땅을 사서 전원주택, 펜션 등을 지으려면 사전에 땅 소재지 지방자치단체의 허가를 받아야 한다.

이때 외지인이라도 지목이 대지인 땅에는 별다른 허가 절차를 밟지 않아도 집(연면적 60평 이하의 경우)을 지을 수 있다.

반면 논밭이나 임야는 지목을 대지로 바꿔야 주택 등의 신축이 가능해진다. 일반인이 집을 지을 목적으로 지목이 논밭, 임야인 땅을 대지로 바꾸는 절차를 ‘개발행위허가’라고 부른다.

예전에는 지목이 논밭(농지)이냐, 임야냐에 따라 이 절차가 달랐다. 지목이 논밭인 땅은 농지법에 따라 ‘농지전용허가’를, 임야인 경우에는 산림법에 따라 ‘형질변경(산림훼손)허가’ 절차를 각각 밟아야 했던 것.

하지만 2003년 1월 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’의 시행으로 개별 법에 일임됐던 허가절차가 ‘개발행위허가’라는 단일 절차로 일원화됐다. 난개발을 방지하기 위해서다.

따라서 요즘에는 논밭이든 임야든 ‘개발행위허가’를 받아야 집을 지을 수 있다. ‘개발행위허가’를 받아 지목을 대지로 바꾸면 땅값이 30∼40% 가량 오르게 된다.

선거주 요건 채워야 허가 가능

개발행위허가 절차는 해당 토지의 소재지가 토지거래허가구역 안이냐 밖이냐에 따라 약간 차이가 있다.

토지거래허가구역 밖에서는 외지인이라도 땅 매입 즉시 건축허가 절차를 거쳐 집을 지을 수 있다. 반면 토지거래허가구역 안에서는 ‘선거주 요건’이라는 별도의 절차를 하나 더 거쳐야 한다.

현행법상 외지인이 토지거래허가구역 안의 논밭이나 임야를 사려면 세대원 전원이 땅 소재지 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주해야 한다. 이 선거주 요건을 채워야 외지인이 비로소 토지거래허가를 받을 수 있는 자격이 생긴다.

땅을 사기 위해 외지인이 선거주 요건을 채웠다면 다음 단계로 해당 지자체에 토지거래허가 신청을 한다.

 

이때 구체적인 계약내용이 담긴 신청서와 함께 토지이용계획서, 자금조달계획서 등을 함께 제출해야 한다.

만약 집을 짓기 위해 토지거래허가를 신청했다면 토지이용계획란에 이에 대한 구체적인 계획을 기재하면 된다.

신청서를 접수받은 시장ㆍ군수는 현장 실사 등을 거쳐 15일 이내 허가 또는 불허가 여부를 결정하게 된다.

 

이때 만약 투기 등이 의심되는 허가신청에 대해서 시장ㆍ군수는 불허가 결정을 내리고 그 사유를 민원인에게 통지하게 된다.

반면 별다른 결격 사유가 없다면 시장ㆍ군수는 민원인에게 토지거래 허가증을 교부해 준다.

민원인은 이 허가증을 첨부, 해당 지자체로부터 개발행위허가를 신청하면 된다.

지목에 따라 허가절차 달라

전원주택 등을 짓기 위해 토지거래 허가증을 교부 받은 민원인은 이를 첨부, 해당 지자체 허가민원과에 개발행위 허가를 신청한다. 이때 첨부 서류는 지목이 논밭이냐 임야냐에 따라 차이가 있다.

지목이 논밭(농지)일 경우 논밭일 경우 토지등기부등본 등 땅 소유권을 입증할 수 있는 서류(토지사용승낙서로 대체 가능), 지적도 등본, 피해방지계획서 등을 제출하면 된다.

지목이 임야인 경우에는 사업계획서, 소유권 입증서류(토지등기부등본 등), 임야도 사본 및 축적 20000만의1 이상의 지형도, 복구계획서 등이 있다.

여기에 별도로 지으려는 건축물의 도면 등 건축 관련 서류도 함께 첨부해야 한다.

이를 접수 받은 시장ㆍ군수는 농지과, 산림과, 건축과 등 관련 부서 협의를 거쳐 개발행위허가 여부를 최종 결정하게 된다.

 

이때 허가 통보를 받은 민원인은 논밭의 경우 농어촌공사에 농지전용부담금, 대체농지조성비 등을 납부해야 농지전용허가증을 교부받을 수 있다.

농지전용부담금은 공시지가의 20%, 대체농지조성비는 밭일 경우 ㎡당 7140만원, 논일 경우 ㎡당 1만1900원이다. 임야의 경우에는 산림청에 대체산림조성비로 ㎡당 1697원(보전산지는 ㎡당 2206원)을 납부하면 된다.

농지전용(형질변경) 허가증을 교부 받았다면 곧바로 주택 등의 신축에 들어갈 수 있다. 착공 전에 공사이행 예치금으로 토목공사비의 100%, 지역개발공채 매입비로 평당 3000원 등을 납부해야 한다.

공사가 완료된 후에는 해당 지적공사로 측량성과도를 교부받아 준공허가를 받은 다음, 지목을 대지로 바꾸고 소유권 이전등기를 하면 된다.

논밭은 토지사용승낙서로도 허가 가능

개발행위허가 신청은 원칙적으로 현지에 땅을 가진 땅주인만 할 수 있다.

하지만 논밭의 경우 땅주인이 아니라도 외지인이 곧바로 개발행위허가를 받는 방법이 있다. 현지인으로부터 토지사용승낙서를 받아 개발행위허가를 신청하는 방법이다. 임야와는 달리 논밭은 토지등기부등본 대신 토지사용승낙서를 제출해도 개발행위허가를 받을 수 있다.

예전에는 임야도 토지사용승낙서로 개발행위허가가 가능했지만 2005년 산지관리법이 바뀌면서 자기 소유 임야가 아니면 허가를 받을 수 없게 됐다.

토지사용승낙서란 그 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력이 있다.

 

대개 땅 매매대금의 60∼70% 이상을 지급하면 현지인으로부터 이를 받을 수 있다. 이때 땅주인의 인감이 첨부돼야 효력이 인정이 된다.