2008-03-11 17:08
http://blog.drapt.com/starhsg/1385041205222881493 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
총선이후 집값판세 전망
아파트의 가격이 상승하기 위해서는 일차적으로 공급보다 수요가 많아야 한다. 물론 수요공급외에도 금리와 경기, 정책변수, 투자심리등 여러지표들을 종합적으로 고려해봐야 한다.
더구나 최근 각광받고 있는 인구구조학적 분석도 곁들여야 하는데, 우선 기본적으로 고려해봐야할점은 수요와 공급이다.
현재 국내 주택시장에서 지방 대도시권역 주택보급률은 2006년을 기준으로 126%에 달하는 반면, 서울과 수도권의 경우에는 각각 89.2%와 95.8%로 아직 수요가 공급을 훨씬 상회하고 있는 상태다.
총선후, 아파트가격 오를 가능성 높아
따라서 수급만으로 볼때 MB정부에서도 언론에 공개적으로 공시하는것처럼 매년 50만가구정도는 공급이 되어줘야 수요공급틀에서의 집값안정을 어느정도 달성할수 있다.
그러나 서울 및 수도권의 경우 매년 인구의 대폭적인 증가와 함께 기업이전에 따른 대규모 일자리가 계속해서 급증할 상황인데다 적어도 향후 6~7년간은 만성적인 공급부족으로 분양가상한제로 인한 공급물량 감소까지 겹친다면 다른 어떤 변수들의 영향과 무관하게 가격이 상승할 가능성이 항상 존재한다.
정부정책의 경우 대선이후에 급작스런 시장변화를 기대한 매도자들이 많았는데, 4월 총선을 앞둔상태에서 규제완화를 함부로 할수 없는 정치적 상황이 맞물리기 때문에 MB정부라고 해서 무작정 규제완화를 할수 있는 입장은 아니다.
결국 총선이후인 5월이후가 되어서야 종부세 및 고가주택기준상향, 거래세인하, 전매금지및 재당첨금지제한 완화, 대출규제완화같은 정책들이 점진적으로 논의될것이다. 따라서 5월이후부터는 본격적인 규제완화움직임이 논의되면서 아파트시장에 그동안 지나치게 동맥경화현상을 빚어온 거래의 숨통이 트이면서 시장이 차츰 활기를 띌것으로 보인다.
더구나 한없이 올라갈것만 같은 금리가 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 금리인하및 한국은행의 금리인하로 당분간 고금리기조가 퇴색하고 저금리기조가 대세를 이루면서 부동산에 대한 관심이 증가할것이다.
이에 맞만물려 약 450조(잠정 추정치)에 달하는 막대한 ‘부동자금(浮動資金)’이 투자처를 찾지 못해 배회하고 있는데다 ‘토지보상공화국’이라는 타이틀에 걸맞게 올해부터 2009년까지 전국의 신도시 토지보상비만 8조원에 달해 이들 토지보상금이 다시 부동산에 유입될가능성잉 높고 신도시뿐만 아니라 기업도시, 혁신도시등의 보상금도 천문학적인 규모로 풀릴 예정이어서 아파트로 돈버는 시대가 서울과 수도권 블루칩지역 중심으로 당분간은 계속될것으로 전망된다.
투자심리역시 2007년 초반부터 절대적인 매수우위상태로 대략 1년간을 지속하여 오면서 주택가격 추가하락을 기대하고 다급한 매도자를 비웃으면서 주택구입을 자제해왔던게 사실이다.
하지만 투자심리라는것이 정책변수나 시장의 미묘한 변화에도 쉽게 방향을 바꾸는 특성이 있는데다 올해 가격하락의 주요 원인이었던 51조원 가량의 ‘조건부 대출만기’도래 시한이 끝나가고있다.
그리고 작년 구입한 주택으로 일시적 1가구 2주택이 된 상태에서 양도세 비과세되는 시한도 도래하고 있고 총선이 마무리되면 어떻게든 비정상적인 지금의 부동산시장을 정상화시켜야 하는 정부의 조치가 어떤형태로든 진행될것으로 보이는만큼 매도자들의 경우 일단 버티기 작전으로 돌입하면서 급매물은 사라졌다.
투자심리역시 대선이후 2008년 상반기말까지는 매도자와 매수자간 팽팽한 기싸움이 예상되다가 하반기에 이르면 점차 매도우위시장으로 반전될것으로 전망된다.
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