2006-07-06 10:49
http://blog.drapt.com/skek5585/932721152150572302 
자료출처 : 무지개구라 김종갑 떴다.
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
◆ 아파트!
◆ 현대판 사슬 풀린 프로메테우스이자, 판도라의 상자로 명명할만큼 삶을 지배하는 부동산!
지천으로 우뚝 솟아 오른 거대한 아파트의 물결을 보면서, 문득 마법의 상자처럼 끊임없이
황금알을 낳는 거위가 되어 버린 부동산의 신화 창조를 바라보며, 뜨거운 열정으로 또 다른
가치 창출을 위하여 부로그 속에서 정보의 미로를 찾아 맴도는 여러분들에게 꼭 필요한
고언을 남기고자 붓을 듭니다.
아파트에 관심이 있는 분이라면 반드시 알아야 할 핵심 내용을 중요 순서대로 간추려서
7가지 정도 소개 드립니다.
♨ 황금의 곳간 첫 번째 관문- 투자 우선 순위는? ♨
1. ★★★★★ 투자 지역의 미래의 발전 전망입니다.
◆ 아파트가 거주보다는 투자의 개념으로 변화하고 있는 지금 아파트나 땅을 구입할 경우에 가장
중요한 요소는 누가 뭐래도 투자할 만한 가치가 있느냐 하는 미래의 청사진입니다.
향후 3-5년 정도에서 미래 가치가 실현 되는 게 바람직하며, 지나치게 오랜 시간이 필요한
경우에는 투자 가치로서 실격입니다.
특히 과거의 실례를 보면 항간에 떠도는 모든 정보들이 현실화 되어 해당 지역의 부동산을
매입한 분들이 엄청난 시세 차익을 거둔 일이 많은데, 이를 절대로 잊지 마시고, 향후 뭇
사람들의 입에 오르 내리는 그 지역에 투자 하는게 성공의 바로미터입니다.
2. ★★★★ 투자 지역의 입지(지역)입니다.
◆ 부동산 격언 중에 첫째도 입지 둘째도 입지 셋째도 입지라는 말이 있듯이, 과거-현재-미래를
연결 고리로 하는 핵심 지역의 아파트를 매입해야 성공을 거둡니다.
과거의 시세 오름 폭에 지나치게 연연해 하지 마시고, 오히려 입지가 탁월하다면 돈 있는
실력가들이 실수요와 투자의 공동 목표를 갖고 몰린다는 점을 상기하시기 바랍니다.
3. ★★★ 투자 지역의 교통 환경입니다.
◆ 사통 팔달의 교통 여건을 갖춘 아파트가 아니면 향후에 오름폭에 한계가 있습니다.
주변에 전철역과, 경부 고속국도, 80Km 이상 국도 및 지방도가 필수적으로 존재해야 하며,
강남,목동 등 서울 핵심부의 거리와 출퇴근의 용이성 등이 매우 긴요한 평가 요소입니다.
4.★★ 투자 지역의 자연 환경입니다.
◆ 핵심 지역에서 지나치게 멀지 않은 지역이라면 친환경 아파트 단지의 여부가 투자의 필수
잣대로 각광을 받고 있습니다.
특히 향후 녹지율과 쾌적성 등의 중요성이 갈수록 높아 가고 있다는 사실에 주목하여 다른
여건이 지나치게 밀리지 않는다면, 친환경 단지는 5년 이내에 강력한 무기가 될 수 있습니다.
5.★ 투자 지역의 교육 및 상권 환경입니다.
◆ 초, 중, 고 등의 교육 여건이 불모지인 아파트 중에서 꾸준히 가치 상승을 가져 오는 아파트는
거의 없으며, 주부들의 생활 여건을 풍족하게 해 주는 할인마트, 편의 시설 등이 구비되지
않는 아파트 또한 시세 상승의 걸림돌이 될 수 있습니다.
♨ 황금의 곳간 두 번째 관문- 투자 유망 루트는? ♨
1. ★★★★★ 강남-판교-성남-분당-용인 북부-용인남부-수원-동탄입니다.
◆ 강남이 15년 전부터 분당이 10년 전부터 죽전 등 용인 북부가 5년 전부터 상현 구성 신갈
동백 등이 현 시점에서 수원 이의동 일대 동탄 신도시 천안 아산 등이 향후 5년 이후에 대박을
이루었거나 이룰 지역으로 손꼽을 수 있습니다.
모든 황금라인 중에서 위의 라인이 투자 수익률 면에서 최고임을 여러 지표를 통하여서도
확실하게 단정 지을 수 있으며, 꼭 5년 단위로 시세 상승이 이루어진 것과 발전 할 것이라는
소문 그대로 실현된 점 등을 거울로 삼기 바랍니다.
2. ★★★★ 강남-판교-청계-과천-의왕라인입니다.
판교의 개발이 본격화 되면서 현재, 최고가의 입지를 구축하고 있는 강동(송파)-강남-서초-사당
라인과 나란하게 걸쳐 있는 위 황금라인은 강남권에 버금가는 시세를 형성하고 있으며, 향후에 판교 입성이 이루어 지면서 서울 외곽의 친환경 단지와 교통 입지 등의 호조건을 모두 갖춘 지역으로 부각될 것이 명약관화한 사실입니다.
3.★★★ 상암-일산-김포(파주)-인천 송도 라인입니다.
◆ 서울 지역 중에서 상암동 일대의 가치 상승은 초대형 빌딩의 건설과 함께 서북부 지역의
노른자위로서 기능을 수행할 것이며, 살기 좋은 도시 1.2위권의 일산과 파주의 LCD 단지의
활성화와 맞물려 높은 상승률을 이룰 가능성이 큽니다.
아울러 그 축은 김포-송도 등으로 이어져 투자의 효율성을 더욱 높이고 있으며, 인천 송도는
인천 속의 강남으로 확실하게 자리매김할 날이 확실하기 때문에 투자 0순위 지역으로
꼽습니다..
4.★★ 강남-송파-강동-구리-와부(덕소)라인입니다.
◆ 강남 송파 강동의 강세에 힘입어 한강이라는 천혜의 자연 조망권을 기반으로 구리
와부(덕소) 등이 새롭게 부각될 것으로 예상이 됩니다.
다만 서울 강동과의 연계성이 부족하여 구리, 와부는 5년-10년 정도의 시간 소요가 필요할
것으로 점쳐집니다.
5.★ 분당-성남-광주-곤지암-이천-여주 라인입니다.
◆ 위 지역은 향후 최고의 자연 환경 입지로 손꼽히는 지역으로서 일찍부터 세간의 관심을
끌었지만, 인구 부족과 기반 시설의 어려움을 극복하지 못하고 장기적인 정체를 지속하고
있는 지역입니다.
특히 돈이 부족한 서민 중에서 10년-15년 이후 즉 인구 고령화 사회의 진입, 전원 주택의
본격화, 친환경 아파트의 폭발 등이 현실화 될 확률이 매우 크기 때문에 장기적인 거주와
투자를 전제로 매입할 것을 권합니다.
영동 고속국도상의 새로운 발전 모델로서 하나의 이정표를 세울 수 있을 것으로 세간의
이목을 집중시킬 날이 머지 않았습니다.
♨ 황금의 곳간 세 번째 관문- 아파트 구입시에 중요한 요소는? ♨
1. ★★★★★ 지도를 끼고, 수시로 직접 현장을 찾아 다니는 적극성입니다.
◆ 백문이 불여 일견이요 백견이 불여 일행이라는 진리는 아파트에 가장 안성맞춤인 명언입니다.
아무리 수많은 정보를 알고 있다손 치더라도 직접 찾아 나서지 않으면 아파트의 실질 흐름에
눈이 어두울 수밖에 없으며, 구입하려는 여러 아파트 중에서 올바른 선택을 할 수 없습니다.
최소한의 지식과 지도를 활용한 수도권 지리의 눈만 트였다면 바로 현장 탐방을 하여 적기를
골라 과감성을 발휘하는 것이 최선입니다.
2. ★★★★ 닥터 아파트 등 부동산 사이트에서 정보, 시세 및 매물을 숙지합니다.
◆ 직접 현장으로 가서 발품을 팔라는 것이 최고의 진리임에 분명하지만, 아무 지식도 없이
맹목적인 판단과 결단을 내릴 수 없기 때문에 부동산 온라인을 최대한 활용하여 투자 지역의
정보를 파악하는 게 반드시 필요합니다.
최소한 수도권 일대의 아파트 시세와 매물, 과거 5년 전부터 현재까지의 시세 흐름, 미래의
개발 호재 및 발전성, 전문가들의 간접 조언등은 닥터 아파트의 우리 동네 이야기나
부로그, 지식센터 등에 100% 구비되어 있기 때문에 이러한 정보를 찾아 내는 과정이
필수적인 일입니다.
3. ★★★ 아파트에 일가견이 있는 주변의 지인이나 부동산 사장님의 조언을 새깁니다.
◆ 특히 아파트 투자를 여러번 경험한 분들은 실물 경제에 매우 뛰어남과 동시에 아파트에 대한
동물적 이상의 직감, 판단력, 결단력 등이 남들보다 몇 수 위입니다.
그 분들을 미치광이나 투기꾼으로만 여기고, 부동산 중개소의 출입을 꺼리는 사람들은 나홀로
투자의 위험성을 감수해야 하기 때문에 그 분들의 시행착오와 성공담을 반드시 귀담아 듣고
귀감으로 삼아야 합니다.
4.★★ 아파트에 대한 관심을 직업과 쌍두마차로 여기고 관심을 가져야 합니다.
◆ 아파트에 대한 관심은 꼭 집을 사거나 팔 때, 전세를 구입할 경우에만 국한 되어서는 안되며,
직업 정신에 가깝게 지속적인 관심을 가지고 정보를 습득할 때 투자에 성공할 가능성이
높습니다.
부동산은 여러 취미 가운데 황제처럼 받들어 모셔야 하며, 스트레스를 받지 말고 즐거운
마음으로 하나 하나 깨달아 가는게 중요합니다.
5.★ 주식과 결혼하지 말라는 말이 있듯이 아파트와도 결혼해서는 안됩니다.
◆ 주식과 결혼한 사람의 대부분은 결국 믿는 도끼에 발등 찍힌 처참한 모습이 되어야만 주식의
해로움을 깨닫는 경우가 많은 데, 아파트 역시 자기가 살고 있는 집을 영원한 보금자리로만
여긴다면 손해까지는 아니겠지만 더 많은 이윤 창출의 기회를 스스로 날려 버리는 우를
범하게 됩니다.
살고 있는 아파트가 향후에 미래가치가 높다면 굳이 세금을 부과하면서까지 갈아 탈 필요가
없겠지만, 발전성이 모호하다면 다른 그 어떤 특별한 사유보다도 우선시하여 과감하게 투자
가치가 높은 아파트로 갈아 타는 게 현명합니다.
♨ 황금의 곳간 네 번째 관문- 아파트를 볼 때 가장 중요한 사항은?♨
1. ★★★★★ 헌 아파트보다는 반드시 새 아파트를 구입해야 합니다.
◆ 발전성, 입지, 학군, 교통, 환경,상권 등이 크게 밀리지 않는 곳이라면 비싸더라도 무조건
새아파트를 구입하는 것이 바람직합니다.
우리의 삶이 점점 윤택한 방향으로 흐르고 있는 까닭에 지금보다는 갈수록 새아파트와 헌
아파트의 차별화는 본격화 될 것이며, 젊은 층을 중심으로 오래된 아파트를 벗어나려는
현상이 높다는 점에서 앞으로 새아파트와 헌아파트의 또다른 양극화 현상이 도래할 것입니다.
그 실례로 죽전 택지 개발 지구의 같은 평수에 L아파트와 D아파트의 가격 차이가 3배
이상까지 벌어지고 있습니다.
유비쿼터스는 새아파트 프리미엄의 단적인 예이며, 갈수록 중고차와 새차가 차별화 되는
것처럼 그 이상으로 더욱 심해질 수 있습니다.
2. ★★★★ 여건이 허락되면 40평대이상-30평대-20평대 순으로 구입하는게 현명합니다.
◆ 삶의 질이 갈수록 풍부해 지는 이 시점에서 과거에 사랑을 독차지 해 온 30평대의 선호도는
이미 40평대로 완전히 돌아 섰습니다. 이러한 현상은 갈수록 심해질 전망이기 때문에 투자
가치 측면에서만 본다면 안정적으로 30평대를 구입하기 보다는 약간 무리해서라도 40평대의
아파트를 매입하는 것이 훨씬 시세 차익을 남길 수 있습니다.
실제로 30평대와 40평대의 차이는 40평대와 50평대의 차이보다 가격 격차가 매우 심합니다.
베르나-아반테-소나타-그랜저로 이어지는 차량 선호도의 상향화를 눈여겨 본다면 40평대의
불패는 향후 10년이상 이어질 것으로 예측이 됩니다.
3. ★★★ 대단지 아파트를 구입해야 합니다.
◆ 특별한 경우를 제외하고는 대단지 아파트가 소단지 아파트보다 환금성, 안정성, 투자성,
유동성, 수익성, 지속성 등 모든 측면에서 유리하기 때문에 브랜드가 떨어지더라도 최소
700세대 이상의 대단지 아파트를 구입하는 것이 투자의 정석입니다.
바로 이런 경우에 다다익선이라는 말이 딱 어울리는 말입니다.
4.★★ 외부와 내부 시설 및 공간 등의 종합적 평가입니다.
◆ 흔히 모델 하우스를 방문하여 내부 시설을 집중적으로 보게 되고, 실제 지어진 아파트의
외형에 관심을 갖는 경우가 일상화 되었습니다. 해가 갈수록 내부의 공간 구조뿐만이 아니라
외부 디자인과 재료 등에 신경을 쓰는 경우가 많은데, 이는 아파트 자체만 놓고 볼 때에 가장
핵심적인 요소라고 볼 수 있습니다.
하지만 위의 1.2.3번보다는 평가 가치도가 떨어지기 때문에 아파트 매입시에 이 부분에
집중하는 것은 바람직하지 않습니다.
5.★ 아파트 브랜드입니다.
◆ 똑같은 상황이라면 이름 없는 아파트보다는 많은 사람들이 손가락으로 꼽을 수 있는 명품
아파트가 여러 측면에서 유리합니다.
다만 최근에는 이름이 알려 지지 않는 건설사일수록 사후 서비스 정신이 훌륭하다는 평가가
거론되기 때문에 투자 순위에서 절대적인 평가 가치라고는 할 수 없습니다.
♨ 황금의 곳간 다섯 번째 관문- 투자에 이익이 높은 재테크는? ♨
1.★★★★★ 부동산 특히 아파트입니다.
◆ 90년대부터 3년 단위로 수익률을 환산한 자료에 의하면 부동산의 수익률을 따라올 재테크
수단은 없습니다.
특히 입지가 좋은 중대형 새아파트일수록 이윤 창출의 폭이 매우 높은데, 지역에 따라서
차이가 있긴 하지만 수도권만 놓고 본다면 여타의 수익률보다 3-5배 이상 높다고 할 수
있습니다.
덧붙인다면 아파트는 분양가가 높더라도 분양을 받는 것이 무조건 유리합니다.
2. ★★★★ 주식형 펀드입니다.
◆ 일반 적금 및 특수 적금보다 수익률의 부침은 있지만, 거의 모든 지표에서 주식형 펀드의
수익률은 다른 여타의 적금을 압도합니다.
최근 주가 하락으로 적자를 보신 분들도 있으시겠지만 대부분의 경우는 50-80% 가까운 매우
높은 이윤 창출을 보았다고 생각하면 됩니다.
다만 향후 주가 등락에 따라서 오름 폭이 2부 이자나 상가 및 전월세 수입보다 떨어지는
경우도 있다는 사실을 염두하시기 바랍니다.
3. ★★★ 상가 수입, 전월세 수입입니다.-생략
4.★★ MMF 등의 특수 적금입니다.-생략
5.★ 일반 적금입니다.-생략
♨ 황금의 곳간 여섯 번째 관문-부동산에 적극적으로 투자 할 사람 ♨
1. 여유 자금이 풍부한 사람
2. 여유 자금은 보통이지만 가구 수입이 월 300만원 이상의 안정적인 수익을 올리는 사람
3. 여유 자금이 부족하지만 가구 수입이 월 500만원을 넘는 안정적 고수익인 사람
4. 여유 자금이 매우 부족하지만 지출 비용이 극히 적고 월 500만원 이상 고수익인 사람
5. 여유 자금은 매우 부족하지만 주변에서 연 5-10%로 돈을 융통할 수 있고, 가구 월 수입이
300만원 이상인 사람
6. 여유 자금이 매우 부족하고 가구 수입이 200만원 이하인 사람- 무주택 임대 및 청약 바람직
♨ 황금의 곳간 일곱 번째 관문- 잘못된 투자 형태 ♨
1. 주식에 직접 투자 하는 사람-
자신 있는 경우일지라도 기관 외국인보다 불리하기 때문에 적극적으로 말리고 싶습니다.
2. 일반 보험을 수입의 10% 이상 드는 사람-
돈의 활용성이 떨어져서 많이 들수록 무조건 손해를 본다는 사실을 염두해야 합니다.
일반 보험은 전체 수입의 5-7% 정도가 바람직합니다.
3. 월급 전체를 은행 등에 일반 적금 형태로 한꺼번에 드는 사람-
최소한의 자금 마련을 위한 초기 형태의 안정적 저금 형태는 바람직하지만 그 외에는
물가상승, 집값 상승과 비교하여 상대적 가치가 떨어지기 때문에 큰 손해를 봅니다.
4. 확실하지 않은 상가 투자-
경제 흐름, 지역 여건을 무시한 상가 투자는 매우 손해를 보기 때문에, 선별적 능력이 필요하며
충분한 사전 조사를 실시해서 투자를 해야 합니다.
5. 2부 이상의 돈을 굴리거나 계를 5년 이상 장기간 하는 사람-
통계 수치로 볼 때 친척, 친구일지라도 매우 위험하기 때문에 5년 이상 지속하는 것은
바람직하지 못합니다.
특히 이 경우에는 돈을 날려도 법적 구제 장치가 애매모호하고, 심리적 스트레스까지 겪는 등의
이중고에 시달릴 위험성을 감안하셔서 슬기롭게 돈을 굴려야 겠습니다.
◆ 이상으로 부자가 되기 위한 황금의 곳간 7가지를 공개하였는데, 저 나름대로 경험과 풍부한
자료를 바탕으로 글을 게시한 것이기 때문에 매우 신빙성이 높다고 생각하셔도 될 것입니다.
위의 자료를 바탕으로 내용을 살펴 보면 성공이란 난해한 어구로 현학적인 글로 치장을
해야만 설득력을 높이는 것이 아니며, 더군다나 특출한 사람만의 전유물이 아니라는 사실을
깨달을 수 있을 것입니다.
◆ 필자의 소견으로 부동산에 관심을 갖는 분들의 투자에 대한 권유와 재테크에 도움이 되지
않는 잘못된 투자를 강조 하면서 잠자리에 들까 합니다.
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