2007-02-01 13:56

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출처 : 南家네 富路區

원문 : http://blog.drapt.com/manam

부동산이 폭락 할 수 밖에 없는 이유는? 아무것도몰라(tanatos) 2007/01/29 23:23   조회: 3034   스크랩: 18     부동산이 앞으로 폭락 할 거 라느니, 드디어 폭락의 서막이 올려 졌다느니, 금리 및 주식 보유와 비교하면서 지금이라도 빨리 팔아라고 하는 사람도 있지만, 반대로 "지금이 적기다" 라고 하는 사람들도 있다. 하여간 온통 난리다.   솔직히 나도 33평짜리 집 한채가 전 재산인 사람으로서 재산 가치가 어떻게 변할 것인지 관심 이 많이 가고, 빨리 팔아라고 걱정해 주시는 분들이 고맙기도 하다. 그래서 폭락을 주장하는 사 람들 한테 왜 폭락하는지? 폭락 할 수 밖에 없는 이유가 무엇인지?를 종합해 보니, 일본이 장기 폭락했으므로 우리도 폭락 한다는 사람도 있고, 금리가 올라서..., 집이 많아서..., 인구가 줄어 들어서..., 정부 규제가 심해서..., 반값 아파트 때문에..., 임대 아파트 증가 때문에..., 인제 선진 국으로 가면서 집은 더 이상 소유개념이 아니고 거주개념으로 바뀌기 때문에..., 조금 안다는 사 람은 "일본 은행에서 저렴한 이자로 빌려 온 단기 외채를, 금융당국의 압박으로 시중 은행들이 갚아 나갈 것이고, 당연히 금리 인상과 유동성 축소가 우려되기 때문에..."라고 하는 사람도 있 고, 거품이 많아서..., 40년 이상 이어져 온 부동산 불패 신화는 끝났으므로..., 세금 폭탄 때문 에..., 하물며 "노무현 때문에..."폭락한다고 하는 사람까지 있다. 정말 그럴까?   이번에는 지금이 적기라고 얘기하는 사람들의 이유를 알아보니, 유동성이 풍부해서..., 정부 정 책을 믿을 수 없어서..., 개발 정책 때문에..., 공급 부족 때문에..., 올해 대선이 있어서..., 금리 인상등 더 이상의 정부 규제가 나올 게 없으므로..., 다음 정권은 규제를 완화할 것이므로..., 개 인 소득이 증가하므로..., 여기도 마찬가지로 "노무현 때문에" 오른다고 얘기하는 사람 등등 여 러가지 이유가 있었다. 역시 정말 그럴까? 내 개인적인(아무런 객관적인 근거 자료도 없이 정말 개인적인) 생각이지만(믿거나 말거나), 폭 락한다는 사람들의 저 많은 이유 중에 수긍이 가는 것은, "인구가 줄어 든다"는 것 딱 한 개 밖에 수긍이 안 간다. 반대로 오른다고 주장하는 사람들의 의견 중에서도, 역시 수긍이 가는 것은 "개 인 소득이 증가" 한다는 한 개 뿐이다.   자 지금부터 하나씩 되짚어 보자. 첫째. 지나 개나 얘기하는 일본의 부동산 폭락을 살펴보자. 1991년 일본 동경의 괜찮은 아파트 33평형은 평균 2억9천만엔 정도 했다. 이 당시 일본 직장인의 평균 연봉은 270만엔(자료마다 260 또는 280만엔으로 약간의 차이가 있어 중간치인 270으로 했슴)정도였다.   다시 말해 직장인이 연봉을 다 저축한다고 해도 107년은 모아야 구입할 수 있었다. 당연히 많은 사람들이 출퇴근 하는데 전철로 2~3시간 걸리는 지역으로 내 몰렸고, 우리도 많이 들었는 "일 본은 장관들도 21평짜리에 산다고 근검 절약하는 사람들"이란 애기를 했다. 근검 절약이 아니 라 그럴수 밖에 없었다.   15년이 지나 부동산 가격이 다시 오르기 시작하는 지금은 어떤가? 2억9천만엔 했던 33평형 아 파트가 평균 6천만엔 정도한다(정말 엄청 내렸다). 작년 통계가 아직 없어서 2005년 통계를 기 준으로 보면 일본 직장인의 평균 연봉은 380만엔 정도이다. 즉 거품이 엄청꺼져 인제 오르기 시 작하는 일본의 부동산을 살려면 아직도 연봉 전액을 약 16년을 모아야 한다.   우리는 어떤가? 우리나라 직장인들의 작년 평균 연봉이 얼마인지 정확히는 모르겠으나 추정컨 데, 약 4000만원내외(틀릴수도 있지만 아마 맞을 것임) 정도가 될 것 같다. 16년을 모아도 강남 의 좋은 33평형 아파트를 사기에는 부족할런지 모르겠는데, 수도권이라도 몇 군데를 제외하곤 웬만한데는 다 살 수 있을 것이고, 지방같은 경우는 몇채나 살 수 있다.   특히 대구같은 경우는 3년만 모으면 약간 변두리 지역이나 연식이 오래 된 아파트를 살 수 있 고, 4년만 모으면 대개의 기존 아파트를 살 수 있고, 5년만 모으면 대구에선 기존 아파트 중에 못 살 아파트가 없고, 6년만 모으면 호텔같이 지어 논 대다수의 신규 아파트도 대출없이 분양 받을 수 있어며, 7년만 모으면 어떤한 아파트도 다 건드릴 수 있고, 8년만 모으면 아무리 비싼 아파트라도 구입은 물론이고 각종 세금 다 내고 집들이까지 하고도 돈이 남는다.   수도권의 일부 지역은 모르겠는데, 비단 대구만이 아니라 전국의 지방이 다 이럴 것인데, 과연  이런데도 일본식 거품 붕괴론이 맞는 비교일까!? 아마 정부에서도 이걸 알기 때문에 일본처럼 안 될려고 더 이상 오르기 전에 신속하게 규제를 가하는 것 같다. <-- 요게 맞다면, 정말 맞다면 정부가 잘하는건데, 그렇다고 주위 사람들한테 정부가 잘 한다고 함부록 말하면 절대 안됨(왕 따될 확율이 상당히 높음).   둘째. 금리 인상 및 정부의 각종 규제는 그때그때 상황에 따라 수시로 변하는 것이라(길어야 몇 년) 설명이 필요없다(여기에서 한가지?붙이면 정치인들 정말 실망스럽다. 지방은 수도권과는 달리 규제가 필요 없는데도, 똑같이 적용해서 지방 사람들은 부동산 가치가 오르기는 커녕 도리 어 내리는데도 억울하게 금융 비용은 엄청 많이 부담하는 손해를 보고 있지만, 여야 정치인 누 구도 말 한마디 하는 사람이 없었다).   셋째. 반값아파트는 얘기 한다는게 부끄럽지만(일고의 가치도 없슴), 이해를 돕기 위해 몆자 적 어보면, 땅 값은 안 받고 건물 값만 받어면서 땅 값에 해당하는 사용료(임대료)를 받겠다는 얘 긴데, 그 사용료가 얼마일까? 아마 은행 금리를 기준으로 해서 적용 될 것이고, 그렇다면 단순 히 생각해도 은행에서 돈 빌려서 땅을 사고, 사용료 대신 은행에 이자 주는 게 낫다. 임대아파트 는 서민을 위해서 많이 공급해야 한다. 그러나 기존 아파트, 특히 좋은 지역의 아파트 가격에는 전혀 영향이 없다.   넷째. 선진국으로 되면서 소유보다 거주 개념으로 바뀐다는데, 우리가 흔히 선진국이라고 하는 미국,일본,영국,프랑스등의 현실을 정확히 보면 된다.과연 그러고 있나? 공산주의 국가이며 땅 의 소유권은 국가가 가지는 중국도 어떤지 보라.   다섯째. 거품이 많아서란 이유는 거품의 기준이 모호하기 때문에, 여기서 내 능력으론 설명하기 가 힘 들어서 못 하겠고, 세금 폭탄은 가진 것 만치 내는 것이기 때문에 능력 껏 집을 소유하고, 소유한 만치(능력있는 사람이) 내는 것인데, 이것 때문에 폭락한다는 건 논리가 빈약하다. 또한 부동산 불패 신화와 노무현 때문에란 이유는 그냥 웃어면 된다.   여섯째. 조금 생각해보게 만드는 것이 일본에서 빌려 온 돈을 갚기 때문에 금리 인상과 유동성 축소란 바로 이 부분인데, 사실 2006년 작년과 올해 황금돼지해인데도 1월 효과도 없이, 다른 나라 주식시장은 활황인데 유독 우리 주식시장만 왕따 당하는 이유가, 바로 이 부분과 지나친 부동산 규제 때문에 내수경기 침체 우려 때문이라고 생각된다. 그러나 크게 걱정할 것 없다. 추 측컨데 주식시장은 선 반영되므로 올 상반기까지는 이런 식으로 헤매다가 벗어날 것 같고, 부동 산시장과 체감경기는 내년까지 이어질 것 같으나, 크게 압박하지 않고(무딘 사람은 느끼지도 못하고) 해소 될 것이다(절대 근거 없으므로 안 믿어도 됨).   일곱째. 집이 많아서란 이유는 상당한 이유가 되나, 선진 외국을 보면 꼭 그렇지도 않다. 모든  지역에 골고루 빈 집이 생기는 것이 아니고, 시간이 지나면서 특정 지역은 빈 집이 왕창 생기 고, 선호 지역은 빈 집이 없게 될 것이다(여기서도 양극화는 안 빠지는구만). 왠냐? 인간은 행복 을 추구하는 동물이기 때문이다. 그리고 지금처럼 규제를 계속 가하면 시간이 지나면서 상당 부 분 빈 집은 해결되기 때문에 큰 문제는 없고, 오히려 집은 많으나 대출은 적은, 몇년을 버틸 수 있는 진짜 부자들은 "위기가 곧 기회"가 될 수도 있을 것이다.   2005년도 여름에 아시아나 노조가 파업을 해서 전 국내선 및 미주 노선등이 운항 취소가 되었 는데도 이상하게 아시아나 주가는 계속 상승한 적이 있다. 왜 일까? 바로 회사가 알짜 회사로 큰 이익을 보는 회사가 되기 때문이였다. 적자 노선은 전부 운항 취소하고 이익이 큰 유럽 노선 은 끝까지 운항을 하였다.   유럽 노선이 어떤 곳 인가? 돌아올때 기내에서 면세품 판매만 평균 800만원 이상의 매출이 일 어나고 항상 빈 좌석이 없는 노선인 것이다. 다시 말해 비실비실한 것 다 치우고 알짜배기 노선 만 운항하니, 엄청 흑자가 나고 당연히 주가는 오를 수 밖에... 왜 갑자기 아시아나 얘기를 했나 하면, 지금처럼 규제를 가하면 민간 공급이 중단되어 오히려 집 값 폭등이 우려된다는 사람도 있고, 집 짓는게 일 인 사람들이 그렇다고 설마 집을 안 짓겠느냐고 하는 사람들도 있다. 그렇 다!   아무리 규제를 가해도 건설 회사는 집을 짓게 된다. 단 지금처럼 우후죽순격의 사업이 아니라 사업성이 있는 알짜배기(100%분양을 자신하는) 사업만 할 것이다. 당연히 살아남은 건설회사 는 오히려 내실있는 튼튼한 회사가 될 것이고(1.11대책후 건설주가 많이 내렸지만 궁극적으론 알짜배기는 주가도 오를 것으로 생각됨--> 주식 투자하란 얘기는 절대 아님), 당연히 공급은 있 지만 위축될 것은 뻔하다.   즉 위기는 곧 기회인 셈이다. 여기 토론방에 가 보면 대체적으로 무주택자들은 폭락을 이야기하 면서 정부에서 더 규제를 가 해야 된다고 하는 것 같고, 유주택자들은 규제 완화와 상승 쪽에 무 게를 두는 것 같은데, 정말로 그대가 유주택자이거나 또는 다주택자이면 오히려 정부에 아예 집 을 못 짓도록 더 강력한 규제를 해 달라고 요구해야 한다.琉??무주택자는 도리어 규제 완화를 요구해야 되는데 반대로 하고 있으니 참으로 안타깝다(자연스런 현상이고 역사는 항상 이래 왔 다). 결과는 어떻게 될까? 집 값이 오르면 가진 자가 덕?보고, 내리면 없는 자가 덕을 보게 된다 (최소한 배는 안 아프니까). 인류의 역사가 몇 십만년 인지 몇 백만년 인지는 모르겠는데, 내가 아는 역사 중에는 한번도 약자가 이긴 역사를 본 적이 없다. 역사는 무정하게도 항상 강자의 역 사였다. 유주택자와 무주택자 중에 누가 강자인가?   마지막으로. 인구가 줄어들어서... 사실 이게 가장 큰 문제이고 마땅한 해결 방법도 없다. 정말 로 예삿일이 아니다. 아무리 생각해도 해답도 없고 머리만 아프다. 그리고 이 문제는 유독 부동 산만의 문제도 아니다. 각종 연금,산업기반, 소비여력, 국력 등등 모든 문제이고 유주택자나 무 주택자나 상관없이, 온 국민 모두에게 해당되는 정말 심각한 문제이다. 다시 말해 인구가 줄어 들어서 부동산이 폭락할 것이라고 얘기하는 사람들한테 분명히 한마디 해 주고 싶다. "집만 안 사고(또는 팔고) 할게 아니고, 주식도 팔고, 연금 및 각종 예적금, 보험등 모든 걸 해약하고, 전 재산을 전부 정리해서 이 나라를 떠나라고". 모든 부문에 심각한 문제이기 때문이다. 얘기를 하다 보니 마치 부동산 상승 견해를 가진 사람이 된 것 같다. 나는 상승 견해를 가진 사 람도 아니고(그렇다고 하락 견해를 가진 것도 아님), 상승할지 하락할지 몰라서 여러 사람들한 테 의견을 물어 보았어며, 폭락한다는 사람들은 왜 폭락한다고 얘기하는지? 무엇이 폭락할 수 밖에 없도록 하는지? 를 물어 보았어나 수긍이 되도록 얘기 해 주는 사람이 없어서 그냥 나름대 로 내 생각을 이야기 한 것 뿐이다. 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있을 것이며, 판단은 각자가 알아 서 하면 될 것이다. 결론을 얘기하면 부동산 가격이 하락할 것이라는 이유는 그 어디에서도 찾을 수 없었다는 것이 다. IMF와 외국의 전문가란 사람들이 한국의 부동산에는 거품이 없다고 한 것과, 외국계 대부 업체에서는 DTI비율도 계산하지 않고 그냥 담보 가치대로 돈을 빌려주는 게 이제는 어느정도 이해가 될 것 같다. 손목이 아파서 여기서 그만하고, 다음에는 지금이 좋은 매수 기회라고 얘기하는 사람들에게 왜? 어째서? 도대체 뭣 땜에? 지금이 좋은 매수 기회인지 한번 살펴보는 시간을 가지고 싶다.     내집마련 게시판에 아무것도 몰라(gkgk)회원님이 등록하신 글입니다.      원본 게시판 : 오늘의추천글                                   s2080410a 0 하긴 오늘 펀드 관련 강의 듣고 왔는데 우리나라는 일본과는 좀 다르다고 하더라고요.일본과 같이 가지는 않을것이고 우리나라는 부동산시장이 현재로서는 2010까지는 괜찮을 듯 하다고 하던데요,.,(어설프게 듣고 와서 ,,,한 마디 합니다,ㅋ) (2007/01/30 00:16) 너더리 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 00:22) 주식본능 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 06:06) 행복발전 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 07:20) 종합무술인 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 07:40) bigminy 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 09:04) sadame9 0 일본이 아파트를 많이 지어서 버블이 생겼다는 말인가요?? 일본에서는 다른 시설에 투자한 자금을 회수할 수 없어서 버블이 무너진 겁니다. 골프장, 위락시설, 콘도 등등이 수익을 내지 못해 망한 겁니다...대출금 20000% 로 설정해서 사 놓은 건데요...이런 것도 좋은 글에 들어가나요??? (2007/01/30 09:20) 밀레쥬떼 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 09:21) 긍정또긍정 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 09:31) 까르르르를 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 09:45) 우동과정종 2 그러면 그동안 집값이 많이 올랐다는 떠든것은 정치권과 언론에서 현 정부를 공격하기 위한 도구에 불과했다는 이야기이군요... (2007/01/30 09:47) 나도될거야 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 09:48) 톰슨01 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 10:00) 언제나그대곁 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 10:21) 대롱이닷 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 10:40) drpark1 1 정확한 통계치를 제시하지 못하고 자신의 가정에 의한 판단을 내리시는군요. 일본직장인연봉이 380만엔이고 우리나라직장인연봉은 4000만원이라는 추측은 어디서 나온겁니까? 우리나라소득수준이 일본보다 높다는건가요? 그 통계치를 제시해보세요. 그리고 일본 동경의 괜찮은 아파트 33평을 사는데 16년이 걸린다고 해놓고 우리나라는 강남 아니면 그보다 짧은 기간에 살 수 있다고 하시다니... 비교상대를 동일하게 놓고 비교해야지. 서울집값하고 지방집값하고 같을 수가 있습니까? 동경집값하고 지방도시집값과 같을까요? 그리고 우리나라는 연봉 4천만원이면 30평대보다는 40평대 아파트를 원하는 사람들이 많고 그런 아파트를 사는데는 기간이 훨씬 오래 걸리죠. 그러다보니 대출을 많이 받게 되고 이자를 갚느라 소비지출도 줄이게 되어 경기가 나빠지는 악순환이 계속 됩니다. 부동산을 잡지 않고는 앞으로의 경제발전은 기대할 수 없습니다. 왜냐하면 소득이 높아져도 주택구입에 많은 자금을 써야하고 그때문에 소비를 줄이게 되어 내수경기가 나빠지고, 집값때문에 올라간 급여수준이 국제경쟁력을 떨어뜨리니까요? (2007/01/30 10:54)  duza 0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 11:04)   0 좋은 글 감사합니다. 퍼갈께요. ^^ (2007/01/30 11:05) 끝v 0 요즘은 이런글도 추천 받는구나.. 연봉 4천.. 여긴 부자들만 모이는 곳이라서 그런가보군.. 젠장 쩝. (2007/01/30 11:07) 출처: 모네타 인기글

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2007-01-30 02:08

http://blog.drapt.com/sjkim71/1043441170090505339

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29914

★3년후의 수도권 시세 예측과   부동산 정책의 바른 길★     ● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     아파트 가격이 단기간 지나치게 폭등한데다 부동산에 대한 정부의 전방위 정책 등으로     3년 후의 수도권 아파트 시세 예측이 초미의 관심사라고 판단이 되어 글을 올립니다.     미래의 시세를 예측하는 일은 결코 쉬운 일이 아니지만, 다음과 같은 요소를 고려하면 어느     정도  비슷한 예측은 가능합니다.     A. 아파트 시세 예측시 고려할 사항 10가지   1. 시세의 흐름을 판단합니다.     - 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름   2. 지역의 가치를 판단합니다.    - 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및  2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권   3. 평형별 가치를 판단합니다.    - 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상   4. 아파트 가치를 판단합니다.    - 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률   5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.    - 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,   6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.   - 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부   7. 정부의 정책을 판단합니다.   - 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책   8. 경제의 흐름을 판단합니다.   - 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름   9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.   - 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구   10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.   - 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도   ● 위의 10가지 요소를 바탕으로 시세 예측을 하는 것은 기존의 아파트 흐름에 영향을 주는     요소 중에서 부동산 자체의 평가 요소 뿐만이 아니라 미시와 거시 경제적 요소, 정부의 정책,     심리적인 요소를 총망라한 것입니다.     시세 흐름에 영향을 주는 요소를 대등한 자격으로 평가할 수는 없지만 부동산 시세를     예측하는 데 무수한 가변성을 가지고 있는 사항들을 대거 참조하였다는 점에서 그 의의를     지니고 있으며, 그나마 기존 평가 사항보다는 객관적인 자료로서의 구실을 할 수 있음을     밝히는 바입니다.     B. 정부의 부동산 정책에 대한 도움글   ● 2004-2006년만 놓고 본다면 상당수의 전문가들의 시세 예측이 엉뚱한 방향으로 흐른 것을 알     수 있는데, 이러한 결과는 상기의 요소를 두루 망라한 종합적인 판단보다는 정부 정책과     경제의 흐름 등 특정 분야를 지나치게 부각하는 바람에 야기될 수밖에 없었던 필연적인 결과로     보여집니다.     어떤 면에서는 정부의 정책과 거시 경제의 흐름보다도 아파트에 대한 본질적인 평가 즉     시세의 흐름, 지역, 평형, 미래 발전성, 대중의 선호요소와 눈에 보이지 않는 심리적인 요인이     아파트 흐름에 민감하게 반응하였음을 확연히 알 수 있습니다.   ● 따라서 지금이라도 앞에서 언급한 단순한 실물 경제의 지표로서 부동산의 흐름을 예측하고     정책을 펼 것이 아니라, 부동산 고유의 특성과 지표상 드러나지 않는 심리적 요인에 기인하여     포괄적이면서도 역동적인 시세 예측 및 이를 바탕으로 한 효율적인 정책 마련이 선행되어야     한다고 판단합니다.   ● 물론 모든 사항을 감안하여 시세 예측을 한다는 것이 결코 간단하지는 않습니다.     어느 요소를 얼마만큼 반영해야 하고, 또 심리적인 요인에 의하여 기간별로 반영하는     요소의 비율이 차이가 날 수밖에 없는 현실까지 고려한다면,부동산 정책을 펴는 정책     당국자야말로 이 세상 누구보다도 부동산 지식에 대한 이론과 실천 경험까지 겸비한 자유로운     사고 역량을 소유한 분이라야 한다는 사실을 밝히고자 합니다.   ● 부동산을 잡기 위한 정부 각료와 대통령 의지야말로 경제 정책의 선순환을 이루는 핵심사항이기     때문에 높게 평가하며 항상 감사한 마음을 가지고 있습니다.     하지만 지금처럼 경직된 사고와 천편일률적인 잣대로써 전방위의 무차별적인 부동산 옥죄기     전략으로 해법을 찾으려 하기 보다는 부동산 상승에 영향을 주는 근본 요소부터 발췌초록하여     정책의 틀로 삼고, 일정 부분 시장 경제의 자율성에 흐름을 맡기되 이로 인하여 파생되는     문제점에 대해서만 확실한 제제 조치를 단행해야 한다고 봅니다.   ● 자연 생태계에서도 적자생존이 존재하고, 돈 자체가 10원, 100원, 1000원 혹은 1달러 10달러     100달러 구분 되어 있듯이, 어느 사회나 물질적 가치의 양면성은 존재하기 때문에 오르는     아파트를 억지 세금으로 막으려 하기 보다는 그들만의 플레이를 할 수 있도록 일정 부분 시장     흐름에 맡기는 일이 필요합니다.   ● 지금의 부동산 상황은 뱀(명품 아파트)을 때려 잡으려 하다 보니까, 개구리(보통 아파트)들이     들끓는 상황을 초래한 것으로써, 빈익빈 부익부를 막으려다가 부의 공동화 현상이라는 최악의     시나리오에 직면해 있다는 판단이 듭니다.     뱀이 아무리 큰다고 하여 공룡이 될 수 없기 때문에 더 이상 잡으려 하지 말고 뱀과 개구리     메뚜기가 적절하게 피라미드 모형을 지닐 수 있도록 조절하는 역할이 어떨지 상징적으로 제시해     봅니다.   ● 내 집을 가졌기 때문에 집값이 오르기를 바라는 분들이 많기는 하지만 부동산 상승이      심리적으로 조절할 수치를 벗어난 이른바 부동산 공황에 빠진 상태가 되면 집을 가진 분이나     가지지 않은 분이나 모두 불안하기 마련입니다.     지금이 그 단계로 보여지기 때문에,  대부분 국민들은 부동산의 강보합 및 약보합의 흐름이     지속되기를 원합니다.   ● 모든 아파트들이 물가상승에 관계없이 하락을 하는 것보다는아파트별로     절대 및 상대 가치에 의한 차별화와 함께 물가상승률과 비례한 상승이 진행이 되어야 합니다.     지나친 빈익빈 부익부를 막으면서 폭등 및 폭락의 후유증에서 벗어나 모두가 인정하는 방향의     가치 상승과 하락의 양분화가 이루어질 수 있도록 정책의 골격을 유지하길 희망합니다.     C. 현 시점에서의 부동산 전망   ● 아파트에 대한 매수와 매도 타이밍을 놓치는 가장 큰 실수가 어디에 있는지 아시나요?     그렇게 많이 겪고도 습관적으로 반복이 되는 일이건만 미래의 흐름을 믿지 않고 현실의     흐름에만 지나치게 민감하다는 것입니다.     한 치 앞을 내다보지 못하는 불안 심리와 지나치게 보수적인 잣대가 정확한 예측을 흐리게     하는 나쁜 주범이라고 할 수 있지요.     최근 부동산에 대한 대출 압박, 세금 징수, 분양가 인하, 임대주택 공급 확대 등이 총망라     되어 부동산으로 시세 차익을 누리는 것은 모두 끝난 것처럼 보입니다.     과거와 같이 파상적인 상승은 기대하기 어렵겠지만, 아파트의 양극화에 따른 고품격 아파트의     시세 상승은 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.   ● 즉 지금은 부동산 대책이 모두 터져 나온 상황이라서 더 이상 부동산을 억누르는 대책이     나올 가능성이 없어 보일 정도입니다.     이 정도의 강도 높은 대책이라면 큰 폭의 하락이나 급매의 출현이 나와야 하는데 아직도     호가 상승은 소폭이나마 이어 지고 있으며, 설령 하락한다고 하더라도 최대 10 % 이내의     소폭의 조정 가능성만이 이어질 것으로 분석이 됩니다.   ● 무주택 서민들일수록 이것을 지나치게 크게 생각하여 급매로 매수할 결정적인 기회를 잡지     못하는 일이 많아서 안타까울 뿐입니다.     3월 이후에 반전이 된다면 급매는 순식간에 사라지고, 명품이라고 일컫는 아파트는 품귀 현상을     보이며 일반 아파트와의 격차를 더욱 벌여 놓을 가능성이 큽니다.     어차피 지금 매수해서 지금 팔 것이 아니기 때문에 지금의 흐름보다는 매도 시점의 흐름을     읽는 눈이 필요합니다.   ● 3년 후에 꼭 오른다는 보장이 없지만 적어도 과거의 전례를 보거나 명품 아파트의 가치,     공급 부족, 넘쳐나는 500조대의 유동자금 방황 등을 간파한다면 지금이야말로 가장 훌륭한     아파트를 싸게 잡을 수 있는 황금의 기간이 아닐까 판단이 됩니다.     이러한 흐름으로 볼 때에 미래의 부동산 시장은 각각의 아파트 가치가 계단처럼 층층이     배열이 되는 아파트 가치의 차별화가 진행될 것입니다.   ● 이를 토대로 미래의 시세를 예측하는 데 가장 중요한 요인은 명품 지역의 아파트에 대한     시세를 파악하는 일입니다.     즉 명품 지역 아파트 시세를 기준으로 지역적 가치를 비교하고 같은 지역일 경우는 아파트에     대한 가치를 비교하면서 예상 시세를 측정하면 됩니다.     이러한 측면에서 시세를 예측하는 데 바로미터로 삼을 수 있는 지역이 판교와 강남권입니다.     강남의 실전 전문가들이나 부동산을 아는 사람들이 이구동성으로 말하는 강남권과 판교의     예상 시세를 바탕으로 수도권의 3년 후의 시세를 유추해 보겠습니다.     D. 현실적 흐름에 비추어 본 3년 후의 시세 (단위 억원)   강남권 20평대 8-9    판교 20평대 7-8 서울 명품 아파트 평균- 5-7, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 4~5 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 3-4.5, 수도권 명품 아파트 평균 3-4.  서울 일반 아파트 평균- 3.5-4.5  용인 일반 아파트 평균: 3-4 수도권 일반아파트 평균 2-3   강남권 30평대 13-14    판교 30평대 12-13 서울 명품 아파트 평균- 9-11  분당, 평촌-9-11  용인 명품 아파트- 6.5-7.5 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 6-7, 수도권 명품 아파트 평균 5.5~6.5 서울 일반 아파트 평균- 6-7, 용인 일반 아파트 평균- 4-5. 수도권 일반아파트 평균 3.5-4.5   강남권 40평대 19-23   판교 40평대 17-18 서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 14-16, 용인 명품 아파트- 11~14, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 10-12, 수도권 명품 아파트 평균 9-11,  서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균- 7-9 수도권 일반아파트 평균 6-8   강남권 50평대 24-26    판교 50평대 20-24 서울 명품 아파트 평균- 15-17, 분당- 17-20, 용인 명품 아파트- 14~16, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13-15, 수도권 명품 아파트 평균 12-14,  서울 일반 아파트 평균- 11-13, 용인 일반 아파트 평균-9-10 수도권 일반아파트 평균 8-9   강남권 60평대 이상 26이상   판교 60평대 이상 24이상 서울 명품 아파트 평균- 17이상  분당- 20이상  용인 명품 아파트- 16이상 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 15 이상 수도권 명품 아파트 평균 14 이상 서울 일반 아파트 평균- 13 이상 용인 일반 아파트 평균-10 이상 수도권 일반아파트 평균- 9이상 - 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다.     E. 부동산 정책의 실효성에 바탕을 둔 3년 후의 시세     강남권 20평대 7-8    판교 20평대 6-7 서울 명품 아파트 평균- 4-5, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 3~4 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 2.5-3.5 수도권 명품 아파트 평균 2-3.  서울 일반 아파트 평균- 2.5-3.5  용인 일반 아파트 평균: 2-3 수도권 일반아파트 평균 1.5-2.7   강남권 30평대 12-13    판교 30평대 11-12 서울 명품 아파트 평균- 8-9  분당, 평촌-9-10  용인 명품 아파트- 6-7 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 5.5-6,5 수도권 명품 아파트 평균 5~6 서울 일반 아파트 평균- 5-6, 용인 일반 아파트 평균- 3.5-4.5. 수도권 일반아파트 평균 3-4   강남권 40평대 17-21   판교 40평대 15-17 서울 명품 아파트 평균- 11-13, 분당- 13-15, 용인 명품 아파트- 10~13, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 9-11, 수도권 명품 아파트 평균 8-10,  서울 일반 아파트 평균- 8-9, 용인 일반 아파트 평균- 6-7 수도권 일반아파트 평균 5.5-7   강남권 50평대 22-24   판교 50평대 17-21 서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 16-18, 용인 명품 아파트- 12~14, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 11-13, 수도권 명품 아파트 평균 10-12  서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균-8-9 수도권 일반아파트 평균 6.5-8   강남권 60평대 이상 24이상   판교 60평대 이상 21이상 서울 명품 아파트 평균- 15이상  분당- 16이상  용인 명품 아파트- 14이상 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13 이상 수도권 명품 아파트 평균 12 이상 서울 일반 아파트 평균- 11 이상 용인 일반 아파트 평균-9 이상 수도권 일반아파트 평균- 8이상 - 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다.   ● 이상에서 아파트 시세 예측시 고려할 사항과 이에 바탕을 둔 올바른 정책 방향, 그리고     부동산 정책 실효성 여부에 입각한 3년후의 시세 예측을 순차적으로 짚어 보았습니다.     앞으로 전개될 시장 흐름을 예측함에 있어서 단편 일률적인 잣대를 적용하기 보다는 부동산에     영향을 주는 모든 요소를 폭넓은 시야로 조명하고, 중요도를 선별적으로 적용하여 저 나름대로     두 방향으로 시세를 예측하였습니다.   ● 저는 부동산 상승이 과거의 흐름에서 크게 벗어나지 않는 상승장에 무게를 두고 있지만     규제 일변도의 부동산 정책이 역동적인 흐름으로 개선된다는 조건하에서 실효성 여부에 따른     안정적인 흐름도 함께 제시해 보았습니다.     두 방향 중에서 어느 한 쪽으로 가깝게 예측이 될수도 있고, 전혀 엉뚱한 방향으로 결과가     도출될 수도 있겠지만, 시시비비를 떠나서 미래의 시세를 되짚어 보았다는 점에 의의를 두고     있으니 참고 자료로서의 구실만 했으면 합니다.   ● 시세 예측은 민감한 사항이기 때문에 결코 쉬운 작업은 아니지만 이러한 전망이 전문가들     세계에서 많이 양산이 되어야만 부동산이 올바른 흐름으로 가닥을 잡아 나가는 데 도움이     될 것으로 판단이 됩니다.     지면 관계상 부동산 정책의 올바른 방향을 제시하면서 구체적인 대안 제시가 부족하였는데     차후에 이를 집중 조명하고자 전문가의 탁견을 인용하여 논의하겠습니다.   ● 끝없는 부동산 폭등은 결코 불철주야로 고생하는 정부와 행정부의 몫으로 해결 될 문제가     아니며, 올바른 정책이 시장 흐름에 반영될 수 있도록 전문가들이 여러 각도에서 창의적인     안건을 제공하고, 국민 모두가 그 정책을 신뢰하고, 따를 수 있는 마음가짐을 가져야 비로소     해결의 매듭을 풀 수 있습니다.     이로써 부동산 안정에 바탕을 둔 정부의 일관성 있는 노력이 실효성을 거두어 경제 최강     대한민국의 기초 토양이 조성이 될 것이라고 믿습니다.       감사합니다.

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2007-01-28 05:55

http://blog.drapt.com/sjkim71/1896001169931320726

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

◈ 부동산을 사고파는데도 때가 있습니다 부동산경기의 순환국면에 대한 이해와 이에 따른 부동산시장의 특성, 특히 투기수요가 몰리는 시장행태에 대한 깊은 이해로 매도·매수의 적기를 가늠해 볼 수 있을 것입니다.  공급측면에서 보면,  가격상승기에 있어 시장에 초기 급매물을 중심으로 매물이 나오다가 가격이 계속 상승하는 경우 추가가격상승에 대한 투기적기대심리가 형성되고 급기야 시장전반에 유포될 때, 매도인은 매물을 거두어 들여 매물이 급격히 감소하고 실거래가 없는 상태에서 호가만 무성하게 됩니다.  호가가 시장에서 용인할 수 있는 한도의 고가에 도달하면 가격이 오를만큼 올랐다는 인식이 확산되고 이제는 시세차익을 노리는 매물이 시장에 급증하게 됩니다.  수요측면에서 보면,  초기가격상승기에 있어 가격상승이 일시적일 것이라 생각하여 급매입수요만이 시장에 나오다가 가격이 계속 상승하는 경우 추가가격상승에 대한 우려로 불안심리가 확산되고 가격이 더 오르기 전 미리 구입하려는 묻지마 식의 사재기 수요가 급증하다가 가격이 시장이 용인할 수 있는 고가수준을 넘어서면 버블이라는 인식이 확산되면서 사재기 수요가 급속히 감소, 매물은 증가하는데 수요는 실종되고 거래는 발생하지 않고 가격만 고가로 형성된 상태가 유지됩니다.  부동산의 투기적 가격행태는 시장참여자들의 가격변화에 대한 기대심리가 그 이면에 자리하고 있는 것입니다.  -매수적기 부동산시장의 침체기·불황기일 때가 도리어 매수적기입니다.  즉, 시중금리가 상승기에 있어 뭉칫돈이 금융기관으로 몰려서 또는 부동산 시장에대한 과잉억제정책으로 부동산 시장은 한산하여 매물이 쌓이고 급매물이 등장할 때, 내재가치가 충실한 물건을 대상으로 매수자가 협상력을 주도하여 적극매수에 나설 시기이며,  -매도적기 부동산을 사는 것도 중요하다지만 잘 파는 것 또한 중요한 바,  부동한 가격이 피크일 때가 그 적기이겠지만 시장에서 부동산 시장과열에 대한 우려가 대두되고 가격상승 속도가 빠르고 일반매도인들이 추가가격상승에 대한 기대로 매물을 거둬들일 때(매수인들은 가격상승에 대한 우려로 사재기에 나설 때)가 매도적기일 것입니다. 부동산경기변동의 저점에서 매수하여 정점에 이르기 직전에 매도하는 것이 지혜로운 바, 사실상 이의 확인이 쉽지만은 않아 대체로 시장침체기에 매물이 넘칠 때 매수자 우위의 시황에서 매수에 나서고 시장과열에 대한 우려가 대두될 때 즉시 매도에 나서라는 것인데 ‘밀짚모자는 겨울에 사라’, ‘무릎에 사고 어깨에서 팔아라’는 증시격언이 부동산에도 똑같이 유효하다 하겠습니다.

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