2007-09-28 13:18
http://blog.drapt.com/starhsg/2413571190953108346 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★이런 아파트를 잡아야 합니다.★
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
부동산 정책의 실효성 문제가 집중 거론되는 가운데 3월을 맞이한 수도권 부동산 시장의
흐름이 초미의 관심사로 부각되고 있습니다.
● '2007년 2월이 매수 타이밍입니다.' '3년 후의 수도권 시세 예측과 부동산 정책의 바른 길'
이란 글을 통하여 2007년 벽두의 부동산 흐름을 조명한 바가 있지만, 9월의 끝자락에 머물고
있는 이 시점에서도 그 때 제시한 의견에는 변함이 없습니다.
● 당초 전문가들의 예상은 크게 3가지였습니다.
1. 2007년 봄을 맞이하여 아파트 시장이 조금씩 활기를 띄다가 대통령 선거를 전후로 활황장이 펼쳐진다.
2. 2007년 1-6월 동안 보합세를 보이다가 여름을 기점으로 대통령 선거까지 상승장이 전개된다.
3. 2007년 내내 아파트 시장은 약보합 및 강보합의 밋밋한 흐름을 보일 것이다.
● 그 어느 예측을 보아도 부동산 버블이니 폭락이니 하는 극단적인 예측은 없으며,
2007년 한 해를 상약하강 혹은 상중하강의 흐름으로 한결같이 예측하고 있습니다.
● 필자의 의견은 1번에 가깝기는 하지만 어느 흐름을 타든지 집 가진 분들은 전혀 불안해 할
필요가 없다는 말씀을 드리고 싶습니다.
부동산과 관련하여 기본 평가 요소인 입지. 생활 여건. 입주년도. 세대수. 평형. 의 5개 요소로
나누어서 가치 있는 아파트의 차별화를 시도해 보겠습니다.
첫째. 입지가 좋은 아파트를 잡아라 ★★★★★
● 아파트의 가치를 평가하는 영원불변의 진리가 있습니다.
그것이 바로 입지입니다.
누구나 자기가 사는 지역이 훌륭한 입지라고 생각하겠지만 제3자의 입장에서 엄격한 잣대를
적용하여 평가해 보면 자신이 살고 있는 지역이 입지적으로 어떤 평가를 받고 있는지
충분히 알 수 있습니다.
● 입지에 대한 평가가 제대로 이루어지기 위해서는 첫째로 각 지역을 서로 비교하여
명품 지역- 보통지역- 소외지역으로 입지의 서열화를 나누는 상대적 평가가 이루어져야
합니다.
● 둘째로 입지의 서열화와 관계 없이 고평가- 중평가-저평가로 나누는 절대적 평가를 제대로
적용해야만 올바른 평가를 가져올 수 있습니다.
● 또한 입지의 기준이 서울 강남. 목동. 용산 등의 명품 지역을 기준으로 실재의 거리를 따지는
방법과 전철, 광역버스 등 교통상의 거리를 따지는 방법. 현재 입지의 중요도와 미래의
변화된 위상과의 차이를 감안하는 방법. 택지개발 및 뉴타운 신도시 등의 여건 등을 망라한
종합적인 평가가 함께 이루어져야 합니다.
● 상대적 평가의 서열화를 예로 들어 보겠습니다.
서울에서는 강남. 용산. 목동. 서초가 명품지역으로 1군이며, 송파. 광진. 동작. 강서. 은평.
상암. 공덕. 성동이 2군이며 기타 지역을 3군으로 분류할 수 있습니다.
● 수도권의 경우 과천. 분당. 평촌. 용인 죽전. 광교. 판교가 명품 지역으로 1군이며. 일산. 동탄.
파주운정. 영통 용인 동백. 신봉 성복. 동천. 성남. 산본. 중동. 안양. 의왕. 광명. 향남. 덕소.
구리. 인천 검단이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.
● 그렇다면 똑같은 상황하에서 1군. 2군. 3군 지역 중에서 어느 군이 많이 오를까요?
당연히 1군-2군-3군 순으로 오를 수밖에 없기 때문에 앞으로 10년 이상은 자본 여력만 된다면
강남. 광교 등 명품 지역 아파트로 올인하기 위한 노력을 계속해야 한다고 봅니다.
● 이번에는 입지의 서열화와 관계가 없는 절대적 평가와 관련된 내용입니다.
시세가 높은 지역은 높은만큼 낮은 곳은 낮은만큼 가치가 반영되어 있기 때문에 무조건 명품
지역이라고 해서 좋다고 할 수 없으며 오히려 저평가 된 지역을 잘만 찾는다면 소외된
지역일지라도 진흙 속의 진주를 발견하여 투자 수익률을 극대화 할 수 있습니다.
● 따라서 어느 지역이 저평가 되어 있으며 앞으로 가치가 올라갈 것인가를 따져 보는 일은 명품
지역을 선정하는 것 이상으로 중요한 문제라고 할 수 있습니다.
● 저평가가 심하거나 많이 오를 아파트를 예를 들면 서울에서는 강남. 송파. 강동. 마포. 용산.
구로. 성동이 유망 지역으로 투자 여력이 높은 1군이고, 관악. 영등포. 노원. 은평. 서초.
성북이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.
● 수도권은 판교. 광교. 송도. 용인. 동탄. 수원. 성남. 김포. 파주가 유망 지역으로 투자 여력이
높은 1군이고, 군포. 오산. 평택. 의정부. 광주. 안산. 시흥. 고양이 투자 여력이 높은 2군이며.
기타 지역이 3군입니다.
● 지역을 선정할 때에는 상대적인 우위 지역인 명품 지역 1군과 절대적인 우위지역인
투자 가치 및 저평가 지역의 1군을 모두 고려하여 선정하는 것이 바람직합니다.
● 두 가지 잣대를 모두 적용하였을 경우 강남. 송파. 용산. 용인. 동탄. 파주와 미래의 도시인
판교. 광교. 송도 등이 높은 점수를 획득하고 있다고 판단이 되기 때문에 이들 지역과
주변 지역은 앞으로의 투자처로서 유망하고 안전한 곳이라는 결론을 내릴 수 있습니다.
둘째. 생활 여건이 좋은 아파트를 잡아라. ★★★★
● 아파트를 평가함에 있어서 대중들의 선호 요소인 교통. 교육. 상권. 환경 등의 생활
여건을 파악하는 일은 입지에 버금갈 정도로 중요합니다.
1. 생활의 만족도를 높이는 데 단연 교통을 꼽을 수 있습니다.
● 2005-2006년 2년 동안 서울 아파트 값이 서울 주변의 아파트 값보다 높고 최근으로 올수록
서울 지역의 아파트 가격이 더욱 탄력을 받고 있는 모습입니다.
● 이처럼 서울 지역의 아파트 시세가 수도권 아파트 시세에 비하여 탄력을 받는 까닭이 어디에
있을까요?
정답은 편리한 교통 그 중에서도 서울 구석구석을 거미줄처럼 연결하는 지하철의 역할이
절대적입니다.
지하철이 서울 지역의 아파트 가격을 큰 폭으로 오르게 한 원동력입니다.
● 수도권 전철 노선을 보시면 아시겠지만. 서울은 경제적 중요성과 인구 등을 감안하여도
수도권에 비하여 지나치게 전철역이 많다는 것을 알 수 있습니다.
● 서울은 왠만한 곳은 지하철이 거의 이어지고 있지만 수도권은 파주-송도-평택-여주 등
극동 극서 극남 극북을 기준으로 서로를 이어 주는 전철망이 턱 없이 부족합니다.
● 도로망은 고속국도. 순환도로 간선도로. 전용도로 등이 적재 적소에 배치 되어 있거나
계획상으로 진행될 예정이지만 전철은 향후 10년 동안 계획안을 보더라도 서울에 비하여
지나치게 늦고 역사 계획도 매우 부족한 실정입니다.
● 하지만 역으로 서울은 더 이상 지하철 등의 교통 호재를 발판으로 삼는 상승은 한계치에
부딪히겠지만 수도권은 전철역의 가능성이 무한대로 열려 있어서 교통면에서 서울보다 매우
유리한 상황입니다.
생활 여건에서 가장 중요한 교통의 혜택이 서울보다는 수도권이 더 받을 것이라는 사실은 매우
중요합니다.
● 따라서 향후에 내 집 마련을 고려하시는 분들은 서울 명품 지역 외의 매수보다는 교통 분야에
가능성이 열려 있는 수도권에 눈을 돌릴 필요가 있습니다.
2. 다음으로 교육입니다.
● 교육수준과 집값은 비례하는 경우가 많습니다.
서울의 경우 강남. 서초. 송파. 광진. 동작. 목동 등은 교육과 아파트 값이 절대적으로 비례하고
있음을 여실히 보여 주고 있습니다.
● 수도권 역시 분당. 고양. 평촌. 용인. 영통 등이 교육열이 매우 높은 지역으로써 이들 지역은
다른 곳에 비하여 아파트 시세가 높다는 것이 공통 특징입니다.
● 필자가 일전에 분당 등 평준화 지역의 교육 수준이 급락하고 있는 점과 용인 등 비평준화 지역의
교육 수준이 급등하고 있는 점을 비교한 적이 있습니다.
● 재미 있는 사실 하나는 이전에는 분당과 비교도 되지 않았던 용인시의 집값이 분당의 집값을
바싹 추격하는 것을 보면서 비평준화 지역인 용인시의 교육 수준 급등이 평준화로 교육
수준의 질이 추락하고 있는 분당과 좋은 대조를 보이고 있음을 발견하게 되었습니다.
3. 생활 여건 중의 중요 요소로서 상권과 환경을 빠뜨릴 수 없습니다.
● 백화점. 할인마트. 관공서. 은행. 병원 등의 편의 시설은 아파트의 가치를 지탱하는 큰
힘이자 지속적으로 가치 상승을 이끄는 원동력이 되고 있습니다.
● 아파트 가격에 영향을 주는 요인 중에서 현재보다는 미래에 영향을 주는 요인으로서
환경 요소를 꼽을 수 있습니다.
웰빙 시대와 맞물려 산소권이 새로운 가치로 부각 되고 있으며. 조망권과 친환경 요인의
중요성이 핵심 평가 요인으로 부각되고 있습니다.
● 천당 밑에 분당이라고 일컬을 정도로 분당 신도시의 가치는 최근 10년 동안 그 어느 지역보다
꾸준하면서도 폭등의 시세 상승을 이끌어 왔습니다.
● 분당이 최고의 도시로 거듭나는 대는 교통의 천국. 교육의 천국을 들 수 있지만 앞에서
지적했듯이 최근 교육의 후퇴에도 불구하고 집값 상승이 이어지고 있는 까닭으로 분당이
상권과 환경 요인을 완벽하게 갖춘 지역이기 때문이라는 사실을 들 수 있습니다.
● 필자도 분당에 10년 가까이 살고 있는데 분당에 살아본 분은 아시겠지만 대한민국 그
어느 지역이던지 이사 가고 싶은 마음이 없을 정도로 모든 곳을 갖춘 곳이라고 판단이 됩니다.
● 서울-성남-수원 등 몇 차례 이사를 하면서 살아 보았지만 분당은 그 어느 곳보다 살기
좋은 곳이라고 여겨지며 5년 전 평준화로 망친 분당의 교육 문제만 해결이 된다면 강남권에
뒤지지 않는 저력을 갖춘 도시로 높게 평가하고 싶습니다.
셋째. 새아파트를 잡아라. ★★★
● 새아파트와 오래된 아파트의 가치는 분양가의 차이를 보면 충분히 판단할 수 있습니다.
이제 과거처럼 입지와 생활여건만 좋다고 하여 아파트를 덥썩 매수하는 일에 신중을 기해야
합니다.
● 재개발. 재건축. 뉴타운. 신도시. 택지개발 등의 호재가 없는 상황하에서는 몇 달이라도
늦게 분양한 새아파트를 잡아야 유리하며 똑같은 상황이라면 분양가가 높은 아파트가
시세 탄력을 받을 경우에 절대적으로 상승폭이 크다고 할 수 있습니다.
● 그렇기때문에 시세차익에 따른 아파트 매수 우선 순위를 분양- 미분양-분양권-급매-정상적인
매수의 5단계 순으로 나눌 수 있습니다.
● 미래의 트랜드에 걸맞는 새아파트를 잡는 것이 왠만한 호조건을 갖춘 오래된 아파트보다
유리하다는 평범한 진리를 잊어서는 안 됩니다.
● 따라서 당첨만 된다면 분양이 최고이며, 다음으로 미분양을 매수하는 것이 좋고.
그 다음으로 프리미엄을 주더라도 분양권을 매수하는 것이 급매를 매수하는 것보다 유리하며
기존 아파트를 매수할 경우에는 좋은 조건을 갖춘 급매를 비수기에 고르는 것이 바람직합니다.
● 이처럼 아파트를 매수하는데 투자 가치가 높은 분양과 미분양. 분양권에 관심을 갖는 일은
새아파트의 중요성을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.
또한 비슷한 조건의 급매를 고를 경우에도 새아파트를 선점하는 일이 필요하며, 특별한 상황이
아니라면 10년 내외된 아파트는 피하는 것이 좋다고 여겨집니다.
● 중고차가 새차보다 비쌀 수 없듯이 새로운 성향을 추구하는 젊은 층의 아파트 선호도가 디자인.
패션화 등의 감각으로까지 확대되고 있는 점을 감안한다면 새아파트의 선호도는 해가 갈수록
중요시 여겨질 것입니다.
● 현재 주목을 받고 있는 동탄. 운정. 동백. 죽전 등은 입지보다는 새아파트의 혜택을 톡톡히
볼 지역이며, 미래의 도시인 송도. 송파. 광교. 판교. 흥덕은 입지와 새아파트의 장점을 동시에
누릴 수 있는 특급 지역으로서 매우 유망한 곳이라 할 수 있습니다.
넷째 세대수가 많은 아파트를 잡아라 ★★
● 입지. 생활 여건. 새아파트 등의 호조건을 모두 갖추었다고 하더라도 세대수가 문제인 아파트는
절대로 매수해서는 안 됩니다.
● 세대수는 많을수록 좋습니다.
그렇지만 세대수가 많다고하여 그 아파트의 절대적 가치가 한 없이 오르는 것은 아닙니다.
문제는 1동 아파트나 100세대 미만 아파트 등은 볼 것도 없이 매수해서는 안된다는 점입니다.
● 세대수가 적은 아파트이기 때문에 저평가 되었다고 착각하기 쉽겠지만 다른 것은 몰라도
세대수가 300세대 미만인 아파트는 매수하지 않는 것이 가장 좋은 방법이니 기억하시기
바랍니다.
● 특히 주상복합아파트나 평범한 지역의 세대수가 적은 아파트는 심대한 결함을 안고 있습니다.
세대수가 많다고 해서 좋다고만 할 수는 없지만 세대수가 적은 것은 치명적인 단점이라는 것을
잊어서는 안 됩니다.
● 다만 신도시. 택지개발. 뉴타운 등의 아파트들은 세대수가 적더라도 큰 문제가 되지 않는 경우가
많은데 그 이유는 해당 아파트가 주변 아파트와 어우러져 각각의 아파트들이 새로운 개념의
세대수를 이루는 것과 같은 착각에 빠지기 때문이며, 나홀로 단지가 아니라서 세대수의
의미가 결정적인 영향을 주지 못하기 때문입니다.
● 예를들면 서울 보통지역과 수도권 보통 지역의 아파트는 세대수에 따라서 가격 편차가
매우 크게 벌어지지만 분당. 일산. 동탄 등의 아파트는 세대수의 차이가 위의 지역만큼 큰
영향을 주지 못합니다.
● 죽전의 엘지자이는 300세대 미만의 적은 세대수이지만 고급화와 조망권 등의 특장점을 살려
용인시 최고가 아파트를 기록 중이며 동백의 현진 에버빌 역시 세대수는 적지만 고급 아파트의
이미지를 살려서 동백 지구 최고가 아파트로 평가 받고 있습니다.
다섯째 큰 평형을 잡아라 ★
● 아파트의 평가 잣대에서 평형의 중요성을 빼 놓을 수는 없습니다.
80년대 25평과 32평이 인기 평형이었지만 90년대는 32평 중심에 40평대가 새롭게 각광을
받았으며.2000년대에 접어들면서 40평대가 선호 평형으로 부각이 되고 50평대 이상의 중대형
평형의 수요가 급격하게 늘어나는 추세입니다.
● 과거에 환금성의 문제로 꺼려왔던 대형 평형들이 인기를 끌면서 향후 10년 이상은 크면 클수록
가치를 발휘하는 황금알이 될 것이 분명합니다.
● 즉 70평대 이상-60평대-50평대-40평대-30평대-20평대 순으로 투자 가치가 따를 것이며
특히 40평대-70평대의 대형 평형의 인기가 갈수록 높아 감에 따라서 그 시세 가치도
높은 평가를 발할 것으로 여겨집니다.
● 아파트가 주거의 목적에서 투자의 목적으로 변화 되고 있으며, 생활 수준의 향상으로
베르나-아반테-소나타-그랜저-에쿠스의 현대차 선호도만큼이나 대형 평형의 대중화에 따른
가치 상승이 무서운 속도로 번지고 있음에 주목해야 합니다,
● 아파트 매수시에 중대형의 장점을 극대화 하기 위한 전략을 소개해 보도록 하겠습니다.
분당의 40평대 이상 아파트가 부족하기 때문에 인근 지역인 용인 죽전.신봉.성복.동천. 동백
성남 등의 40평대 아파트를 매수하면 시세 차익을 얻을 수 있으며, 동탄 신도시의 50평대
이상 대형 평형의 부족을 인근의 화성 향남. 보라 .공세. 오산 등에서 선점하면 바람직한 투자
전략이 될 수 있습니다.
● 지금까지 어떤 아파트를 잡아야 할 것인가에 대한 몇 가지 사항에 대하여 과거에 자주 거론
되었던 핵심 요소 즉 입지. 샹활 여건. 새아파트. 세대수. 평형으로 나누어 알아 보았습니다.
● 아파트의 가치를 반영함에 있어서 특정 부분을 지나치게 부각해서는 안 되며 역으로 특정
부분을 열외해서도 안 됩니다.
● 아파트의 가치는 가치를 평가하는 요소들의 우선 순위를 순차적으로 적용하고, 이를 바탕으로
적합한 평가가 이루어진 아파트를 선별적으로 매수하여야 시행 착오를 줄일 수 있습니다.
● 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 말은 그 무엇 보다도 아파트 매매시 신중함을 요하는
경구입니다.
● 아파트를 매수함에 있어서 수 백번 들어 왔지만 위에서 언급한 5개 항목이야말로 영원불변의
진리라고 판단이 되오니 다시 한 번 마음을 가다듬고 아파트 매매시에 적용하셨으면 합니다.
● 오늘도 아파트 정보를 얻기 위하여 이 곳 저 곳 둘러 보시는 애우님들께 한 말씀 올립니다.
새로운 진리만을 찾으려 애쓰지 마시고, 위에서 언급한 5가지 사항을 평범하지만 잊기 쉬운
부동산의 명심보감으로 여기시고 각자의 상황에 적용할 줄 아는 슬기로움을 지니시기를
희망합니다.
● 감사합니다.
삼성전자. 현대 자동차 등의 우량주를 매수하면 결국 주식으로 월계관을 씁니다.
부동산도 강남권. 새아파트. 대단지. 대형 평형의 블루칩을 매수해야만 가치를 빛낼 수 있습니다.
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