경매초보자의 10가지 주의사항 :: 닥터아파트 블로그

2005-11-15 12:34

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경매초보자의 10가지 주의사항..

채무자가 빚을 갚아 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 상당기간 공을 들여 조사하고 분석한 것이 입찰 당일날 법원에 가서 취하된 사실을 보면 힘이 쭉 빠진다. 또한 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오면 더욱 맥이 풀린다. 낙찰을 받은 것이 한 순간에 물거품이 되는 셈이다. 지나치게 높은 수익은 기대하지 않는 것이 바람직하다.

선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰받아도 권리가 없어지지 않는다. 예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 많아 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수 있다. 또한 전소유자의 가압류도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있으니 가급적 입찰에 신중을 기하는 것이 좋다.

감정가격은 대체로 시세의 90%선에서 결정되지만 이보다 높은 경우도 꽤 있고, 반대로 시세보다 훨씬 낮게 감정되는 경우도 흔하다. 또 경매 실행되기 몇 년 전에 경매(매각)가 들어간 물건은 현재시세보다 훨씬 저평가 되어 있는 경우도 많다. 법원감정가격은 참고자료로 활용할 뿐 입찰 전에 현지 부동산업소를 2～3곳 이상 방문하여 시세보다 얼마나인지 향후 전망은 어떠한지 반드시 직접 확인해야 한다.

토(대)지 경매물건에서 자주 볼 수 있다. 건물과 토지 소유자가 다르거나 건물만 입찰에 부쳐지는 경우로, 낙찰자는 건물의 사용권이 없고 지료를 받을 수 있다. 해당 부동산 소재지 관청에서 건축물관리대장과 토지대장을 비교해 소유자가 일치하는지 따져봐야 한다. 경매지에는 지상에 “소유자미상의건물있음” 또는 “입찰외건물있음” , “법정지상권성립여지있음” 등으로 표시된다. 경매에 익숙하지 않은 단계에서는 가급적 입찰하지 않는 것을 권한다.

지방에 있는 땅의 경우 해당 지번을 찾는 것이 쉽지 않다. 현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰 받았다가 뒤늦게 보증금을 포기하는 경우도 심심지 않게 발생한다. 또한 농지취득자격증명원이 필요한 경우에는 법원이 정한 기일 내에 증명원을 확보할 수 있는 방안이 미리 되어있지 않으면 입찰에 신중해야 한다. 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 낙찰불허가가 나며, 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있어 주의해야 한다.

선순위 세입자는 최초 저당권등 소멸기준 이전에 주민등록 전입신고를 하고 점유하여 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하고 있는 세입자다. 물건조사시 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 물건의 경우, 세입자의 임차금액이 확인되지 않으면 물건이 욕심나도 입찰하지 않는 것이 바람직하다. 왜냐면 추후에 대항력을 행사하여 낙찰자에게 대항하는 경우, 현재의 법체계하에서는 낙찰자가 일방적(?)으로 불리할 뿐이기 때문이다. “도사”들은 이런 경우에는 처다보지도 않는데, 그 이유는 다시 보기로 하자.

도로변에 접했더라도 낙찰 후 원하는 대로 용도변경이 안 돼 애를 먹는 경우가 있고, 지방의 임야나 농지를 구입할 때는 지자체를 방문하여 형질변경이 가능한지 확인하는 것도 중요하고 원하는 바대로 허가등을 얻을수 있는지도 사전에 충분히 검토해야 한다.

건물이나 토지의 일부만이 경매로 나오는 수가 있다. 대개는 상속이나 증여로 인해서 부모*형제끼리 지분을 확보하고 있는 경우로, 현재 시세보다 상당히 저평가 되어 경매가 시작되는 것이 일반적이다.

값이 싸다는 측면만 보고 응찰했다가는 낭패보기 십상이다. 여러 번 유찰된 경우 납득할만한 이유가 있는지 알아봐야 하며, 또 입찰당일에 공유지분권자가 우선매수청구권을 행사하는 경우에도 꼼짝없이 입찰보증금이 묶일 수 있음도 염두에 두어야 한다. 해당 부동산과 특별한 관계가 아닌 바에는 응찰하지 않는 것이 바람직하다.

법원경매가 일반매매와 가장 다른 점이 이점이다. 매매의 경우는 이후의 입주등의 계획을 사전에 충분히 세울수가 있는 반면, 경매는 잔금지불일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금지불일 이후엔 명도절차가 남아 있다.

민사집행법에서는 경매사건에 대한 항고시 모든 항고인에게 최초감정가의 10%를 항고 공탁금으로 공탁하게 하여 항고가 남발될 여지를 줄이고는 있으나, 항고가 제기되면 경매의 진행이 중지되기 때문에 당초에 짜놓은 스케줄이 흐트러질 수 밖에 없다.

또한 임차보증금을 날리게 되는 세입자가 있는 경우에는 명도가 쉽지 않다는 점도 유념해야 한다. 법원경매에서 모든 명도책임은 낙찰자 부담이다. 소유자나 보증인 또는 세입자와 분쟁소지가 있을 경우 법원에 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 한다.

입찰에 응하기 전에 현장을 가보고, 해당서류를 발급 받아 자신의 목적대로 이용할 수 있는지 확인, 또 확인해야 한다. 주변 부동산 중개업소에 들려서 감정가격이 정확한지, 현재 전세시세는 어느 정도인지? 이후에 개발등의 여지가 있는지도 파악해서 입찰가격 결정에 감안해야 한다.

또한 주택등이 경매로 넘어가면 1～2년 사이에 급속도로 노후화가 진행된다. 보일러는 얼어 터져 있고, 쓰레기는 산을 이루고, 각종 공과금은 연체되어 있기 일쑤이다. 또 전세금을 날린 세입자는 죽기를 각오하고 버티는 등 사전에 파악하지 않고 유찰이 많이 되어 값이 싸니까? 하고 응찰했다가는 입찰보증금을 떼 일수도, 아니면 생각하지도 않았던 비용이 추가로 발생하는 수도 허다하다.