# 낙찰자에게 대항력이 있는 점유자란?
낙찰받은 아파트 등 주택에 당해 경매사건의 채무자나 소유자 또는 임차인 등 점유자가 있는 경우에, 낙찰자는 매각대금을 완납한 이후 6개월이내에 채무자.소유자 또는 낙찰부동산의 점유자에 대하여 인도명령을 신청(낙찰대금완납증명서 첨부)할 수 있으며, 낙찰자의 인도명령신청에 의하여 집행법원은 해당 부동산을 낙찰자에게 인도하도록 명할 수 있습니다.

다만, 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정하는 때에는 인도명령신청이 기각될 수 있습니다. 이때 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 가진 점유자란, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 낙찰자에게 대항력을 갖춘 임차인, 유익비나 필요비 또는 공사대금 채권에 근거한 유치권자, 법정지상권자 등이 있습니다.

# 점유권원이 없으면서 인도해주지 않으면 강제집행신청을……
그리고 집행법원에 의하여 낙찰자에게 대항할 수 없는 점유자로서, 인도명령결정이 되었음에도 불구하고 해당 부동산을 낙찰자에게 인도해주지 않을 때에는 해당 민사신청과(경매계)를 방문하여 인도명령결정문에 집행문을 부여받고, 송달증명서를 발급받아 집행관사무소에 강제집행을 신청해야 하며, 강제집행을 통하여 부동산을 인도받을 경우에는 상당한 집행비용(집행면적.난이도 등 경우에 따라 상이하지만, 32평형아파트 정도를 가정한다면 약150만원 전후)이 소요되기 때문에 가능한한 적극적인 협상력을 발휘하여 소요될 집행비용 범위를 전후한 금액을 제시하여 합의를 하고, 인도받는 것이 합리적인 대응방법입니다. 이때 지급하는 비용을 실무에서 명목상 이사비용이라고 하고 있으며, 이는 반드시 지급해야 하는 비용은 아니지만, 어차피 강제집행시에 소요될 비용이기 때문에 이를 감안하여 합의를 보기 위하여 지급하는 실무상의 지급비용으로 의무적인 것은 아닙니다.

# 낙찰받은 아파트의 점유자가 야반도주(夜半逃走)를 했다면……
그런데 명도실무에서 특히 문제가 되는 것은 만약에 낙찰받은 아파트의 점유자가 야반도주를 하는 등으로 아파트에 거주하지 않아서 강제집행 시점에 인도명령 결정문이 점유자에게 송달이 되지 않는 경우를 가정해 보겠으며, 실무에서도 흔히 발생하는 경우이기도 합니다.

자, 인도명령결정문이 송달이 되지 않을 경우에는 강제집행을 할 수 없기 때문에 우선적으로 관할법원 집행관으로 하여금 야간이나 휴일에 송달해 줄 것을 원한다는 특별송달신청을 해보고, 그래도 송달이 되지 않을 때에는 공시송달을 신청해야 하는데, 공시송달은 법원의 직권에 의한 결정(일종의 허가)사항이기 때문에 일정한 요건을 갖추어 공시송달을 신청해야 합니다.
즉, 점유자가 해당 아파트에 거주하지 않는다는 불거주사실확인서(동네 통장이 재직증명서를 첨부하여 발행해줄 수 있는 서류)나 점유자의 말소된 주민등록등본 등을 첨부하여 신청해야 합니다.

# 이런 명도를 무인명도(無人明渡)라고 합니다.
이렇게 해서 송달이 되면 강제집행을 진행할 수가 있는데, 아파트에 채무자.소유자 또는 점유자 또는 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족.고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두사람이나 특별시.광역시의 구 또는 동 직원, 시.읍.면 직원 또는 경찰공무원중 한사람을 증인으로 참석하게 하고 강제집행을 할 수가 있습니다.
그러나 민사집행법상 이론은 이와 같지만, 실무상에서 점유자가 없는 경우 공무원이나 경찰공무원이 강제집행에 참여하는 경우는 거의 없고, 채권자(낙찰자)가 선임한 성년 두사람을 증인으로 참여하게 하고 강제집행을 하는 것이 실무의 대부분이며, 이를 실무상 무인명도(無人明渡-유인명도에 대한 개념으로 필자가 실무상.강학상 사용중인 용어)라고 합니다.

그러므로 낙찰자가 강제집행을 신청하고 집행을 실시하고자 하는 경우에는 낙찰자를 제외한 성년 2명이상이 동행하여야 하며, 만약 동행한 증인이 없을경우에는 집행관은 집행불능처리를 하게 되고, 이 경우에는 강제집행이 지연될 뿐만 아니라 집행비용도 추가납부해야 하기 때문에 강제집행시에는 반드시 2명이상의 성년과 동행할 필요가 있습니다.

# 강제집행으로 반출되는 유체동산은 채권자의 책임으로 보관해야……
이때 강제집행으로 반출되는 가재도구 등 유체동산은 집행관의 허락을 받아채권자(낙찰자)의 책임하에 보관을 해야하기 때문에 집행관에게 사전에 보관장소(창고)를 알려주어야 집행이 가능하고, 보관비용은 채권자가 먼저 부담을 한 이후에 채무자에게 구상하면 됩니다.
만약, 반출된 유체동산을 창고 등에 보관중인데 채무자가 도주한 경우 등 장기간 나타나지 않을 것으로 예상되는 경우에는 채무자의 최종 주소지로 유체동산을 찾아갈 것을 독촉하는 내용증명을 2-3회 발송하고, 그래도 찾아가
지 않을 때에는 이를 근거로 집행관에게 보관중인 유체동산의 “매각명령 및 공탁명령(집행법원의 허가필요)”을 받은 다음, 그 매각대금으로 집행비용과 보관비용에 충당하고 나머지가 있으면 이를 공탁하면 됩니다. 다만, 가치없는 유체동산일 경우에는 입찰자가 없을 것이므로 이 경우에는 채권자가 직접 낙찰을 받아 폐기처분하면 되겠습니다.

# 길게는 1년 가까이도 처리기간이 소요되는데 이를 어찌합니까?
그러나 실무상.이론상 무인명도에서의 처리절차는 이와 같지만, 특별송달이나 공시송달에 소요되는 기간(수개월이 소요되는 것이 일반적임)이 상당히 길고, 특히 공시송달의 요건을 충족하지 못할 경우에는 공시송달결정(허가)을 받기가 쉽지 않은 것이 현실이며, 어렵게 공시송달결정을 받아서 강제집행을 통하여 무인명도를 했더라고, 그곳에서 반출되는 가재도구 등 유체동산을 낙찰자가 돈을 들여 보관하여야 하고, 장기간 보관할 수 없으니 매각명령과 공탁명령을 받아 유체동산을 처분해야 하는데, 이에 소요되는 비용과 기간(여기에서도 수개월이 소요되는 것이 일반적임)도 만만치 않기 때문에 낙찰자의 입장에서 보면, 낙찰대금을 완납하고도 짧게는 수개월 길게는 1년 가까이도 소유권의 권리행사를 하지 못하는 경우가 발생하게 됩니다.

# 낙찰자가 임의로 문을 열고 들어간다면 무슨 문제가 발생할까?
자, 그러면 낙찰대금을 완납하고 보다 짧은 기간안에 소유권을 행사할 수 있는 방법은 없는 것일까요?
위에서 살펴본 절차는 합법적인 절차를 가정한 경우인데, 소유권행사에 너무많은 기간이 소요되는 것이 문제이기 때문에 어느정도 불법을 감수하면 어떨까요?
본란에서 불법을 조장하는 것은 절대 아니지만, 낙찰받은 아파트의 점유자가 야반도주한 정황(탐문조사 필요)이 충분하다면, 낙찰대금을 완납한 후 낙찰자 임의로 아파트의 문을 열고 들어가서(이때 주민이나 이웃이 동행해준다면 가장 효과적) 사진이나 동영상을 찍어두고 경제적인 가치가 있는 유체동산만 별도로 보관해주고, 그 때부터 낙찰자가 아파트를 사용.수익한다면, 무슨 문제가 발생할 수 있을까?

# 경우에 따라 형사책임도 따르겠지만……
이렇게 처리한 이후에 최악의 경우, 종전의 점유자가 나타나서 재물손괴혐의(출입문 시건장치를 낙찰자 임의대로 훼손한 부분)나 주거침입혐의나 도난(절도혐의) 등을 문제삼아 형사고소를 하거나, 민사상 손해배상청구를 하는 문제를 예상해볼 수 있고, 경우에 따라서 그에 따른 형사처벌을 받을 수도 있을 것이나, 여러가지 정황이 있기 때문에 특별한 사정이 없는 한, 그처벌의 수위가 높지 않을 것(벌금정도)이고, 1년 가까이 장기간 소유권행사를 할 수 없다는 점을 감안해 본다면, 합법적인 처리보다는 어느정도 불법을 감수하고 신속하게 낙찰받은 아파트를 인도받은 것은 어떨까!!!
경매를 직업으로 하는 중개법인이나 공인중개사나 컨설턴트라면 적극적으로 검토해볼 수 있지 않을까??? 이런 절차는 불법이니 아니라고 한다면 할 수 없겠지만요. 그러나……..
다시한번 강조합니다만, 본란을 통하여 무인명도를 함에 있어서 불법을 조장할 생각은 전혀 없으며, 명도실무의 안타까운 현장경험을 이곳에 기고한다는점 명백하게 밝혀둡니다.

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