부동산거래계약에서 위약금약속이 중요하다는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 다음의 사례를 통해서도 잘 알 수 있다.
 
어느 재개발사업 구역 내에서 2개의 피자 프랜차이즈업체가 각각 임차인으로 입점하면서 영업하고 있는 2개의 다른 건물이 재개발회사에 매매되면서 문제가 발생했는데,  설명의 편의상, 한쪽 건물주를 甲, 甲 건물주의 해당 건물에 임차하여 영업하고 있는 피자프랜차이즈업체를 A라고 하고, 다른 쪽 건물주를 乙, 乙 건물주의 해당 건물에 임차한 피자프랜차이즈업체를 B라고 하자.
 
공교롭게도 두 건물이 매매되는 시점에서 두 업체 모두 최소한 4년 이상의 임대차기간이 남아있는 상태여서, 두 업체를 상대로 새로운 건물주가 제기한 명도소송에서 임대차 잔여기간이 상당히 남은 A, B업체의 임대차계약을 새로운 건물주가 기존 건물주로부터 승계할 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었다.
 
흥미로운 것은 재판을 준비하는 두 피자회사의 마음가짐이 판이하게 달랐다는 것이다.
 
새로운 건물주인 재개발회사와의 재판에서 피자회사가 이기면 아무런 문제가 없지만, 만약에 지게 되면 결국 임대차계약을 승계하지 못하게 하여 결과적으로 임대차계약기간을 제대로 준수하지 못한 기존 건물주를 상대로 손해배상청구를 할 수 있게 되는 점에서는 차이가 없었지만, 甲과 A회사 사이에 체결된 임대차계약서와 乙과 B와의 임대차계약서상의 위약금조항에 차이가 있었기 때문이다.
 
甲과 A회사간에 체결된 임대차계약서상에는 甲이 임의로 타인에게 건물을 매매하는 등의 사유로 약속한 임대차기간이 보장되지 못할 경우, 최근 1년치 평균 월매출액의 40%를 월 손해액이라고 규정하고서, 지켜주지 못한 개월수에 이 손해액을 곱하는 방식으로 손해액에 관해 합의규정이 있었던 반면, 乙과 B회사간의 임대차계약에는 이런 위약금약정 자체가 존재하지 않았기 때문이었다.
 
그 결과, A회사로서는 명도재판에서 지더라도 甲을 상대로 계약서에서 정한 상당한 액수(약 12억원 정도로 계산됨)의 손해배상을 어렵지 않게 청구할 수 있는 반면, B회사로서는 위약금약정이 별도로 없기 때문에 계약서에서 정해진 기간 동안 제대로 영업을 하지 못함으로 인한 손해를 별도로 입증해야 하는 어려움이 있었기 때문이다.
 
법에서 인정하는 손해라는 것은, 계약대로 영업기간이 보장되었을 경우 올릴 수 있었던 이익을 얻지 못한 금액이라는 점에서 매출액에서 차지하는 이익의 비중을 엄밀하게 산출하기가 쉽지 않기 때문이다.
 
결국, 이런 차이 때문에 A회사로서는 재판에 지더라도 기존 건물주를 상대로 약정한 손해배상을 청구하면 그만이기 때문에 보다 편안한 마음으로, 어떻게 보면 재판에 지기를 바라는 것처럼 재판에 임하고 있었다. A회사 재판에서 애를 태운 것은 정작 소송의 피고인 A회사가 아니라 재판에 보조참가를 한 건물주 甲이 되어버렸다.
 
반면, B회사 재판의 경우는 건물주 乙이 임대차계약승계를 주장하며 이를 증언하기도 했지만 아무래도 건물주 甲보다는 상대적으로 여유가 있는 모습이었다.
 
이처럼 부동산거래계약에서 적절한 위약금약정은 반드시 필요하다.
 
그럼에도 불구하고 우리 계약현실은, 계약위반하면 계약금상당의 손해배상을 약속하는 표준문구에만 기계적으로 의존하고 있는 경향이 있는데 매우 미흡하다고 하지 않을 수 없다