2007-08-07 08:53

http://blog.drapt.com/sw741210/2343051186444423468

출처 : 아루's 유쾌한 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/emmafeel

▶ 연내 3곳 6백85가구 분양예정, 당분간 분양 없을 듯 ▶ 3곳 사업시행인가 미리 받아 12월전 분양하면 입주 후 전매 가능 ▶ 길음뉴타운 새아파트 프리미엄 최대 4억까지 형성 올해 8월과 10월 길음뉴타운에서 분양되는 아파트에 관심이 모아지고 있다. 앞으로 2~3년 동안은 신규 예정된 물량이 없고 연내 분양물량은 입주 후 바로 전매가 가능해서다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 조사한 자료에 따르면 연내 길음뉴타운에서 분양을 예정하고 있는 아파트는 3곳에서 6백85가구다. 길음뉴타운은 길음 9,10구역 등이 포함되면서 규모가 확대(1백25만㎡)된 것은 물론 사업기간도 2015년까지로 늘었다. 2002년 10월 뉴타운 지정과 함께 발표된 강북 자립형 사립고(뉴타운 2곳, 은평뉴타운)는 길음8구역 내에 들어서며 현재 설립과 운영을 맡을 학교법인을 모집 중이다. ▶ 연내 길음뉴타운 3곳, 685가구 분양 8월 10일 길음뉴타운 8,9단지에 모델하우스가 오픈한다. 두 곳 모두 삼성물산이 시공을 맡았다. 길음8구역과 정릉길음9구역을 재개발해 총 1천6백17가구 중 79~138㎡(24~42형) 2백19가구와 총 1천2백54가구 중 79~145㎡(24~44형) 3백34가구를 각각 일반 분양한다. 대규모 래미안타운을 형성할 곳으로 8,9단지 모두 뉴타운 초입에 위치해 지하철역을 걸어서 이용할 수 있다. 특히 9월 시행되는 분양가 상한제를 피해 등기 후 전매가 가능하고 길음뉴타운8단지에는 서울시가 건설하는 자립형 사립고가 들어선다. 10월에는 두산건설이 길음동 625의 17번지 길음7구역을 재개발해 5백48가구 중 85~145㎡(26~44형) 1백23가구를 일반분양한다. 길음7구역은 인수로를 중심으로 서쪽, 길음8구역 북쪽에 위치한다. 미아초등, 길원초등을 걸어서 10분이면 통학할 수 있다. 역시 사업시행인가를 2006년에 받았고 일정대로 10월에 분양할 경우 등기 후 전매할 수 있다. <연내 길음뉴타운 내 분양예정 단지> 위치 규모 ㎡ 형 일반 분양 시공사 분양 시기 문의 성북구 길음동 (길음8구역재개발) 1617 79~138 24~42 219 삼성물산 8월 1588-3588 정릉동 (정릉길음9구역재개발) 1254 79~145 24~44 343 삼성물산 8월 1588-3588 길음동 (길음7구역재개발) 548 85~145 26~44 123 두산건설 10월 02-510-3282 ※ 업체 사정에 따라 공급시기 및 규모는 조정될 수 있습니다.   ▶ 북한산e-편한세상 142㎡ 프리미엄만 4억3천만원 뉴타운 내 기존 아파트는 래미안길음1차(1천1백25가구), 2차(5백60가구), 3차(9백77가구), 길음푸르지오(2천2백78가구), 북한산e-편한세상(1천8백81가구) 등에서 총 6천8백여가구다. 이 단지들은 공통적으로 프리미엄이 높다. 2005년 4월 입주한 북한산e-편한세상 142㎡(43형)는 프리미엄만 4억3천1백80만원이 붙여 현재 7억3천만원이다. 래미안길음1차(2003년 10월 입주) 역시 128㎡(39형)가 4억2천5백만원의 프리미엄이 붙어 7억원선에 거래되고 있다.(※ 프리미엄은 현재 매매상한가 기준 )          ※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산한 값으로, 실제 공급면적과 다를 수 있습니다.

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2007-08-07 08:43

http://blog.drapt.com/sw741210/116261186443792697

출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

용산 재개발 수익성 해부하기   천당 아래 분당에 살고 있는 이용산씨(가명 47세)는 증권업에 종사하고 있는 40대 가장이다. 요즘 살고 있는 아파트(45평형)는 5년 전에 분양 받아 가격도 많이 올라 있는 상태며 가지고 있던 주식도 올라 경제적으로 남부럽지 않은 삶을 살고 있었다. 그런데, 요즘 이씨는 고민에 빠져있다. 현재 소유하고 있는 아파트는 팔지 않으면 현금화가 불가능해 제로섬이고 가치가 올라있는 주식도 대내외 경제 변수가 많아 지속적인 수익률을 가져다 줄 수 있을지 불안하기 때문이다. 현재 이씨 수중에 있는 자금은 은행예금 3억과 시가 1억원 상당의 주식 등이 전부다. 고민 끝에 이용산씨는 안정적이면서도 향후 자산 가치를 높일 수 있는 부동산에 투자하기로 결심하고 투자 수익률이 높은 지역에 장기 투자할 계획을 세웠다. 여러 곳을 알아 본 끝에 강남을 대체할 만한 도시로 용산을 선택하고 용산전문가에게 투자 컨설팅을 받게 됐다. 용산전문가는 이용산씨에게 장기적으로 투자하여 자산 증식이 가능한 지역 중 저평가 되어 있는 용산구 서계동 빌라를 소개하고 전반적인 재개발 가능성과 투자 수익률 및 미래가치를 알아듣기 쉽게 브리핑했다. 이용산씨는 용산에 대한 편견과 일반적으로 뉴스나 신문지상에 나오는 대체로 알려진 정보가 아닌 크게 알려지지 않았지만 향후 가치가 높아질 수 있는 지역에 대해 자세한 설명을 듣고 집으로 돌아갔다. 집으로 돌아온 이씨는 아내와 의논하고 2~3일 고민 끝에 서계동에 투자했으며 3개월이 지난 지금 자신이 내린 결론에 매우 만족해하고 있다. 과연 이씨가 서계동에 투자하게 된 이유는 어디에 있을까... 어떤 상담을 받았는지 함께 알아보기로 하자. 이용산씨는 용산전문가의 컨설팅에 따라 서계동에 있는 빌라 지분 8평, 건평 20평을 4억에 매수했다. 전세 8000만원을 빼면 초기투자 비용은 3억2000만원(취·등록세 포함). 적지 않은 금액을 서계동에 투자한 이유는 이지역이 서울역세권 주변지역이지만 배후지로서 재개발을 하지 않으면 안될 만큼 노후도가 심하고 2010년 인천국제공항선 개통을 앞두고 있어 향후 지역적 위치로만 봐도 개발이익이 클 것으로 판단했기 때문이다. 무엇보다도 용산전문가가 자체 분석한 투자수익성 분석표에 공감했기 때문이며 재개발수익성과 권리가액 산정에 비교적 객관적인 자료를 제시하고 비교사례를 분석해 적용했던 점이 마음에 들었다. 물론, 이용산씨는 용산전문가가 분석해 준 자료를 100% 신뢰하지는 않았다. 자신이 내린 결정에 참고 자료로 사용했을 뿐이다. 추정치이긴 하지만 용산전문가가 분석한 자료를 바탕으로 재개발 수익성과 권리가액 산정 기준에 대해 재개발 여행을 떠나보자. 앞서 투자한 서계동 대지지분 8평 매매가 4억에서 전세금을 빼면 3억2천만원, 취·등록세를 합하면 3억3천만원이 초기 투자비용이다. 재개발에서는 무엇보다 권리가액을 산정하는 기준을 알아야 투자에 자신이 붙는다. 권리가액이란 감정평가액에 비례율을 곱한 수치를 말하는데 이는 조합원들이 배분 받을 아파트 평형을 정하는 기준이 된다. 감정평가액은 지가공시와 감정평가에 관한 법률에 의한 공인 감정평가사 2인 이상의 평가 결과를 산술 평균하여 결정한다. 보통은 시세의 70%에서 감정 결과가 나오고 있으므로 서계동 지역 빌라 대지지분의 시세가 5000만원이라고(2007년 7월 현재) 볼 때, 지분 평당 3,500만원으로 추정할 수 있다. 그러나, 용산전문가는 감정평가에 대한 부분은 사업시행인가 당시의 토지·건축물의 이용 상황에 따라 평가하기 때문에 이 보다 높을 것으로 예상하지만 투자자 입장에서 최대한 보수적인 금액으로 추정치를 계산했다. 보수적인 추정치 금액은 지분 평당 3000만원, 건물 평가금액은 평당 100만원으로 추정하면 3000만원×8평은 2억4000만원, 100만원×20평은 2000만원, 따라서 이용산씨의 서계동 빌라 8평 지분의 감정평가 추정금액은 2억6천만원이다. 이용산씨는 용산구 서계동 일대 약6만평이 도시재정비촉진지구지정을 앞두고 있으며 이미 지난 5월 용산구에서 용역을 발주한 상태라는 정보를 듣고 확인까지 한 상태라 지정고시만 된다면 중심지형(상업업무중심)으로 개발이 가능해 주상복합 아파트가 들어설 가능성이 높다는 말에 공감했다. 용산전문가의 말에 따르면 용산 파크타워의 비례율은 168%였으며 용산역전면 2·3구역과 국제빌딩주변 4구역의 비례율은 이보다 높을 것이라는 설명을 들었다. 비례율이란 재개발을 통해 조합원이 얻게 되는 총수익에서 사업비용을 뺀 금액을 조합원들의 총 평가금액으로 나눈 것을 말한다. 비례율이 높을수록 재개발을 통한 조합원들의 권리가액은 높아진다. 일반 주택재개발이 110%에서 120%인 점을 감안하면 용산 도시환경정비사업으로 지정된 용산역전면과 국제빌딩주변 특별구역 등은 그 비례율이 200%에 이를 것이란 전망이 나오면서 현재(2007년 7월) 지분 값이 평당 1억에서 1억5000만원에 이fms다. 한편, 용산전문가는 이용산씨에게 최대한 보수적으로 예상 비례율을 140%로 적용하여 권리가액을 산정했다. 앞서 말한 것처럼 투자자 입장에서는 최대한 보수적인 추정치로 계산이 이루어져야 투자 리스크를 최소화할 수 있으며 그에　따른 개발이익도 커지기 때문이다. 총평가금액 2억6천만원×140%(예상 비례율)을 적용하면 최종권리가액은 3억6천만원이 되며 33평형 조합원 예상분양가를 5억 6천만원이라고(일반분양의 경우 평당 2000만원 계산 시 6억6천만원) 가정하면 이용산씨는 2억원 가량 추가부담금을 내게 된다. 초기투자비용 4억과 추가부담금 2억을 더하고 취·등록세 1000만원을 합하면 이씨의 총투자비용은 6억 1000만원이 되고 2007년 7월 현재 용산지역 아파트 34평형(한강로 벽산메가트리움)의 시세가 최하 평당 2200만원에서 2300만원이라고 할 때, 대략 1억원에서 1억3천만원의 시세차익을 거둘 수 있게 된다. 그러나 위 수익률은 현재 주변시세를 기준으로 한 것인 만큼 2010년 인천국제공항선이 개통되는 개발호재와 용산공원(80만평) 1차 개방, 국제업무단지 및 한강르네상스계획 등 각종 개발호재가 겹쳐 있어 2010년 이후 용산지역 33평형 아파트 시세는 평당 2500만원을 상회할 것이라는 게 전문가들 대다수의 전망치다. 따라서 이용산씨의 예상수익율은 최대한 보수적으로 계산할 경우에도 2010년 이후 33평형 아파트 주변시세가 평당 2500만원이라고 계산하면 8억2000만원이 된다. 이용산씨의 시세차익은 최소 1억5000만원에서 2억1000만원이 되는 것이다. 뿐만 아니라 권리가액 산정에 따른 수익률이 아닌 입주시점(공사기간 3년)에 이르게 되면 그 가치는 더 높아진다. 그 밖에도 조합원이라는 이점을 지니고 있어 청약통장이 필요 없다는 장점과 일반분양 보다 로얄층에 배정받을 확률이 높다는 점, 조합원 분양가는 일반분양가 대비 평균 10~15% 정도 저렴하다는 장점(조합측과 시공사간 막판 줄다리기에서 비공식적으로 정해지는 경우가 흔함) 등 그 수익률은 단순 계산 이상을 뛰어 넘는다. 왜 이용산씨가 용산전문가의 컨설팅을 받고 3개월이 지난 지금 만족해하고 있는지 여러분도 짐작이 갈 것이라 생각된다. 물론, 모든 재개발이 위에서 밝힌 상담 내용대로 적용된다고 볼 수는 없다. 재개발 비례율이라는 것도 조합원 세대수와 기본건립세대수 및 재개발 방식, 시행사와 시공사의 노하우, 용도지역이 3종 또는 준주거 및 상업지역이냐에 따라 각기 다른 결과물을 만들어 낼 수 있으므로 전문가와 충분히 상담한 후 투자에 임해야 할 것이다.

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2007-08-06 13:07

http://blog.drapt.com/sw741210/523111186373240678

전농•답십리뉴타운 일대 부동산 시장이 꿈틀거리고 있다. 전농지구중심이 특별계획구역으로 지정된데다 2013년 경전철 면목선이 놓일 예정으로 인근 부동산 가격이 뛰었기 때문이다. 여러 개발호재로 들끓고 있는 전농•답십리뉴타운에 대한 동향과 전망을 알아보자. 전농중심지구 개발호재 풍부 전농동 생활중심도시 ‘부상’ 동대문구 전농•답십리뉴타운은 2014년까지 90만 3,967㎡ 규모에 총 1만 3,856가구가 들어서게 된다. 전농동, 답십리는 단독이 51.9%, 다세대•다가구가 28.1%로 이뤄진 곳으로 20년 이상 노후 건축물들이 45%가 넘고 재개발 예정구역이 56%가 넘어, 지난 2003년 서울시가 뉴타운으로 지정해 개발키로 했다. 총 5개의 주택재개발 구역으로 이뤄진 전농•답십리뉴타운은 청량리 부도심에 인접한 배후 주거지역으로 각종 편의시설 및 기반시설 확보와 친환경, 정보화 도시를 조성하는 것이 목표다. 이에 따라 기존 4차선 간선도로를 6차선으로 확장하고 청계천과 청량리를 연결하는 30m 가량의 보행도로 및 자전거도로를 신설한다. 또한 뉴타운 내부순환버스를 새로 만들어 교통여건을 확충하고, 공원과 고등학교 1개소, 공공청사 3개소, 문화시설 2개소 등 편의시설도 늘릴 예정이다. 여기에 전농•답십리 뉴타운은 청량리~신내 간 면목선 경전철이 전농지구중심으로 개통됨에 따라 청량리 균촉지구와 연계된 중심생활가로 거듭날 예정이며 청량리 민자역사와 연결된 중앙선, 경원선, 경춘선을 통한 물류와 인구 이동이 많아져 상가, 병원, 상업시설 등 주변 인프라도 늘어날 전망이다. 특히 동대문구는 지난 8일 전농중심지역인 전농동 295번지 일대 6만 8,763㎡ 규모를 특별계획관리구역으로 지정해 대규모 상업, 업무시설을 개발키로 했다. 이에 전농사거리 주변은 최고 33층 높이의 주상복합과 용적률 500%까지 개발행위를 허용할 예정이다. 전농 로타리 주변은 용적률 450%에 최고 80m 높이까지 건축물 개발을 허용하고 폭 10~18m 도로 6개와 2,895㎡ 규모의 공원 3개소가 신설된다. 이에 따라 전농지구중심에 있는 전농 6, 7, 8구역은 2013년 면목선 경전철 개통과 뉴타운 호재에 힘입어 집값에 큰 영향을 미칠 전망이다. 6구역 내 A공인 대표는 “전농답십리 뉴타운은 앞으로 청량리 균촉지구와 연계된 2만 가구 이상의 대단지가 들어서게 된다”면서 “뉴타운 개발과 경전철 개통, 상업지구들이 늘어남에 따라 중장기적으로 투자가치가 충분하다”고 내다봤다. (좌) 청량리~신내 간 경전철 개통을 축하하는 플랜카드 (우) 전농지구중심 전경 전농 재개발구역 훈풍 ‘솔솔’ 거래, 문의 ‘꾸준’, 가격 올라 6구역은 전농중심지구에 인접해 있고 사업단계가 가장 빠르다. 이 구역은 4만 6,147㎡ 규모로 용적률 181%를 받아 총 921세대(임대 148가구 포함)가 들어설 예정으로 면적 별 가구수는 82㎡(107가구), 105㎡(74가구), 109㎡ (446가구), 142㎡ (171가구)이다. 6구역 인근 H공인 대표는 “6구역은 지난해 12월 26일 사업시행인가를 받은 상태로 이르면 오는 10월 이주가 끝날 것”이라고 내다봤다. 6구역의 지분시세는 빌라의 경우 3.3㎡당 2,300만~2,500만 원 정도이며, 단독주택은 3.3㎡당 1,100만~1,300만 원이다. 지분 별 아파트 배정은 재산가치에 따라 달라지는데 다세대 쪼개기나 무허가 건물일 경우 82㎡이하 아파트만 받을 수 있으며, 쪼갠 지분이라도 60㎡이상을 소유하고 있거나 구분등기 없이 지분(23㎡이상)을 오랫동안 가지고 있었다면 109㎡까지 배정받을 수 있다. 또한 대지지분을 165㎡이나 3층 높이의 깨끗한 건물을 가지고 있을 경우 142㎡을 공급받게 된다. 6구역에 들어설 삼성래미안 조합원 분양가는 3.3㎡당 1,100만 원 선, 일반 분양가 3.3㎡당1,600만 원 선으로 예상되며, 앞으로 전농동이 개발됨에 따라 입주할 때까지 3.3㎡당 1,700만~2,000만 원 선은 무난히 올라갈 것으로 인근 부동산들은 내다보고 있다. <지난 12월 사업승인이 떨어진 전농 6구역의 모습> 7구역도 현재 사업승인까지 받은 상태로 사업진행이 빠른 편이다. 7구역은 총 15만 1,601㎡ 규모에 용적률 190%까지 적용받아 총 2,500가구(임대포함)가 들어설 예정이다. 조합원수는 1,800가구에 일반분양이 486가구가 공급되며 시공사는 삼성물산으로 정해진 상태이다. 이 구역 지분시세는 빌라의 경우 3.3㎡당 2,300만~2,700만 원 선, 단독주택은 3.3㎡당 1,200만~1,500만 원 선이다. 지분 별 면적배정은 권리가액으로 정해지지만 보통 23~25㎡의 지분만 가지고 있어도 99㎡까지 배정받을 수 있으며, 분양시점까지 약 1억 원 정도의 프리미엄이 붙을 것으로 인근 부동산들은 예측하고 있다. 전농중심지구 인근 M공인 공인중개사는 “7구역은 전농중심지구와 가까이 있어 면목선 경전철과 특별관리구역이 들어서면 가장 큰 수혜를 볼 수 있다”며 “전농동 재개발 구역들은 주거여건과 투자가치가 모두 좋아 거래가 꾸준하다”고 말했다. 그 밖에 재개발 사업이 추진되는 곳으로 전농 8구역과 답십리 16구역이 있다. 이들 구역은 현재 사업시행인가를 신청한 상태로 전농 6, 7구역보단 사업진행이 늦어 인기가 조금 떨어지는 곳이다. 전농 8구역의 경우 지분시세로는 빌라의 경우 3.3㎡당 2,300만~2,500만 원 선 단독주택은 1,200만 원 이상, 다가구의 경우 1,300만 원 선이다. 답십리 16구역의 경우도 빌라의 경우 3.3㎡당 2,300만~2,500만 원 선으로 8구역과 비슷한 가격으로 거래되고 있다. 이들 구역들은 사업진행이 늦은 편이지만 규모에 비해 조합원수가 적어 사업성이 좋은 곳으로 평가받고 있다. O부동산 대표는 “8구역의 경우 1,500가구 정도가 들어설 수 있는 가운데 조합원 수는 650명 정도”라며 “전농지구중심에 위치해 있는데다 사업성도 좋아 앞으로 투자가치가 높은 지역”이라고 말했다. 이처럼 전농동 재개발 구역들이 속속 개발됨에 따라 인근지역 아파트들도 가격이 조금씩 움직임을 보이고 있다. 전농지구중심에 있는 S공인 대표는 “전농지구중심지역이 개발됨에 따라 인근 아파트들도 서서히 움직임을 보이고 있는 실정”이라며 “현재 SK아파트의 경우 79㎡ 2억 6,000만 원 선, 99㎡ 4억 5,000만 원 선, 138㎡ 6억 원 선으로 지난 1월에 비해 5,000만~1억 원까지 오른 매물들이 속속 나오고 있다”고 말했다. 이에 따라 전농중심지구의 새로 분양하게 될 아파트들도 3.3㎡당 1,500만~2,000만 원까지 충분히 올라갈 것이라고 인근 부동산들은 내다봤다. (좌) 전농 7, 8구역의 전경 (우) 사업성이 좋다고 평가받는 전농 8구역 모습 부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr

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