[스크랩] 내 자본에 맞는 상가투자법

지난 2월부터 지금과 같은 저금리·고령화 시대에 어떻게 생애설계를 하고 자산운용을 해야 할 것인가에 대한 글을 기고해왔습니다. 덕분에 여기에 올린 글들을 보완해 졸저「인생재테크 펀드투자로 시작하라」를 낼 수 있었고 백수십회의 강의를 할 수 있는 기회도 얻었습니다.

저는 제가 쓴 글들이 이렇게까지 호응을 얻을 수 있으리라고는 예상을 못했었습니다. 너무나 당연하고 평범한 내용이었기 때문입니다. 이런 글들을 투자자분들이 참고 읽어주시는걸 보면 이제 우리사회도, 투자자들의 인식도 크게 바뀌고 있구나 하는 생각을 하게 됩니다.

무엇보다도 저는 장기적인 관점에서 생애설계와 자산운용 계획을 세우는 젊은 세대들이 늘어나고 있다는 사실에 기쁨을 느낍니다. 부디 이런 분위기가 오래오래 계속되어 우리나라에도 선진국 못지 않은 건전한 투자문화가 정착되기를 바라는 마음 간절합니다.

그리고 젊은 세대의 투자자들께는 「개인투자자에게 가장 큰 투자의 엔진은 자신의 직업」이라는 점을 강조하고 싶습니다. 즉, 한 사람의 인생에서 가장 큰 투자엔진은 자신의 본업으로부터 얻는 수입이라는 점을 명심해야 한다는 것입니다.

개인투자자는 투자 포트폴리오를 짤 때 자신의 본업에서 얻는 수입을 가장 중심에 놓고 생각하지 않으면 안됩니다. 냉정히 샐러리맨의 경우를 생각해보면 근무하는 직장으로부터 매월 일정액씩의 급여와 6개월 또는 1년에 한번씩 보너스를 받습니다. 다시 말하면 샐러리맨이 회사에서 하고 있는 일은 그만큼의 수입을 발생시키는 금융자산이라고도 할 수 있는 것입니다.

따라서 포트폴리오에서 얻는 수입(Return)을 가장 크게 하기 위해서는 자기가 맡은 일에서 성공을 거두는 것이 무엇보다도 중요합니다. 자신의 직업으로부터 얻는 소득을 높이려는 노력을 게을리하면서 주식투자 등에 열중하는 방식으로는 결코 성공할 수 없다는 것입니다.

특히 젊은 세대의 경우에는 협의의 자산형성을 위한 투자 뿐 아니라 자기자신의 가능성에 투자하는 광의의 투자까지도 고려하지 않으면 안됩니다. 이제 막 직장생활을 시작한 젊은 세대의 경우에는 장래의 수익을 창출하는 자본으로서의 자기 자신을 연마하는데 더 많은 돈과 시간을 투자하는 것이 합리적일 수도 있습니다. 주식투자에 열중하는 것보다는 자신의 비즈니스와 관련된 공부를 하는 것이 장래에 더 큰 수익(Return)으로 돌아오고, 적립식 투자에 돈을 넣는 것보다도 영어회화 학원을 다니는 것이 장래에 더 큰 수입증대, 기회증대로 연결될 수도 있다는 것입니다.

다시 말하면 돈을 버는 능력을 지닌 자기자신도 운용자산의 일부라는 생각을 가져야 한다는 것입니다. 현재 및 장래에 돈을 벌 수 있는 능력을 현재가치로 평가한 것을 「인적자본」이라고 한다면 개인의 운용자산은 이 인적자본과 협의의 운용자산을 종합해서 생각해야 한다는 뜻입니다. 예를 들어 젊은 세대가 금융자산에 투자할 경우 주식이나 주식형 펀드와 같이 투자위험도가 높은 자산의 비율을 높게 하는 것은 인적자본보다 높은 수익율을 낼만한 금융자산이 상대적으로 적기 때문입니다.

반면에 노년층으로 갈수록 인적자본은 축소되어 갑니다. 그러므로 자신의 경제력 전체에 미치는 영향은 상대적으로 자신이 돈을 벌 수 있는 능력 즉, 인적 자본에서 협의의 운용자산 쪽으로 옮겨가게 되는 것입니다.

개인투자자들은 스스로에게 질문을 해볼 필요가 있습니다. 나는 지금 내가 다니고 있는 회사를 그만 두더라도 곧바로 같은 직업을 찾아 현재 수준 못지않은 월급을 받을 수 있는가? 이 질문에 대해 자신 있게 “그렇다”라고 대답할 수 있는 사람이라면 그 사람은 성공하는 개인투자자가 될 수 있는 충분한 자질을 갖고 있다고 할 수 있습니다.

그러나 만약 앞의 질문에 대해 “자신이 없다” 또는 “잘 모르겠다”라고 밖에 대답할 수 없거나, “언제 직장에서 해고를 당할 지 모르기 때문에 자산운용을 해서 재산을 늘려 놓아야 한다”고 생각하는 사람이라면 그 사람은 투자에 성공할 확률보다 실패할 확률이 훨씬 높습니다. 그런 사람은 보다 더 자신(인적자본)에 대한 투자를 열심히 하여 자기 일에서 일류가 되겠다는 노력을 하지 않으면 안됩니다. 만약 현재 맡은 일이 적성에 맞지 않거나 자신 있는 일이 아니라면 회사에 부탁하여 업무를 바꾸든지, 아니면 전직까지도 심각하게 생각해보아야 할 것입니다.

자신의 능력을 키워서 보다 많은 연봉을 받을 수 있도록 끊임없이 자신에 게 투자를 하는 것, 바로 그것이 개인투자자에게는 투자의 왕도입니다. 개인투자자의 가장 큰 재산은, “나는 현재 하고 있는 일에서 얻는 수입으로 충분히 생활을 해나갈 수 있다”는 자신감이라는 점을 명심해야 할 필요가 있는 것입니다.

[스크랩] 6년만에 6억 모은 샐러리맨 박범영의 재테크 |재테크

2006-06-09 14:59

http://blog.drapt.com/scroh/833881149832779227

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

6년만에 6억 모은 샐러리맨 박범영의 재테크

자신만의 독특한 투자방식으로 6년 동안 6억원을 모은 샐러리맨 박범영씨. 절약과 타이밍에 맞춘 투자전략으로 부자의 꿈에 성큼 다가선 그의 재테크 노하우를 배워본다.

평범한 샐러리맨이 6년 만에 6억원을 모아 화제다. 주인공은 카드회사에 다니는 박범영씨(34). 현재 그는 부동산 5억원, 저축 1억원, 주식 1억원을 보유하고 있으며, 아파트를 구입할 때 대출받은 1억원을 제외하면 순수한 재산은 총 6억원이다.

사실 그는 인터넷상에서 ‘재테크 고수’로 통한다. 지난 2001년부터 포털 사이트 다음에 재테크 카페 ‘맞벌이부부 10년 10억 모으기(cafe.daum.net/10in10)’를 운영하며 재테크 정보를 제공하고 있는 것. 처음에는 자신의 재테크 노하우와 회원들이 올린 글 가운데 알찬 내용의 부동산·금융상품 등의 재테크 정보를 뽑아 회원들에게 이메일로 보내주었다. ‘돈을 벌게 해주는 카페’라고 입소문이 나면서 카페의 영향력도 커져 2004년에는 카페의 애칭인 ‘10in10’과 ‘10억 열풍’이 언론사가 선정한 신조어에 뽑히기도 했다. 지난해에는 카페에 올라온 글을 모은 책 ‘경제자유로 가는 텐인텐식 재테크 코드’를 펴냈다.

1년 단위 경제계획표 만들어 매년 1천4백만원 절약

그의 재테크 원칙은 ‘아끼고 또 아껴 저축부터 하자’다. 자신의 한 달 용돈을 20만원 선으로 맞추고 4인 가족의 생활비는 1백50만원 이하로 책정했다. 그리고 ‘목표한 저축액은 반드시 채운다’는 철칙을 세워 매년 소득의 70%인 7천만원을 저축했다. 지난해에는 초등학교 교사인 아내 진은주씨(34)가 육아휴직을 해서 저축 금액이 감소했지만, 그럼에도 4천만원을 저축했다.

매년 꾸준히 저축을 하기 위해 그는 10년 단위 장기 계획과 함께 1년 단위 계획표를 작성했다. 계획표에는 연 단위 예상소득과 예상지출 내역을 월별 1만원 단위로 나누어 기록해놓았다. 두 자녀의 육아비, 통신비, 문화생활비, 외식비, 미용비, 의류비, 홈쇼핑비, 경조사비, 부모님 용돈 등 발생 가능한 모든 비용을 총망라해 절약이 가능한 액수를 적어놓는 것이 포인트.

이렇게 해서 전기료, 아파트 관리비 등 일반 관리비는 연 1백만원을 줄였고, 생활용품 구입비도 매주 한 번씩 할인점을 이용해 연 1백만원 정도 아낄 수 있었다. 불필요한 충동구매를 막기 위해 할인점에 갈 때는 구매 리스트를 만들어 그 외의 품목은 절대 사지 않았다. 특히 주말 밤 9시 이후에는 생선이나 야채 등 식품을 할인해주는 경우가 많아 주로 이 시간에 즐겨 방문했다고 한다. 가구, 전자제품, 자동차는 인터넷을 검색한 뒤 최저가 제품을 구입해 3백만원을 절약할 수 있었다.

그의 휴대전화 요금은 한 달에 2만원 정도. 휴대전화는 꼭 필요한 통화 외에는 절대 사용하지 않고 용건만 짧게 말하고 바로 끊었다. 자가용은 주말에만 타고, 평일에는 버스나 전철 등 대중교통을 이용했다. 그 결과 통신비와 교통비를 연 1백만원 정도 줄였다.

그는 아이들 교육 역시 피아노와 발레 등 예체능을 제외하고는 자신과 아내가 직접 가르쳐 연 3백만~4백만원을 아꼈다. 옷, 화장품, 이·미용비도 최소로 하는 것은 당연한 일. 운동도 돈이 들지 않는 마라톤이나 인라인스케이트를 즐겼고, 담배는 피우지 않고 술자리도 가능한 한 줄였다. 전기료, 휴대전화 비용 등은 자동이체하고 할인쿠폰이나 이벤트를 이용해 문화생활을 즐기는 등 생활습관을 개선해 연 5백만원을 절약할 수 있었다.

이렇듯 해마다 초절약 생활을 하며 그가 절약한 돈은 연간 1천4백만~1천5백만원 정도. 그 돈은 그대로 통장에 저축했다.

욕심 부리다 1억원 날린 뒤로는 목표수익률 달성하면 미련없이 주식 팔아

그는 절약 정신 못지않게 중요한 것은 목표 달성 계획을 작성하는 것이라고 말한다. 가장 기본이 되는 것은 종자돈 마련. ‘1년에 5천만원’ ‘1년에 1억원’ 식으로 목표를 정하고 꾸준히 저축과 투자를 하면 된다. 그는 ‘1년에 1억’이라는 목표를 세우고 결혼한 해인 지난 99년부터 종자돈 마련에 돌입했다. 당시 박씨 부부의 수입은 둘이 합쳐 매월 7백만원 정도였는데, 이 중 6백만원을 저축해 1년에 7천2백만원씩 모을 수 있었다.

이때 가입한 저축은 모두 비과세 상품. 근로자우대저축, 비과세가계마련저축, 장기주택마련저축 등 세금이 전혀 붙지 않는 상품만 이용했다. 당시 비과세 상품은 금리가 7~8%대였는데, 세제혜택까지 감안하면 실제로는 연 11~12%에 이르는 높은 이자수익을 거둘 수 있었다. 지난해부터는 비과세 상품이 장기주택마련저축밖에 남지 않고, 금리가 낮은 상황을 고려해 연 단위로 모은 목돈을 고금리 특판정기예금이나 세금우대저축, MMF(투자신탁회사가 고객의 돈을 모아 단기금융상품에 투자해 수익을 얻는 초단기금융상품)에 저축하는 방식으로 전환했다.

특판정기예금은 잘만 고르면 1~2% 이상 우대혜택을 주어 연 6~7%의 수익을 거둘 수 있다. 하지만 고금리 특판정기예금은 은행에서 신규 고객 유치를 위해 며칠이나 몇 개월 한도를 정하고 모집하는 경우가 많으므로 평소 주거래은행이나 금융 사이트를 통해 정보를 수집해놓는 것이 좋다고 한다.

세금우대저축은 1년 이상 상품에 대해 말 그대로 세금을 우대해주는 상품으로 작년부터 세율이 1% 인하돼 만기 시 9.5%의 세금만 내면 된다. 단 1인 4천만원 한도 이내인 것을 고려해야 한다. MMF는 3개월 미만의 단기 자금 운용에 좋은 상품으로 1개월만 넣어두어도 3.3%의 이자가 붙는다.

그의 저축방법을 자세히 살펴보면 ‘계단식’이라는 것을 알 수 있다. 비과세상품-세금우대상품-특판상품-일반상품 순으로 저축하는 것. 이 같은 계단식 저축은 같은 예금이라도 세금혜택에 따라 차후 수익률이 달라지는 것을 고려한 방법으로 재테크 전문가들도 권장하는 사항이다.

또한 그는 주식투자를 통해서도 연 10% 정도의 수익을 거두었다. 3년간 저축으로 모은 2억5천만원을 주식에 투자해 5천만원 정도를 벌어들이고 지난해에는 삼성전자와 삼성화재 주식을 8천만원에 사들여 2천만원의 차익을 남겼다.

그가 주식투자를 할 때 꼭 지키는 사항은 ‘목표수익률 10%’. 주가가 한창 상승하더라도 목표수익률 10%를 달성하면 반드시 주식을 판다. 또한 그는 블루칩이라고 불리는 대형 우량주를 선택해 안전 위주로 주식을 운용하는 스타일이다. 펀드 투자는 기간이 최소 1년 이상이고 변수가 많아 하지 않는다.

“주식은 욕심을 내면 화를 부릅니다. 2002년에 저도 욕심을 부리다 1억원을 날린 경험이 있거든요. 그 이후에는 목표를 달성하면 과감하게 팔아요. 특히 최근에는 상승장이라도 계단식으로 오르기 때문에 올랐을 때 팔고, 내렸을 때 다시 사들이면 안정적으로 수익을 확보할 수 있어요.”

또한 그는 경기선행지수를 잘 살피면 돈으로 연결된다고 말한다. 대표적인 경기선행지수는 건축 허가면적, 취직·이직자 비율, 미국이나 중국의 경제동향, 신용불량자 비율, 가계대출 비율 등이다. 예를 들어 가계대출 비율이 낮아지면 그만큼 가정경제가 안정돼 소비율이 높아지고 내수가 좋아지면서 주가가 상승하게 된다. 이렇듯 경기선행지수는 경기에 큰 영향을 미쳐 앞으로 주가가 오를지 내릴지를 가늠하는 잣대 역할을 하므로 주의 깊게 살펴보면 도움이 된다고 한다.

저축과 주식으로 모은 돈을 아파트에 재투자해

그는 저축과 주식투자를 통해 모은 돈 중 2억8천만원과 대출받은 돈 1억원을 합쳐 지난해 8월 파주 2기 신도시 지역의 67평 아파트를 3억8천만원에 구입했다. 파주 2기 신도시가 조성되면 집값이 오르겠다고 판단하고 투자했는데 결과는 대성공! 불과 5개월 만에 1억2천만원이 상승했다. 그는 2009년 신도시 조성이 완료되면 아파트 시세가 3억~4억원이 더 올라 8억~9억원은 될 수 있을 거라고 말한다.

그가 아파트 투자에서도 성공을 거둔 이유는 평소 아파트 유망 투자지역을 분석하고 직접 현장을 방문해 살피는 등 발품을 아끼지 않은 덕분이다. 아파트 유망 투자지역은 인터넷 사이트를 이용하면 시간과 품을 절약할 수 있다는 것이 그의 조언. 단 인터넷에 소개된 가격은 가장 낮은 호가이기 때문에 실제와 다를 수 있으므로 마음에 드는 아파트가 있다면 직접 방문하는 것이 좋다고 한다.

“성공 투자를 위해서는 돈을 모으듯이 정보를 수집하고 분석하는 노력이 필요해요. 저는 경제신문이나 주요 일간지의 경제면을 꼼꼼하게 살펴보는 습관이 큰 도움이 됐어요. 신설되는 전철역이나 외곽도로, 인구 이동에 관한 기사를 눈여겨보면 투자가치가 높은 곳이 자연스럽게 보이거든요.”

또한 그는 중요한 정보라고 판단되는 자료들은 주식, 부동산 등 유형을 나눠 스크랩을 하라고 충고한다. 그 과정에서 경제 흐름을 읽게 되고 나름대로 재테크에 대한 앞서 보는 눈이 생긴다는 것이 그의 설명.

“제가 재테크를 하는 이유는 남들보다 빨리 경제적인 자유를 얻고 싶어서예요. 현재의 계획대로 꾸준히 재테크를 해나가면 2009년까지는 10억 목표를 달성할 수 있을 것 같아요.”

합리적인 소비와 절약, 그리고 타이밍에 맞춘 투자전략으로 10억 목표를 향해 순항하고 있는 그를 보면서 보통사람들도 충분히 10억 부자의 꿈을 이룰 수 있다는 희망을 갖게 된다.

펼치기 댓글(0) 스크랩(3)

[스크랩] 내 자본에 맞는 상가투자법 |재테크

2006-06-09 14:54

http://blog.drapt.com/scroh/833881149832482656

출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

상가투자에 있어 수익률 극대화는 투자자 모두의 숙원이자 최종 목적이다.

특히 상가는 고정적 월세수입과 웃돈의 결과인 즉 시세차익이라는 두토끼 사냥이 가능해 목적 달성을 위한 선택의 폭이 다른 부동산 투자상품 보다 높은 잇점이 있다.

그러나 상가투자 역시 투자자 개인의 종자돈 (Seed Money)에 따라 맞춤투자를 할 수 밖에 없는 것이 현실이다. 따라서 자금계획을 치밀히 수립한 후 투자 물건지역과 대상에 대해 점진적 접근을 하는 것이 유리하다.

가끔 자신의 재력을 감안치 않고 무리하게 대출 비율을 높힌 투자로 임차인 유치 기간이 생각보다 늘어져 스스로 자금압박을 자초하는 경우가 있으니 상가투자시 “뿌린대로 거둔다”는 이치를 간과해서는 안된다.

일반적으로 상가는 유형과 지역에 따라 투자금액이 상이하다.

금액별 투자대상을 살펴보면 5000만~1억원의 자본으로는 전체적인 독립영업이 가능한 상가 구입자금으로 다소 부족한 금액이라고 볼 수 있어 테마쇼핑몰내 구좌 분양상가에 투자가 가능한 금액대인 만큼 쇼핑몰내 상층부 구좌에 적합한 자금군으로 볼 수 있다.

1억~2억원선 경우라면 테마쇼핑몰내 1층 내지는 특수 업종군에 투자가 가능한 금액군이다.

2억~4억원 가량의 자기자본 준비가 가능한 상황이라면 전체적으로 독립영업이 가능한 상가를 구입할 수 있는 자금군으로 기 형성된 도심 중심상권형 투자여력으로는 부족하다.

하지만 신흥상권으로 조성되는 택지개발내 근린상가나 600~700가구 이상의 단지내상가에 투자가 가능한 자금군이다.

2억~3억군은 택지개발지구내 근린상가와 단지내상가의 2층이상 상층부 투자에 적합한 자금군이며 3억~4억으로는 택지개발지구내 근린, 단지내상가의 1층 상가에 투자가 가능한 자금군이다.

서울 및 수도권 기존 중심상권에 조성중인 멀티복합상가나 중심 근린상가에 투자가 가능한 자금 군으로는 4억~6억권으로 수도권 중심상권내에서는 1층 또는 2층, 서울 중심 상권내에서는 2,3층의 투자가 가능한 군이다.

또한 서울 및 수도권 기존 중심상권내 멀티복합상가나 중심 근린상가의 1층에 투자가 가능한 자기자본은 7억원 이상이라 할 수 있다.

단, 자기자본 대비 투자시 주의할 점으로는 순수 자기자본의 비율이 100%라면 가장 안정적인 투자일수 있으나 자금부족으로 대출을 일으킬 투자자는 최근 은행권 융자비율이 30%이내이므로 실제 자기자본금을 70%이상 유지해야 대출금리 부담을 줄인 안정적 투자라 할 수 있다.

박대원 상가뉴스레이다 선임연구위원

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)