2006-06-09 14:48
http://blog.drapt.com/scroh/833881149832089695 
자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio
2006.04.21
나에게 종자돈 5천만 원이 있다면 어디에 투자가 가능할까?
사실 부동산시장에서 5천만 원은 그리 큰 자금은 아니다.
서울에서 소형아파트를 한 채를 사려면 적어도 1억 이상의 자금이 필요하고, 웬만한 전세도 5천만 원은 훌쩍 넘어간다. 그렇기에 5천만 원이라는 종자돈이 있더라도 선뜻 무엇인가에 투자해야겠다는 마음을 먹기는 쉽지 않다. 하지만 조금만 돌아보면 종자돈 5천만 원을 활용해서 시작할 수 있는 부동산 상품들이 있다.
재개발 예정인 노후지역 소형지분
적은 자금으로 투자할 만한 곳으로는 재개발 소형지분을 들 수 있다. 신림뉴타운의 경우 현재 평당 800만 원 선에 지분 가격이 형성돼 있어 지분 8~9평 정도 되는 소형빌라(15평형)는 현재 1억 원 선에 살 수 있는데, 이 빌라에 현재 살고 있는 세입자의 전세금 4000만원을 제외하면 초기 투자비용은 6천만 원 정도로 가능하다. 추후 20평형대 아파트를 분양받을 수 있다.
구역지정이 되어 이미 재개발이 한창 진행 중인 재개발 구역의 지분은 값이 만만치가 않기 때문에 좀 더 저렴한 곳으로는 아직 사업 초반부에 있는 구역지정 이전의 재개발 지분을 노려보는 것이 낫다. 입지가 뛰어난 한강 강변권, 도심지역 등 인기 지역을 제외하고 보면 서울 다수 지역에서 구역지정 전 재개발 물건을 5000만원 안팎으로 저렴하게 매입할 수 있다.
조금 더 낮은 투자가 가능한 경우로는 지분쪼개기가 이뤄진 다세대 소형지분으로써 24평 이하 아파트를 분양 받을 수 있는 매물이다. 매입가 6700만원의 분할지분으로 보증금 1000만원에 30만원 월세가 들어가 있다. 세금까지 총 7000만원 안팎의 매입금액에서 보증금 1000만원 제하면 6000만원이 실투자금이 된다. 1000만원 대출을 받고 이자를 8%까지 낸다고 하더라도 1년에 80만원 이자비용, 월세수익 360에서 80만원을 차감하면 1년 월세수익으로 280만원이 남는다. 미래 분양권 취득에, 5000만원 투자금 대비 현재 5.6% 수익률을 얻을 수 있는 꽤 괜찮은 투자물건이다. 단 입주까지 향후 5년 이상은 바라봐야 한다.
하지만 이 같은 재개발 지분 투자의 경우, 실제로 분양자격이 주어지는 물건인지를 확실하게 파악하고 매입에 나서야 한다. 또한 재개발 구역 지분가격은 곧 그 구역의 미래가치를 반영하는 것으로, 가격이 유난히 낮다면 여러 면에서 미래가치가 떨어지는 것을 의미할 수도 있으므로 먼저 향후 발전가능성이 있는 지역을 선별한 후, 내 자금에 맞는 저렴한 매물을 고르는 것이 현명한 방법일 것이다.
개발지도 따라 소형토지 매입
서울, 수도권에 내로라하는 개발유망지역이나 지방 신흥개발지역은 땅값이 이미 크게 올라 있어, 웬만한 개미투자자가 손은 뻗치기는 어렵다. 하지만 조금만 눈을 돌려 덜 개발된 수도권 외곽지역이나 지방의 토지매물을 물색해 보면 5천만 원으로도 투자가 가능한 매물을 심심찮게 찾아볼 수 있다. 덜 개발된 지역이라 하더라도 교통계획, 주변입지 등을 살펴 미래가치를 꼼꼼히 따져보면 의외의 알짜매물을 구입할 수도 있다.
실례로 토지거래허가구역이 아니면서 북한강 조망, 잘 보존된 자연경관으로 전원주택부지로 인기가 높은 경기도 가평군의 경우, 입지가 뛰어난 전원주택부지는 보통 평당 40만~50만원까지 가지만 조금 안쪽에 있는 매물의 경우 평당 30만 원 선의 저렴한 물건도 발견할 수 있다. 물론 소형토지는 많지 않지만 잘만 찾으면 200~300평대 매물을 찾을 수 있다. 가평읍에도 현재 지목이 전이면서 전원주택부지로 용도변경이 가능한 200평짜리 급매물이 평당 25만원에 나와 있다.
하지만 토지투자에 있어서는 항상 신중을 기해야 한다. 막상 용도변경이 불가능한 곳도 있기 때문에 향후 실제 전원주택을 짓거나 개발을 할 때에 용도변경이 가능한가를 반드시 살펴야 한다. 전원주택부지로 사두었다가 용도변경이 안될 경우 매도하기도 어려워져, 마땅한 활용가치 없이 보유를 지속해야 할 수도 있기 때문이다.
아파트 등 다른 부동산상품에 비해 환금성이 떨어지는 토지의 특성상 타인 자금을 빌려 투자를 하는 경우 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 항상 토지투자는 본인의 여유 자금 한도 내에서 투자에 나서는 것이 현명하다.
1억 원 안팎의 역세권 오피스텔, 소형아파트
역세권에 위치한 소형아파트, 오피스텔 매입이 가능하다. 역세권이 아니라면, 수요가 집중되어 있는 대학가 근처 등 임대수요 등이 꾸준한 지역에 위치한 물건도 괜찮다. 서울의 경우 5천만 원으로 구입하기는 자금이 다소 부족하지만 일정부분 융자를 받거나 전세를 끼면 가능하다. 대체로 이런 상품은 투자용이 많기 때문에 이미 융자가 끼어 있는 경우도 적지 않다. 융자를 감안해도 금액이 조금 부족하다면 세입자가 내는 보증금으로 보충할 수 있다.
실제 입주한 지 1년이 채 안 되는 구로동 A오피스텔의 경우 19평형 매매가가 1억 원 여기에 5천만 원 융자를 잡고, 보증금 1천만 원에 월세 40만원이라고 할 때, 실제 들어가는 매입비용은 대략적인 세금을 감안한다고 해도 5천만 원 안쪽이다.
융자에 대한 이자비용을 연 6%로 적용, 월 25만원이며 월세 40만원에서 25만원을 차감하면 다달이 15만원의 수익이 생긴다. 이를 연 단위로 환산하면 총 180만원으로 자기자본수익률은 약 4% 정도 된다. 5천만 원을 통장에 넣어두고 3%대의 이자소득을 얻는 것보다 실질적인 수익은 더 높은 것. 만약 매매 가격이 올라준다면 더 높은 수익률을 낼 수도 있다.
하지만 오피스텔, 소형아파트 투자의 경우, 아무리 역세권, 대학가 부근이더라도 이미 오피스텔이 과다 공급된 상태라면 세입자를 구하지 못해 앉아서 손해를 보게 될 수 있으므로 이미 공급이 포화 상태인지 반드시 사전조사를 해야 하고, 가능하면 수요가 아직 충분한 지역으로 계약기간이 오래 남은 세입자를 끼고 있는 물건을 매입하는 것이 유리하다.
전세 끼고 수도권 아파트 구입
오피스텔이나 원룸이 가격상승에 대한 기대치가 낮아 주로 월세 수익에 의존한다면 아파트의 경우는 상승잠재력이 어느 부동산상품보다 높으므로 전세를 끼고 매입해 두었을 경우 굳이 월세수입이 아니더라도 가격상승에 따른 연 단위 수익률이 더 나을 수 있다. 이러한 점을 감안하여 수도권에 전세 끼고 구입할 만한 아파트를 물색해 보도록 하는데, 우선 매매가에서 전세금을 뺀 차액이 5천만 원을 넘지 않는 단지를 찾아내는 것이 관건이다.
보통 이렇게 차액이 적으려면 매매가 자체가 매우 낮은 단지이거나 매매가 대비 전세가비율이 높은 단지여야 한다. 이 경우, 전세가비율이 높다는 것은 그만큼 실수요자의 선호도가 높다는 것이고 이러한 여건에서 아파트값이 상승할 가능성은 더 커지기 때문에 이왕이면 매매가 대비 전세가비율이 높은 단지를 우선적으로 선택하는 것이 낫다.
수원시 영통구 매탄동에 위치한 A아파트 25평형은 현재 매매가격이 1억1000만~1억2000만 원 선이며, 전세가는 6500만~7000만 원 선으로 매매가 대비 전세가 비율이 60%에 육박해 높은 편이다. 매매가와 전세가 차액은 4500만~5000만 원 선이므로 전세를 끼면 초기자본 5천만 원 정도에 해당 아파트 구입이 가능하다.
물론 모든 아파트의 가격이 다 오르는 것은 아니므로, 교통, 학군, 환경, 단지규모, 주변호재 등에서 비교우위에 있는 단지들을 제대로 골라내고, 최근 몇 년간의 가격상승률을 조사해 보고 투자에 나서는 것이 좋은 방법이다.
시세보다 저렴한 경매물건 낙찰
시세보다 저렴하게 부동산물건 구입이 가능하다는 점에서 경매는 어느 분야보다도 매력적인 투자처다. 경매에 붙여지는 부동산상품은 주택부터 상가, 빌딩, 공장, 토지 등 모든 부동산 상품을 망라하지만, 적은자본(수도권 기준)으로 투자가 가능한 대상은 단독, 다세대, 빌라 등을 꼽을 수 있다.
보통 서울 비강남권 다세대, 단독 등은 2~3번 유찰되는 경우가 비일비재하므로 낙찰가는 처음 감정가격대비 크게 낮아지는 경우가 많아, 저렴하다는 측면에서 소액투자자가 접근하기에는 가장 손쉬운 상품이라 할 수 있다. 하지만 저렴한 만큼 비강남권 소형주택, 빌라를 구입해 두어 큰 시세차익을 바라는 데는 어려움이 있기 때문에, 싸다는 이유로 아무 대책 없이 낙찰만 받아두면 괜히 주택 수만 늘려놓는 꼴이 될 수도 있다.
그러므로 이런 경우 투자 포인트는 건축연수가 오래된 주택으로써 가능한 주변 환경이 열악한 경매물건을 골라내야 한다는 것. 이런 주택은 재개발될 가능성이 높기 때문에 경매로 싸게 매입해 두면 향후 재개발 사업이 진척됨에 따라 값이 상승할 수 있고, 사업완료 후 분양권을 받을 수도 있다. 하지만 이런 물건은 반드시 현장답사를 통한 인근지역에 대한 상세조사가 뒤따라야 한다는 것을 명심해 두자.
한편 경매 상품 중 가장 안전한 상품으로는 아파트를 들 수 있다. 하지만 5000만 원 정도로는 서울에서 웬만한 아파트를 낙찰 받기에는 어려움이 따를 것이다. 이럴 때는 경매자금대출(경락대금대출)을 이용할 수 있다. 다른 부동산상품은 몰라도 환금성이 높은 아파트는 금융권에서 어렵지 않게 경락대금의 60%까지, 연 5% 이내 저리(低利)로 대출이 가능하다.
실례로 서울 용산구 B아파트가 경매물건으로 나왔다. 시세 2억 3000만원에서 한번 유찰되어 20% 감액, 1억9000만 원 정도에 다시 경매에 부쳐져 1억9500만원에 낙찰. 시세보다 3000만 원 이상 저렴하게 낙찰됐다. 전세 1억2000만원을 제외하면 세금까지 9000만 원가량의 실투자금이 필요하다. 자기자본 5000만원 제외하면 4000만원은 금융권에 5% 이내의 저리(低利)로 대출이 가능하다.
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