2006-12-08 22:23
http://blog.drapt.com/sw741210/523111165584185278 
자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
서울시 U-Turn Project의 중심축이자 강북재개발의 핵심인 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지를
재개발 이론 및 현장데이터를 통해 다각도로 섬세히 비교해봄으로서 성공투자의 튼실한 기틀을
다져보는 시간을 가져보도록 하자.
① 용적률 - 210%와 300%
조합원의 수익성과 직결되는 사항인 용적률은 투자분석요소 중 가장 중요한 사항이다.
용적률 상향조정이 가장 큰 메리트인 재정비촉진지구로 지정됐지만 타지역과는 달리
남산경관 보호지역이라는 특수성 때문에 한남뉴타운의 용적률 줄다리기는 아직도 계속되고 있다.
서울시는 촉진지구로 지정된 한남뉴타운 만은 예외 사항을 적용시켜 기존 150%~180%의 용적률을
고수하고 있다.
한남뉴타운사업의 '심장'과도 같은 용적률은 내년에 촉진지구기본계획이 수립되면서
'시작 용적률'이 결정될 것으로 보여진다.
물론 180%로 출발한다고 해서 '최종 용적률'까지 180%가 되는 것은 아니다.
현재의 흐름으로 볼때 기부체납과 희사의 방법을 통하여 210% 전후의 용적률이 최종 fix된
한남뉴타운의 용적률로 예상해본다.
이에 비해 성수뉴타운예정지의 용적률은 사업요소 중 가장 큰 장점을 가지고 있다.
남산경관보호지역으로 인해 난항을 겪고 있는 한남뉴타운과는 달리 2종 일반주거지역의
최대용적률인 250%는 물론 3종으로의 용도변경에 따른 300%를 적용하기에 아무론 저해요소가
없기 때문이다.
구)성수1구역인 두산위브아파트 주택조합부지는 벌써 용적률 300%에 40층 허가가 끝난 상태이며
서울시의 방침 자체가 성수뉴타운예정지는 초고층 주거단지로 개발을 하려는 의지를 표명하고
있다. 서울시 도시개발공사 도시정비처를 통해 쉽게 확인할 수 있는 이 부분은 사업속도와도
직결되는 부분으로서 가치비교의 핵심요소이다.
(한남뉴타운에 대한 서울시의 기본적인 개발의지는 중층주거단지이며 250%수준의 용적률을
부여받고 초고층아파트를 원하는 조합원과 대립하여 2003년도 뉴타운지정이후 촉진지구로
지정된 지금까지도 용적률의 협의점을 찾지 못하고 있는 실정이다.)
② 조합원수와 건립세대수 - 30%와 300%
한남뉴타운과 성수뉴타운예정지의 실제 하나의 구역을 바탕으로 조합원수와 용적률에 따른
건립세대를 예상해보겠다.
* 예상건립세대 = 면적 / 실제 아파트부지 * 용적률 / 평균전용면적
- 한남뉴타운4구역(총 7개 구역 중 면적대비 조합원수치가 가장 훌륭함.)
: 조합원수 1705세대, 건립세대 2271세대 = 일반분양분 약 30%
- 성수뉴타운예정지3구역
: 조합원수 300세대, 건립세대 1000세대 = 일반분양분 약 300%
일반분양분이 많아질수록 조합원의 조합원분양가가 낮게 책정됨은 물론 관리처분시점의
추가부담금 또한 줄어드는 효과가 있다. 또한 평형배정방식에서도 조합원 간의 경쟁이 적으므로
유리한 고지를 선점할 수 있는 혜택이 주어진다.
조합원수와 건립세대의 비율은 용적률과 함께 재개발투자의 가장 핵심적인 요소임을 명심해두자.
③ 역세권과 전철역 개통 이벤트 - 신분당선과 분당연장선
한남뉴타운내에선 현재도 국철 서빙고역-한남역, 5호선 이태원역을 이용할 수 있고 여기에
분당-강남대로-용산역을 직통으로 연결하는 황금노선인 신분당선이 한남뉴타운의 정중앙을
통과하는 도시개발기획안을 확인할 수가 있다.
성수뉴타운예정지 또한 2호선 뚝섬역과 성수역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있고 분당-
선릉역-성수역(서울숲 주상복합옆 대로변, 2010년 초 개통예정, 현재 공사중)-왕십리를 연결하는
분당연장선이라는 '골드프리미엄 노선' 개통 호재가 있다.
최고 주거지역의 필수조건인 역세권에 대한 부분은 2호선과 분당연장선의 성수뉴타운예정지와
국철과 신분당선의 한남뉴타운 모두 A급으로 분석된다.
④ 환경프리미엄 - 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲
한남뉴타운과 성수뉴타운예정지 모두 강남의 접근성을 기본적으로 확보한 채, 한강을 남향으로
바로 앞에서 바라볼 수 있다는 사실만으로 랜드마크적인 무한가치성이 있다.
거기에 똑같이 바로 좌측으로는 서울시 U-Turn Project의 상징인 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲의
조망 및 도보이용이 가능하다는 점 또한 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지만의 희소성이다.
한강이 바로 내려다보이면서 좌측엔 국내최대규모의 숲이 펼쳐져 있고, 다리만 건너면 강남인
입지조건은 한남뉴타운과 성수뉴타운예정지가 왜 최고의 아파트가 될 수 밖에 없는지를 단적으로
말해주는 증거들인 것이다.
⑤ 주변 개발 호재 - 용산역 주상복합과 뚝섬서울숲 주상복합
현재의 시세 뿐만아니라 미래의 지분상승폭과 직결되는 사항인 '주변 개발 이벤트' 또한 A급이다.
시티파크와 파크타워로 대표되는 용산역과 신용산역, 삼각지역에 걸쳐 들어서는 주상복합,
민족공원주변 주변개발 효과까지 있는 한남뉴타운과 사상 최고분양가 논란의 주역 뚝섬 주상복합
을 필두로 성수힐스테이트 및 두산위브아파트 일반분양의 파격 효과, 뚝섬서울숲 지구단위계획,
뚝섬역, 성수역 일대 공장지대의 디지털단지화의 척도, 산업개발진흥지구의 파급효과로 요약되는
성수뉴타운예정지의 주변 개발 호재는 서울시 최고의 이벤트 효과로서 그만큼의 미래에 대한
가격상승을 예약해 놓고 있는 실정이다.
한남뉴타운과 성수뉴타운예정지는 타고난 황금입지조건 외에도 쏟아지는 이벤트가 기다리고
있는 최고급 주거단지로서 부동산정책과 규제에 별로 영향을 받지 않는 고유의 '가치희소성'을
앞세워 앞으로 인허가절차를 거치면서 지분값의 추가상승곡선을 유유히 뽐낼 것이라 예측된다.
<한남뉴타운>
<성수뉴타운예정지>
(下편은 다음 주에 이어집니다.)
저작권자 ⓒ U-Turn Project 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식
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