부동산노트(7)

작년 부동산시장의 최대 화두는 네 가지였습니다. 바로 충청권, 수도권, 고속철도역사, 전원주택 등입니다. 이 곳에 투자했다면 현재 반드시 수익을 거두고 있을 것입니다.

올해 부동산 트렌드는 바뀌고 있습니다.

첫 번째 화두는 ‘기업도시’입니다. 참여정부는 총 2백50만호의 주택을 건설하겠다고 공언했습니다. 분당과 같은 거대 신도시 하나를 만들어도 약 9만7천가구만이 입주하게 됩니다. 분당급 신도시 25개 이상 만들어야 이 목표가 충족된다는 얘깁니다. 정부에선 이 목표를 충족하기 위한 방안으로 ‘기업도시’를 생각해 냈습니다.

기업이 공장 빌딩 학교 등을 지으면서 전국을 개발하도록 하겠다는 구상입니다. 이에 따라 작년 말 기업도시특별법이 통과됐고, 기업도시 주변지역 땅값이 급등하고 있습니다. 예를 들어 전북 무안지역의 논 한 평이 2년 전만 해도 5천원선이었는데, 기업도시 발표 후 10만원을 넘어선 게 대표적인 예입니다.

정부는 기업도시 시범지역을 다섯 곳을 발표했습니다. 1. 군산 장항 2. 부안 새만금 3. 무안 나주 4. 해남 영암 5. 원주 등입니다. 고 팀장은 이 중 원주 해남 등지는 가격이 너무 많이 뛰었기 때문에 무안 나주나 군산 장항 등을 투자유망 지역으로 추천했습니다.

두 번째 화두는 또다시 ‘충청권’입니다. 하지만 작년처럼 행정중심복합도시 주변이 아니라, 이제는 행정도시에서 토지보상을 받아 대토할 만한 대상지역이 유망하다고 강조했습니다. 토지보상을 받아 현금을 손에 쥔 현지민들이 주변 땅을 사들이면서 주변지역 가격이 자연스럽게 상승할 것으로 내다봤습니다.

구체적으로 천안 아산과 공주 연기의 가운데 지역을 추천했는데요, 바로 예산입니다.

세 번째 화두는 ‘신도시 예정지역’입니다. 신도시 예정지역 가운데 강남 대체지역이 어디인지 유심히 봐야 한다고 했습니다. 서울공항 인근을 짚었습니다. 성남시와 강남구가 맞닿아 있는 지역으로, 최근 김한길 수도권발전대책특위 위원장이 개발가능성을 언급해 관심을 모은 곳입니다. 서울공항이 개발되면 강남과 분당에 커다란 영향을 미칠 것으로 내다봤습니다.

즉 서울공항이 판교처럼 소형평형 위주로 공급된다면, 강남과 분당 집값은 또다시 뛸 것이라고 주장했습니다. 하지만 중대형 평형 위주로 공급되면, 강남과 분당 집값은 분명히 잡힐 것으로 예상했습니다. 서울공항 일대를 개발할 경우 총 4백50만평 규모로 강남 대기수요를 대체하기에 충분하다는 의견이었습니다.

판교에 대한 분석이 흥미로웠는데요, 판교는 강남 대체가 불가능하다고 못박았습니다. 소형평형 위주로 공급되기 때문입니다. 강남을 대체하기 위해선 40-50평형대가 많아야 하는데, 판교의 경우 그렇지 못하기 때문에 결국 대형 중심인 분당 집값만 더 뛸 것으로 예측했습니다.

투자 유망지역으로는 서울공항이 자리잡고 있는 자곡동 율현동 세곡동 일대를 꼽았습니다. 그린벨트이지만, 그렇기 때문에 가격이 상대적으로 낮다는 설명도 있었습니다. 돈이 부족하다면 서울공항의 성남쪽 지역인 성남시 시흥동 일대를 사라고 추천했습니다.

이밖에 서울 경기지역에서 투자가 유망한 곳으로는 평택을 꼽았습니다. 평택은 아산보다도 입지가 좋으며, 미군부대가 계획도시를 만들어 이전할 예정이기 때문에 장래성이 좋답니다.

전원주택 유망지역으로는 강원도가 좋은데, 평창까지는 너무 멀고 안흥 정도까지가 괜찮다고 했습니다. 하지만 경기도 가평과 양평의 경우 땅값이 최근 너무 많이 뛰어서 투자가치 면에선 회의적이라고 분석했습니다. 개발이 아직 덜된 곳 위주로 평당 5-6만원선에 매입하는 전략을 제시했습니다.

땅을 살 땐 주로 임야나 논밭을 사게 되는데요, 이런 땅을 매입할 때 주의할 사항을 네 가지 내놨습니다.

첫째 임야를 살 때는 경사도 15도 이상 되는 곳을 사면 안된다. 개발하기 힘들기 때문입니다.

둘째 30년생 이상 나무가 사는 땅을 피하라. 대개 보전지역으로 묶이기 때문에 개발허가가 나기 힘듭니다.

셋째 저수지나 하천 등지로부터 5백m 이내 지역을 피하라. 우리나라는 태풍이 빈번하기 때문에 이런 지역은 국유지로 편입될 가능성이 높답니다.

넷째 마을로부터 반경 1.5km 이상 떨어져 있는 땅은 피하라. 마을과 가까우면 일반적으로 정부가 토지를 수용하기 쉽지 않습니다. 주택이 많다면 이주 등의 문제로 보상비가 크게 올라가겠지요.

이상입니다. 올해 땅투자를 준비하고 계시다면, 참고할 만합니

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