초보 중개사가 부동산에서 성공하려면 1-5편

오늘은 우리나라 부동산 시장에서

현업에서 중개업을 하는 회원님들과

더운 여름에 열심히 공부하고 계신 미래의 중개사님 또는

이제 시작한지 얼마 되지 않은 분들께 

어떻게 하면 실무를 빨리, 남들이 인정하는 전문가가 되어

돈을 많이 벌 수 있는지를선배로서 조언 드려보고자 합니다.

현실적으로 우리나라의 모든 시험이 떨어뜨리기 위한 시험이다 보니

달랑 자격증만으로 실무에 접하기에는 많은 장벽이 있는 현실이고

실지 현장에서는 많은 경험과 노하우를 가지고 있는 사람들과는

경쟁에서 도저히 이길 수 없는 현실과 배운지식과는 전혀 동떨어진 현장에 접하게 될 것입니다. 

어느 정도 기틀을 마련하기까지는 냉정히 최소한 5년 정도의 세월이 필요 할 것입니다.

토지,건물,상가,주택,아파트,경매,재개발,개발,건축,시행,전,월세,업소, 등등  

단순 중개시장에서  전문분야인 디벨로퍼가 되기까지는

각 분야별로 엄청난 경험과 노하우를 가져야 생존 할 수 있을 것 입니다.

그러하다면

어떻게 하면 가장 빠른 시간 내에 자신을 전문가로 만들어 나 갈수 있는 까요?

부동산중개 분야의 현시대는 부동산 중개 자체가 전문화 되었고 세분화 되었습니다.

필자가 생각하기에 부동산에서 전문분야는 최소한 15가지 정도가 있다는 것을 우선 말씀드리고

또다시 세분화 되는데 ...

예를 들어서 토지 즉 땅이란 한분야만 보더라도

공장지를 전문으로하는 사람에서 부터 전원주택지,골프장 부지

아파트부지,상가부지,빌라부지등 과 같이 여러갈레로 세분화 됩니다.

초보가 사무실을 개설 할 수 있는 자격증이 만들어진 후에

첫 번째로 공부하셔야 하는 것은

모든 일에 관련하여 상대방의 심리와 생각을 빨리 파악할 수 있는 공부라고 생각하며

둘째는 아무리 자신이 똑똑하고 부동산에 관하여 깊은 지식이

있을 지라도 모든 부동산에 관하여 완벽히 알 수는 없는 것이며

설사 아는 지식이  많을지라도 한 분야에서 투자에 성공한 사람의 실력을

따라갈수 밖에 없고 그분들의 조언이나 노하우를 배워야겠지요?

개개인이 중개사 시험때 보다도 더 많은 현장공부는 물론 실제 공부를 하여야 겠습니다.

누가 어떤 부동산에 관하여 질문을 해오더라도 그 자리에서 즉시 명쾌한 답변을 할 수 있어야 하며

그렇다고 하여 너무 깊은 부분까지의 답변은 오히려 역효과가 날 수 있습니다.

예를 들어서 어떤 부동산을 취득하고자 하는데 있어서

주의 할 점은 이러 이러 하다 정도로 말해야 될 것을 ~

잘못되면 이럴 수도 있다 라든지  

이러한 위험한 사항이 발생 할 수도 있다 라고 말 한다면 , 

상대방이  그 부동산을 사려고 하겠는지요?

그러나 내면적으로는 그 모든 상황을 정확히 이해하고 있어야 하며

어떤 문제가 발생하여도 그  해결 방법은 물론 2차  3차로 발생 할 수도 있다는 사실과 

그 문제를 해결 할 수 있는 편법까지도 알고 있어야 합니다.

부동산에서 디벨로퍼는 기술과 실력과 노하우지만

단순한 중개는 써비스업 입니다.

자신이 생각해서 손님 즉 타인의 심리와 생각을

경쟁자보다 빨리 깨우치지 못한다고 생각된다면

이업에 종사하고자 하는 생각을 접는 것이 좋을지도 모릅니다.

이도 저도 아니고 어쩔 수 없이 해야만 한다면 앞으로 현장에서는 늘 이등이지요

부동산 중개에서는 경매와 마찬가지로 일등만 필요한 것입니다.

현장에서 보면 오랫동안 공직에 몸담고 있었던 사람일수록

실전에 적응하는 시간이 더 필요하며 적응해 나가는데도 많은 어려움이 있을 것입니다.

왜냐면 공직에 있을 때는 위에서 지시하는 대로만 하면 이상 없었던 타성이

부동산의 현장에서는 개개인이 사업자며 창조자라야만 하고 만들어야 하는 일들에 적응하기 어렵기 때문입니다. 

세 번째는 실전의 현장을 가장 빨리 익히는 방법인데

필자가 경험해 본 가장 빠른 방법이라고 생각되는 것은

주위에서 보면 이 중개업에서 특출하게 두각을 나타내는 사람이 있을 것입니다.

두각을 나타낸다고 하여 전자에 말씀드렸던 어느 한 분야만 두각을 나타내는 사람을

말하는 것이 아니라 부동산 중개에 있어서 전반적이고 깊은 노하우가 있는 사람이 있을 것입니다.

만나는 사람이 어떤 사람을 만나느냐에 따라 처음 이 일을 시작하는

여러분의 미래가 달려있다고 할 수 있을 것입니다.

예를 든다면 아파트 앞에서 아파트 중개만 전문으로 한 사람을 선택한다면

아파트 중개 이외에는 더 배울 것이 없을 것입니다. 

상가분양에 전문가에게 배운다면 상가분양 외에는 더 배울 것이 없을 것이며

기획부동산에서 땅만 전문으로 한 사람은 허황된 기술밖에 배울 것이 없다는 것이고

경매를 전문으로 하는 사람을 만나게 된다면 앞으로 경매라는 것 이외에는 아는 것이 없게 됩니다.

따라서 어떤 스승을 만나느냐에 따라 미래가 선택 된다고 할 수 있습니다.

그런데 중요한 사항은 이 업종은 정년이 없다보니

스승에 입장에서 생각해 보면 결과적으로 새끼 호랑이를 키우는 결과를 가져 오므로

좋은 스승을 만난다는 것은 매우 힘들 것입니다.

다음으로 스승을 만난 이후에는

그 사람이 손님을 다루는 말솜씨,억양, 행동,하나하나를 배워야 하며

그 사람이 이 세계에서 왜 성공 할수밖에없었는가를 마음으로 느끼며

그 사람의 노하우와 자신과 융합하여 또 다른 나를 만들어 나가야 합니다

모든 부동산거래는 같은 기준이 있을 수 없습니다.

이 모두가 사람들 속에서 일어나는 일들이기 때문에 총천연색이지요

업무상에서 일어나는 모든 일들에 처리 방식에서의 노하우와

나만의 것의 전문분야를 길러야 할 것입니다.

지금은 모든 부동산이 실거래금액으로 처리되어야 하지요

우리은 지금 오픈 된 정보세상에서 살고 있습니다.

그전처럼 인정이니, 뒷 작업이니, 찍기, 등 과 같이 편법이 난무하던  시대가 아닌 것입니다.

단순한 중개만의 노하우로는 경쟁에서 이길 수 없을 것입니다.

보다 전문화된 나를 발견하고 또 만들지 못한다면  앞으로 살아가기 힘든 세상에 내몰릴 것입니다.

투명한 부동산 시장에서 성공하려면 남들이 인정하고 또한 남이 나를 찾을 수 있는

특정한 전문분야를 준비하여야 하는 것입니다. .

실제 부동산 현장에서 보면 초보인 사람과는 업무에 연계를 잘 하지 않습니다

왜 그러하냐면

초보인 중개인과 일을 처리 할때는 업무에 대한 욕심과 현장을잘 모르고 사실을 정확히 하지 않으므로

인하여 실수와 사고가 터지는 일이 왕왕 있기 때문입니다.

어느 정도의 노하우가 있는 중개인끼리는 눈 빛만으로도 상대의 의중을 읽을 수 있기 때문에

업무를 잘 모르는 초보와는 연계를 하지 않으려 하기때문에 왕따를 당할 수 밖에 없는 것입니다.

열심히 노력하여 서로가 인정되고 전문화된 실력을 키워서 보다 효률적이고

정예화 된 인적 내트웍을 만들어 보고자 하는 필자의 마음으로 이 글을 적습니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사합니다.

다음기회에 2편을 올리겠습니다.

오늘날 우리나라 부동산 시장은 아주 큰 변화와 전환기를 맞이하였다고 할 수 있습니다.

실거래가 신고제는 부동산 시장의 구조를 완전히 바꾸는 과정에서

많은 선배들도 무엇을 어떻게 해야 하는지? 갈팡질팡하고 있는 현실입니다.

폭풍과도 같은 8·31 대책으로 현재의 부동산 시장은 느린 걸음을 이어가고 있고

재건축 아파트를 중심으로 이어졌던 하락세는 그 폭이 다소 둔화된 가운데

매도자와 매수자의 팽팽한 줄다리기 양상을 띠고 있습니다.

올해부터 시행되고 있는 실거래가 신고제로 부동산 시장은 숨죽이고 있습니다.

실거래가 신고제는 그동안 이중가격 구조를 지녀왔던

부동산 시장의 구조를 완전히 바뀌는 과정으로

실거래가 신고제가 정착되어가는 과정의 진통을 거치고 있으며

앞으로 우리나라 부동산 시장의 구조나 환경도 큰 변화를 겪게 될 것으로 전망 되며

부동산 시장의 패러다임이 완전히 바뀌는 전환점에 여러분은 서 있게 된 것입니다

어쩌면 여러분에게는 또 다른 기회와 찬스 일수도 있을 것입니다.

이러한 시장에서 많은 경험과 노하우를 가진 선배들도 어떻게 대처해야 하는지를

고심하고 연구하고 있지요

이런 시대적 변화 속에 초보인 중개사는 어쩌면 기회와 찬스일수도 있을 것으로 보입니다.

전반적인 시장의 분위기 전환으로

앞으로 부동산 시장에서 성공하기 위해서는

기존과는 전혀 다른 전략으로 대응해야 할 필요가 있다고 생각되기 때문입니다

변화된 부동산시장에 대응방안을 함께 생각해 본다면

첫째로 가장 중요한 것은

부동산 보유에 따른 세금증가 및 양도차익 등에 대한 세금 증가로 인하여

부동산 투자 이익이 현저하게 낮아질 전망이라 절세 차원에서 전략적

접근이 필요 할 것이며 예전에 없었던 디벨로퍼라는 것도 준비하여야 할 것입니다.

향후 부동산 투자의 중심에는

절세 테크닉이 수반되지 못하면 실질적인 성공을 거둘 수 없기 때문입니다..

둘째는 

시대적 변화로 인하여 이제는 묻어두는 부동산 투자 방식에서의 탈피해야 할 것입니다.

부동산 투자를 선호하는 투자자들의 성향을 보면 일단 묻어두면 주식처럼 원금이 손실되는 경우는

드물다고 판단하여 부동산에 장기적으로 묻어두는 투자를 선호하는 경향이 있었지만.

앞으로는 부동산 투자도 막연하게 묻어두는 시간과의 싸움보다는 기회비용을 따져서

대안을 제시 할 수 있어야 하고

적정시점에 매도하고 갈아타는 투자가 절실히 요구되는 시대인 것입니다.

그렇다고 단기 투자로 큰 수익을 기대하는 접근은 무리가 있지만,

과거와 같이 부동산에 묻어두면 가격이 올라주는 행운이 누구에게나 돌아가지

않을 수도 있기 때문일뿐더러

정책이 바뀌고 있고, 시장이 달라지고 있다는 것을

투자자 개개인도 발상의 전환과 변화된 투자법을 이해하고 있어야 하며

중개인 또한 이 와 같은 사실에 대하여 설명 할 수 있어야 하겠지요?

셋째는 

전반적인 부동산 자산 포트폴리오의 재구성에 대한 대안을 제시하여야 한다는 것입니다.

예를 들어서 토지와 주택시장이 급변하다 보니 각종 정부규제들이 난무하고 있는 반면

상가나 오피스 건물의 경우 틈새종목이 된 것입니다.

과거에는 부동산 투자에서 가장 일반적인 투자자 성향 중 하나가 묻어두는

부동산 투자였습니다.

사실상 개발 수요가 많았던 과거의 경우에는 그냥 사두고 몇십년이 지나면

그곳에 금싸라기가 되는 경우가 적지 않았었지요.

그러나 이제는 금싸라기가 된들 은싸라기 정도의 세금을 물게 된 시대로 변화된 것입니다.

따라서 초보인 중개인이 부동산에 접근하는 첫거름은

도시가 변화하는 흐름에 대한 분석이 가장 기본이 될 것입니다.

네 번째는

세상은 변했다

이 시대에 부동산시장을 살아가려면 과거에 얽매이면 실패한다.

무엇보다도 가장 먼저 자기 자신이 부동산에 대한 투자 마인드를

가지라고 말하고 싶습니다.

내 안의 잘못된 상식을 깨야 부동산에 올바로 접근할 수 있기 때문입니다.

현재 부동산에서 현업에 종사하고 있는 사람조차도

부동산 투자를 부정적으로 보는 시각으로 투자자에게 설명 한다면

성공 할 수 있는 확률을 더욱 낮추는 것이 될 것입니다

자기 자신부터 투자마인드를 갖는 것은 필요합니다.

먼저 부동산을 삶의 일부로 받아들이고 하나의 건강한 투자로 접근하는

자세를 갖추어야 합니다.

다섯 번째는

부동산 투자는 ‘아는 만큼 보이고 아는 만큼 성공할 수 있다’입니다.

관공서에 절반이 부동산에 관련된 일들을 하고 있으며

법원에서 재판에 절반이 부동산관련 재판이고

세무서의 절반이 부동산 관련 일을 하고 있습니다.

이와 같이 부동산은 그 다양성이 무궁무진 하지만

자본주의 시장에서 한 분야에 성공하려면 남보다 한발 더 나아가서

부동산 흐름을 잘 파악하고 실천에 옮겨야 하며

앞으로는 남보다 나은 마인드와 보다 전문성을 가지지 못하면

더욱 살아남기 힘들뿐더러 그전 보다 더욱 좁은 세상에

우리는 내 몰린 것입니다.

세계에서 우리나라만큼 1층에 부동산 많은 나라도 드물지요.

지금도 현장은 견디지 못하는 업소들이 급속히 발생되고 있지만

앞으로는 더욱 빠르게 경쟁력을 잃어 가는 사람들이 생길 것으로 보입니다.

따라서 경쟁에서 살아남으려면 무엇인가?

나름대로 전문성을 가지라는 말씀을 드리고 싶습니다.

여섯 번째는

부동산에서는 선배도 없고 후배도 없다는 것입니다.

정도를 벗어나지 않는 선에서 돈을 가장 잘 버는 사람이 부동산을 제일 잘하는 사람이지요.

필자가 보는 부동산을 가장 잘하는 사람에 기준은 신용이라고 생각합니다.

전화통화만으로 투자금을 무통장으로 얼마를 받을 수 있느냐?가

그 사람에 신용과 실력과 부동산을 보는 안목 등을 말해주는 것으로 생각 됩니다. 

하지만 그런 신용이 그냥 오는 것이 아니지요.

부동산 재테크 능력은 그냥 주어지거나 우연히 찾아오는 것이 아닐뿐더러

부동산에 성공하려면 철저한 연구와 발로 뛰는 노력이 필요하고

아는 만큼 성공할 수 있다는 것과 노력하고 실천하는 길만이

성공과 실패가 좌우 되는 것입니다.

일곱 번째는

부동산에 성공하려면 말투부터 고치자 입니다.

인간에게 공짜로 주어지는 것이 두 가지가 있는데, 그것은 바로 시간과 말입니다.

시간을 어떻게 활용하는가에 따라 그 사람의 인생이 달라지듯이, 

자신이 자주 쓰는 말을 객관적으로 분석해 보십시요.

그러면 자신의 미래를 예측해 볼 수 있을 것입니다. 

요즘 어떠십니까? 하면

“별로예요.” “피곤해요.” “죽을 지경입니다.” “묻지 마세요.” “죽겠습니다.”

이렇게 대답하고 계신 것은 아닌지요?

아니면

“그저 그렇지요.” “대충 돌아갑니다.” “먹고는 살지요.” “늘 똑같죠.” “거기서 거깁니다.”

이렇게 대답하십니까?

성공이 예측되는 사람은 이렇게 대답합니다.

말에는 열정과 힘이 가득 실어서

“죽여줍니다.” “좋습니다.” “대단합니다.” “환상적입니다.” “끝내줍니다.”

“아주 잘 돌아갑니다.”

어떤 대답이 여러분의 마음에 드는 지요?

지금 부동산 시장은 정보화 시대입니다.

경력이 좀 있는 많은 사람들이 말하기를

“나는 과거에는 어땠는데” “이렇게 하였는데” 하는

시대적 변화에 적응하지 못하고 남에 정보를 탐하려 하기 보다는

나 아니면 누구도 할 수 없는 전문성을 길러

보다 정예화 된 인적 네트웍과 정보교환에 장을 만들어 보고자 하는

필자의 마음으로 이 글을 적어 봅니다.

(다음 3편에는 좀 더 구체화된 부동산 전문분야에 대하여 언급하려 합니다.)

무더위가 기승을 부리고 있습니다.

오늘은 전편에서 말씀드렸던 것보다 구체적으로

나름대로 생각한 부동산의 분야별 전문가가 되는 방법을 언급하려 합니다.

우리가 처음 부동산에 접하게 되면

본인이 무엇을 전공으로 하여야 성공 할 수 있는지?

무엇이 적성에 맞는지 알 수가 없는데

초보자가 전문분야를 찾고 선택한다는 것 자체가 불가능하지요. 

따라서 자기를 자기가 평가하여 분야를 선택하기 보다는

보다 경륜이 있는 선배들에게 객관적인 자문을 받는 것이 좋습니다.

그러지 못하면 필자처럼 많은 허송세월의 흐름 속에서

몸과 마음이 지치고 비패하여 지기 때문입니다.

또 하나 필자의생각은 처음으로 부동산에 입문하는 초보자는

규격화된 아파트를 제외하고 매매금에서 30억 이상의 부동산 매물은

취급하지 않는 것이 좋다고 생각합니다.

왜 냐고 질문하신다면

우선은 일처리를 완벽하게 하지 못하여 사고에 위험도 있지만

그런 일을 초보자가 할 수 있을 것으로 생각하여 시간과 경비와 노력을

하다가 중간에 그일이 흐지부지 하게 되면

초보자 일수록 마음에 충격을 삭히기까지는 많은 시간이 필요하며

가슴에 남은 상처가 아물기까지는 부동산의 기피증까지 생기는 분도 보았습니다. 

초기에 이런 상처를 받게 되면

모든 사물들을 부정적으로만 생각하게 될뿐더러

앞으로 큰일들에 대한 기회가 본인에게 온다고 하여도

자진하여 포기를 하게 되므로 자신의 발전에 큰 장애가 될 수 있을 것입니다.

따라서 처음 부동산 일을 접하실 때는

적은 일부터 소신껏 해나간다면 보람도 찾을수 있고  일을 처리하는 방식을 배우는

자세가 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

부동산이라 함은 크게는 토지와 건물로 나뉘게 되는데

2편에서 말씀드렸던 것처럼 현시대는 더욱 세분화 되었고

많은 분야별 전문가가 등장하게 되었습니다.

토지에 대하여 세부적으로 어떤 분야를 선택 할 것 인가는

이 글을 보시는 개개인에 장점과 단점에 따라 다를 수 도 있겠지만

부동산에 대하여 여러가지 분야별로 성공한 예를 몇가지 들어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 이야기

과거 부동산 경기가 매우 침체되었던 적이 있었는데

마침 어느 병원 원장님이 저에게 이 기회에 본인에게 별장을 사달라고

제의가 들어 왔었습니다.

그 당시 저는 건물에 전문성을 두고 있었기 때문에

토지나. 별장에 대한 깊은 지식이 없었던 시기였는데

개인적으로 어려운 시기에 좋은 의뢰를 받았다고 생각되어

어떻게 하면 그 일을 성공 시킬 수 있을 것인가 를 생각하다가

손님이 원하는 그 지역을 지번도에 컴파스로 그린 후

첫 번째 한일은 그 지역에 있는 모든 부동산들을 찾아다니기 시작하였습니다.

그러나 물건에 내용들이 너무 천차만별 이어서 목표로 한 물건을

도저히 찾을 수가 없었습니다.

그래서 고심한 끝에 장문에 편지를 작성하가 시작 하였습니다.

그런다음 목표로한  전 지역을 차로 이동하면서

비슷한 집들을 일일이 찾아가서 우체통에 넣거나 또는 직접 편지를 건물주인에게 건네 주었습니다.

그러기를 3개월 여기저기서 전화가 오기 시작하였으며 전화가 오는 즉시

행동하여 그 모든 사람들을 일일이 만났습니다.

결국에는 6개월 만에 물건을 사드리고 일이 종결 되었지요.

그런데 그 후 어떻게 되었겠습니까?

저는 그 지역의 누구보다도 많은 정보와 물건과 인맥을 확보 할 수 있었는데

이후 한 동안은 오히려 현지에서 물건을 나에게 찾는 지경에 이르게 되었으며

그 지역에서는 누구보다도 깊은 전문성을 가지게 되었던 것입니다.

어떻게 해야 되는지 이해하시겠지요?

두 번째 이야기

업소 중에는 식당,프랜차이즈,모텔 등등이 많은 분야가있지요

한 친구가 있는데 그 친구는 지금은 동대문구 신설동에서 부동산을 2층에서 하고 있는데

모텔을 전문으로 하고 있습니다.

그 친구도 처음 부동산에 입문하여 오랜세월 동안 방황을 하다가

어느 날 어떤 느낌을 받았는지 모르겠으나 모텔을 전문으로 하겠다고 하더니

서울 전 지역에 있는 모텔들에 대하여 분포도와 업소들에 정보들을 모은 후

모든 모텔들을 일일이 찾아다니며 영업을 하기 시작하였고

지금은 서울 경기지역의 모든 모텔에 이름을 외우고 있으며

소유자가 누군지 , 임대 현황인지, 직영중인지, 영업성은 어떠한지

어떻게 운영하면 돈을 버는지, 리모델링은 어떻게 하며,

내부 인테리어는 어떻게 하여야 하며 , 가전제품은 어떻게 사야 저렴하게 구매하는지,

하는 모텔분야에서는 아주 독보적인 존재로 인지 되게 되었습니다.

자! 여러분

어떻게 하면 이 친구와 경쟁해서 이길 수 있겠는지요?

세 번째 이야기

땅이라는 것은 개인적으로 잘 알고 있는 지역을 제외하고는

동쪽에 있는 사람이 자기 지역을 떠나서 서쪽에 있는

땅의 시세를 정확히 파악하기 매우 힘들다고 할 수 있습니다.

처음에는 엄청난 시간과 경비를 소모해 가면서 이쪽저쪽

뛰어 다니면서 손님을 모시고 다녀보지만

깊이 들어가 보면 그 지역의 토지를 사고자 하는 사람만큼

공부가 되어 있지 않아서 오히려 손님보다도 못하게

현지 파악이 않되어 있어서 저절로 초보라는 티를 내면서 망신당하게 되고

모든 토지는 정부가 지정하는 규제와 용도가 있는 것이므로

각종규제에 대한 정확한 이해를 하고 있어야 하며

그 규제사항과 용도를 어떻게 하여 풀어 나가야 하는 방향제시까지

할 수 있어야 함은 물론 절세의 방향까지도 공부하셔야 할 것입니다.   

따라서 토지는 어느 한정되고 자신 있는 한 지역을 선택한 후

전자에 제가 말씀드렸던 것처럼 큰 지번도에서 지번도에 나와 있는

자신 있는 모든 땅에 대한 모든 공부상 서류를 우선하여 띤 후 파일을 만들고

그 중에서 목표로한 지역에 모든  정보와 관계자를 만나 본 후

지역적 규제사항을 파악하여 자료를 정리한 이후

지주작업에 들어가야 하며 지주보다도 더 그 땅에 대하여 해박한

지식을 공부하지 않으면 지주를 움직일 수 없는 것입니다.

어느 날 갑자기 그렇게 될 수는 없겠지만...

토지는 자신이 마음만 앞선 다고 되는 것이 아니라고 생각합니다.

시간과 계획을 철저히 세워서 단계별로 접근하다보면

자기도 모르게 저절로 전문가가 되는 것이며.

필자의 친구인 박모씨는 이런 방식으로 일을 하다 보니

지금은 어느 지역에서는 최고라고 자부하는 사람이 되었지요.

그 지역의 모든 땅에 대해서 관청에서까지 공무원들도 그 사람에게 물어보면서

일을 해야 하는 독보적인 존재로 입지를 굳히게 된 것입니다.

인간의 능력은 무한대라고는 하지만 반면에

인간이 모든 분야에 전문가가 될 수는 없으므로

이 글을 읽으시는 모든 분들이 열심히 공부하여 분야별 전문가가 되어

우리함께 어깨를 나란히 하며 업무를 처리 할 수 있는 경쟁력있는

인적 네크웍을 만들어야  생존 할 수있다는 현실적인 절박함에 이글을 씁니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사합니다

(오늘은 세 가지를 말씀드렸는데

  앞으로 모두 열두 가지 정도를 분야별로 말씀드릴 예정입니다)

오늘은 3편에 이어 부동산의 분야별로 기초라고 생각되는 사항들을 말씀드리기 전에

부동산에 접근하기 전에 기본적인 사항을 먼저 알고 접근하셔야 하는

사항 몇가지를 먼저 말씀드리고자 합니다.

종종 현장에서 보면 부동산에 입문한지 얼마 되지 않은 사람일수록 이런 분들이 많은데...

어제도 어떤 회원님이 물건을 찾아 방문한 사람이 있었습니다.

부동산에 종사한지는 한 3년 정도 되었고 찾는 물건은 “천억”대 라고 하더군요.

제가 보는 그 회원님은 부동산에 대하여 깊은 지식은 없어 보였습니다.

우리 한번 함께 생각해 봅시다

큰 자금을 굴리는 개인이나 법인 옆에는 늘~ 부동산에 관한한 최고의

전문가들이 포진하여 있게 마련이랍니다.

일반 시장에서 물건을 구하러 다닐 필요가 없는 것입니다.

책상에 가만히 있어도 저절로 엄청난 자료들이 들어오지요.

그런데 그런 매수자 측에서 실제로 물건을 구하는 경우는

위에서 혹시나 더 나은 물건이 나오거나 이미 구한 물건과  비교하기 위해서라는 것입니다

이미 매수예정자 측에서는 중개인보다도 더 많은 물건들을

이미 확보하고 있으면서도 물건을 구하는 것이며 위에서 지침이 있으니,

밑에 있는 사람들은 물건을 찾아야 하는 어쩔 수 없는 경우인 것입니다.

그들의 오너는 이미 모든 물건에 대한 세부적인 사항까지도

파악하고 있다는 사실을 우리는 직시하셔야 합니다.

정말로 매수측이 확실하고 자신 있게 그 일을 하고 싶다면

최소한 매수 예정자의 최고 결정권자를 직접보지 못하였다면

초보인 분들은 절대로 그 일에 손대는 일이 없도록 하시는 것이 좋습니다.

만약 결정권자를 보지도 못한 상태에서 그 일에 손댄다면

그 일은 실패 할 확률이 99%일 것입니다.

또 한 가지는

자기가 자신을 판단하건데..

그 쪽에 포진한 전문가들과 대등한 실력을 가지고 있거나 결정권자를 이끌 수 있는

실력을 가지지 못하였다고 판단되시면 손대지 않는 것이 현명 할 것입니다. 

결정권자가 아닌 하부조직의 사람과 연계해서 일한다는 것은

쓸 때 없는 일이 될 수 있을뿐더러 하부조직이 중개료에 대하여 책임 질 수 없는 것에 문제가 있습니다.

그리고 매수인이 물건에 대하여 원하는 사항을  대지,건물,임대료 정도의 정보로

물건을 찾는다는 것은 그 일에 대하여 성공 할 수 있는 확률을 더욱 낮추는 것입니다.

최소한 매수인이 원하는 사항들을 15가지 이상 체크한 후부터

물건을 찾기 시작하여야만이  시간과 신용 아울러 성공 확률을 높일 수 있는 것이지요.

매수인이 원하지 않는 사항에 물건으로 실수를 하게 되면

다시는 돌이킬 수 없는 신용을 잃게 되기 때문입니다.

그러면 높은 금액의 물건을 가진 매도자 측 중개인으로서

일하시게 될 경우를 말씀드리겠습니다. 

우선 매도물건에 대하여 자신이 직접 주인과 대면하지 못한 상태라면

그 일은 포기하시는 것이 좋습니다.

설사 매도 물건에 대한 라인과 정보가 정확하다 하여도

물건에 대한 전속중개 계약을 하지 못한 물건은 아무 필요가 없는 것입니다.

대충 들은 이야기와 공부상 서류만을  준비하여 매수자 측에 들이 밀고

매수자 측에서 호응도가 좋아서 구체적으로 일이 진행 된다 하여도

아주 사소하고 조그만 돌발 변수가 생겨도 일을 그르치기 십상이지요., 

또한 계약이 성립된다고 하여도 큰 물건은 중개로서 계약이 성립되는 것이 아니라

쌍방 상호간에 변호사,회계사,은행에서 정리되는 것이고

중개인이 참석을 하지 못하는 계약이 진행 될 것이며

중개인이 처음 보고할 때 제시한 금액이 아닌 금액으로 계약이 성립된다면

어떻게 중개수수료를 청구 할 것이며 누구를 상대로 수수료를 청구하겠는지요?

지금은 받은 수수료에 대하여 부가세,종합소득세,갑근세까지 내고 나면

실제로 받는 수임료 약60% 뿐이 되지 못 할 것입니다.

매도 의뢰를 받은 물건에 대하여 조사를 할 때는

누가 물어도 자신 있게 즉석에서 대답 할 수 있는 준비가 되어 있어야 될 것 입니다.

공법상 하자문제 국토이용계획에 따른 규제사항  

세무문제(양도세  임대에 따른 부가세  매매에 따른 부가세 종합소득세 )

무엇하나 소홀히 할 수 없는 정밀한 자료와 공부가 되어 있어야 하는 것입니다.

끝으로 

우리 자신을 돌아볼때 입니다

중개인에 외적으로 아무리 부동산에 대한 안목과 실력이 높다 하여도

현제 자신에 주머니가 텅텅 비어 있고 빈약한 삶을 살고 있다면

과연 매수인이 그 중개인을 믿고 투자하겠습니까? 

매수자와 입장을 한번 바꾸어서 생각해 보십시오.

적어도 매수자보다도 더 낳은 삶을 영위하거나

동등한 정도는 되어야 매수자를 이끌 수 있는 것입니다.

현실은 내 주머니에는 동전이 달랑거리는데 입으로는 억 , 억 하고 다니면

누가 그 사람을 전문가로 생각하겠는지요?

매수자가 얼굴을 맞대고 있고 겉으로는  그러려니 하지만 속으로 어떻게 생각하고 있겠는지요?

제가 말씀드리고자 하는 요지는

처음 이 일을 시작 할 때는 자신의 눈높이에 맞게

시작하시는 것이 첫 단추를 잘 끼우는 기본이 된다는 것입니다.

처음부터 억 ,억 하는 일부터 시작한다면 그 사람은 복권당첨을

바래는 것처럼 허황된 삶을 계속해서 살게 된 다는 사실을 명심하셔야 한다는 것입니다.

그러면 전편에 이에 분야별로 말씀드리겠습니다.

네 번째 이야기

건물,상가주택,임대용 상가를 대하여 접근하려면

국토이용계획,공법,건축법,리모텔링등 건축에 대한 깊은 지식,상권에 대한 구성,

을 먼저 공부하신 후 일에 대하여 접근 하셔야 합니다.

건물에 대한 매수인 또는 매도인은 중개인 보다고 훨씬 더 실전과 경험과의

노하우가 많은 사람들이라는 것을 명심하셔야 합니다.

중개인은 건물과 상권에 대하여 매수인에게 설명 할 수 있어야 하는데

주변에 거래되는 실체를 완전히 파악하고 접근하는 것과

모르고 접근하는 것에는 많은 차이가 있습니다.

물건을 설명하는 중개인보다도 매수인이 그 물건이나 또는 그 지역에 대하여

더 정확히 파악하고 있는 경우를 여러분은 한번 상상해 보셔야 합니다.

물건을 설명하고자 할 때는 주변에 대하여 완전히 파악하고

업무에 접근 하다보면 보다 성공 확률을 높일 수 있을 것입니다.

그리고 건물을 관리하는데 필요한 방화관리.전기안전관리 및 임대용 건물에 대하여

유지 관리하는데 필요한 재반 운영상에서 발생하는 일은 어떤 것이 있으며 

건물에 대한 하자 보수는 어떻게 하느냐에 따라 자금지출에 있어서 많은 

차이가 생기고 건물을 중개하고 난 후 향후 오랜 세월동안 관계를 지속하게 되고

중개인과 상의하게 되므로 사후 써비스 고객차원에서도 관리가 필요한 것입니다.

다섯 번째 이야기 (경매이야기)

중개사 자격증을 취득한지 얼마 되지 않은 몇몇 분들과 상담 한 적이 있는데

앞으로 당신은 부동산에 대하여 무엇을 전공으로 할 것인가?를 질문하였더니

많은 사람들이 경매를 전문으로 할 것이라고 말 하더군요.

그런데 요즘의 경매는 옛날과 달리 대중화 되어있으며

열린 정보화 시대로 인하여 일반인들도 조금만 공부하면

경매에 접근하기 매우 쉬워 졌습니다.

경매는 오랜 기다림에 연속이며 또한 많은 발품과 노력이 필요한 반면

꼭 일등을 하여야만 그에 따른 컨설팅 수입이 생기는 것입니다

경매 컨설팅에 종사하는 많은 사람들이 투자자를 이끌고 낙찰이 되게 하려면

결과적으로는 조금 높게 입찰가를 작성 하게끔 유도 할 수밖에 없는 것이지요.

경매 컨설팅은 우선 매도자 측인 법원 측의 중개료는 없는 것이지요.

그리고 법적으로 정리되는 것이므로

모든 송달에 관련된 서류들이 매수인에게 직접 전달되므로

실제로 낙찰자가 직접 움직여야 할뿐더러 업무처리 또한 직접 처리하여야 하지요.

그러다 보니 사건이 종결되어도 낙찰자는 컨설팅이 별로 한 일이 없다는 것을

주장하는 경우가 많으며

투자자가 흥분하여 낙찰 당일에는 좋아 하지만 시간이 지나면서

낙찰에 대하여 조금 높게 입찰가를 작성하였다든지.

약속한 명도를 적극으로 하지 않았다든지 하는 주장을 하게 되므로

일에 따른 결과에서는 대부분이 좋은 사이로 끝나는 경우가 매우 드물뿐더러

한번만 입찰에 참여해 본 투자자는 다음부터는 단독으로도 얼마든지 입찰에

임 할 수 있는 노하우를 가지게 되므로 연속적인 투자자가 될 수 없는 것입니다.

또한 낙찰이 되지 못하고 떨어진 경우는

투자자는 본인이 돈을 적게 적어서 떨어진 사실보다는

컨설팅의 실력 자체를 평가 절하 하기 때문에 또 다시 컨설팅 하는데 많은

어려움이 있을뿐더러 투자자가 떠나게 되는 것이며

떠나지 않게 하기 위해서는 다음 입찰에서는 많이 쓰도록 유도 할 수밖에

없으므로 컨설팅 하는 중개인에 개인적인 실력과 신용에 타격이 생기겠지요.

입찰에 임하기까지는 많은 시간과 노력이 투입되어야 하는데 반하여

낙찰이 되었을 경우에만 수입이 생기므로

그 수입으로 지속적인 생활을 영위하기에는 어려움이 있는 현실입니다. 

따라서 경매나 공매에 접근하고자 하는 초보 분은

자기 자본에 의한 재테크 개념으로 접근을 하셔야 합니다.

각자가 부동산에 대한 분야별 전문분야를 공부하되

경매공부는 기본적으로 전문가 수준까지는 아니더라도

기본으로 입찰에 임할 정도의 공부가 되어 있어야 하는 것입니다. 

주택 및 상가 임대차 보호법과 선순위, 후순위, 등기법, 정도는

기본적으로  공부하셔야 하는 사항이지요.

순수하게 투자자를 이끌며 경매컨설팅만으로 자신의 생활을

영위한다는 것은 매우 힘든 현실이라는 것을 말씀 드리고 싶습니다.

지금까지 분야별로 다섯 번째까지를 말씀드렸습니다.

우리 회원님 개개인이 무엇을 전공으로 할 것인가를

함께 생각해 보며 보다 발전된 내일을 함께 준비해보고자 하는 

필자의 마음에서 이 글 적어 봅니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사 합니다

그럼 다음편에...또 ..

초보 중개사가 부동산에서 성공하려면(5)

안녕하세요

모든 일이 마음먹기라고들 하지요?

“난 아직 부동산 현장을 잘 모르지만  열심히 공부하고 노력한다면 가까운 세월에

 꼭 전문가가 될 수 있어” 라는

마음가짐을 하고 계신분이라면 언젠가는 꼭 성공하실 것입니다.

자신은 남보다 더 똑똑하다고 생각할지 몰라도

인생을 살아감에 있어서는  머리로만 되는 것은 아니더군요.

똑똑한 머리로 생각하기를 언젠가는 부동산이 떨어지겠지...하는 막연한 생각에

전세금이나 올려주고 사는 삶도 있지요.

우리들은 어떤 마인드로 살아야 할까요?

혹시나 헬스크럽 회원 3개월치 선납하고 시작한지 1개월도 못되어서

그만두는 그런 우리 회원님은 없으시겠지요? 

그럼 전편에 이어서 세분화된 부동산 분야에 대한 말씀을 이어 가도록 하겠습니다.

여섯 번째 이야기(재개발/재건축)

전자에는 좋은 부동산 투자처로 자리 메김 하였고

도심에서의 1등 투자처였던 재개발/재건축이

투기가 극심 하자 정부에는 각종규제로 묶게 되었고

현재는 뉴타운, 개발 촉진지구 내에서 투자를 하려면

주민등록을 옮겨야 되는 것은 물론 무주택자라야 하고

토지거래 허가를 받아야 하는 것으로 인하여 많이 정체되어 있는 현실이고

거기다가 올해부터는 모든 부동산이 실거래금액으로 신고함으로 인하여

투자수익에 대한 중과된 양도세로 인한 문제도 심각해 졌습니다.

실거래 금액으로 신고가 실시된 이후에는

전자에 중개인들이 많이 하였던 찍어서 차익을 보고 넘기던

그런 시대는 다시는 오지 않을 것이 확실해 졌습니다.

잘못되면 수익은커녕 손해가 나는 경우도 발생하고 있는 현실입니다.

부동산에 초보자가 재개발/재건축에 대한 업무를 시작한다고 하신다면

투자자에게 묻지마 투자를 권할 수도 없는 시대이므로

우선은 도시개발촉진법과 재개발에 대한 물건을 정확한 권리분석을 할 수 있어야 하며

완전히 이해하고 접근하기 시작해야 한다는 것입니다.

단순 중개시장에서 본다면 가장 사고가 많이 나는 것이 재개발 중개이기도 합니다.

물건에 대하여 실질적인 경쟁력 있는 물건이 되는지와

수익에 따른 정확한 법령에 이해와 권리분석을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

일곱 번째 이야기(주거목적 전세, 월세, 매매)   

중개사무소를 처음 오픈하게 되면

가장먼저 하시는 일들이 전단지나 명함작업  그리고 여러 가지 물품을 끼워서

알리기 작업을 시작하시게 되는데

오늘 우리는 좀 더 진보된 대화를 해보고자 합니다.

아파트와 전세 월세 또는 원룸을 대하여 중개를 잘하시려면   

제일먼저 하시는 일들은

주변의 도로사정, 번지, 상권, 동 호수 등등을 공부하시게 될 것이고

그다음 나를 알리기 작업을 하시게 되는데

보편적으로 우리들이 하던 방법은  우체통이나 대문에다  명함이나 인쇄물을

끼워 넣고 오는 정도였지요?

지금도 그렇게 하고 혹 연락이 오기를 기다리시는지요?

과거에 그렇게 하였다면 지금은 그 방법으로는 경쟁에서 절대로

남을 이길 수 없을 것입니다.

우선 다세대들이나 원룸이 많은 지역에서는

박카스 한통 사들고 주인을 찾아 아주 정중히 인사를 올리십시오.    

말만 잘하시면 앞으로 나오는 모든 전세나 월세는 전속도 받을 수 있을 것입니다.

쓰레기 통으로 들어가는 전단지 수천 장 돌리는 것보다 백배 더 효과가 있을 것입니다.

그런 식으로 하여 100집만 확보한다면 아마 정신이 없을 정도로 바빠지실 것입니다.

여러분 생각에 어느 것이 더 효과 적일 것 같은지요? 

사회적의 여건상 남자들은 좀 어렵겠지만...

전단지를 문틈에다 끼워 넣기는 이젠 하지 마시고

집집마다 초인종을 누르시고 인사하면서  내 사람으로 만들어 가야 합니다.

열심히 3개월 정도만 노력하시면

그 지역에서는 확고한 자리 메김을 하시는 것입니다.

사실은 전세 월세 아파트 시장은 여자들이 거의 점령하고 있는 것이 현실이지요.

여덟 번째 이야기     

분양 또는 시행업무를 말씀드리려고 합니다.  

시행사업은 크게 두 가지로 분류되는데

사업계획에 따른 토지매입에서부터 작업에 들어가는 시행사 분야와

완성된 건축물 부분을 분양하는 업무로 분류됩니다.

토지매입에 관련된 업무를 하고자 하는 일은 사업계획서에서부터 시작하여

지주작업의 테크닉, PF작업, 정도에서부터 일이 시작되고

이후 분양 단계에서 분양대행사와 계약이 성립되는데

엄밀히 분류한다면 분양 대행사보다는 상위 위치에 속하는 것입니다.

분양대행사는 시행사의 사업성에 따라 차이가 있지만 일종의 보증금을

예치하고 분양에 따른 수수료를 받게 되는 것이지요.

일반적으로  젊은 사람들이 처음 부동산 일을 시작할때 가장 많이

접하는 분야이기는 합니다. 

처음 이일에 접할 경우 초보자인 경우 부동산에 깊은 조예가 없는 상태와

그 사업장에 정확한 사업계획에 따른 수지분석을 할 줄 모르는 상태에서

일을 시작하게 되므로 인하여

친인척까지 끌어들이는 결과를 초래하는 경우가 많으며

요즘 들어서는 상가분양이 공급이 많아지는 것과 아울러 경기가 좋지 않은 관계로

분양대행사에서는 상가들을 적은지분으로 쪼개어 개미군단의 돈을 끌어들이기 위하여

1평 또는 1평반씩 구좌로 분양하는 경우가 있는데...

우리 함께 한번 생각해 보십시다.

분양평수가 한 평 또는 한 평 반씩의 지분상가에서 무슨 장사를 할 것이며

어떤 물건을 전시하고 장사를 할 수 있겠는지? 생각이나 해보셨는지요? 

부동산에 대한 초보자가 부동산에 대하여 체계적인 지식과

권리분석과 경험을 갖지 못한 상태에서

이러한 시장에 뛰어 들게 되면 단순히 분양업자 들의 준비된 말에 현혹되어

추상적인 수익에만 연연하게 되고 그 사실이 진짜처럼 받아들여지게 되고

단순한 중개수입료 몇 푼 때문에

본인은 물론 가까운 친인척에게 까지도 피해를 주게 되어

거의 폐허가 된 현장은 물론 애물단지가 되어 있는 많은 현장을 볼 수 있습니다.

물론 정말로 투자가치가 있는 좋은 현장도 있습니다.

제가 말씀드리고 싶은 것은 자신이 일하는 현장에 대하여

정확한 권리분석과 기준이 있을 때 들어가시라고 말씀드리고 싶군요.    

매우 조심해서 접근할 필요가 있는 분야라고 할 수 있을 것입니다. 

모든 일이 그러하겠지만 생각만 가지고 되는 것이 아니지요.

몸과 마음이 움직여야만 얻을 수 있는 것입니다.

세상에 모든 일은 생각만으로는 다 될 것으로 생각되지만 

그러나 세상에는 나보다 훨씬 머리 좋은 사람이 얼마든지 있습니다.

머리만 굴리고 생각만 하고 몸은 움직이질 않는다면 모든 것은 허상 일뿐이지요.

초보자분들을 가끔 보면 어떤 일이 대하여 출발도 하지 못한 일을 가지고

연계 하는 중개인들과 수수료부터 논하고 다투고 가상적인 돈을 가지고

배당문제를 머릿속으로 계산하는 우를 범하게 되는데..

만약 그 일이 성사되지 못하였을 때에는 헤어 날수 없는 늪에 빠지게 되는 것입니다.

모쪼록 열심히 일하여 먼저 결과를 만들고 난 후 정당하고 당당하게 댓가를 바라는

우리 회원님들이 되셨으면 좋겠습니다.

부동산연구소      연구소장      http://cafe.daum.net/choijonson