2006-02-23 16:59

http://blog.drapt.com/seoung/81140681590742

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=370

궁금증5: 임대아파트 보증금 및 임대료는 얼마? 판교에서는 공공임대이든, 민간임대이든 임대보증금과 임대료에 대한 산정은 건설교통부의 ‘표준임대보증금 및 임대료 기준’ 지침을 따라야 합니다. 임대보증금은 주택 건설원가(택지매입비 건축비 기타 부대비용 등)에서 국민주택기금 융자금을 뺀 금액의 50%에서 결정됩니다. 임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금이자, 자기자금이자 및 제세공과금을 합친 금액입니다. 임대보증금과 임대료는 입주자모집공고를 통해 공지하는데 통상적으로 주변 아파트 전셋값의 70% 수준에서 책정됩니다. 민간임대의 택지 공급가격이 평당 8백만원 선으로 추정되기 때문에 25.7평의 경우 임대보증금 1억원에 월 임대료는 60만~70만원 선에서 정해질 가능성이 높습니다. 여기에 관리비 20만원, 통신비 20만원을 포함시키면 거주 유지비용은 한달에 1백만원에 육박할 것입니다. 임대보증금과 임대료는 공공임대의 경우 건교부와 협의해야 하고 민간임대는 지방자치단체 승인을 받아야 합니다. 입주 후 10년 뒤 분양전환될 경우 분양가는 공공임대, 민간임대 모두 감정평가금액(90% 수준) 이하이며 분양전환가격 산정 기준은 입주자모집공고 때 명시됩니다. 2년마다 임대계약을 갱신하는 국민임대의 경우 임대보증금은 임대주택시행규칙에 따라 정한 입주자모집공고 당시 주택가격의 20%에 규모계수(36㎡ 이하 및 초과)와 지역계수(수도권 광역시 기타 등 3등급)를 곱해 산정합니다. 임대료는 공공임대와 마찬가지이지만 수선유지비 산출 등에서 상대적으로 낮습니다. 판교신도시 국민임대는 택지를 조성원가(7백43만원)의 60%에 공급되지만 땅값이 워낙 비싸임대보증금과 월임대료는 수도권 평균치(보증금 1천만~2천만원, 월임대료 10만~20만원)를 크게 웃돌 것입니다. 궁금증6: 인터넷 청약은 어떻게 하나? 청약접수 전에 본인이 주민등록증을 지참하고 청약통장 가입은행을 방문, 인터넷 뱅킹 신청을 하고 보안카드를 받습니다. 이어 가입 은행 홈페이지의 공인인증의 인증서 발급 코너에 가서 개인용 인증서 발급을 클릭하고 약관에 동의를 체크한뒤 ‘예’를 클릭하면 됩니다. ID와 사용자 암호, 주민등록번호를 입력하고 인증서 종류를 선택한후 보안카드 암호 4자리를 입력합니다. 이어 고객정보 사항을 정확히 입력하고 인증서 암호 8자리 이상을 입력한후 원하는 위치에 인증서를 저장하면 공인인증서를 발급받게 됩니다. 그리고 청약접수 기간중 가입 은행 또는 금융결제원 홈페이지(www.apt2you.com) 홈페이지 ‘인터넷 청약’ 코너에서 오전 8시 30분부터 오후 6시까지 인터넷 청약신청을 하면 됩니다. 주공의 공공임대 공공분양 아파트는 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr)에서 청약해야 합니다. 청약신청 완료후 신청내역을 확인하고 접수증을 인쇄하면 됩니다. 청약시 가구주, 거주지, 무주택 확인을 위한 모든 정보를 정확히 입력해야 합니다. 인터넷을 잘 다루지 못하는 사람의 경우 은행 창구에 있는 도우미를 활용해 은행에 설치된 인터넷이나 은행 창구에서 청약할 수도 있습니다. 당첨 확인은 인터넷으로도 할 수 있습니다. 궁금증7: 사이버 모델하우스는 어떻게 활용하나? 건설업체들이 분당에 모델하우스를 짓지만 청약전에는 관람할 수가 없습니다. 당첨자 발표 후에나 모델하우스를 관람할 수 있습니다. 따라서 청약 전에는 주택건설업체 및 청약접수기관(가입은행, 금융결제원)의 홈페이지에서 사이버 모델하우스나 케이블TV를 통해 모델하우스 촬영 화면, 구조, 평면, 마감재 등을 살펴볼 수밖에 없습니다. 다만 수도권 지역 청약접수 은행 창구에 카탈로그를 비치할 예정이어서 이를 열람할 수 있습니다. 궁금증8: 혐오시설은 어디에 위치하나? 경부고속도로 판교인터체인지 인근 동판교에 쓰레기 소각장, 하수종말처리장, 납골당, 열병합발전소 등 혐오시설이 집중적으로 들어섭니다. 분당과 가까워 선호도가 높은 동판교에 혐오시설이 집중 배치해 판교 청약 열기를 식히기 위한 의도로 보입니다. 우선 쓰레기 소각장(3천평)은 서쪽으로는 경부고속도로와 인접해 있고, 동쪽으로는 동판교 아파트 단지와 1km가량 떨어져 있으며 하수종말처리장(1만평), 열병합발전소 등이 인접해 있습니다. 소각장은 입주가 시작되는 2008년 12월 전에 준공될 예정입니다. 납골당(1만2백평)은 경부고속도로 상행선 판교인터체인지 오른쪽에 위치한 근린공원에 들어설 예정이다. 지하 5천평에 납골시설이 들어서고 지상에는 야외조각공원, 산책로 등이 만들어질 예정입니다. 하루 4만6천t을 처리하는 하수종말처리장은 냄새가 나지 않는 고도처리시설을 갖추고 지하에 건설됩니다. 궁금증9: 당첨후 대출은 얼마나 가능한가? 판교신도시 당첨자들은 계약금 20%를 우선 준비해야 합니다. 중도금 대출은 판교가 투기지역이므로 원칙적으로 분양가의 40% 이내에서만 받을 수 있습니다. 건설업체 알선으로 제2금융권을 통해 추가로 대출받을 수는 있습니다. 이미 자신이나 배우자 명의로 주택을 소유하고 있고 담보대출을 받은 경우는 아파트 준공 1년 이내에 기존 주택을 팔고 기존 주택 대출금을 상환한다는 약정서를 써야만 중도금 대출이 가능합니다. 32∼33평형(평당 1천만~1천2백만원 예상) 분양 아파트 청약자들은 생애최초 주택자금 대출을 받지 못합니다. 2006년 1월 31일부터 주택가격 3억원(분양가 기준으로 3억3천만원 안팎)이 넘으면 대출 대상에서 제외키로 했기 때문입니다. 대출은 중도금연계 모기지론을 활용할 수도 있습니다. 중도금연계 모기지론란 신규 아파트를 분양 받은 예비 입주자가 주택금융공사의 보증으로 금융기관으로부터 중도금 대출을 받아 중도금을 지불한 뒤 아파트가 준공되고 저당권이 설정되면 공사의 모기지론으로 자동 전환되도록 한 대출상품입니다. 즉 은행의 중도금 대출과 모기지론이 결합된 상품으로 은행의 중도금 대출을 아파트 입주시점에 맞춰 자동으로 공사의 모기지론으로 전환하는 대출을 말합니다. 대출 금리는 중도금 대출 기간에는 금융기관별 변동금리가 적용됩니다. 대출기간은 표준 3년이지만 아파트 공사기간에 따라 단축 또는 연장이 가능하며 대출 규모는 2억원, 분양가의 70%까지 대출받을 수 있습니다. 대출대상 아파트는 분양가 6억원 이하의 신규 분양아파트(주상복합 포함)로 평수는 제한이 없으나 건설 가구수 총 1백가구 이상, 대한주택보증의 분양보증을 받은 사업장, 대한주택공사, 지방공사 및 토목.건축 시공평가순위 2백위 이내의 업체가 시행 또는 시공하는 사업장 등 까다로운 조건을 갖춰야 합니다. 대출 자격은 만 20세 이상 가구주이며 무주택 또는 1주택 소유자로 분양대금의 10% 이상 납부했다면 대출받을 수 있습니다. 단 기존 중도금대출 상환(대환) 용도로는 이용할 수 없습니다. 1주택 소유자의 경우 모기지론 대출이후 1년 이내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출받을 수 있습니다. 궁금증10: 당첨되면 언제 팔수 있나? 판교신도시는 원가연동제(분양가상한제)가 적용되므로 분양 계약후 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년간 전매를 할 수 없습니다. 입주전은 물론이거니와 입주후 길게는 8년간, 짧게는 3년간 아파트를 팔 수 없습니다. 다만 전매제한 기간중이라도 해외이주ㆍ질병ㆍ취업 등으로 불가피하게 가구원 전원이 수도권 이외 지역으로 이주하는 경우 전매가 허용됩니다. 하지만 개인에게 시세대로 매도할 수 없고 주공에게 분양가(입주 전에는 총 납입금액)와 보유기간 분양가의 시중금리를 적용한 금액으로 매도할 수 있습니다. 만약 전매제한 기간중 불법 전매를 하다 적발될 경우 주택법에 따라 주택공급계약이 취소되고 위반자는 전원 검찰에 형사고발 되며 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 물어야 합니다.

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