촉진지구/뉴타운/재개발/재건축의 감정평가

 

요즘 부동산재테크로 뉴타운/재개발이 투자포인트로 떠 오르고 있는데 옛날과 달리 투자자 입장에서 꼭 알고 투자해야 함을 명심해야 할 것입니다.  이번에는 감정평가에 대하여 꼭 알아야 사항들을 점검해 볼까합니다. 전문적인 감정평가사가 아닌점을 감안하시고, 함께 지식을 획득해 가는 과정으로 생각하면 저 또한 부담이 없을 것 같습니다.

 

1. 정비사업의 절차와 관련된 감정평가

               ↓
        정비구역 지정

               ↓
        정비계획 수립

               ↓
        조합설립인가

               ↓
       사업시행계획인가

               ↓ 
               ↓
               ↓   
       관리처분계획인가

               ↓
               ↓
           준공인가

               ↓
             청산

 

 

 

2. 종전자산 평가

 

1) 개요

종전자산 평가란 재개발이나 재건축사업의 사업시행고시가 있는 날을 기준으로 산정된 사업시행이전의 자산에 대한 평가액입니다.

 

2) 가격시점

가격시점이란 부동산의 감정평가액을 결정하는 기준일자입니다. 통상 가격조사완료일을 가격시점으로 합니다.(감정평가에 관한 규칙 7조) 종전자산의 가격시점은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 합니다.(정비법§48①4호)

 

3) 토지의 평가

토지의 평가는 다음과 같은 절차에 의해 결정됩니다.
기본계획 수립,승인
공공시설의 무상양도, 양수평가(정비법§65②,시행령§41②11호)
종전자산평가(정비법§48⑤2호)
분양예정자산평가(정비법§48⑤1호)
국,공유지의 처분평가(정비법§66)
보상평가(협의, 수용, 이의재결 정비법§37~40)
일반분양가격평가(정비법§50④)
기타평가(담보평가, 경매평가 등)

   ①표준지공시지가

× ②시점수정

× ③지역요인비교

× ④개별요인비교

× ⑤기타요인보정

① 표준지공시지가

표준지공시지가는 두 가지를 고려하여야 합니다. 몇 년도 표준지공시지가를 선택하는냐,(2005년도냐, 2006년도냐 : 법규정에서는 적용공시지가의 선택으로 명시되어 있으며, 舊법에서는 연도별공시지가의 선택으로 명시되었음.), 년도가 결정되었으면, 어느 공시지가를 선택하느냐,(법규정에서는 비교표준지의 선정으로 명시되었음.)

 

◆ 적용 표준지공시지가의 선정기준

아무 공시지가나 선정하면 되는 것을 굳이 법에서까지 명시하는 이유는 개발이익을 배제하기 위한 취지입니다. 개발이익이란 쉽게 얘기해서 토지등의 소유자가 얻는 불로소득입니다. 따라서 이러한 불로소득은 사회에 환원하는 것이 바람직하기 때문에 적용공시지가를 올바르게 선정하여 개발이익을 배제하여 평가합니다. 규정의 명시는 사업시행인가고시일 이전에 공시된 공시지가 중 사업시행인가고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 적용하여 평가합니다.

예를 들어

 사업시행인가고시일 : 2003. 8. 1
 관리처분계획인가일 : 2005. 8. 1
 가격시점 : 2006. 8. 1
 적용공시지가
년도        공시지가(원/㎡)
2002        300,000
2003        400,000
2004        1,000,000
2005        2,000,000
2006        3,000,000

여기서 적용공시지가는 어느 것을 적용할까요. 척~ 보기에도 사업시행인가고시일 이후부터 가격이 크게 상승한 것이 보이지요. 아마도 정상적인 지가상승도 있었겠지만, 개발이익이 반영된 것도 있겠지요.

참고로 표준지공시지가는 현실화, 구체화된 개발이익은 반영하여 평가합니다. 물론 다들 아시겠지만, 적용공시지가는 2003년도 공시지가 400,000원/㎡를 적용합니다. 왜냐면, 사업시행인가고시일 이전에 공시된(2003. 8. 1이전) 2003년도 공시지가를 적용합니다.

따라서, 지금 가격시점 2006. 8월쯤에 소유자들이 피부로 느끼는 가격과 다른 가격으로 감정이 들어간다는 사실에 유의하셔야 합니다. 아울러 그러한 취지는 개발이익을 배제하기 위함입니다.

 

◆ 비교 표준지공시지가의 선정기준

법규정 상으로는,
- 용도지역이 동일할 것
- 인근지역에 위치할 것
- 공법상 제한이 유사할 것
- 주위환경 등이 유사할 것 등...입니다.

특히 재개발지역에서 유의할 사항은
재개발지역 내에 공시지가보다는 재개발지역 외의 공시지가를 선정하는 것이 일반적입니다. 조금은 어려운 말일 수 있지만, 재개발구역의 지정은 당해 공익사업의 시행을 위해 가하여진 개별적 제한 사항이므로 그 공법상 제한을 받지 아니하는 상태를 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다.

다시 말해 일반적으로 국민 누구나가 또는 그 지역 일대의 누구나가 제한을 받는 경우는 형평성 차원에서 그 제한을 받는 것으로 평가하나, 특정 지역 사람들한테만 제한을 주는 경우는 형평성 차원에서 불공평하기 때문에 그러한 제한이 없는 것으로 평가를 합니다.

예를 들어 개발제한구역지정은 일반적 제한에 해당합니다.(관련규정은 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙§23,토지보상평가지침§23) 따라서 개발제한구역 내에서 보상평가를 행할 경우 개발제한구역 내에 공시지가를 적용합니다.

다시 돌아가서 A지역에 재개발평가 시는 A지역 내에 공시지가가 아닌 다른 지역 B, C 등 지역의 공시지가를 적용함이 원칙입니다.(예외적으로 재개발지역 내에 공시지가를 적용할 경우에는 공법상 제한이 없는 상태로 정상화하여 적용해야 합니다.)

 

 

②시점수정

 

가격의 산정에 있어서 표준지공시지가의 공시시점과 가격시점과의 시간적인 불일치를 조정하는 작업입니다. 시점수정은 건설교통부장관이 매달(종전에는 매분기) 공시하는 지가변동률을 적용합니다.

(관련규정은 공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한 법률§70, 토지보상평가지침§11~14)

 

③지역요인비교

표준지공시지가가 속한 지역과 대상물건이 속한 지역과의 격차를 수정하는 작업입니다. 예를 들어 노량진고시촌에 있는 고시원을 평가할 경우 노량진 내에 있는 고시원을 가지고 비교를 하면 좋겠지만, 사례가 없는 경우 비슷한 고시촌이 있는 신림동고시촌 내에 고시원을 가지고 비교를 하는 경우가 있습니다. 이럴 때 노량진과 신림동간에 지역차이를 메꾸어 주는 작업이 지역요인 비교입니다.(관련규정은 토지보상평가지침§15)

 

④개별요인비교

표준지공시지가의 개별적 요인과 대상물건의 개별적 요인의 격차를 수정하는 작업입니다. 지역요인의 비교는 거시적인 반면에 개별요인비교는 국지적, 개별적인 비교입니다. 예를 들어 신림동고시촌의 고시원부지는 도로 20미터에 접하고, 지하철과도 가깝고, 땅의 모양도 좋은 경우(정방향 등)인데, 평당 천만원이다.

그러면 우리 노량진고시촌의 고시원부지를 보니깐, 도로는 10미터에 접하고, 지하철과도 멀고, 땅도 모양이 안 좋은 경우(자루형 등)에 상식적으로 당연히 내 노량진고시촌의 고시원부지는 평당 천만원이 안되겠구나라고 생각하시겠죠. 이런 것이 개별요인비교입니다.

쫌 어렵게 얘기하면, 도로의 비교는 가로조건, 지하철과의 접근성 등은 접근조건, 땅 모양 등의 비교는 획지조건이라고 합니다. 그 외에도 환경조건, 행적조건 등이 있습니다.(관련규정은 토지보상평가지침§15)

 

⑤기타요인보정

기타요인보정은 시점수정, 지역요인, 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 사항 등을 조정하는 작업입니다. 평가시 가장 중요한 작업 중 하나입니다. 객관성을 갖고 기타요인보정을 반영하여야 합니다. (관련규정은 토지보상평가지침§16)

 

⑥결정

상기의 숨가쁜 작업을 통해 토지 가격이 결정됩니다. 정말 많은 작업들을 요약하여 설명했습니다.