2006-03-05 22:30

http://blog.drapt.com/sukbae/91141565451353

언젠가 가까운 친척분이 돌아가셔서 울산에 들린 적이 있었다.
그곳에서 친척 얘기는 작년초에 있었던 전국적인 아파트가격상승 열기 때문에 울산의 민영아파트가격이 평당800- 900만원정도이고, 얼마 안 있으면 분양아파트는 평당 1100-1200만원정도에 분양할 것이라고 한다.
울산은 공업도시이면서 아파트 수요자 층이 꾸준하기 때문에 기존 주공아파트 재건축까지도 하여 공급을 늘린다고 한다......

내가 그동안 중개하면서 경험한 바에 의하면,
우리 파주 교하지역의 아파트가격을 고객들에게 얘기 할 때 '평당 얼마이다'라고 브리핑하면 그렇게 비싸요?라고 놀래는 사람들이 많은 편이다.
파주가 아파트는 평당 얼마다,토지의 평당가는 얼마다....상업용지가 평당 얼마다라고 말하면 어떻게 일산신도시,서울보다 비싸요?라고 반문을 한다.

실제로 교하지구의 상업용지의 평당가는 일산신도시 중심지역(장항동 등등)보다 높다.
그리고 서울외곽지역과 비교해보면 그차이는 말할 나위도 없다.

가격이 상식적이지 않은 이유는 무엇인가?
그것은 토지조성 원가(토지가격) 또는 상권발전정도가 지방이나,파주 교하가 서울외곽이나 일산신도시보다 높기(높을 확률이 많기때문) 때문이다.그래서 상가 1층 평당가격이 평당 3000만원을 넘는 것이며,분양할 아파트가격이 울산이 오히려 더 높은 이유인 것이다.
부동산 가격형성은 서울지역이기 때문에 수도권,지방보다 반드시 높아야 한다는 선입관은 깨야한다.지방도시이더라도 주거환경이 월등히 좋고 교육환경,양질의 아파트 공급정도에 따라서 서울강남지역보다도 높을 수는 있는 것이다.

교하지역에서 단독택지의 분양가는 위치에 따라 다르지만,평당 350-450만원에 분양을 하였다.가끔 단독택지에 관심이 있어 문의하는 경우가 있는데 그럴 때 마다 왜 일산신도시보다 비싸냐? 차라리 일산의 택지를 사는 것이 낫다고 하소연 하는 경우를 많이 본다.
이렇게 얘기하는 고객을 보면,참으로 부동산상식에 대해서 초보수준이구나 생각하고 빨리 다른 사무소로 가기를 내심 바라게 된다.
그것은 교하지구를 택지로 조성 할 때 조성원가가 그렇게 들었기 때문에 어쩔 수 없는 것이다.
그래도 단독택지는 몇몇 필지만 제외하고 미분양이 거의 없이 분양이 된 상태이다.

만약에 교하지구를 계획 할 때 상업용지비율을 현재의 0.8%정도로 하질 않고 5%정도의 면적으로 늘렸다면 평당가가 3000만원으로 낙찰이 되질 않았을 것이다.그 만큼 앞으로 상가비율이 적기 때문에 상권의 발전정도가 가능성이 있기 때문에 그가격에 낙찰이 되었던 것이다.
그것이 교하지구의 상가부지가...단독택지가.....일산신도시보다 ,서울외곽지역보다 비싼 이유인 것이다.
아파트의 경우에도 당초 토지공사가 건설업체에 내정가격(평당 160~180만원)대로 금액을 확정했다면 분양가가 평당 680-700만원에 분양하지를 않았을 것이다.
그러나 그분양가는 그당시에는 좀 높지 않았냐는 평가가 있었지만 그당시엔 LG필립스LCD공장,협력업체공장,LG전자등 4개업체의 공장등이 확정되지 않았을 시기였다.현재는 파주지역에 인구유입이 지속적(최근 LG필립스LCD 약3000명 발령,조만간 약1만명 추가 발령예정)으로 있고 그때 상황과는 판이하게 차이가 난다.
얼마전에 본인이 파주운정신도시의 원활한 분양을 위해 주변아파트시세를 끌어 올릴 것이란 예상을 하였다.
주변아파트 시세가 현저히 낮기 때문에 그럴 가능성을 예견한 것이다.아파트가격의 상승은운정신도시를 확대한다는 발표자체도 상승요인이지만,얼마정도에 분양할 것이다라는 분양가가격과 향후 주택수요가 얼마나 되느냐가 가격을 올릴 수 있는 요인이 더불어 된다.
위의 두가지가 거의 동시에 발표된다면 상승정도는 배가될 것이라고 생각한다.

파주지역은 접경지역이지만 개성공단과 LG관련 공장들과 더불어 앞으로 통일경제특구(한나라당의 표현임)로 될 지역이기 때문에 앞으로 특정지방도시보다 아파트가격이 못한 수도권지역에서 탈피할 여력을 충분히 가지고 있다.
본인의 생각으로는 올 하반기나 내년초정도면 분명히 특정지방도시보다 아파트가격이 높은 수도권의 유망지역으로 되리라고 확신한다.

앞에서도 말한바 있지만,일산신도시보다 단독주택과 상가부지,상가등은 교하지구가 월등히 높다.운정신도시가 개발되어 입주가 시작되는 2009년~2011년경에는 교육여건이나 주거환경 ,교통문제등이 일산과 별 차이가 없고 오히려 우수하기 때문에 일산신도시보다 높은 아파트가격 형성도 가능할 확률이 높다고 생각한다.
우리는 그렇게 되기 위해 지속적으로 관심에 관심을 가져 그시기가 단축되도록 노력을 해야할 것이다.

2006. 2. 6   공인중개사 이 석배

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