파주신도시의 확대가 가시권에 와 있습니다.

이번주 중으로 확대발표가 이루어질 것이란 이야기들이 확정적으로 돌고 있습니다.

또한 어제 MBC 9시 뉴스데스크에서는 파주신도시 주변 확대안까지 방송하였습니다.

기존에 파주지역에 나돌던 확대안과 별반 다를게 없었습니다.

그 범위는 동북쪽으로곡릉천까지 뻗쳐 곡릉천을 두고 금촌지구와 운정지구가 마주보는 형국으로, 기존 운정역 와동리주변 구가옥지구까지 포함하여, 기존운정신도시 북쪽, 교하지구 남쪽과 운정지구와의 사이까지 포함하는 형태였습니다.(사진참조)

기존280여만평 확대200여만평 교하지구 60만평 기존아파트들을 감안한다면

일산을 넘어서는 550만평의 규모로 예측됩니다. 여기다 금촌택지개발지구까지 포함한다면 600만평 이상 규모의 도시가 집중되게 됩니다.

 

이러한 형태의 확장은 주변지역 시세에 상당한 영향을 미칠 것은 자명한 일일 것입니다.

그 중에서도 교하택지개발지구의 가장 큰 호재로 작용할 것입니다.

운정지구내 포함된 기존아파트의 경우야 이미 포함되어진 경우이기 때문에 추가 수용의 영향력은 크지 않을 것으로 예측됩니다. 금촌지구 또한 운정지구와 거의 곡릉천을 사이에 두고 위치하기 때문에 상당한 호재로 작용할 가능성이 크지만 직접적인 수혜보다는 운정지구의 기격상승에 따른 추격매수 세력에 의한 가치 상승은 당연할겁니다.

또한  운정동측까지 확장된다면 봉일천쪽의 아파트들도 새롭게 조명을 받을 것입니다. 평당 500 안팍으로 워낙 싸기 때문에 싼 만큼 시세차액 실현도 쉽겠지요.

어쨌거나 확정발표되는 시점으로 교하금촌 지역의 아파트들은 적게나마 있던 매물은 또다시 실종되고 호가가 상승되는 형상이 일어날 수 있으며 이러한 현상은 가격상승으로 이어질 가능성이 큼니다.

다만 그동안 확대에 대한 호재가 상당히 반영되었기 때문에 검단지역과 같은 하루이틀만의 호가 상승은 힘들어 보입니다. 다만 꾸준한 상승은 대세가 아닌가 예측됩니다.

 

교하지구의 시세 상승의 원동력은 운정신도시의 후광입니다.

또한 교하지구의 시세 상승을 막고 있는 요인 또한 운정신도시 때문입니다.

무슨소리냐구요?

운정신도시의 혜택을 볼 수 있고, 그에 따른 기대심리가 있는 반면에

운정신도시를 넘지는 못할 것이란, 일개 택지개발지구일 뿐이라는 회의적인 시각이 있다는 겁니다.

즉, 일개 택지지구가 신도시와 비교하려 든다는 시각이 컸던 것이 사실입니다.

그래서 운정신도시보다 가격면에서 뒤쳐질 수 밖에 없다는 시각이 재배적이었습니다.

하지만 교하지구가 신도시 확대안에 따라 붙어버린다면 시각은  많이 달라질 것입니다.

운정신도시와 붙어버린 사이에 어떤 형식으로의 개발이 진행될지 모르겠지만 의도적인 단절만 되지 않는다면 그러한 시각은 상당히 사라질 것입니다.

오히려 교하지구의 아파트가 대부분 32평이상이라는 계층적 영향과 자유로접근성 등의 우위를 무기로 특색있는 마을로 인식될 수도 있을 것입니다.

새롭게 지어지는 아파트들의 고급화로 인한 차별화로 인해 교하지구가 그러한 아파트 가격을 뛰어넘지는 못하겠지만 택지개발지구로 덩그러니 남아 있을 때보다는 가격 차이가 많이 나지 않을 것으로 생각됩니다.  거의 대등하거나 다소 떨어지는 시세 예측이 됩니다.

하지만  태생적 논란은 계속될겁니다. 비록 신도시와 붙어버렸지만 신도시가 아니라 택지개발지구니 하는 지루하고 소모적인 논란말이죠.

 

그럼 가장 비교하기 쉬운 일산과 운정신도시와 비교해 봅시다.

운정신도시의 가격예측은 많은 전문가들이 일산과 비교하고 있습니다.

일산의 시세를 넘어설 것인가 영원히 일산에 밀려날 것인가?

반반의 의견을 내고 있지만

그 중간적 의견으로 거의 대등한 가격형성을 할 것으로 개인적인 입장을 정리합니다.

물론 운정신도시의 주상복합은 일산의 왠만한 아파트 가격을 넘어서겠지만....

일산의 장점인 안정된 인프라, 단점인 낡음

운정신도시의 장범인 새것, 단점인 지리적 위치와 오랜 편견

을 가감한다면  3~5년 후면 거의 대등한 가격형성을 예측해 봅니다.

 

구체적 시세쪽으로 눈을 돌려봅시다.

교하지구의 30평대의 경우 이미 1000만원을 넘어 선상태입니다. 40평대의 경우 1300전후입니다.

30평대 일부 단지의 일부동 층의 경우 1200만원선에, 40평대 일부 단지동 층의경우 1500만원정도에 가격이 형성되었구요.

용인화성등의 남쪽 도시들을 잠시 살펴본다면 새로운 신도시인 동탄의 시세가 1500~1700선에서 가격이 형성되고 있습니다 .이는 입주가 완료되기 시작하면서 더상승할 것으로 보입니다.  분당이 2000만원을 넘어서고 있습니다. 동백쪽도 1500을 훌쩍 넘어서고 있는 형국이고, 판교신도시가 거래전매가 제한되고 있지만 평당 2500선정도의 기대가격을 가지고 있는 것으로 판단됩니다.

결국 입지적으로 다소 불리하지만 신도시급으로 개발되는 동탄이나 이에 비해 신도시는 아니지만  입지적으로 다소 유리한 용인쪽 주요택지지구 등은 1~2년 이내에 평당 2000을 넘을 것으로 생각됩니다. 판교등은 거래는 없겠지만 기대적 가격은 2500이상, 분당도 판교를 넘진 못하겠지만 용인은 훌쩍넘고 판교에 못미치는 시세 예측이 예상됩니다.

결론적으로 분위기는 새롭게 형성되는 고급 택지지구의 경우 평당 2000이상은 기본이 되어가고 있습니다.

일산쪽의 분위기는 1800만원대입니다.  일부인기있는 역세권, 호수공원조망권, 후곡 교육권등지의 아파트 등 2000대를 넘은 단지는 벌써 눈에 많이 뜁니다.

 

그럼 교하지구는 어떻게 될까요? 

신도시 포함이라는 호재를 감안한다면 평당 1500넘는 것은 시간문제라 예측됩니다.

평당 1500이라하면 35평의 경우 5억 정도입니다. 이미 왠만한 주요 택지지구는 5억 미만을 찾아보기 힘듭니다. 교하 또한 2년이내에 이 정도의 가격 상승은 가능할 것으로 보입니다. 일산의 경우 일부 주요 역세권 단지가 6억을 전후에 근접하고 있는 것으로 볼 때.......

파주신도시가 일산과 거의 근접한 가격을 형성할 것으로 예상되고 3년정도후에는 일산도 30평대 초반이 6~7억정도는 기본 시세가  될 것으로 예측되므로 교하의 아파트도 이와 유사한 가격형성이 예측됩니다. 물론 부동산 가격의 추가적 상승으로 타 지역이 더 올라버린다면 교하도 이보다 더욱 상승하겠지만.....

39평대의 교하 아파트들은 가장 가까운 가좌가 현재 5억을 넘어섰고 일산이 6~7억 전후대의 가격을 형성하고 있는 점을 볼 때 2년 이내에 현재 4억5천정도에서 6억대에 근접할 가능성이 높습니다. 3년이내에 6~7억대로 예측됩니다.

교하의 40평대의 경우 45~49평이 주를 이루고 있습니다.

일산의 비슷한 평형대가  9~10억을  전후하고 있습니다.

대화지구의 40평대 후반의 아파트가 얼마전 9억대 후반에 거래된 사실을 알고 있습니다.

운정신도시가 현재는 대화지구보다 가격이 낮지만 신도시 완성후는 모든면을 종합해 볼 때 시세가 낮을 이유는 없다고 봅니다.

현재 6억을 전후한 교하쪽의 이 평형들 또한 2년 이내에 8억정도는 무난히 돌파할 것으로 예측됩니다. 3년정도 후에는 일산지역의 가격과 거의 대등한 수준힌 10억을 전후할 것으로 예측됩니다.

이러한 예측은 시기적으로 다소 늦어질 소지는 있지만 현재 일산의 수준에 근접하는 것은 전혀 문제가 되지 않는다는 생각입니다.

 

파주를 사람들은 어떻게 생각하고 있을까요?

파주를  잘 모르는 사람들은 파주라하면 예전의 멀고, 시골스럽고....그렇게만 생각하더군요.

신림에 위치한 서울대에서 함께 작업하시는 분들과 작업하다 제가 파주에 산다고 하면 놀란 토끼눈을 하고 빨리 출발해서 가라고 합니다. 정작 본인들이 살고 있는 분당, 용인, 광주, 부천 등에 살고 있는 자신들보다 시간상으로 더 빨리 갈 수 있다는 것을 아는 사람은 파주사람 아니면 잘 모르더군요.

이게 파주의 현실이 아닐까요?

앞으로 이러한 인식의 전환이 오는 시점이라면 분명 빛을 발할 것으로 확신합니다.

최근의 부동산 시장의 흐름이 지역적 현상이 점점 강해지고 있다는 것입니다. 호재가 있는 곳만이 상승을 이끌고 있다는 것이죠.

용인을 비롯한 다수의 지역이 이런 개발 호재를 타고 지역적 상승을 이끌 수 있을 것입니다. 그 중의 1곳이 바로 파주일 겁니다.