집값 반토막, 휴지조각 된다는......하락론,폭락론자들이 많은 관계로...
이분들이 원하는 하락이 온다는 가정을 전제로 묻겠습니다.
하락내지는 폭락한다면...얼마나 내릴 것이며...시기는 언제가 될까요?

 

지금 한국의 부동산은 참여정부의 정책에 의해서 조절 되지 않습니다.
참견정부의 정책은......나아가야 할 방향과 완전히 역주행을 해 왔기 때문이지요.

 

부동산 상승장은 대한민국에만 온게 아니라......
미국에 의해 10여년 넘게 주도되 왔던 글로벌 유동성장세에 기인한 전세계적인 현상입니다.
우리만, 강남, 버블세븐만 오른게 아니고......전세계가 너나할거 없이 다 오른겁니다.
유럽전역, 북미인 미국, 캐나다......아시아전역, 특히 일본은 전후 최대의 호황을 맞고 있습니다.
호주, 뉴질랜드,러시아 할 거 없이......전세계가 3-4배 부동산 실물자산이 상승하는 유동성 호황

장세에서 한국만 거꾸로 호황장세를 놓쳐버리고, 성장을 구가해야할 때......분배타령만 하다가......
OECD국가중 최저성장율, 전세계 증시중 거꾸로 2위를 하는 어처구니 없는 실정에 빠진겁니다.

쉽게 얘기하자면, 남들 전부다 호황장세에서 성장을 구가하면서......창고에 훗날을 대비한 곡식을 차곡차곡 가득히 쌓아 놓고 있을때......성장보다는 분배가 우선인 정책을 구사한.....
우리나라만 창고 다 들어 먹고.......이젠 먹을게 없어서 배고픔을 걱정을 해야할 심각한 상황인 겁니다.

 

부동산이 내리는 시기는......
이건 추상화를 그리듯 해야 하는 상황이라 한번에 얘기할 순 없지만......
간단하게......시점을 잡자면......미국이 금리인상을 통한 긴축으로 갈 때라고 보시면 될겁니다.
(언젠가 반드시 미국은 긴축으로 가게 될 겁니다. 다만, 미국자체도 경기 경색보다는 연착륙으로

갈려고 할겁니다)
이때는, 우리나라 부동산만 내리는게 아니라......전세계가 긴축으로 가면서......과도한 유동성을 흡수하게 되는데.......전세계 부동산이 동반하락을 하게 될 겁니다.  

이때가 가장 불안한 시기인데.....아직 이 시기가 올려면 시간이 좀 더 걸릴거로는 보이나, 만약에

이 시기가 오게 된다면, 주식, 부동산.......당분간 모두다 손 때야할 시기가 될 지도 모릅니다.

설사 이 시기가 온다해도......그러면 실물자산이.....과거 유동성에 의한 인플레에 의해 많이 상승한 부동산이 얼마나 내릴것이냐가 관심일 것이고......많은 분들이 착각하고 있는것중 하나가.....
반토막이 난다던가, 휴지조각이 될지도 모른다는......불안감일 것입니다.

 

이 부분은 간단하게 생각하십시오.

우리가 접할수 있었던 최악의 경우인 IMF가 왔을 때, 실물인 부동산이 약 20%-30%정도 하락을 하였습니다.  시중금리는 25%의 어마어마한 살인적인 금리였고요.....
쉽게 생각하자면, 어떤 경우든지.....이런 최악의 경우는 오지 않습니다.
전세계 유동성 긴축에 의한 동반 경기위축이 온다는 가정을 하였을 때, 전문가들중 일부가 생각하는 10-20%정도의 하락이 최악일 경우라고 보면 될겁니다.

 

다시 말하자면, 지난 4-5년간 약 3억하던 아파트가 10억이 됬다고 가정을 하면......
아무리 어려운 하락의 시기가 와도.....
10억짜리 자산이 반토막인 5억이나, 또는 더이상의 2-3억정도의 휴지조각이 되는게 아니라.....
기껏해야....8-9억으로 1-2억정도의 자산디플레가 될 뿐인겁니다.
폭락론자분들이 생각하는 반토막은...절대로 생기지 않습니다^^

 

그래서 제가 집마련 못하신 분은 걱정말고 내집마련 하시라는 거고요.....
또 한가지, 설사 디플레가 와서 가격 하락이 왔다 하더라도......
멀지않은 미래에 디플레 되기전 가격인, 10억은 몇년내로 반드시 온다는 겁니다.

 

장기적인 관점으로 본다면......대한민국 부동산은......손해 보지 않습니다^^

 

향후 부동산에 영향을 미치는 주요한 변수를 몇가지만 본다면...

 

(수요)
좌파 분배론자들에 의해 주도되 온, 막가파식 규제와 과도한 세금제도, DTI 대출규제등에 의해

수요가 실종이 아니라 잠복중입니다.  잠재수요로 항상 대기하고 있습니다. 
이 수요가 모멘텀의 반전에 의해 수면위로 나올때는 가공할 폭발력을 만들게 될 겁니다.

 

(공급)
참여정부 초기부터 년차적 신규공급 계획이 나왔어야 하나, 주택보급율이 100%를 넘어 일본식

폭락타령만 하던 정책자들이 뒤늦게 신도시다 뭐다해서 부산을 떨고 있지만....
매년 수도권에 40만가구씩은 신규공급이 되었어야 하나, 참여정부 4년간 공급이 14만가구밖에 안됩니다. 신규공급은 지금 결정해서 시행을 해도 5-8년후에 실질적으로 공급의 효과를 보게 됩니다.
적잖은 분들이 앞으로 1-2년내로 폭등을 예상하는 부분입니다.
신규공급보다도 어찌보면 기존재고주택의 매물화가 훨씬 중요할 수 있습니다.
하지만, 양도소득세로 팔고싶어도 팔 수가 없는 제도의 모순입니다.
양도세가 20년을 종부세를 내는것보다 과도하다면...
기존주택, 즉, 강남,분당등...이른바 노블세븐의 매물화는 되지 않습니다.  다시말하자면, 아무리

대책을 내놔도 명품지역은 매물이 안나온다는 겁니다. 피치못할 경매등...

사정상 급매물 몇개만 소화되고 나면....매물 씨가 마를겁니다.
1000-2000세데 단지정도면 적어도 50-100개정도의 매물은 항상 있어야 합니다. 

말많은 은마아파트가 4500세대라면...100-200개정도의 매물이 있어야, 하락하는게 아니라....

집값이 안정된다는 겁니다.
지금 은마아파트 매물이 몇개나 있을까요? 직접 확인한번 해보세요.
 
(유동성)
지금의 유동성은 위에서 설명했지만, 우리만의 문제가 아니라...글로벌 유동성 장세에 기인한

겁니다.   지금 금리인상, 대출규제로 수요를 끊어서라도 집값을 잡아보겠다고 설치고 있는겁니다. 그러면서 뒤로는 국토균형발전이라는 명목하에 매년 25조가 넘는 수용비용을 풀고 있는.....

어처구니 없는 구조적 모순이 발생하고 있습니다.
지금은 부동산이 거품이 아니라, 돈이 거품인 겁니다.  

착각하지 마시길.....이 거품인 돈이, 실물인 부동산을 상승시키는 거고요...

 

여러가지 변수들이 있지만.....길어서....몇가지만 살펴봤고요.

 

한가지 중요한건...
부동산은 거시경제의 일부분일 뿐입니다.
오로지 부동산만을 안정시켜 보겠다고 거시경제 전체를 다 죽이겠다는 현 정책을 보면...

한심하기만 합니다.
지난해 부동산을 완벽하게 잡을 수 있다던 330 보완대책이 나올때...
330이 아니라...경기부양을 했어야 할 상황입니다.

 

이미...배가 떠나도.....너무나 멀리.....되돌아 올수 없을 정도로 가버렸습니다.

 

작금의 조정이...마지막 기회가 될 수도 있습니다.  
폭락타령만 하지 말고...내집마련 하십시오.

 

기회되면.....언젠가 올....내릴 시기를 예측해 볼까 합니다.....