2009-04-21 07:24

http://blog.drapt.com/sb951105/136491240266255160

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

아파트보다 더 짭짤한 오피스텔 재테크

최근 오피스텔이 뜨고 있다. 소형 아파트 값의 오름세가 이어지고 전세 매매 모두 품귀 현상을 보이자 도심 오피스텔이 대체 투자 상품으로 떠오른 것. 분양가 상한제, 분양 원가 공개 등 새 정부의 아파트 투기 억제 정책도 오피스텔의 인기를 높이는 데 한몫하고 있다.
특히 오피스텔은 도심과 역세권을 중심으로 지어지기 때문에 젊은층에게 인기를 얻고 있다. 전셋값 상승과 소형 아파트 오름세가 지속되자, 비교적 저렴한 오피스텔이 대체 주거지로 각광받고 있다. 특히 오는 9월부터 분양되는 오피스텔은 준공 이후 최대 1년 동안 전매가 제한돼 사전에 오피스텔에 투자하겠다는 수요가 늘어나고 있는 추세다.


왜 오피스텔이 인기인가?
오피스텔은 보유와 상관없이 무주택 청약 자격이 주어지고 전매 제한이나 재당첨 금지 등의 제약이 없는 것이 장점이다. 건축법에 업무용 시설로 분류되기 때문에 주택 수에 포함되지 않고, 종합 부동산세 대상도 아니다. 아파트보다 가격이 높지 않아 소액 투자가 가능하다는 것도 인기 요인 중 하나. 뿐만 아니라 시중 금리 이상의 안정적인 임대 수익도 기대할 수 있다.

오피스텔 투자, 꼭 따져봐야 할 것들 오피스텔 투자에서 최우선으로 고려해야 할 점은 공급 면적에서 실제 주거할 수 있는 면적의 비율이 얼마나 되는가, 즉 ‘전용률’을 따져봐야 한다. 아파트의 평균 전용률을 80%라 할 때, 주상 복합은 70~75%, 오피스텔은 55~65%에 불과하다. 이번에 분양 소동을 빚은 송도 오피스텔은 평균 52% 수준이다. 따져보면 공급 면적 105.6㎡의 전용 면적이 56.1㎡가 채 안 된다는 얘기다. 둘째, 오피스텔을 고를 때는 입지와 단지 규모를 꼼꼼히 살펴야 한다. 입지가 좋고 단지 규모가 크면 클수록 상권이 활성화되고 관리비도 절감되기 때문이다. 셋째, 오피스텔은 업무용이기 때문에 주택법의 규제를 받지 않는다. 청약 통장이 필요없는 데다 전매가 가능하고 재당첨 제한에도 걸리지 않는다. 하지만 실제 사용 목적이 주거용일 때는 얘기가 달라진다. 2주택 이상의 경우, 양도세 중과 대상이라는 점에 주의해야 한다.

요즘 뜨는 오피스텔은 어디? 전문가들은 서울 강남이나 신촌, 광화문, 여의도 등 도심권을 택하라고 입을 모은다. 이곳들은 수요가 많고 공급은 적어 오피스텔 임대료가 오를 가능성이 크다. 광화문의 ‘경희궁의 아침’, 여의도 ‘더 샵 아일랜드’, 서초동 ‘한화 오벨리스크’, 용산 ‘용산파크자이’ 등이 최근 떠오르는 오피스텔이다. 경희궁의 아침은 66㎡가 1억 7000만에서 8000만원 선에 시세를 형성하고 있다. 임대료의 경우 보증금 1000만원에 월 80만원 선. 한화 오벨리스크의 경우에도 59.4㎡가 1억 후반대이고 임대료는 보증금 100만원에 월 90만원 정도다. 작은 평수의 경우 1억원 내외로 투자가 가능하고, 전세를 안고 구입하면 3000만~4000만원에도 매입이 가능하다.

오피스텔 투자의 주의점 오피스텔 투자에 있어 주의할 점도 적지 않다. 무턱대고 투자했다가는 오히려 낭패를 볼 수 있다. 오피스텔의 경우 우선 등록 취득세 감면 대상이 아니라는 점을 감안해야 한다. 예를 들어 아파트의 경우 주택 임대 사업을 하면 취득 관련 세금을 감면 받지만 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 감면을 받을 수 없다. 종합 부동산세의 대상이 될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 세법상 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 분류된다. 또 비어 있다고 하더라도 실제 내부 구조가 주거용으로 사용되었다면 종합 부동산세의 대상이 된다. 이 때문에 공시 가격이 6억원 이상이면 세금을 내야 한다. 또한 오피스텔 투자에 있어 세법상 각종 비과세 혜택을 받을 수 있는지도 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

자료출처:여성중앙

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