[스크랩] ■ 쉽게 풀어쓴 양도세 :: 닥터아파트 블로그

2008-05-01 12:49

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양도시점의 상황에 따라 납세여건 달라져

양도소득세는 주택의 취득이나 보유 중에는 관계가 없고 주택의 양도시, 양도시점 현재, 양도되는 그 주택의 상황에 따라 부담되는 국세이다. 그 동안 회원들의 질문 빈도와 사무실에 찾아온 손님들의 사례에서 생긴 실무위주의 각도에서 법령 위주로 가능한 범위에서 되도록 쉽게 풀어 보았다.

★ 세대의 범위

ㅇ.'가족'이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.[법 제89조1항제3호,법시행령154조1항 1세대1주택 비과세조항]

ㅇ.30세미만으로 결혼 했거나 30세미만으로 최저생계비이상의 소득이 있는 경우에는 단독세대로 보나 미혼이나 소득이 없는 경우는 부모의 세대원으로 본다. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

ㅇ.예를들어 회원들이 난해해하지만 부친이 1주택을 보유하고 있고, 타주소지의 성인 자녀도 1주택을 보유한 상태에서 모친만 자녀와 한 주민등록에 등재되어 같이 거주하는 경우, 자녀는 주택 매도시 모친과 타 주소지로 분리되지 않는한 1가구 2주택중 1주택의 양도이다.

부부는 별거하더라도 한세대원인 까닭이다.

★ 양도소득세의 1회계년도

소득세법상 양도소득세의 1과세기간은 1월1일에서 12월31일까지이다. 1과세기간 중 예정신고·납부는 매도월의 말일로 2개월이내 신고·납부하는 경우이고, 신고·납부시 10%의 신고납부공제혜택이 있다.

예정신고·납부를 하지 않은 경우, 그 다음해 5월31일까지 확정신고·납부하면 된다. 이경우는 신고·납부공제혜택은 없으나 불성실신고·납부 가산은 없다.

또한 1회계기간중 2건이상의 양도소득이 있으면 합산해서 세율이 적용되고, 1채는 양도소득이 있고 1채는 양도차손이 있는 경우 합산하여 차손부분을 빼고 세율이 적용된다. 기본공제 250만원은 1년에 한번만 공제해준다.

★고가주택의 범위

현행 소득세법상 고가주택의 범위는 6억원이다. 신정부들어 고가주택의 범위가 9억원~10억원으로 확대된다는 보도는 있으나 결정된 바는 없다.

1가구 1주택비과세요건에 해당되면 6억원이하 부분에대해서는 비과세되지만 6억원초과부분은 "양도소득 x [매도가 ㅡ 6억원]/ 매도가“에 대해 양도소득세가 부담된다.

★“비과세”· “조세감면”· “공제”는 다르다.

ㅇ.‘비과세’란 과세할 요건이 되지만 사회·경제적인 정책 목적상 과세주체인 국가가 과세권을 스스로 포기한 것으로 납세의무가 성립되지 않으므로 납세의무자의 신청이나 과세관청의 행정처분이 없이도 당연히 과세되지 않는 것을 말한다.

ㅇ.‘조세감면’이란 기본적으로 납세자의 신청이나 신고를 요건으로 하고 과세표준에 해당소득을 산입시켜 양도소득세를 산출한 후 감면분에 상당하는 세액을 감면한다는 점에서 ‘비과세’와 구별된다. 조세특례제한법상의 조세감면주택 등이 그 대상이다.

ㅇ.‘공제’란 양도가액에 법에 정해진 요건대로 일정액을 공제하고 과세표준을 정하는 것으로 필요경비·장기보유특별공제·기본공제가 이에 해당하고 그 외에 10%의 예정신고납부공제가 있다.

ㅇ.장기보유특별공제는 3년이상 10%에서 매년3%씩 10년이상 30%까지 공제

[1가구 1주택 11년~ 15년이상은 33%~45%까지 공제]되었으나

3월부터는 1가구1주택자에 한해 3년이상 4년미만 12%ㅡ 매년4%씩 ㅡ 20년이상 80%까지 공제된다.

[1가구 1주택 고가주택의 6억원초과부분 또는 거주요건을 충족하지 못해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하는 경우와 일시적 1세대 2주택[1주택 1입주권]]의 경우에는 매년4%씩 20년이상 80%까지 공제한다.]

[08년2월26일 국회재경위통과, 3월20일 경부터 시행예정]

ㅇ-1. 1가구 2주택[또는 3주택]중 1주택의 양도시 중과되는 주택은 07년1/1일이후부터 장기보유특별공제혜택을 배제한다.[법95조 2항]

★ 필요경비

필요경비로는 △취득가액 △자본적 지출 △설비비 개량비 △양도비용으로 분류된다.

“취득가액”이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말한다. 취득 당시 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함한다.

“취득 부대비용”으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세, 분양사업자에게 낸 부가가치세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적이다.

“자본적 지출”이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하는데 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설교체 공사비용 또는 보일러 교체비용 등과 소송비용, 화해비용 등이 있다.

“양도비용”은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말한다.

공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료와 주택취득시 매입한 국민주택채권을 매각한 매각손실 등이 있다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 된다.

필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 한다.

“필요경비로 인정받지 못하는 비용”은 대출금 이자, 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않는다.

도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당된다.

정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못한다.

통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 된다.[박상용]

★ 양도소득세 계산 흐름은

ㅇ.양도차익= 매도가 - 필요경비

ㅇ.양도소득= 양도차익 x [1- 장기보유특별공제]

ㅇ.양도소득과세표준= 양도소득 - 기본공제 250만원

ㅇ.양도소득세= 양도소득세과세표준 x 세율- 누진공제

ㅇ. 내야할 양도세= 양도소득세 x [1- 신고·납부공제 0.1]= 예정신고 납부시 적용

ㅇ.주민세= 내야할 양도세의 10%

★ 세 율

ㅇ.1가구 3주택중 1주택의 양도시 = 중과세율 60%

ㅇ.1가구 2주택중 1주택의 양도시 = 중과세율 50%

ㅇ.일반세율= 1년미만보유후 매도시 50%, 1년이상 2년미만 보유후 매도 40%

2년이상보유후 매도시 양도소득과표의 다과에 따른 9%~ 36%의 누진세율

ㅇ.누진세율=과표 천만원이하9%[누진공제 0],천만원초과4천만원이하18%[누진공제90만원]

과표4천만원초과 8천만원이하 27%[누진공제 450만원]8천만원초과36%[누진공제1,170만원]

★ 1세대 1주택 비과세[시행령 제154조 ①항]

N.거주자및 배우자가 동일한 주소[거소]에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것으로서 일세대 일주택[가액 6억원초과 부분 제외]과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 일정한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로인하여 발생하는 소득에 대해서는 비과세한다. [서울,과천및 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역소재 주택의 경우에는 보유중 2년 이상의 거주요건이 추가되어야 비과세된다.]

N.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 해 준다.

ㅇ.건설임대주택의 임차일부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우의 양도

ㅇ. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우.

ㅇ-1. 주택 및 그 부수토지[사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한]의 전부 또는 일부가 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우[그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함]

ㅇ-1. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

ㅇ-1. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

ㅇ. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

★ 일세대 2주택으로서 비과세 되는 경우(소득세법시행령 155조)

[1]일시적1세대2주택비과세조항

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득[자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다]함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우

새 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우[1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다]에는

이를 1세대1주택으로 보아 [상기8. 1세대 1주택 비과세] 규정을 적용하여 비과세한다.

[이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.]

[2]상속등에 의한 1세대2주택 비과세조항. 상속받은 주택과 그 밖의 주택[일반주택]을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 [상기8. 1세대1주택 비과세]규정을 적용하여 비과세한다.

[3]존속부양, 혼인등에의한 일시적 1가구2주택.

ㅇ.1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우

합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 상기8. 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 비과세한다.

ㅇ.1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 [상기8. 1세대1주택 비과세] 규정을 적용하여 비과세한다.

[4]농가주택, 문화재주택등의 보유사유.

다음 각호의 1에 해당하는 주택과 그밖 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 [상기8. 1세대1주택비과세]규정을 적용하여 비과세한다.

ㅇ.「문화재보호법」에 의한 지정문화재 및 등록문화재

ㅇ.“농어촌주택 보유사유”

다음중 하나에 해당하는 주택으로서 수도권외의 지역중 읍(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다.

ㅇ-1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

ㅇ-2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택

ㅇ-3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

★ 일가구 3주택[2주택]중 1주택의 양도시 중과세율60%[50%]이 제외되는 주택

1]양도소득세 중과대상(60%)인 1세대 3주택 이상의 범위

ㅁ.1세대3주택 해당여부 판정시기;당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택이상여부를 판정한다.

ㅁ.1세대 3주택 보유수 계산 포함주택

ㄱ].수도권(서울,인천,경기도)및 광역시 소재주택

ㄴ].수도권,광역시중 군지역및 도농복합시의 읍,면지역 과 수도권중 주택보급률및 주택가격및 그동향을 감안하여 재정경재부령으로 정하는 지역 소재하는 주택으로서 국세청장이 고시하는 가액(기준시가)이 3억원을 초과하는 주택

ㅁ.1세대 3주택 주택 보유수계산 제외 주택[주택보유수 계산에 포함되지 않는다.]

수도권,광역시중 군지역및 도농복합시의 읍,면지역 과 수도권중 주택보급률및 주택가격및 그동향을 감안하여 재정경재부령으로 정하는 지역 소재하는 주택으로서 국세청장이 고시하는 가액(기준시가)이 3억원이하의 주택

ㅁ.1세대 3주택 이상인 경우에도 중과세대상에서 제외되는 주택[주택보유수 계산에 포함되지 않는다.]

ㅁ-1.조세특례제한법에의한 양도세 감면대상주택

장기임대주택,신축임대주택등 법정요건에 해당하는 주택을 말한다.

ㅁ-2.장기임대사업용주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

ㅁ-3.개인사업자가 종업원 기숙사 도는 지방근무 종업원용 사택으로 10년이상 사용한 주택

ㅁ-4.문화재주택

ㅁ-5.상속받은 주택으로서 상속일로 5년이 경과되지 아니한 것 [여기서 말하는 상속주택에는 상속 당시 동일 세대원으로부터 상속받은 주택은 제외되므로 유의 ]

ㅁ-6.저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택

ㅁ-7.가격,면적등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택

ㅁ-8.위 ㅁ1.~ ㅁ7. 외에 1주택만 보유하고있는 경우에는 그 1주택

2] 기타 주택수 판정

ㅇ.지분으로 소유하고 있는 주택 -- 1주택으로 간주한다.

단 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주한다.

ㅇ.다가구주택;하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산한다

ㅇ.부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수의 계산에 있어 이를 포함한다

3] 1세대 2주택의 판정방법

ㅇ.투기지역내 주택을 양도한자로서 그 양도주택을 포함해 1세대 2주택이상에 해당하는지 여부를 판단한다.

ㅇ.보유주택수의 계산은 1세대 3주택의 경우와 같이 다음의 주택을 기준으로한다.

·수도권(서울,인천,경기도)및 광역시 소재주택과 기타지역의 주택으로서 기준시가가 3억원 초과주택

ㅇ.수도권·광역시[정비구역제외]소재 주택으로서 기준시가 1억원이하의 주택은 1가구 2주택 주택보유수 계산에는 합산되나 당해 주택의 양도시에는 중과세율이 아닌 일반세율로 과세한다.

ㅇ.1세대 2주택 이상이더라도 다음주택은 제외한다.

ㅇ-1. 1세대 3주택이상 중과세대상에서 제외되는 주택

ㅇ-2. 1세대원중 일부가 다른지역에 소재한 대학에 취학하거나 직장에 근무하게되어 그대학 또는 직장이 소재하는 지역에 주택을 취득하여 거주함에 따라 2주택이된 경우(취득후 1년이 경과하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다.

ㅇ-3. 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것.

ㅇ-4. 1세대 2주택자로서 2주택중 한주택에 대하여 소유권에 관한 소송이 계속중인 주택(소유권 확정판결일로부터 3년간)

ㅇ-5. 위 ㅇ-1.외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택.

[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용

출처 : Tong - 공인중개사갑선님의 세무(法)