부동산노트(7)

상대적으로 싼 급매물을 중심으로 매매가 이뤄지던 매매값의 하락세가 멈춘 상황이다. 강남 등 일부 인기지역을 중심으로 거래가 늘면서 하락 전 수준을 회복한 점도 시장분위기가 바뀌고 있다는 긍정적인 신호이다. 강남권인데도 불구하고 가격상승세에서 상대적으로 소외되어 있던 서초구의 가격상승이 최근 회복세를 가늠해 볼 수 있는 대목인데다, 강북권도 실수요를 중심으로 거래가 이뤄지면서 바닥탈출이 가시화되고 있다.  

대체로 급매물이 소진된 데다, 겨울과 초봄 사이 이사철을 지나면서 거래가 이뤄진 점이 가격 하락을 지지한 것으로 보인다. 여기에 강남권의 재건축 아파트값의 급등세가 시장에 대한 기대감을 높인 점도 가격 안정에 일부 긍정적인 영향을 미치고 있다.
시장이 일단 안정된 상황에선 실수요자들이 매입에 나서도 크게 무리는 없을 것 같다. 가격하락이 멈춰 구입 후 손해볼 가능성이 낮아진데다, 시중에 매물은 어느 정도 있어 투자시 선택의 폭은 여전히 넓기 때문이다. 그렇다고 해서 전세를 끼거나 대출을 받아 구입하는 무리한 투자는 신중히 접근해야 한다. 우선 전세계약이 만료될 경우 다소 긴 시간동안 새로운 세입자를 구하지 못하는 어려움이 생길 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라 여전히 약세인 전세가격이 시장 매매가격의 선행지표인 점을 고려하면 여전히 투자수요 증가로 이어질 가능성을 약화시키고 있어, 단기간의 높은 가격상승은 기대하기 어려울 듯하다. 이런 관점에서 중장기적 관점에서 투자를 고려하는 것이 좋으며, 상당한 규모의 대출을 받아 사는 형태의 무리한 투자는 피하는 것이 좋다.

  
  투자시 염두해야 할 점은 주택관련 세금을 반드시 고려해야 한다는 사실이다. 최근 부동산 관련세제의 내용을 보면 취등록세 세율이 낮아지고, 보유세와 양도세가 강화되는 등 상당한 제도적 변화가 있었다. 때문에 단순히 오를 것이라는 기대감만으로 투자를 결정하기 보다는, 예상 보유기간을 기준으로 매입, 보유, 매각시 세금 규모와 그에 따른 실제 차익을 고려하는 식의 접근이 필요하다.


  

보유기간과 그에 따른 세금규모를 반영한‘세후 수익'을 기준으로 투자여부를 판단하는 것이다. 물론 1가구 1주택의 실수요용으로 구입할 경우는 3년 이상만 보유하면 양도세가 면제되므로 상당히 용이하다.
그러나 투자용으로 별도의 주택을 구입할 때는 경우가 달라진다.
대표적인 것이 과거와 같이 세 채 이상의 아파트를 구입하는 경우이다. 올해부터는 1가구 3주택 이상에 대해서는 거의 예외없이 양도세율이 60%(주민세 포함시 66%)로 중과되고 있다. 이제는 아파트를 많이 사두기만 하면 돈이 된다는 식의 몰빵형 투자는 수익을 기대하기 어렵다. 게다가 일정 수준이상의 주택을 소유할 경우 종합부동산세 과세 대상이 되므로 두 채 이하가 적절하다. 또한 구입 이후 적어도 2년 이상은 보유해야만 수익을 극대화할 수 있다. 2년 이내에 팔 경우 단기투자로 보아 양도세율이 1년 미만 50% 1년~2년 40%로 그 부담이 커지기 때문이다. 여기에 양도세율에 10%로 따로 부과되는 주민세를 고려하면 부담은 더욱 늘어난다. 그러므로 주택을 구입한 이후 2년 이상 보유하돼 그 동안 가격이 떨어질 가능성이 없어야만 수익을 올릴 수 있다.


  
  투자유망 지역도 신중히 결정하는 것이 필요하다. 예전과 같은 가격급등은 기대하기 어려운데다, 지역에 따른 상승세가 선별적일 것으로 보이기 때문이다. 대체로 강남권에 비해 상대적으로 저평가되어 있던 강북권 뉴타운의 경우 긍정적인 개발전망에 힘입어 유망한 지역으로 꼽힌다. 순차적으로 분양되는 화성 동탄신도시와 하반기에 분양예정인 판교신도시는 우수한 주거여건으로 확실한 투자 1순위이다.

  

이밖에도 일부 재개발지역도 옥석을 가린다면 장기적인 관점에서 수익을 기대할 만하다. 강남의 경우 거래없이 호가만 올라 가격이 급등한 상태라, 거품우려가 제기되고 있다. 특히 재건축 여부가 확정되지 않아, 기대수익이 불투명한데도 단기간 값이 크게 오른 재건축아파트가 대표적인 경우이다. 재건축개발이익환수제에 적용받을 경우 수익이 불확실한데도 거래없이 가격만 오른 경우라면 투자에 나서지 않는 것이 좋다.

펜션 투자할때 성공하려면...

관광지 있어야 수익률 올려

“전원생활도 즐길 수 있고 임대수익도 올리고….”

퇴직을 앞둔 공무원이나 직장인들 사이에서 펜션 투자의 바람이 불고 있다. 주5일 근무시대가 시작되면서 펜션이 노후대비용 사업으로 급부상하고 있다.

펜션은 민박처럼 생각하고 시작하면 실패하기 쉽다. 하지만 숙박사업, 즉 전원의 소규모 호텔을 운영한다는 생각을 갖고 철저하게 준비한다면 시골생활도 즐기고 소득도 얻는 훌륭한 사업이 될 수 있다.

◆펜션부지 찾기=기존의 주택부동산은 구입 후 지가상승을 통한 기대 이익이 주목적이지만 펜션은 운영을 통한 수익창출이 중요하다. 땅값이 조금 비싸더라도 주변에 스키장, 해수욕장, 유적지 등 관광지를 끼고 있는 곳이 포인트. 위치에 따라 수익률은 두 배 이상 차이가 난다.

◆사업계획서 작성=마음에 드는 토지를 찾았다면 간단하나마 사업계획서를 만들어보는 것이 좋다. 사업계획서에는 사업의 목적, 시장현황분석, 경쟁력, 마케팅, 자금 및 사업스케줄, 예상수입지출 등을 객관적으로 분석하여 본다. 중요한 것은 차별화 전략이다.

◆건축설계=돈이 조금 더 들더라도 이름있고 실력있는 설계자에게 의뢰를 하는 것이 시행착오를 막고 주변의 환경과 조화로운 건물을 지을 수 있다.

◆인허가=현재 펜션은 7개실 이하는 농어촌 진흥법 시행령에 의하여 민박으로 구분되어 특별한 영업허가는 필요없다. 그러나 7개실 이상일 경우에는 숙박시설로 허가를 받아 영업을 해야 한다.

◆고객만족 운영이 중요=펜션 홍보와 마케팅의 시작은 인터넷이다. 예약자의 80% 이상이 인터넷에서 검색한 후 예약한다. 규모가 큰 펜션이라면 탁아방이나 와인바 정도는 갖춰야 하고 미니풀장도 필수이다. 특히 차별화를 위하여 화장실과 주방 욕실은 조금 더 돈을 들이더라도 고급스럽게 꾸미는 것이 좋다.

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