파주운정신도시 첫아파트분양시기가 중요하다!!!!
 
현재 정부의 각종 대책발표로 인하여 국민들의 머리가 혼란스럽다.불과 약3달전만 하더라도 우리 파주지역뿐만아니라 수도권전체적으로 아파트를 매입하려는 열기가 대단하였다.팔려고 내놓은 물건들이 워낙 강세를 보였기 때문에 매수인입장에서는 마음이 아주 급한 상태로 매도호가로 사는것이 적정한지.....판단을 빨리 해야만 하였다.
부동산입장에서도 일주일사이로 2-3000만원씩 가격이 상승하는 모습을 보면서 도대체 얼마까지 올라갈 것인가?

오히려 부동산을 운영하는 입장에서도 부동산시장 상황에 당황하기도 하였다.
 
추석연휴가 끝나자마자 부동산업소에 대한 지도단속이 시작되었다.일반인들은 왜 부동산이 문을 닫아야만 하는지.....의아스럽곤 하였다.왜 문을 닫으세요? 고객들이 궁금한듯 묻는 전화가 많이도 왔다.
부동산가격이 상승을 하면 정부입장에서는 제일 먼저 부동산업소단속을 시작한다.그리고나서
부동산규제를 연이어 발표한다. 신문이나 방송은 정부의 보도내용에 맞춰 일제히 단골메뉴인 '버블(거품)'을 논한다.
국민입장에서는 곧 가격이 떨어질 것같은 느낌을 강하게 받을 수 밖에 없다.
현재에도 그런 생각을 소비자입장에서는 생각이 들것이다.

12월정부발표이후에 후속대책으로 1.11대책발표가 있었다.시장은 더 얼어 붙었다.
현재에도 매매시장은 겨울 긴잠을 자고 있다.전월세 물건들만 계약이 이루어 질 뿐이다.
부동산업소입장에서도 거래가 있어야 하는데 언제까지 이러한 시장이 지속될것인지  걱정하는
의견이 많다.
 
현재 우리 파주지역의 부동산시장상황을 요약하면 다음과 같을 것이다.
1)기존아파트의 가격이  떨어질 것으로 생각하고 있다.
2)새로 분양하는 아파트 분양가는 기존아파트보다 훨씬 쌀 것으로 보고있다.
3)어느정도 금액이면 집장만을 하고 싶은데 대출이 막혀있거나 대출이자부담을 느끼고 있다.
4)매입을 하더라도 향후 가격상승이 이루어질까? 손해는 보지 않을까? 판단이 안선다.
 
등등일 것이다.
 
특히 파주 교하일대는 파주운정신도시분양 물량이 올해 가을철부터 시작이 되기 때문에 더 민감할수 밖에 없을 것이다.계속해서 분양가상한제 적용을 받는 아파트들이 분양될텐데 ......향후 2년전후 기간동안 가격이 정체현상을 보이는 것이 아닌가? 불안하기도 할것이다.
그것에 대한 해답은

2009년이나 2010년정도에 밝혀 지지라 보여진다.

우선 전매제한 7년 또는 10년이라는 불확실성때문에 시세형성이 신규입주아파트에서는 강하게 나타나지 않을 것으로 보여진다.
그러나 우리지역에는 기존아파트외에 새로 입주하는 아파트가 다행히 전용25.7평형은 일신건영 운정휴먼빌(조합)과 전용25.7평이상은 한라비발디가 있다.
이 2개 아파트가 새로분양하는 아파트 시세의 바로미터가 될 것이다.
입주시에도 가격형성이 이2개 아파트의 가격에 의해 기준이 될 것이다.
모두 2009년도 상반기와 하반기에 각각 입주하기 때문에 입주완료후에 매매시세가 뚜렷히 형성될 것이다.
이 시세가 3년후의 미래시세의 기준이 될 것이다.

운정신도시내의 기존아파트,
교하지구내의 기존아파트,
전매제한에 걸린 분양아파트...새로 입주하는 아파트 가격도 차등적으로 각각 결정될 것이다.
 
이시기에 가격형성요인으로는
.운정신도시 기반시설(내부도로,호수공원,학교,상업시설,U-CITY시설등)이 어느정도 갖춰질까?
.제2자유로는 운정신도시와 개통되어 연결될까? 일산중앙로는 운정신도시와 연결될까?
.경의선 복선은 개통될까?
.지하철 3호선은 어느정도 진척을 보이는가?
.LG필립스LCD와 LG전자등 4개사의 공장가동은 정상적으로 되며,지역경제에 미치는 영향정도는?
.이화여대외의 몇몇 캠퍼스는 정상적으로 조성되고 있는가?(이화여대 2010년개교예정)
.당시의 수요대비한 주택공급정도는?
.서울-문산간도로와 제2외곽순환도로 공사정도는?
.2008년말이나 2009년초정도로 예상되는 운정3지구(212만평) 토지보상이 적기에 이루어지는가?
 
등등이 그당시의 아파트 가격에 결정요인이 될 것이다.
 
단기적인 면에서의 가격형성요인은,
.파주운정신도시 전용25.7평이하 주공,민영아파트 분양가는? 언제 분양할 것인가?
  25.7평이상의  분양가는? 채권입찰제 적용정도는?
.지하철 3호선 노선발표는 언제 이루어 질 것인가?
.운정3지구의 정확한 개발계획은?
등이 예상되지만 그중에서 첫번째가 분양시기와 분양가일 것이다.
 
현재 방송에서도 누누히 보도하고 있지만...... '기존아파트의 가치'는 매도호가와 매수인이 생각하는 호가 차이로 인하여......새로 분양하는 아파트의 분양가에 대한 기대심리로 인하여..... 미결정상태로 남아있는 상태이다. 

그래서 현재 거래가 전혀 이루어지지 않고 있다.
 
본인이 생각하기에 그것을 해결하는 기준은  분양가의 뚜껑이 열리는 싯점일 것이다.
실제 분양하는 시기가 아니더라도 새로 분양하는 아파트의 분양가가 얼마 이더라......라는 소문만으로도 기존아파트의 가치는 확연히 결정될 것으로 보인다.
 
제일 먼저 분양한다는 민간아파트는 '삼부르네상스'등 몇개의 아파트로 보여진다.신문지상엔 2007년 6월로 말하지만 실제로는 2개월정도 늦게 보는 것이 좋다.빠르면 8월말이다.
아마도 '분양가가 얼마정도이다'라고 흘러 나오는 시기는 4-5월정도는 될 것이다.본인이 예상하는 기존아파트의 가치결정(일반적인 매매가)은 이시기정도 이후로 보면 된다.

현재 1월 20일이니깐 구정지나고 2-3개월간은 지금보다야 낫겠지만 소강상태의 장이 지속될 것으로 보여진다. 
 
집을 가지고 있는 사람이나 아파트를 매수하려는 사람이나....중개를 하는 부동산이나 모두 이기간동안 대안을 세우고 느긋하게...... 장세 및 시장동향에 주시해야 할 것이다.
 
그러나 한가지 더-
분명한 것은 매매가 되는 싯점에 매도하거나 매수하더라도..... 앞으로 3년후를 내다보고 결정을 해야 할 것이다.
단기간에 일정차익을 노린다면 요행을 바라는 사람의 욕심일수가 있다..........
왜냐하면 현싯점에서는 그정도 시간이 흘러가야지 아파트가격의 수익율을 확실히 결정될 수가 있기 때문이다.

그시기에 가면 현재보다는 많은 변화가 위에서도 말한바 있지만 이루어진다.
현재 일산신도시 후곡마을 27평형시세가 4억5000만원이라면 앞으로 3년후의 파주운정신도시의 34평형의 아파트가격은 얼마정도일 것인지 누구라도 판단이 될 것이다.
 
 
 
본 글은
 
제자신도 현재 싯점의 장세를 정리해본다는 심정으로 ....뉴월드부동산 홈페이지 www.gopaju.com에 올린 글(07.1.20)입니다.
현재시장동향에 혼란스러워하는 우리회원들과 네티즌에게 조금이라도 도움이 될 것으로 바라면서
글을 다시 올려봅니다.

참조하시길 바랍니다.건승을 기원합니다.
 
2007. 1.24  공인중개사  이  석배