어떤 동네에 100가구가 오손도손 모여살았습니다. 살다보면 목돈이 필요한 사람도 있고, 여윳돈을 굴리려는 사람도 있게 마련입니다. 처음에는 필요한 사람끼리 알음알음 수소문해서 거래를 하기도 하였지요. 그러나 돈의 수요와 공급이 언제나 맞는 것이 아니어서 불편한 적이 한두번이 아니었습니다. 돈이 급하게 필요할때마다 여기 저기 돈을 빌리러 다니는 것도 여간 불편한 일은 아니기때문입니다. 아무리 이자를 많이 준다고 해도 상대가 여윳돈이 없다고 하면 빌릴수가 없겠지요. 여윳 돈이 있는 사람도 마찬가지입니다. 남는 돈을 집에 보관하고 있으면 불안하여 집을 비울수도 없고, 장롱 속에 곱게 모셔놓은 돈이 저절로 불어나는 것은 아니기때문입니다. 그렇다고 이집 저집 다니면서 돈이 필요하냐고 물을수도 없겠지요.

그래서 동네 사람들이 모여서 ‘동네은행’이라는 것을 만들었습니다. 한가구당 1억원씩 저축을 하여 100억원을 모았습니다. 돈이 필요한 사람은 언제든지 자유롭게 은행에서 빌릴 수 있어서 좋았고, 돈에 여유있는 사람은 이자를 받을수 있어서 좋았습니다.

그런데 100억이라는 예금이 모두 은행에만 있는 것은 아닙니다. 이 돈을 은행에만 보관하고 있다면 수익은 커녕 보관료만 들것입니다. 금고도 사야하고 이를 지키는 경비원도 두어야 하기때문입니다. 그렇기 때문에 이 돈을 수요자에게 빌려주거나 수익이 좋은 다른 곳에 투자를 해야하는데, 급하게 돈을 인출해야하는 사람들을 위해 10%인 10억원만을 은행 금고에 남겨두고 나머지 90억원으로 이웃마을 과수원을 사기도 하고, 사업을 하는 사람들에게 빌려주기도 했습니다. 은행에 보관하고 있는 10억원을 지급준비금이라고 하고 전체 예금액중의 지급준비금이 차지하는 비율을 지급준비율이라고 합니다. 이 지급 준비율이 높으면 높을수록 고객의 입장에서는 안전하지만, 은행 입장에서는 투자할수 있는 여력이 적어지므로 무작정 늘릴수만은 없습니다. 예로 10%만 지급준비율로 유지하는 은행의 경우는 90%를 투자할수 있으므로, 90%를 투자하여 나온 이익금으로 고객들에게 이자를 지급할수 있지만, 안정성만을 고려하여 70%를 지급준비금으로 가지고 있는 은행이라면 30%의 투자금으로 이자를 주어야 하므로 투자 수익율이 다른 은행의 세배가 되어야 비슷한 수준의 이자를 줄수 있는 것입니다. 이런 이유로 예금 잔고는 100억원이라도 실제로 동네은행에 남아있는 현금은 10억원에 불과한 것입니다.

그런데 어느날 동네은행에서 5억원을 꾸어서 사업을 하고 있던 갑돌이가 사업에 실패하면서 야반도주를 해버렸습니다. 은행의 입장에서는 채권을 회수할 방법이 없는 것입니다. 5억원의 손실이 났다하더라도 95억원의 예금과 그동안 빌려준 이자와 지급한 이자의 차이로 인해 벌어들인 4억원의 이익잉여금을 합하면 순자산이 99억원으로 은행이 망할 일은 거의 없습니다. 그런데 을돌이라는 사람이 곰곰이 생각해 보니 자신이 손해를 볼것 같았습니다. 총 자산이 99억원인데 이를 100명으로 나누면 9900만원이기때문에 그 동안의 이자는 물론 원금 조차도 다 받을수가 없다고 생각한 것입니다. 사람들이 모두 예금을 인출해가면 99명까지는 1억원씩 가져갈수 있지만 제일 나중에 인출하는 사람은 인출해갈 돈이 남아있지 않을 것이라고 생각한 것입니다. 그러므로 남들이 돈을 찾기 전에 자신이 먼저 찾는 것이 남는 것이라고 생각을 한 끝에 예금을 해약하고 원금을 인출해 갔습니다. 자신의 돈을 인출하자 마자 주위 사람들에게 손해를 보지 않으려면 지금이라도 돈을 찾아오라고 떠들고 다녔습니다. 대부분의 사람은 설마하고 을돌이의 말을 무시했지만, 을돌이의 말에 솔깃한 몇몇은 동네은행에서 돈을 인출하기 시작했습니다.

예금자의 10%인 열명이 이런 식으로 자신의 예금을 찾아가자 지급준비금이 떨어졌습니다. 은행에서 돈을 꾸어갔던 사람들도 은행이 어렵다는 소문이 나면서 제때에 돈을 갚으려하지 않게되자 은행의 자금 사정은 더욱 어렵게 되었습니다. 이 소문을 들은 예금자들이 은행에 몰려들고, 비상대책위원회가 설립되어 원금의 일부라도 되찾자고 주장들을 했습니다. 이윽고 이웃마을 과수원을 급하게 팔아서 남는 돈으로 청산을 하니 예금주 한명당 5천만원이 돌아갔습니다. 초기에 예금을 인출해 갔던 열명을 제외하고 동네 사람 대부분이 손해를 입은 것입니다.

을돌이를 포함, 초기에 원금을 찾아갔던 열명은 의기양양했습니다. “거봐라. 동네은행이 어렵다고 말하고 다닐때는 내말을 믿지도 않더니, 원금이 반토막나고 꼴좋다”고 다른 사람들을 놀리고 다녔습니다. 반대로 동네사람들의 편의를 위하여 은행이라는 제도를 만들자고 한 몇몇 사람은 동네에서 역적 취급을 받았습니다. 이 동네에는 그후로 은행이라는 것이 다시는 만들어지지 않았습니다. 더구나 빌려준 돈을 못받을 가능성이 있다는 것을 알았기때문에 돈을 빌려주려는 사람이 없는 각박한 마을이 되었습니다. 누가 이 마을을 망친것일까요? 5억원의 채무때문에 야반도주를 한 갑돌이가 1차적인 책임이 있지만, 을돌이에게도 책임이 없다곤 말할수 없습니다. 물론 법적으로 을돌이는 아무런 잘못이 없습니다. 자신의 돈을 인출하는 당연한 권리를 행사했을뿐이기 때문입니다.

그러나 문제는 동네사람으로 하여금 은행에 대한 신뢰에 의문을 품게만들었다는 점에서 도의적 책임이 있다고 할수 있습니다. 순손실액 1억원 정도면 한해 이익잉여금으로도 충분히 만회할수 있었음에도 불구하고 전체 시스템을 깨트린 것이지요. 을돌이의 주장대로 순손실 1억원때문에 일인당 1백만원의 손해가 난다하여도 은행이라는 시스템이 붕괴되어 자산의 절반이 손실입은 것에 비하면 아무것도 아닙니다.

< 미국 금융위기의 실체 >

미국에서 시작하여 전세계로 퍼져나가고 있는 금융 위기의 실체는 바로 ‘신뢰의 위기’입니다. 경제 주체간에 서로가 서로를 믿지못하기 때문에 문제가 확대되는 것이지요. 이번 사태는 서브프라임 모기지로 부터 시작되었습니다. 예전에 여러 칼럼을 통해 서브프라임 모기지 사태의 발생 원인과 향후 전개 방향에대해 자세히 설명드렸지만, 이번 칼럼을 처음보시는 분을 위해서 간단하게 부연 설명드리겠습니다. (조금 더 자세히 알고 싶으신 분은 지난 3월 한경 비지니스 위크 641호, 642호, 643호에 3회에 걸쳐 기고한 글을 참조하시기 바랍니다.) 

미국의 은행은 저금리 상태가 계속되고 금융기관간의 대출 경쟁이 과열되자 돈을 빌려주어서는 안될 신용불량자에게까지 대출을 해주게되었습니다. LTV(Loan To Value)를 감정가의 100%까지 인정해주고, 이자율도 연 1%인 최소 금리(minimum interest)만 내면 나머지 이자를 유예해주는등 자신의 돈 없이도 주택을 살수 있는 시장이 되었었습니다. 이렇다 보니 실수요자도 아니면서 단순히 시세 차익만을 노리고 집을 사는 사람도 늘어났습니다. 그러나 그 당시 은행에서는 자신들이 손실을 입을 것이라는 생각은 꿈에도 못했습니다. 집값이 자고 나면 오르던 그런 시절이었기때문입니다.

이런 신화가 깨진것은 미국 금융 당국에서 인플레이션을 우려해 금리를 급속히 올리면서 입니다. 금리가 급속히 오르자 이자 지급 능력이 없는 사람이나 단순 시세 차익을 노리고 집을 사두었던 사람들을 중심으로 매물이 증가하게되었습니다. 여기까지가 미 금융당국에서 예측하고 바랐던 상황입니다.

그런데 문제는 엉뚱한데서 터졌습니다. 부동산 담보대출을 받았던 일부 신용불량자들이 원리금 갚아나가는 것을 거부하기 시작한 것입니다. 자신들의 돈은 거의 들어간것도 없었고, 있다하여도 집값 하락으로 이미 잠식이 다 된 상태이므로 원리금을 갚지 않는 것이 그나마 손실을 줄이는 길이라고 생각한 것입니다. 채권자인 은행측이라도 강제로 집에서 몰아낼수는 없기때문에, 법을 통해 쫓아낸다하더라도 짧게는 6개월에서 길게는 1년까지의 기간이 필요합니다. 이를 악용하여 이 기간 동안만이라도 그 집에서 버티면 (다른 주택으로 이사를 갔다면 당연히 내야할) 임대료도 아낄수 있다는 계산으로 대출금도 갚지않고 버티는 모럴 헤저드(도덕적 해이)까지 지금은 퍼지고 있습니다.

범죄심리학 이론중에 깨어진 유리창(broken window)이론이 있습니다. 같은 빈집이라도 잘관리된 집의 유리창은 깨지지 않지만, 한두장 유리창이 깨진 집에는 시간이 흐르면 대부분의 유리창이 깨지게된다는 이론입니다. 깨끗한 백화점에서는 침을 뱉기가 어렵지만 더러운 시장통에서는 아무데나 침을 뱉는 사람이 많다든지 하는 것이 다 이런 ‘깨어진 창 이론’이라 하겠습니다.

길거리를 무단 횡단하는 사람이 하나도 없다면 빨간 불에 길을 건너는 사람이 생기기가 쉽지 않습니다. 그러나 너도 나도 무단 횡단을 한다면, 아무런 죄의식 없이 빨간 불에 길을 건너는 사람이 늘어날 것입니다. 이런 심리로 모기지 채무 불이행이 늘어났습니다. 60만 달러에 샀던 집이 값이 떨어져 40만 달러밖에 되지 않는데, 대출금이 50만 달러나 남았다고 한다면 대출금을 갚지않으려는 유혹에 빠지게됩니다. 이럴때 주위에서 하나 둘씩 대출금 갚기를 포기하면 처음에는 제대로 갚으려던 사람도 대출금 갚기를 포기하게 됩니다.

이때문에 이들로부터 차압한 매물이나 차압을 피하기 위해 급하게 처분하려는 매물로 시장은 넘쳐나고 있습니다. 이들이 미국 경제를 망치고 있는 갑돌이입니다.

그러나 갑돌이만으로는 ‘동네은행’이 망하지 않습니다. 서브프라임 모기지 시장은 신용우량자에게 대출을 해주는 프라임이나 알트에이 대출 시장에 비해 규모도 크지않을뿐더러, 역사적으로 보면 미국 주택 활황기인 2002년 ~ 2006년을 제외하고는 서브프라임 시장의 채무 불이행율은 프라임 시장보다 상당히 높았습니다. 한마디로 원래 리스크가 많은 시장인데, 지난 몇년간 그 위험도가 고수익이라는 변수에 가려져 있었던 것입니다. 고위험 고수익 상품이었던 것은 은행에서도 잘알고 있었던 것이죠.

이때 동네은행을 망친 을돌이가 미국 경제에서도 나타나게됩니다. 아이러니하게도 그들이 바로 은행입니다. 은행이 서브프라임 사태의 피해자이자 가해자가 된 것입니다. 방만하게 대출 규정을 운영하다가 서브프라임 사태가 터지자 ‘앗 뜨거’하면서 갑자기 대출 규정을 강화하게 됩니다. LTV를 담보가치의 80%로 제한한 것 이외에도 형식적인 심사 규정인 DTI나 다른 조건들도 까다롭게 심사하는 것입니다. LTV를 40~60%밖에 적용해주지 않는 우리나라 입장에서 보면 80%를 해주는 것도 대단한 것으로 보이겠지만, 미국에서는 자기 돈을 20%나 부담하고 집을 살수 있는 여력이 있는 수요자는  그리 많지 않습니다.

은행의 입장에서는 부실 대출을 막으려고 갑자기 대출을 강화한 것이지만, 시장 전체의 입장에서보면 집값 하락을 예상하고 줄어든 매수 세력을 더욱 약화시키는 역할을 하는 것이지요. 비오는데 우산 뺏은 격입니다. 그나마 장기적인 안목에서 이 참에 내집마련을 하려는 실수요자들에게까지 대출을 허용하지 않는 것입니다.

사정이 이렇다보니 시장에 매물은 넘쳐나는데, 매수세력은 점점 약해지게 되서 주택값은 하락을 거듭하는 것입니다. 하락은 더 많은 매물을 불러오게 되며, 넘치는 매물은 하락의 폭을 깊게 만듭니다.

손해를 보지 않기위해서 자기 원금을 인출해간 을돌이를 직접적으로 비난할수 없듯이, 이들 은행들을 비난할수만은 없습니다. 그러나 자기 은행의 손실을 피하기 위하여 시장전체를 죽이고 있다는 면에서 을돌이와 다를 것이 하나도 없습니다.

이탈리아 정부의 쥴리오 트레몬티 재무장관이 금융위기에 대해 '투기꾼들의 탐욕스러운 이기심과 당국의 어리석은 태만'을 지적했다고 합니다. 미국의 금융위기를 가장 정확히 표현한 말이라고 할수 있습니다. 여기서 투기꾼이란 월스트리트의 금융 회사들을 지칭하겠지요.

< 아직 끝나지 않은 위기 – 경기 침체 >

문제는 이런 현상이 주택시장에만 국한되고 있지않다는데 있습니다. 미국인들은 자동차를 살때 일시불로 사는 경우가 드뭅니다. 일시불로 살 여력도 없지만, 일시불로 산다고 이익이 있는 것도 아니기 때문입니다. 신용점수(크레딧 포인트)가 쌓이지않는다는 측면에서 보면 오히려 손해지요. 과거에는 자기 돈 한푼없이 자동차를 살수가 있었습니다. 신용점수만 조사하고 서류만 몇장 작성하면 바로 차를 내주고는 했습니다. 그러나 요즘은 자동차 구입을 위한 융자도 쉽게 나오지 않습니다. 은행에서 원금을 못받을까 몸을 사리기 때문입니다. 이 때문에 자동차 판매가 줄어들고 있는 것이지요. 자동차 판매가 줄어들면 그 다음 수순은 자동차 회사의 대량 해고입니다. 해고는 소득의 감소로 이어지며, 소득의 감소는 소비의 감소로 나타나게됩니다.

미국은 기본적으로 빚으로 유지되는 사회입니다. 끊임없이 빚을 얻어 소비를 하고, 그 빚을 갚아나가는 행위를 통하여 소비가 늘어나는 경제 구조를 가지고 있습니다. 그러므로 역설적으로 재무 건전성 확보를 위하여 빚을 적게꾸어준다면 바로 소비 감소로 이어지는 것이 바로 미국 경제의 현실입니다. 주택의 담보가치가 하락하고, LTV를 과거 100%까지 인정하였던 것을 80% 수준으로 제한하고, Home Equity Loan의 담보 인정 비율을 60~70%로 묶는 조치등을 통해 은행의 재무 건전성은 확보되겠지만 그만큼 소비 감소로 이어지게 되는 것입니다.

세계에서 가장 큰 소비 시장인 미국 시장의 침체는 전세계적인 경기 침체를 불러일으키게되는 것이죠.

< 또 다른 위기 카드 론 >

은행의 입장에서도 대출은 이중적 성격을 가집니다. 지금과 같은 금융위기때는 원금을 떼일 염려도 있어 몸을 사리지만, 그렇다고 대출을 안해준다면 수익이 날곳이 없다는 점입니다. 부동산 담보가치가 줄어들고 담보 인정 비율이 줄어든 만큼 대출액 자체도 줄어들게 되며, 이는 은행의 매출 감소로 이어집니다. 이를 타개하고자 리볼빙 카드론으로 영업을 주력하는 것 같습니다. 초기 몇개월은 0% 이자율로 다른 카드사의 대출 잔고를 넘겨받는 형식으로 공격적인 영업을 하는 곳도 많습니다.

그러나 따지고 보면 부동산 담보 대출의 경우 담보라도 있지만, 카드 대출의 경우는 담보가 없기때문에 부실의 가능성이 더 높습니다. 다만 이것이 수치로 보이지 않는것은 리볼빙 시스템때문입니다. 예를 들어 어떤 사람의 잔고가 1만 달러라고 할때, 이것을 한꺼번에 갚는 것이 아니라 최소 지급액 (minimum payment)인 몇백 달러만 갚으면 되며, 나머지는 이월됩니다. 실제적으로는 그 사람이 전액을 갚을 능력을 이미 상실해 버렸지만 크레딧의 한도가 남아있는한 이론적으로는 부도 상태가 아닌 것입니다. 이것이 현실입니다. 아기곰은 서브프라임 모기지 사태 이후에는 카드 론 문제가 대두될 것으로 예상하고 있습니다.

부동산 담보 대출의 부실화 이후 카드 대출 시장까지 부실화된다면 은행권의 타격은 더욱 심화될것입니다.

< 금융권 부실이 확산되는 이유 >

그러면 일부 채무자의 채무불이행이 해당 은행뿐 아니라 전체 금융 시스템에 영향을 끼치는 이유는 무엇일까요? 어떤 은행의 순자산이 100억원이라고 하고, 한 사람이 1억원씩 대출을 한다고 하면 이 은행은 100명 밖에 대출을 해줄수 없습니다. 모기지의 경우 대출 기간이 30년이니 대출금이 회수되는 30년간은 영업을 할 자금이 없다는 의미입니다. 이처럼100명으로부터 들어오는 이자만으로 은행을 유지할수는 없기때문에 매출을 늘이기 위하여 고안된 것이 모기지 채권의 유동화입니다. 돈을 받을수 있는 권리인 채권을 주식처럼 시장에 유통시키는 것입니다. 일반 고객을 상대하는 일반 은행에서는 도매 은행에 이런 식으로 채권을 판매하여 자금을 확보하는 것입니다. 이렇게 확보된 자금으로 다른 고객들에게 대출을 해주는 것이지요. 도매 은행은 모건스탠리나 리먼브러더스와 같은 투자 은행에 다시 이들 채권을 파는 것입니다. 이 때문에 부실화된 채권이 전세계에 유통되게 된것입니다.

얼마전 언론에 많이 회자되었던 페니매(Fennie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)이 바로 대표적인 도매 금융회사들입니다. 페니매나 프레디맥은 미국 정부기관으로 출발하였지만 상장을 통해 민간회사로 전환한 2차 모기지 기관들입니다. 1차 모기지 회사(은행)가 개인을 대상으로한 소매 금융 역할을 한다면 이들 2차 모기지 기관들은 1차 모기지 회사로부터 채권을 사들여서 MBS 유동화를 통해 월가의 다른 금융회사나 다른 나라의 투자 은행에 재판매를 하는 도매 금융 역할을 하는 것입니다. 현재 모기지 시장의 42% 정도가 이들 두 회사를 통해 거래되고 있는만큼 그 영향력이 대단합니다.     

그러므로 이 두회사가 무너지는 것은, 곧 미국 모기지 시장의 붕괴로 이어질수 있는 사태로 이어질수 있기때문에 모건스탠리나 리먼브라더스와 같은 일반 민간 투자 은행과는 별도로 미국 정부에서 긴급 지원을 결정한 것입니다.

자신의 결정에 의한 투자는 자신이 책임져야한다는 원칙하에 모건스탠리나 리먼브라더스에는 미국 정부에서 지원을 하지 않은 것으로 보입니다. 보험사인 AIG의 경우는 다른 예이지요. 보험 가입은 투자와는 다른 성격이기 때문입니다. 투자는 통상 예금보다 높은 수익을 거둘수 있는 수단이지만 원금의 손실이라는 위험이 언제나 뒤따릅니다. 이러한 손실을 국민의 세금으로 보전해주는 것은 모럴해저드라는 것이 미국 정부의 판단입니다.

그러나 만약 미국 정부가 초기에 시장에 개입하거나 일반 은행들이 정상적인 채권 매입을 했다면 어떤 일이 벌어졌을까요? 서브프라임 모기지 시장에서 채무불이행으로 손실이 다소 발생하고 영업이익율이 떨어졌다고 할지라도 새로운 매수 세력의 등장으로 부동산 시장의 붕괴로 이어지지는 않았고, 지금처럼 금융시스템 전체가 흔들리는 일은 없었을 것입니다.

최근에 미국 정부에서 공적 자금 7000억 달러를 투입하고자 하는 이유가 지금이라도 금융권의 부실화를 막고자함입니다. 그러나 서브프라임 사태가 시작되던 때에 그 절반의 자금만 투입했었더라도 막을수 있었던 사태를 지금 막고자하니 더 힘든 것입니다. 댐이 붕괴될때는 작은 구멍으로부터 시작되는 법입니다. 미국 정부에서는 이런 작은 구멍을 무시했고, 시장의 기능을 너무 과신한 탓도 있습니다.

현재 미국 부동산 시장은 자본력이 있는 소수의 투자자들이 차압 매물이나 숏세일 매물을 수집하는 상태이고, 실수요자들은 대출이 거의 되지 못하여 매수세력으로 등장하지 못하는 상태입니다. 자신만을 지키려는 은행의 보수적인 태도가 금융 시스템 자체를 마비시키고 더나가 부메랑이 되어 자신에게 칼날을 겨누는 상황입니다. 개별적인 합리성의 추구가 전체 시스템에서는 불합리로 나타난 대표적인 경우가 되어가는 것입니다. 미국에서는 서브프라임 사태가 끝난 것이 아니라 현재 진행형입니다.

< 우리나라에 미치는 영향 >

다행히 우리나라에서는 이런 일은 벌어지지 않을 것으로 판단합니다. 대출자의 평균 LTV가 37%에 불과하기때문에 미국과 같은 자발적 채무불이행 사태는 일어나지 않기때문입니다. 아무리 이자를 갚기 어려워도 그것때문에 63%에 달하는 자기 지분을 포기하는 사람은 없기때문이지요. 미국의 경우 자신의 지분이 더 이상 남아있지 않기때문에 (갚을 능력이 있어도 갚으면 손해라는 생각때문에 갚지않는) 자발적 채무불이행자가 늘어나는 것입니다.

그러나 문제는 우리나라의 금융시스템도 미국발 금융 위기에서 자유롭지 못하다는 것입니다. 대표적인 것이 증시와 외환시장입니다. 정확한 금액은 알려지지 않았으나 우리나라 자금도 상당부분 미국의 부실 자산에 투자되어 있다는 정황이 곳곳에서 나타나고 있습니다. 상대적으로 안전한 우리나라 부동산 대출 시장은 참여정부의 규제로 인하여 투자가 막히자, 오히려 부실 가능성이 높은 외국의 대출 채권에 투자를 한것은 아이러니가 아닐수 없습니다. 자기 자식이 빌려달라고 할때는 안된다고 거절하고 남의 자식에게 돈을 빌려주다 떼인 꼴입니다.

미국의 금융 위기가 종료된 것이 아니라 진행중이기때문에 우리나라 금융시장에도 어느정도 영향은 있을것으로 예상합니다. 그러나 그 폭은 우리가 감내할수 없을 정도는 아닙니다. 진짜 문제는 위기를 과장하여 더 큰 위기를 조장하는 것이지요.

이달초에 있었던 9월 위기설이 대표적인 사례입니다.

외국인 채권이 9월에 몰려있고, 외국인들이 일시에 채권을 팔아서 달러로 바꿔나간다면 우리나라의 외환 보유고가 고갈되면서 환율이 천정부지로 치솟게 된다는 것이 9월 위기설의 시나리오입니다. 서두에서 예로든 동네은행에서 동시에 예금을 찾아가면서 동네은행이 부도가 난것처럼 같은 일이 벌어진다는 것이 9월 위기설이지요.

지난 6월 한국에 갔을때 우리 회원 한분이 심각하게 상담을 하더군요. 잘아는 은행직원이 앞으로 환율이 급상승하여 1달러당 2천원이나 3천원까지도 오를수있다는데 지금이라도 환전을 해놓을까라는 것이었습니다. 저야 당연히 사안이 과장되었고 그런 일은 없을 것이라고 안심을 시켰었습니다. 그런데 9월들어 위기설이 급속히 퍼지면서 2,3천원까지는 아니더라도 환율이 10%나 급등했던 것입니다. 취약한 한국 금융 시스템이 그대로 노출되는 한달이었습니다.

< 위기설로 이익을 보는 세력 >

그러면 이번 사태의 갑돌이는 누구일까요? 또 을돌이는 누구일까요?

갑돌이는 누가 뭐래도 작전 세력 또는 투기 세력이라고 할수 있지요. 달러화를 매집해놓고 시세차익을 노리는 세력도 있을수 있고, 원화 약세가 지속되면 높은 가격에 달러를 팔아서 고금리 국가인 한국 채권에 투자하려는 외국인 투기 세력도 있을수 있습니다. 주식 시장의 경우 공매도로 이익을 보려는 세력이 끊임없이 위기설을 퍼트리는 것입니다.

이 사람들이야 위기설이 퍼질수록 자신들의 이익이 늘어나니까 그렇다치더라도 이해관계없이 위기설을 퍼나르는 사람들도 있습니다. 정치적인 목적때문이지요. 경제 분야에 깊은 지식도 없이 현정부나 집권 여당에 대한 맹목적인 반대때문에 나라가 망할것이라는 소리를 확대 재생산하고 있는 것입니다. 일부 언론도 여기에 포함됩니다. 그들의 논리는 우려의 차원이 아닙니다. 단순한 우려라면 대안이 나와야 합니다. 그러나 그들이 내리는 결론은 대통령 잘못뽑았고, 국회의원 잘못뽑아서 이런 난국을 맞았다는 화풀이성 성토에 불과합니다.

그러나 이들만으로 시장이 움직여지지는 않습니다. 개별적 합리성을 추구하려는 을돌이가 있기때문에 시장이 움직이는 것입니다. 외환 시장에서의 을돌이는 수출 기업들입니다. 수출을 많이하여 달러를 많이 벌어들이는 기업이 있다고 합시다. 이 회사에서 지난달 말 수출 대금으로 1억 달러를 거래처에서 받았습니다. 이를 원화로 환전해야 하는데, 요즘과 같이 환율이 널뛰기하는 시점에는 환전 시점이 중요합니다. 예로 1050원에 환전을 하면 1050억원이 들어오지만 1150원에 환전하면 1150억원이 들어오는 것입니다. 며칠 사이에 1백억원이 왔다갔다하는 것입니다. 9월초가 되자 9월 위기설을 근거로 환율이 급상승을 하기 시작합니다. 이 회사의 자금부장이라면 언제 환전을 할까요? 더 기다리면 높은 가격에 환전을 할수 있다는 것을 알고도 우리나라 환율 안정을 위하여 1050원대에 환전을 할까요? 아니면 더 기다릴까요?

우리나라 수출기업들이 9월초에 달러를 풀었다면 환율은 절대 1100원 이상으로 올라갈수가 없습니다. 그러나 그들의 입장에서는 달러를 풀 이유가 없는 것입니다. 환율이 오르면 오를수록 자신들의 이익도 커지고 수출 경쟁력도 생기기때문입니다. 이것이 달러 부족 현상을 심화시키는 것입니다. 9월 위기설이 해프닝으로 끝났지만, 이러한 ‘설’은 이번이 끝이 아닙니다.

10월 위기설, 11월 위기설, 12월 위기설이 계속나오고, 프로젝트 파이낸싱으로 인한 저축 은행 부실설도 맹위를 떨칠것입니다. 이런 위기 설이 퍼질때마다 이익을 얻는 갑돌이가 생길 것이고, 자신의 조그만 이익을 지키려고 전체 시스템에 해를 끼치는 을돌이들도 나타날 것입니다.

< 미국발 경기 침체가 세계 경제에 미치는 영향 >

서브프라임 사태로 촉발된 금융위기가 신용 위축으로 이어지고 이는 대량 해고와 소비 축소로 이어져서 세계 경기가 침체기로 들어간다는 것은 앞서 설명한바 있습니다. 이를 증명이라도 하듯 미국의 다우 지수가 14.5% 떨어진 것을 비롯, 세계 증시는 연초 대비 대부분 큰폭의 하락세를 보이고 있습니다.

그런데 나라별로 하락폭의 차이가 크게 납니다. 증시가 그나라 경제 현실을 비추는 거울이라는 점이 다시 한번 확인됩니다. 미국발 경기침체의 가장 피해자는 중국등 아시아 국가들입니다. 아시아국가들은 제조업을 근간으로 수출을 해서 먹고 사는 나라이기 때문입니다. 중국이 그 대표적인 나라라고   할수 있습니다.

중국에 투자를 많이 해놓은 사람중에는 중국에 대해 막연한 희망을 가지고 있는 사람이 많다는 것을 발견할수 있습니다. 13억의 인구에서 나오는 잠재구매력은 중국 경제를 반석위에 올려놓을 것이라는 것입니다. 그러나 먼훗날 그런 날이 오겠지만 현재는 수출을 해야 먹고 사는 나라임에 틀림없습니다. 2007년도 기준으로 중국의 총수출액은 1조 2170억 달러로서, 총수입액 9013억 달러를 크게 초과하고 있습니다. 수출이 수입보다 35%나 더많은 전형적인 수출국가입니다. 더욱이 미국에 대한 수출의존도가 19.4%나 이르는 대미 의존형 수출국가라 할수 있습니다. 그 동안 중국이 보여주었던 높은 경제 성장율도 지난 몇년간 미국을 비롯한 전세계적 경기 호황에 힘입은 것을 감안하면, 앞으로 중국경제가 처할 어려움을 짐작할수 있습니다.

물론 우리나라도 전통적인 수출주도형 경제국가입니다. 그러나 중국보다는 상황이 나은 편이지요. 2007년 기준으로 우리나라의 총수출액은 3715억 달러, 총수입액은 3568억 달러로서 수출이 수입에 비해 4%밖에 많지 않습니다. 대미 수출의존도는 12.3%에 불과합니다. (그러나 실질적인 대미 의존도는 이 보다 높습니다. 중국으로 수출되는 물량의 상당부분이 최종적으로는 미국으로 향하기 때문입니다.)

물건을 사야할 사람이 돈이 없어서 못사겠다는데, 물건을 파는 사람이 장사가 잘될 턱이 없습니다. 이것은 상식이지요. 이에 따라 중국 경제가 앞으로 수년간 어려움에 처할 것이라는 전망이 나오는 것입니다. 6000선까지 가던 중국 상해 증시가 곤두박질해 2000선까지 내려온 것은 결코 우연이 아닙니다. 올해만 해도 연초대비 9월22일 현재 57.6%나 주가가 떨어졌습니다. 유통주가 늘어날 것이라든지 다른 원인도 물론 있습니다. 그러나 가장 중요한 팩터는 중국 경제 자체에 빨간불이 켜졌다는 것입니다.   

중국형 경제를 지향하는 베트남도 이 위기를 비켜가지 못하고 있습니다. 베트남의 경우 수출이 수입보다는 적은 나라지만 이는 내수 시장이 커서라기보다는 수출 경쟁력이 상대적으로 떨어진다는 것입니다. 베트남의 경우 미국 수출 의존도는 22.5%로 중국보다 더 높습니다. 미국이 기침을 하면 몸살을 앓는 경제 구조지요. 베트남도 연초대비 주가가 50.1%가 떨어졌습니다.

이에 비해 같은 제조업 중심의 수출 경제형 국가지만 한국이나 대만, 싱가포르는 상대적으로 상황이 양호합니다. 대만의 경우 수출이 수입보다 12%나 많은 수출 주도형 국가지만 대미 의존율이 우리와 비슷한 12.8%에 불과합니다. 싱가포르도 수출이 수입보다 14%나 많은 수출 주도형 국가지만 대미 의존율이 8.9%에 불과합니다. 우리나라 증시는 연초대비하여 9월22일 현재 21.2%가 떨어진 상태이고, 대만은 26.6%, 싱가포르는 26.5%가 떨어진 상태입니다.

같은 수출주도형 경제를 지향하는 나라임에도 중국이나 베트남과 같은 국가군과 한국, 대만, 싱가포르는 질적으로 다릅니다. 전자는 저렴한 인건비가 경쟁력이지만 후자는 나름대로 축적한 기술이 경쟁력이기 때문입니다. 인건비를 경쟁력으로 하는 나라중 인도 증시도 31.6%가 떨어졌고, 인도네시아 증시도 30.5%가 떨어진 상태입니다.

그러면 그 이유는 무엇일까요? 지난 3월말에 발표한 84탄에도 자세히 설명드렸지만, 원자재가 상승으로 인하여 전체 원가에서 차지하는 인건비의 비중이 점점 작아지고 있다는데 있습니다. 한마디로 저임금의 잇점이 상대적으로 약화된다는 것입니다. 예를 들어 국산 제품이 1천원인데 중국산 제품이 5백원이라면 나름대로 싼맛에 중국산을 찾는 사람이 많을 것입니다. 그러나 국산 제품이 1천원인데 중국산 제품이 9백원이라면 조금은 고개를 갸우뚱 할것입니다. 이런 일들이 전세계에서 발생하고 있는 것입니다.

유가의 상승으로 상대적 이득을 보는 나라도 있습니다. NAFTA 가입국인 멕시코입니다. 유가의 상승으로 물류 비용이 증가하게되면서 중국에서 완제품을 만들어 수입하는 것보다 인건비가 다소 비싸더라도 멕시코에서 완제품을 만들어서 미국으로 수입하는 것이 가격경쟁력이 있는 것입니다. 이때문에 멕시코 증시는 연초대비 9월 22일 현재 11.6%의 하락세만 보이고 있는 것입니다. 멕시코라고 해서 세계적 경기 침체를 피해갈수 없지만 상대적으로 이득을 보고있다고 할수 있습니다. 물론 멕시코는 산유국이라는 장점도 있습니다. 그러나 같은 산유국이면서도 30%대의 하락을 보이고 있는 인도네시아를 보면 산유국이란 것이 절대 변수가 아님을 알수 있습니다.

산유국으로서의 잇점은 북해 유전을 가지고 있는 영국과 비슷한 경제 구조 및 규모를 가진 프랑스 / 독일의 하락율을 비교하면 될것입니다. 영국의 경우 연초대비 하락율이 18.4%인데 반하여 프랑스는 23.9% 독일은 23.2%가 하락하였으므로 산유국으로서의 메리트는 5% 정도로 보아야 겠지요.

< 대응 전략 >

100년에 한번 올까말까하는 위기를 맞고 있다고 지적한 그린스펀의 말이 아니더라도 지금의 금융위기는 결코 단기간 치유될수 있는 성질의 것이 아닙니다. 현재 벌어지고 있는 금융위기의 본질이 ‘신용의 훼손’과 ‘불신’이기 때문입니다. 다시말해 경제 주체끼리 서로 못믿기 때문에 지금과 같은 일이 벌어지는 것입니다.

어떤 사람이 약속을 열번 지켰다고 합시다. 이 사람은 신뢰할만한 사람으로 평가 받을 것입니다. 그런데 피치못할 사정으로 약속을 지키지 못하는 일이 벌어졌습니다. 이 사람이 다시 신뢰할만한 사람으로 평가 받으려면 약속을 열번 더 지킨다하여도 예전의 평판을 되찾기가 쉬운일은 아닙니다.

지금 상황이 바로 그렇습니다. 시장의 자생력으로 신뢰를 회복하기에는 건너야 할 강이 너무 많습니다. 시장 참여자 모두 서로 손해를 보지 않으려고 눈치만 보기때문입니다. 그렇기때문에 미국정부에서는 시장에 개입하지 않으려던 기존의 방침을 철회하고 7천억원의 자금을 투여하여 시장 개입에 나서려는 것입니다. 정부가 보증을 해줄테니 걱정하지 말고 거래를 하라는 의미입니다. 한편에서는 국민이 낸 세금을 금융 시장을 살리는데 사용하는 것이 적절한가의 논란이 아직도 진행중이고, 다른 한편에서는 정부의 개입 시기가 너무 늦었다는 지적이 일고 있지만, 이러한 미국 정부의 노력이 실현된다면 시장 기능을 회복하는데 많은 도움이 될것입니다. 미국 정부에서는 각국 정부에게 특단의 조치를 내려줄것을 권고했다는 보도도 있습니다. 십시일반이라고 경제주체들이 경제를 살리려는데 동참을 한다면 이번 위기도 극복될수 있을 것으로 믿습니다.

우리나라의 경우는 다른 나라에 비하여 상황이 유리한 편입니다. 첫째, 10년전에 외환위기라는 일을 겪어보았기때문에 이번 사태도 시간의 문제이지 세상의 종말이 다가온 것이 아니라는 것을 누구나 알고 있습니다. 한마디로 예방 주사를 미리 맞은 셈입니다. 둘째, 그 동안 내수 시장이 침체되어 왔기때문에 정부의 규제완화 의지에 따라서 내수 시장은 살아날 가능성이 높습니다. 이렇게 될 경우 수출 시장에서의 부진을 어느 정도 만회할수 있지 않을까 하는 생각입니다. 셋째, 중국등 저임금 국가에게 일방적으로 밀리던 수출 경쟁력이 이번 기회에 어느 정도 만회될수 있습니다. 마라톤을 뛸때 나도 힘들지만 상대는 더 힘들거라고 생각하면 상대를 이길수 있습니다.

모두가 안될거라는 외환위기 극복을 금모으기등을 통해서 가장 빨리 헤쳐나온 우리입니다. 위기를 위기인지도 모르고 아무 생각없이 지내는 것도 문제지만, 비관론에 빠져서 위기 의식을 지나치게 확대 재생산하거나 더 나아가 국제 투기자본의 노림수에 동조하여 호들갑을 떠는 일은 없어야 하겠습니다.

국제투기자본은 하이에나 떼와 같습니다. 결코 힘센 사자에게는 덤벼들지 못합니다. 자기보다 약하다고 생각하는 짐승에게만 달려들어 잡아먹고 말지요. 그러나 사자가 병이 들었다고 생각하면, 사자조차도 하이에나의 공격을 피할순 없습니다. 우리나라보다 경제 규모가 큰 영국조차도 이들의 공격에 견뎌내지 못한 전례가 있습니다. 이때문에 여러나라는 병이 들었어도 아픈척하지 않는 사자 흉내를 내는 것입니다. 그런데 일부 사람들은 없는 병도 있다고 소문을 내서 영국 신문에까지 보도되는 해프닝을 벌이고 있습니다. 그러나 지금의 경제 위기는 우리만 겪는 것도 아니고, 이 위기라는 것이 상대적이기 때문에 오히려 우리에게 기회로 작용할 가능성도 높습니다. 위기를 기회로 보는 눈과 용기가 여러 경제 주체들에게 필요한 시점입니다.

그러면 각 개인들은 어떻게하는 것이 좋을까요? 누누이 말씀드리지만 변화는 위기일수도 있지만 기회도 됩니다. 전에 우리 동호회 회원님이 기회가 오는 것을 본능적으로 느끼겠다고 게시판에 올린 적도 있지만 아기곰도 이 말씀에 전적으로 동의합니다. 10년만에 다시오는 기회를 앞으로 맞을 가능성도 있습니다. 대나무가 휘면 휠수록 반탄력도 커지듯이 시장이 왜곡되면 될수록 회복력이 강해지기 때문에 기회가 많은 법입니다.

이에 따라 재테크 분야별로 제 의견을 피력해 보겠습니다.

첫째, 주식 시장 (직접 투자 및 국내 펀드)

연초대비 21.2%가 빠지면서 주식에 투자하신 분들은 편치않은 한해를 보내고 계실것입니다. 그러나 이것이 우리나라의 경쟁력이 없어지고 있다는 증거는 아닙니다. 중국의 57.6%, 베트남의 50.1%까지는 아니더라도 대분분의 유럽 국가나 아시아 국가들은 모두 우리나라 증시보다 더 빠지고 있습니다. 그나마 우리는 선방을 하고 있는 것입니다. 우리보다 적게 빠진 나라는 유전을 보유하고 있다든지, 지정학적 위치가 좋다든지 하는 특수한 몇몇 경우에 불과합니다.

이렇듯 우리나라의 펀더멘털이 훼손되지 않았기때문에 세계 경기가 회복되는 조짐을 보이면 어느나라보다 먼저 뛰쳐나갈 저력이 우리증시에는 있습니다. 아직도 세계적 금융 위기나 경기 침체가 진행중이기때문에 지금이 투자할 시기라고 말씀드리기는 어렵지만 그 시기가 그리멀지는 않을것이라고 생각합니다.

지수적으로도 종합지수 1400정도면 바닥은 아니더라도 무릎이나 정강이 정도는 아닐까 싶습니다. 우리나라의 경제 체력에 비추어 볼때도 그렇지만 2006년 1월부터 2007년 3월까지 15개월간 주가지수가 1300~1400선을 오가면서 바닥을 다져놓았기때문에, 이 벽을 뚫고 그 이하로 주가가 떨어지기는 쉽지 않습니다. 만약 이벽이 깨질 정도의 악재라면 다른 나라의 주가는 더 하락했다고 볼수있겠지요.

둘째, 해외 펀드

작년 하반기부터 중국 증시의 하락 가능성에 대해 세미나나 칼럼등을 통하여 여러차례 말씀드렸습니다. 그때라도 중국 펀드에서 빠져나온 분이 있다면 자산이 반토막으로 줄어드는 아픔은 겪지 않았을 것입니다. 지금이라도 늦지 않았습니다. 어제 (9월 22일) 중국 증시가 큰폭으로 올랐습니다. 이것을 보고 중국 증시가  과거의 영화를 되찾을 것이라고 착각하지 마시기 바랍니다. 중국 정부의 부양조치에 힘입은 단순한 기술적 반등일 따름입니다. 앞서 설명드린대로 중국 기업의 경쟁력은 많이 훼손되었으며, 현재의 경제 상황이 중국에는 절대 불리하게 돌아갈수 밖에 없습니다. 지금과 같이 반등을 할때가 수렁에서 빠져나올수 있는 기회입니다.

브릭스나 원자재 펀드도 마찬가지입니다. 물건을 사는 사람이 적어지면 물건을 만들거나 파는 사람이 돈을 벌일은 없습니다. 또한 물건을 적게 만들면 물건을 만드는데 들어가는 자재도 적게 필요한 것입니다. 이에 따라 미국등 소비 시장에 먼저 찬바람이 돌면, 중국등 생산지에 찬바람이 돌게되고, 시차를 두고 러시아, 호주, 브라질과 같은 자원보유국이 타격을 입는 것입니다.

해외펀드에 투자를 하신 분이있다면 차라리 국내 펀드로 돌리시는 것이 좋을듯합니다. 더욱이 중국 펀드라면 강력히 권고해 드립니다. 중국 펀드에서 국내 펀드로 자금을 돌리는 것도 우리나라 경제 회복을 위해 큰 도움이 됩니다. 수출시장에서 중국은 제일의 경쟁자입니다. 저가격을 내세워 기존의 거래선을 뺏기고 도산하는 우리나라 중소기업은 부지기수입니다. 이와 같은 경제 전쟁에서 적에게 군자금을 대주는 행위가 바로 중국 펀드에 투자를 하는 것입니다. 중국 기업은 풍부한 자금력과 저렴한 인건비를 무기로 세계 시장을 누비는데, 우리나라는 기준금리나 올려서 중소기업의 돈줄을 옭아매고 있는 현실에서 누구를 지원해야 할지 생각해보시고 투자에 임해야 할것입니다.

셋째, 외환 투자

달러가 오를 것이라는 소문이 돌면서 달러를 매집하려는 사람도 나오는 것같습니다. 결론부터 말씀드리면 달러 투자는 장기적으로 보면 손실이 날 가능성이 높습니다.

부시 대통령이 강달러 정책을 선언했다고 하지만 이 말은 부시 대통령이 부임했을때부터 했던 말입니다. 그동안 약달러 정책을 쓰겠다고 한적이 한번이라도 있는지 조사해보시기 바랍니다. 미국민의 자존심을 위한 일종의 선언적 의미밖에 없습니다. 무역 적자와 재정 적자가 지속되는 미국의 경제 현실에 비추어 달러화가 지속적으로 다른 나라의 화폐보다 가치가 더 나갈수는 없는 것입니다. 아무리 멋있는 수사를 동원한다하여도 본질이 달라지지는 않습니다. 흔히 시중에 회자되는 말로 호박에 줄긋는다고 수박이 되지는 않는다는 말씀입니다.

장기적으로 보아도 미국의 경제 성장 속도가 우리나라의 경제 성장 속도를 앞지를 가능성은 거의 없습니다. 그러므로 원화의 달러화에 대한 강세는 당연한 일입니다. 더구나 이번에 7천억 달러의 자금을 시중에 풀게되면 그만큼 달러화의 가치는 약해질 가능성이 높습니다.    

다만 우리나라의 달러 사정이 일시적으로 좋지 않다는 것이 유일한 이유라면 이유입니다. 그러나 달러가 부족한 것이 아니라 조선업체등 수출 기업등에서 원화 강세를 예상하고 헤지를 위해 미리 달러를 당겨쓴 것이 지금의 문제를 일으킨 것입니다. 이번에 수출기업의 손실이 많았던 만큼 과거와 같은 무분별한 헤지는 줄어들것으로 보입니다.

현재의 무역 적자도 일시적인 현상으로 보입니다. 원자재가가 오르는 때에는 오른 원자재가가 수출가에 반영되기 전까지는 무역 적자 현상이 보이기 마련입니다. 예로 7월에 90만 달러어치 원자재를 사와서 가공하여 8월에 100만 달러에 수출했다고 가정하면 이 거래만 보면 결코 적자 수출은 아닙니다. 그러나 원자재가 계속 올라서 8월에 110만 달러 어치를 수입했다고 하죠. 이 경우 8월만 보면 수출은 100만 달러에 수입이 110만 달러로서 10만 달러의 무역 적자가 발생하는 것으로 보이는 것입니다. 그런데 원자재가 더 이상 인상되지 않는다고 하면 9월에는 수출이 120만 달러, 수입이 110만 달러로 다시 무역 수지가 흑자로 전환되는 것입니다. 그러므로 상반기에 나타난 무역 적자 현상은 4/4분기로 가면 흑자로 돌아설 가능성이 높습니다. 원유가등 원자재가가 안정추세를 보이고 있기때문입니다.

자본 거래에 있어서도 증시의 외국인 투자비중이 그동안 꾸준히 낮아져 왔기때문에 더 빠져나갈 가능성이 점점 줄어들고 있습니다.

결론적으로 달러화에 대한 수요보다 달러화의 공급이 많은 구조가 우리나라이기 때문에 연말경이나 내년초부터는 원화 강세가 다시 재현될 가능성이 높습니다. 원화 약세가 지속된다면 수입 물가를 잡기 위해서라도 금융당국에서는 금리 인상을 할수 밖에 없고, 이것은 중소 기업이나 가계에 커다란 짐으로 작용됩니다.

넷째, 부동산 투자

지난 칼럼에서도 말씀드렸듯이 정부의 규제 완화가 부동산 투자 수익율과 직결되는 상황입니다. 시장이 불안정하다고 판단되면 규제 완화 속도나 폭이 적게될 것이고, 안정적이다 싶으면 그 속도나 폭이 커질 것입니다. 그러나 건설 경기가 내수 경기를 지탱하는 커다란 축중 하나임으로 시간이 지날수록 부동산 투자에는 유리한 환경이 조성될 것입니다.

문제는 정부가 지나치게 눈치를 많이 본다는 것입니다. 전면적인 규제 완화로 인해 주택 시장이 다시 2006년도와 같이 들끓게 되면 그 비난을 감내할 자신이 없기때문입니다. 그러나 정부가 착각하는 것이 있습니다. 경기를 동네 아이들이 타는 세발 자전거로 생각하는 경향이 있는 것같습니다. 손으로 살짝 민다고 앞으로 가고 다시 잡으면 그 자리에 서고하는 세발 자전거와 같이 경기를 미세 조정할수 있다고 생각하는 것 같습니다.

그런데 경기는 기관차와 같습니다. 석탄 몇 삽 퍼 넣는다고 기관차가 움직이지는 않습니다. 괜한 석탄만 낭비할 뿐이죠. 기관차를 움직이게 하기 위해서는 석탄을 끊임없이 넣어야 합니다. 처음에는 꿈쩍도 안하던 기관차도 어느 정도 임계점을 넘게되면 서서히 움직이게 됩니다. 그런데 이런 기관차도 세우려면 쉽지가 않습니다. 석탄을 더 이상 넣지 않아도 관성에 의해 세우려는 곳보다 훨씬 멀리가서 서게 마렵입니다. 경제의 규모가 크면 클수록 기관차의 크기가 커지는 것입니다.

차갑게 식은 부동산 경기를 한두개의 규제 완화로, 더욱이 실체도 없는 구두탄으로 살릴수는 없습니다. 시장의 내성만 키울뿐이죠. 이처럼 질질 끌지 말고 차라리 풀건 풀고 묶을것은 묶고 하여 시장에 확실한 시그널을 주는 것이 정책 효과를 낼수 있는 방법이라고 봅니다.

앞서 말씀드린대로 정부의 정책이 현 시점에서는 가장 중요합니다. 지금까지 발표된 정책을 바탕으로 대응책을 말씀드리자면,

무주택자라면 지금까지는 3억원 이하의 저가 주택 매수가 좋았지만 현재로서는 매수를 보류하는 것이 유리할듯 싶습니다. 그 동안 3억원 이하의 저가 주택이 본질 가치보다 너무 오른 감이 있고, 앞으로 정부의 공급 확대 정책이 본격화된다면 무주택자들에게 많은 기회가 있을 것이기 때문입니다. 정부에서 떡을 많이 준비한다고 하니, 미리 밥을 많이 먹을 필요는 없지요.

그러나 갈아타기를 고려하고 대상을 3억원에서 6억원 사이의 중가 주택을 생각하고 있다면 지금 행동에 나서는 것도 좋습니다. 정부에서 준비하는 떡이 배고픈 사람을 위해 마련하는 것이지 맛있는 떡은 아니기 때문입니다. 다시말해 정부에서 공급을 확대한다고 하여도 입지가 좋은 곳은 한정되어 있기때문에 시장이 양분될 가능성이 높습니다. 다른 사람이 떡을 기다리는 동안, 맛있는 떡을 상대적으로 싼 가격에 먼저 사먹는것이 낫다는 이야기입니다.

6억원 이상의 고가 주택을 생각하는 사람이라면 아직 시간이 더 남았다고 할수 있습니다. 양도세 고가 주택 규정이나 종부세 완화 계획에 따라 고가주택의 개념이 기존의 6억원에서 9억원으로 상향 조정됨에 따라 고가 주택 보유에 대한 심리적 불안감이 없어져서 매물 공세는 사라진다 하더라도, 가장 중요한 대출 규제가 풀리지 않는다면 상승에 걸림돌이 되기 때문입니다. 그러므로 고가 주택 시장은 확실한 호재가 있는 곳을 중심으로 선별적으로 접근해야 할것입니다.

이상으로 국제 경제 흐름과 우리의 대응 전략에 대해 살펴보았습니다. 하고 싶은 말씀을 다 드리지도 못한 것 같은데 글이 너무 길어졌습니다. 더 자세한 이야기는 두달후 서울에서 뵙고 말씀드릴 기회가 있을 것입니다. 지금은 변화의 시대이고, 변화는 위기일수도 있지만 기회일수도 있다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.