2009-05-18 19:38

http://blog.drapt.com/sol0904/116581242643107418

자료출처 : 닥터아파트 > 오늘의 부동산 TIP

원문출처 : http://www.drapt.com/tip/index.htm?ret_page_name=cont_list&page_name=cont_view&uid=7025435712821

대항요건이란 주택임차인은 별도의 임차권등기를 하지 않더라도 임대차계약을 하고, 입주하여 주민등록전입신고까지 마치면 그 다음날부터 대항력을 취득하는데 위와 같은 "주택입주"와 "전입신고" 두가지를 말합니다.

 

◆ 대항력과 관련된 대법원 판례 ◆

 

▶인정한 경우

 

* 임대차계약당사자의 지방근무등 개인적인 사정으로 동거가족만 전입신고를 한 경우,

* 미성년자인 아들을 대신하여 아버지가 계약을 체결하고, 아들만 입주하여 전입신고를 한 경우,

* 전입신고 담당공무원등의 실수로 임차주택소재지 지번이 다르게 등재된 경우,

* 두 필지위에 신축된 다가구용 단독주택의 1실을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 주민등록상 1필지만 기재되어 있는 경우

 

▶인정하지 않은 경우

 

* 임차인의 착오로 전입신고를 잘못하여 임차주택의 소재지 지번이 잘못 등재된 경우,

* 임차한 주택의 실제 동표시가 공부상 표시와 다른 경우,

* 다세대주택(아파트는 아니나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택으로 다가구주택과는 구별을 요함)을 임차하여 전입신고까지 하였으나 주민등록상에 동호수표시가 되어 있지 않은 경우,

* 처음 입주하여 전입신고를 하고 살다가 사정이 생겨 일시 이사를 갔다가 다시 와서 전입신고를 하였는데 그 중간에 그 주택에 근저당권이 설정된 경우

* 임차주택에 입주한 후 전입신고를 바로 하지 않고 있던 중 그 주택에 제3자의 근저당권이 설정된 직후 전입신고를 한 경우,

* 가압류등기가 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 가압류채권자가 집주인을 상대로 소송을 제기, 승소판결을 받아 그 주택에 강제경매가 들어온 경우,

* 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 후에 가등기에 기한 본등기나 처분금지가처분권자가 본안 소송에서 승소하여 이전등기를 마친 경우

 

구체적으로 대항력의 취득요건과 관련된 문제는 다음과 같습니다.

 

▶ 임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우 - 실제 임대차계약 체결 사례들을 살펴보면, 실제 입주자를 대신하여 부모 명의로 임대차계약을 체결하는 경우가 꽤 많습니다(예컨대 시골출신 대학생이 자취방을 얻을 경우). 이 경우 계약상 임차인 명의자(예컨대 부모)가 실제 입주자(예컨대 자녀인 대학생)를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이를 ＇점유보조관계＇라고 합니다), 실제 입주자가 임차주택에 입주하고 전입신고를 하면, 대항력을 취득하게 됩니다. 이와 마찬가지로 임대차계약은 남편명의로 체결하였으나, 처와 자녀들만 입주 및 전입신고를 한 경우에도 유효한 대항력을 취득하게 됩니다.

 

▶ 전입신고를 잘못한 경우 - 주민등록 전입신고를 함에 있어, 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록부에 다른 지번이 기재된 경우에는 대항력을 취득할 수 없습니다.(다만 전입신고는 제대로 하였는데 공무원의 실수로 주민등록부에 지번에 다르게 기재된 경우에는 대항력을 취득한다는 것이 판례의 입장입니다.) 왜냐하면 이 경우, 주민등록부를 아무리 살펴봐도 임차인이 거주하고 있다는 사실을 알 수가 없으므로, 임차인이 없다고 생각하고 저당권을 설정하거나 임차주택을 구입한 선의의 제3자에게 불의의 피해를 야기할 수 있기 때문입니다. 만약 전입신고를 잘못하였음을 사후에라도 알게 된 경우에는 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정해야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있습니다.

 

▶ 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우 - 예컨대 건물의 실제 동표시는 ＇라동＇으로 되어 있는데, 건축물관리대장 및 부동산등기부에는 ＇가동＇으로 되어 있어, 실제 동표시와 공부상의 동표시가 불일치하는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 공부상의 동표시인 ＇가동＇으로 전입신고를 한 경우에만 대항력을 취득할 수 있고, ＇라동＇으로 전입신고를 한 경우에는 대항력을 취득할 수 없습니다. 만약 대항력을 인정하게 되면, ＇가동＇에 임차인이 없다고 생각하고 저당권을 설정한 선의의 제3자에게 불의의 손해를 야기하게 되기 때문입니다.

 

▶ 다세대 주택 및 다가구 주택의 전입신고 범위 - 다가구 주택(정확히는 ＇다가구용 단독주택＇)의 경우에는 단독주택이므로, 주택의 지번만 기재하여 전입신고를 하더라도 유효한 전입신고지만 다세대 주택(정확히는 ＇다세대용 공동주택＇)의 경우에는 공동주택이므로 지번 외에 동·호수를 기재하여 전입신고를 하여야만 유효한 전입신고입니다.(예: --동 123번지 OO빌라 O동 O호) 왜냐하면 주민등록법 시행령 제5조 제5항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하도록 규정하고 있고, 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동· 몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문입니다.

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