양도세 보유기간 및 거주기간 요건

양도세 보유기간 및 거주기간 요건 |부동산노트

2006-06-21 22:40

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보유기간 및 거주기간 요건

1) 주택소재지에 따른 보유기간 및 거주기간

① 서울, 과천, 5대 신도시지역 소재 주택

㉠ 서울특별시, 과천시 및 ｢택지개발촉진법｣ 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정

지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택

의 1세대 1주택 비과세요건은

2004.1.1이후 양도시 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상

거주해야 비과세요건이 충족된다.

㉡ 5대 신도시 지역 해당여부

｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 ｢조특법 시행령｣ 제99조의3제1항에서 규정하는「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된

중동 신도시지역이란 택지개발예정지구 지정고시 당시 중동신도시 개발사업의

일환으로 추진된 지역을 말하는 것이므로, 중동신도시 개발사업과 별개로 추진된

부천시 상동택지개발사업 지역은 상기 조항에서 규정하는 중동신도시 지역에 포함되지 않는다. (재산46014-394, 2003.11.21)

시행일	2002.9.30 이전	2002.10.1 이후	2004.1.1 이후
보유및 거주요건	3년 이상 보유	3년 이상 보유 1년 이상 거주	3년 이상 보유 2년 이상 거주
적용시기	-	2003.10.1이후 양도분부터 적용	2004.1.1이후 양도분부터 적용

② 서울, 과천, 5대 신도시 외의 지역 소재 주택 기타지역 소재 주택은 거주요건에

관계없이 3년 이상 보유하면 비과세된다.

2) 보유기간 및 거주기간의 계산방법

① 보유기간의 계산

ㅇ 1세대 1주택 비과세규정 적용시 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터

양도일까지로 하고, 보유기간의 확인은 통상 당해 주택의 등기부등본 또는 토지

건축물대장등본 등에 의한다.

ㅇ 1세대 1주택 보유기간 계산시 가등기한 기간은 제외한다.

(소득세법 해석편람 89-2-26)

｢소득세법｣ 제89조제1항제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세

대 1주택이라 함은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 취득한 후 3년

이상 보유(04.1.1부터 서울, 과천, 5대신도시 지역은 2년이상 거주 포함)한 후

양도하는 것을 말하는 것으로 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.

(재산 46014-1058, 2000.9.1)

※ 세율 적용시 보유기간의 계산

(소득세법 제104조제2항)

ㅇ 상속받은 자산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날을 취득일로 보며

ㅇ 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 자산은 증여자가 당해자산을

취득한 날을 취득일로 본다.

② 거주기간의 계산

ㅇ거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간에 의한다.

ㅇ 거주요건 계산시 세대원의 일부가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시퇴거하여

당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 소득세법 시행령 제154조제1

항이 정하는 기간을 거주한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 본

다. (서면1팀-40, 2004.1.16)

3) 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 보유

① 재건축시 기존주택의 연장으로 판단

거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.

(소득령 제154조제8항)

② 기존의 주택을 헐고 그 곳에 새 주택을 신축하였다 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니므로 재건축 주택의 준공은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에서 규정하는 다른 주택의 새로운 취득에 해당되지 아니한다.

(국심2003서1722, 2003.10.8)

4) 겸용주택에서 주택 외의 부분을 주택으로 용도변경한 경우

(소득세법 해석편람 89-3-3)

｢소득세법 시행령｣ 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 주택과 주택 외 부분의 구분은 사실상 사용하는 용도로 구분하고, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 구분하는 것이며, 주택 외의 부분으로 사용하던 건축물이 용도변경으로 인하여 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경으로 인한 주택 및 그 부수토지에 대하여 용도변경일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 및 동법 시행령 제154조제1항의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 된다. (재일 46014-276, ’99.2.10)

5) 상속받은 주택의 양도

① 상속받은 주택의 보유기간 계산

(소득령 제162조제1항, 소득세법 해석편람 89-4-7)

｢소득세법 시행령｣

제154조제1항의 1세대 1주택 판정시 양도하는 주택이 상속받은 주택인 경우 보유기간의 계산은 상속개시일을 기산일로 하여 산정한다. (재산 46014-478, 2000.4.19)

② 거주자가 동일 세대원인 가족으로부터 상속받는 경우

1세대가 1주택(모 명의)을 소유하던 중에 모가 사망하여

동일세대원이던 子에게 당해 주택이 상속되어 양도(양도일 현재도 1세대 1주택임)하는 경우, 3년 이상 보유 하였는지 여부 판정은 피상속인인 모의 취득일부터 기산하여 산정한다. (서면4팀-77, 2004.2.18)

6) 증여받은 주택의 양도

① 증여받은 주택의 보유기간 계산(소득령 제162조제1항)

｢소득세법 시행령｣

제154조제1항의 1세대 1주택 판정시 양도하는 주택이 증여받은 주택인 경우 보유기간

의 계산은 증여를 받은 날(증여등기 접수일)을 기산일로 하여 산정한다.

따라서 증여자와 수증자가 동일 세대원이 아닌 경우에는 수증자가 증여를 받은 날부터 계

산하여 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이

상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면

양도소득세가 비과세 된다.

② 거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받는 경우

거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받은 주택 1채를 양도한 경우로서 양도일 현재에도 동일 세대원인 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합산하여 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.

(재일46014-779 1997.4.1, 재일46014-113 1997.1.22)

③ 배우자 이월과세 (소득세법 제97조제4항)

거주자가 배우자로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 주택의 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하며, 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우라도 이혼에 의하여 부부관계가 소멸된 경우에는 당해 재산을 증여에 의하여 취득한 것으로 보아 증여받은 날부터 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자(배우자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 양도소득세가 비과세 된다.

(국세청 심사양도 2003-3118 2004.1, 재일46300-2872 1997.12.8)

7) 이혼위자료로 배우자로부터 받은 주택의 양도

① 등기원인이 “재산분할청구에 의한 소유권이전인 경우

(대법원 2003.11.14 선고 2002두6422 판결)

◦ 민법 제839조의2의 규정에 의한 재산분할청구로 인하여 주택소유권을 이전하는 경우에는 부부 공동의 노력으로 형성된 공동재산을 이혼으로 이혼자 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 돌려받는 것으로 보기 때문에 공유물분할에 관한 법리가 적용되어 양도 및 증여로 보지 않는다. 따라서 재산분할청구권 행사에 따라 소유권을 이전하는 경우에는 양도소득세 및 증여세를 부담하지 않는다.

다만, 재산분할청구권은 혼인 후 형성된 재산에 대하여만 적용한다.

◦ 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택의 취득시기(소득세법 해석편람 89-2-38)

소득세법시행령 제154조제1항의 규정에 의한 1세대 1주택의 '3년 보유기간'을 계산함에 있어, 협의 또는 재판상 이혼시 혼인 후 부부공동의 노력으로 취

득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우

그 부동산의 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산의 취득일로 한다.(서일46014-10545, 2001.11.28)

② 등기원인이 “이혼위자료 지급”인 경우

◦ 당사간의 합의에 의하거나 법원의 판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 그 이혼 위자료에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 주택의 소유권을 이전하여 주는 것(대물변제)은 그 자산을 양도하는 것으로 보아 양도소득세를 내야한다. 다만, 이전하여 주는 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

◦ 전 배우자로부터 주택을 양도받은 자가 그 주택을 다시 제3자에게 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정은 이혼전 배우자와는 관계없이 본인만을 기준으로 판단한다. 따라서 그 주택의 취득시기는 전 배우자로부터 주택을 취득한 날이 된다.(대법95누4599,1995.11.24)

③ 등기원인이 “증여”인 경우

◦ 이혼하기 전에 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 수증자를 기준으로 당해 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합하여 3억원을 한도로 공제하고 나머지에 대해서 증여세를 과세하므로 주택가액이 3억원 이하인 경우에는 증여세가 과세되지 않는다. (상증법 제53조제1항제1호)

◦ 이혼을 하고 난 후에 증여를 받는 경우에는 배우자가 아닌 타인으로부터 증여받는 것이 되어 증여세가 과세된다.

◦ 이혼위자료로 주택이 증여된 경우에는 증여를 원인으로 소유권이전등기를 했어도 위자료를 주기 위하여 주택을 대물변제한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되고 증여세는 과세되지 않는다. 다만, 이전하여 주는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

◦ 이혼위자료로 증여받은 주택을 양도하는 경우 그 주택의 취득시기는 증여등기접수일이 되는 것이며 증여등기 접수일부터 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대신도시는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.

8) 보유기간·거주기간에 관한 참고 해석사례

① 동일세대원이 경매취득한 경우 1세대 1주택 보유기간 계산

동일세대원이 소유하던 주택을 법원의 경매에 의하여 취득하여 양도하는 경우 1세대 1주택 보유기간 계산은 경락대금을 완납한 날로부터 양도일까지로 한다. (재산 46014-461, 2000.4.17)

② 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임

(국세청 서면인터넷방문상담4팀-2506, 2005.12.14)

③ 1세대1주택 보유기간은 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음

해외에 근무하다가 귀국한 경우 주택의 보유기간의 계산은 거주자로서의 보유기간을 통산하여 계산하는 것이고, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않는다. (국세청 서면4팀-1424, 2005.8.16)

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