2007-01-28 05:55

http://blog.drapt.com/sjkim71/1896001169931320726

자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

◈ 부동산을 사고파는데도 때가 있습니다

부동산경기의 순환국면에 대한 이해와 이에 따른 부동산시장의 특성, 특히 투기수요가 몰리는 시장행태에 대한 깊은 이해로 매도·매수의 적기를 가늠해 볼 수 있을 것입니다.  공급측면에서 보면,  가격상승기에 있어 시장에 초기 급매물을 중심으로 매물이 나오다가 가격이 계속 상승하는 경우 추가가격상승에 대한 투기적기대심리가 형성되고 급기야 시장전반에 유포될 때, 매도인은 매물을 거두어 들여 매물이 급격히 감소하고 실거래가 없는 상태에서 호가만 무성하게 됩니다.  호가가 시장에서 용인할 수 있는 한도의 고가에 도달하면 가격이 오를만큼 올랐다는 인식이 확산되고 이제는 시세차익을 노리는 매물이 시장에 급증하게 됩니다.  수요측면에서 보면,  초기가격상승기에 있어 가격상승이 일시적일 것이라 생각하여 급매입수요만이 시장에 나오다가 가격이 계속 상승하는 경우 추가가격상승에 대한 우려로 불안심리가 확산되고 가격이 더 오르기 전 미리 구입하려는 묻지마 식의 사재기 수요가 급증하다가 가격이 시장이 용인할 수 있는 고가수준을 넘어서면 버블이라는 인식이 확산되면서 사재기 수요가 급속히 감소, 매물은 증가하는데 수요는 실종되고 거래는 발생하지 않고 가격만 고가로 형성된 상태가 유지됩니다.  부동산의 투기적 가격행태는 시장참여자들의 가격변화에 대한 기대심리가 그 이면에 자리하고 있는 것입니다.  -매수적기 부동산시장의 침체기·불황기일 때가 도리어 매수적기입니다.  즉, 시중금리가 상승기에 있어 뭉칫돈이 금융기관으로 몰려서 또는 부동산 시장에대한 과잉억제정책으로 부동산 시장은 한산하여 매물이 쌓이고 급매물이 등장할 때, 내재가치가 충실한 물건을 대상으로 매수자가 협상력을 주도하여 적극매수에 나설 시기이며,  -매도적기 부동산을 사는 것도 중요하다지만 잘 파는 것 또한 중요한 바,  부동한 가격이 피크일 때가 그 적기이겠지만 시장에서 부동산 시장과열에 대한 우려가 대두되고 가격상승 속도가 빠르고 일반매도인들이 추가가격상승에 대한 기대로 매물을 거둬들일 때(매수인들은 가격상승에 대한 우려로 사재기에 나설 때)가 매도적기일 것입니다. 부동산경기변동의 저점에서 매수하여 정점에 이르기 직전에 매도하는 것이 지혜로운 바, 사실상 이의 확인이 쉽지만은 않아 대체로 시장침체기에 매물이 넘칠 때 매수자 우위의 시황에서 매수에 나서고 시장과열에 대한 우려가 대두될 때 즉시 매도에 나서라는 것인데 ‘밀짚모자는 겨울에 사라’, ‘무릎에 사고 어깨에서 팔아라’는 증시격언이 부동산에도 똑같이 유효하다 하겠습니다.

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