 없고 임차기간 중  법적으로 임대료 인상률이 5% 이내로 제한돼 있어 임대보증금 및 월세에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다.

분양전환 아파트를 구입하는 법

첫째 청약저축으로 분양전환 임대아파트를 공급받아 입주해 살다가 분양받는 것입니다. 분양전환을 받으려면 임차인은 최초 분양을 받은 시점부터 분양전환시까지 무주택자격을 유지해야 합니다.

이때 무주택 여부는 주택전산망 검색을 통해 확인하고 주택공급에 관한 규칙에 따라 세대주 본인 및 배우자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다. 또한 청약저축에 가입해야 신청자격이 주어집니다.

민간임대의 경우 사업자가 임의로 청약자격을 정할 수 있습니다.

둘째는 분양전환기간이 끝나고 임차인이 분양받지 않은 주택을 일반인이 분양받는 경우입니다. 분양전환 승인후 6개월 내에 임차인이 분양받지 않으면 임대사업자가 이를 제3자에게 매각할 수 있게 돼있습니다. 이때 청약자격은 20가구 이상일 경우 청약저축 가입자에게 우선적으로 주어집니다.

셋째로는 분양전환을 받은 임차인에게 매입하는 것입니다. 불과 2년 전만 해도 임차인이 시세의 80~85% 수준에 분양전환을 받아 시세의 90% 수준에 되팔았지만 지금은 분양전환 가격이 올라 시세와 비슷한 수준에 매도하고 있습니다. 

그러면 분양전환하는 아파트 정보는 어디서 얻을 수 있을까요? 현재 이에 대한 정보를 전문적으로 제공하는 곳은 없습니다. 개별적으로 주공 SH공사 사이트 등을 통해 확인해야 합니다.

더 좋은 방법은 닥터아파트 사이트에서 확인하는 것입니다. 분양물량의 경우 분양코너에서 테마별 조회>사업유형별 조회>임대아파트로 가서 공공임대(5년, 10년) 또는 민간임대(2년6개월)를 찾으면 됩니다. 또 분양전환된 아파트는 시세>아파트 또는 시세>테마별 조회>입주시기로 가서 확인이 가능합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 민간택지 분양가 상한제 폐지를 앞두고 투자자들이 왜 분양권시장을 주목해야 하는지 정리해봤습니다.

전매제한 규제 들여다보기

분양권 전매제한 규제는 현재 상당히 복잡합니다. 참여정부가 만든 규제정책에다 이명박정부가 만든 규제완화책이 뒤섞여 있기 때문입니다.

쉽게 이해하려면 분양가 상한제 적용여부가 핵심입니다. 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 비투기과열지구는 분양계약후 입주전까지 전매가 자유롭습니다. 하지만 2009년 6월 현재 투기과열지구인 강남구 서초구 송파구 등 강남 3구는 입주시까지 전매를 할 수 없습니다.

분양가 상한제가 적용될 경우 △공공택지냐, 아니냐에 따라 △수도권 과밀억제권역이냐, 아니냐에 따라 △전용면적이 85㎡ 이하냐, 85㎡ 초과냐에 따라 전매 제한 기간이 달라집니다.

공공택지는 수도권 과밀억제권역이 아닌 기타 지역의 85㎡ 초과 평형만 입주전 전매가 가능합니다.

민간택지는 과밀억제권역 85㎡ 이하를 제외하고 전매가 가능합니다. 만약 예정대로 오는 7월 민간택지 분양가 상한제가 폐지될 경우 강남 3구를 제외한 전국에서 계약후 전매가 자유롭게 됩니다.

분양권이 미래가치가 높은 이유

인천경제자유구역인 청라지구에서 보듯 시세차익이 있고 입주전 전매가 가능한 분양단지에 대해선 투자자들의 관심이 늘어나고 있습니다. 지금은 실수요자보다는 단기차익을 노리는 투자자들이 많지만 앞으로 전매 제한 완화로 분양권시장이 커져 수요자까지 분양권 매입에 가세할 경우 분양권시장이 크게 활성화될 것입니다.

분양권 시세는 경기연착륙에 실패하지 않는 한 당분간, 최소한 이명박정부 집권 기간중에는 상승세가 지속될 가능성이 높습니다. 그 이유는 바로 희소가치 때문입니다. 분양가 상한제로 대표되는 주택공급 규제책으로 인해 2008년, 2009년 주택건설실적이 매우 부진합니다. 이는 2~3년 뒤인 2010년부터 후유증(새아파트 공급부족으로 인한 분양권 또는 입주아파트 가격 상승)이 나타나기 시작해 2012년 전후에 절정에 달할 것입니다.

이와 관련 국토해양부에 따르면 2009년 1분기 주택건설실적이 지난해 같은 기간보다 30%  감소했습니다. 지난해 4만8천가구에서 1만5천가구나 줄어들었습니다.

또 상위 10대 주택건설사의 올 상반기 아파트 분양실적도 당초 계획의 30%에도 못미치고 있습니다. 분양가 상한제 폐지가 계속 지연되면 상황은 더욱 악화될 것입니다.

분양권 투자가 좋은 이유

분양권은 좁은 의미로는 청약통장 가입자에게 우선 공급하는 일반분양 분양권을 말합니다. 하지만 수도권은 분양가 상한제 시행으로 입주전 거래가 합법적으로 가능한 일반분양 분양권이 많지 않아 이번 칼럼에서는 재개발 재건축 조합원 분양권까지 포함시킨 넓은 의미를 적용했습니다.

분양권 투자의 가장 큰 장점은 거래비용이 매우 적다는 것입니다. 분양권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문입니다. 매입할 때 취득세 등록세, 채권 등 거래비용이 전혀 발생하지 않습니다.

또 여유자금에 맞춰 투자대상을 고를 수 있습니다. 원하는 가격대, 동호수, 입지여건, 입주시기 등을 맞춰 투자할 수 있습니다. 공사중인 분양권을 사는 것이기 때문에 모델하우스라는 ‘화장빨’에 속지 않고 현장에 가서 동과 향, 소음, 혐오시설, 도로 교육 녹지 등 입지여건을 확인할 수 있습니다.

무엇보다 분양권은 가격탄력성이 높습니다. 다른 말로 환금성이 높습니다. 투자시 거래비용이 중개수수료 외에 발생하지 않아 손바뀜이 쉬워 거래가 활성화할 경우 단기에 프리미엄에  붙습니다.

투자처는 블루칩, 옐로칩 분양권 

과거 활성화된 1999년과 2000년 분양권시장과 마찬가지로 1차 투자처는 블루칩 분양권입니다. 이어 2차로는 옐로칩 분양권입니다.

블루칩 분양권이란 지역별 대표 분양권을 말합니다. 쉽게 말해 입주후 주변 지역 시세를 선도할 아파트로 보면 됩니다. 자금여력만 된다면 최우선적으로 블루칩을 사야 합니다. 이유는 다른 투자와 마찬가지겠지만 분양권은 부자들이 투자를 주도하기 때문입니다. 부자의 입장에 서서 부자들이 좋아할 블루칩 분양권을 사야합니다. 블루칩 분양권은 침체기에도 좀처럼 가격이 하락하지 않고 상승기에는 거래량이 늘어나며 가격이 급등합니다.

중저가 우량주로 볼 수 있는 옐로칩 분양권은 분양 초기에 관심을 끌지 못하다 입주를 1년 미만 남기고 실수요자를 중심으로 투자자들의 주목을 받으면서 가격이 상승하는 경우가 일반적입니다. 

옐로칩 분양권은 입주시기가 다가오면서 시세가 가파르게 상승하는 특성이 있어 최소한 입주 6개월 전에 매입해야 투자가치가 있습니다.

민간택지 분양가 상한제가 폐지되지 않은 현재로선 분양권 투자가 매우 제한적입니다. 서울 재개발 재건축, 경기 택지개발지구 중 분양가 상한제 제외, 인천경제자유구역 등에서 블루칩 또는 옐로칩 분양권을 발굴해야 할 것입니다. 또 민간택지 분양가 상한제 폐지에 대비해 남보다 한발 앞서 신규 분양권 투자처를 찾는 게 좋습니다.