[스크랩] 2월, "부동산 시장전망" 다시보기

2009-02-18 10:08

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2월, "부동산 시장전망" 다시보기

2월 들어 부동산 시장에도 봄바람이 불고 있다는 사람도 있고 아직은 "아니라"는 여러 이야기가 떠돌고 있습니다.우리시장에서 "급매물소진", "재건축 호가 상승", "바닥보다 무릎에서 사는 지혜"라는 등 이 엄동설한에 봄기운 "시장전망"이 나오고 있습니다.

이런 봄기운의 근거는 국내와 해외 경제요인이 "이보다 더 나빠 질 수 없다"는 것입니다.
우리정부의 새 경제팀이 나머지 부동산 규제를 모두 풀고, 추가경정 예산을 조기 편성해 일자리를 늘리겠다는 의욕을 보이고 있다는 것 입니다.

무엇보다도 한국은행의 2%로 파격적인 금리인하를 하고 앞으로 1%대 금리 시대를 예고하고 있어 세계적인 마이너스 성장 추세에 적극 대응하고 있다는 것입니다.이런 금리인하는 시차는 있겠지만 주택 담보대출 금리를 인하 시킬 것입니다.

주택 가격이 계속 하락할 가능성은 크지만 담보대출 금리가 하락하면 2가구이상 소유자는 좀 더 여유를 가지고 시장을 볼 것입니다.

정부 경제부처 한 차관은 "올 2분기이후 우리경제가 회복되며 내년 하반기부터 성장으로 돌아 설 것"이라는 진단도 내 놓았습니다.해외 요인을 보면 미국 오바마 정부의 경기부양 계획안이 상, 하원을 통과하고 양원의 합의가 이루어져 이번 달 16일쯤 그 시행이 가능 하다는 소식도 큰 호재입니다.
이 합의로 탄력을 받은 미 정부가 "표준화된 모기지 조건 변경방안"을 내놓으면 미국 주택시장은 안정을 찾아 갈 수도 있다는 것 입니다.

모기지로 소유주택을 압류 당할 처지에 놓인 사람이 "표준화된 상환능력 재평가 및 적격성 테스트"를 받아 이 테스트를 통과만 하면 상환조건을 완화해 주는 내용인 이 제도는 우리정부도 도입할 수 있는 내용 입니다.

미국은 1월 주택지수가 8을 기록했고 회사채 발행도 회복되고 있으며, 영국은 3개월 만기 달러 리보금리가 1.23을 나타냈다고 합니다.주택지수(HMI)가 두 자리 수의 급격한 하락에서 지난해 12월 9에서 올 1월 8로 떨어지고 영국의 리보도 4.82에서 1.23으로 하락해 주택경기가 더 나빠지지 않을 것이라는 징후로 해석 됩니다.

반면 아직은 "아니라"라는 쪽의 이야기입니다.국내 주택 착공면적은 갈수록 줄어들어 올해의 주택공급은 그 통계조차 가늠할 수 없다고 합니다.주택부문만이 아니고 일반 제조업, 서비스업의 내수부진 심화로 고용지표의 계속적인 하락이 불가피한 상황입니다.

고용, 생산, 수요, 소비등 전반적인 내수 경제지표가 하락하고 있는데다 수출도 계속 감소되고 있어 마이너스 성장이 불가피해 봄은 멀었다는 이야기 입니다.

이런 상반된 "흑백"의 이야기들은 어느 것도 "가계(개인)"에게는 정답이 될 수 없습니다.
"자신의 처지가 각각 다르기" 때문입니다.
"이다, 아니다"의 상반된 시장전망을 "자신의 처지에 접목"하면서 꼭 참고해야 하는 것은 이런 국내외 경제 상황의 어떤 한 쪽만 보고 시장전망을 한다는 것 입니다.

우리가 한 쪽만 보는 것은 자신이 "모순" 자체를 분간하지 못하거나 "과거의 사례에 집착해" 있기 때문 입니다.

먼저 부동산 시장 전망에서 자주 보는 "모순" 입니다.같은 날, 같은 지면의 신문이나 온라인에서 "매수자는 9월 이후에 사고 매도자는 3월 이전에 팔아야"같은 표현이 있습니다.

"매도자와 매수자가 만나야 거래가 되는" 시장에서 "매도자와 매수자가 만날 수 없게" 하는 이런 시장 예측은 매우 무책임한 "시장 전망"입니다.

이는 마치 "이 창으로는 어떤 방패도 뚫을 수 있고 이 방패로는 어떤 창도 막을 수 있다"는 장사꾼의 말에 구경꾼이 "그 창으로 그 방패를 뚫어 보라"고 한 이야기와 똑 같습니다.

차제에 이와 관련해 매우 소극적인 부동산 시장전망도 많이 있습니다.'경기 침체기에는 소극적인 전망'을 할 수 밖에 없고 그래야 비판이나 비평을 피해 나갈 수 있습니다.

그래서 이것도 아니고 저것도 아닌 "소극적 전망"은 충분히 이해되지만 불특정 다수의 독자는 국내외 변수등 각종 정보를 아우르는 적극적인 "시장전망"에 목말라 있는 게 현실 입니다.

한편 시장 전망을 하면서 "과거 사례나 역사에 집착해 상식적으로 접근"하는 경우 입니다.
우리나라 개발연대의 부동산시장 상황이나 문민 · 참여 정부등 역대 정권의 부동산 정책을 현재의 부동산시장에 접목해 시장 예측을 하는 경우 입니다.

특히 지난 외환위기의 사례나 일본의 잃어버린 10년 같은 사례에 집착해 우리 부동산 시장의 현재나 미래를 예측 하는 것은 무모 합니다.현재나 미래의 일은 과거의 경험의 잣대로만 재단해 말 할 수 없습니다.역사의 "우연"은 항상 언제 생길지 모르는 돌발 사태로 점철되어 왔습니다.

그래서 미래를 과거의 사례, 더구나 과거에 집착해 보는 것은 지극히 위험 합니다.
개방 경제체제이며 인터넷을 통해 세계가 한 지붕 안으로 좁혀진 지금, 과거 그것도 한국의 부동산 역사만으로 미래나 현재의 우리 부동산 시장 해법을 찾는 것은 어려운 일입니다.

이는 고속도로를 시속 100킬로미터로 달리면서 백미러 만 보고 운전하는 것 같이 어리석고 위험한 일입니다.빠른 속도에서는 전방에서 달리는 차의 방향지시등을 주시해야 하고 앞차의 감속을 감지해야 추돌을 피할 수 있고, 방향 지시등도 켜지 않고 끼어드는 차에도 대비해야 합니다.
더 어려운 것은 언제, 어디서 나온 것인지 조차 모르는 시속 180킬로의 외제차가 내차 앞을 가로 막는 돌발사태도 예상해야 한다는 것입니다.

2월의 봄바람에 취하는 사람은 없겠지만 신문이나 방송등 매체에서 내놓는 여러 "시장전망"을 자신에게 적합한 내용으로 간추릴 수 있어야 합니다.

그래야 "지금이 바닥"임을 감지 할 수 있는 능력이 생기고 "형편이 되면 매입"할 수 있는 여백도 찾을 수 있을 것 입니다.

자신만의 혜안으로 보고 막연히 이런 봄기운에 휘둘리지 않기 위해서 서는 자신만의 차별화된 준비가 필요 합니다.
그 준비는 국, 내외 경제에 대한 쉼 없는 공부와 현장 활동이며 이보다 더 중요한 것은 자신이 감내 할 수 있는 투자위험의 수준을 비교적 정확히 가늠하는 것입니다.

지금은 어느 때 보다 "고수익은 고위험에서"라는 일반이론과 함께 "어떤 위험에도 견딜 수 있는 자신만이 확보한 안전망"을 비교하는 시기입니다.

일반 이론을 넘어 "자신의 형편"에 맞는 '투자목표'를 세우고 '투자 종목'과 '합리적인 투자수단을 선택'하는 지혜가 시중의 "시장전망"보다 우선 합니다.

- 원룸클럽 김상헌 대표 (http://www.oneroomclub.com)

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