양도시점의 상황에 따라 납세여건 달라져

 

양도소득세는 주택의 취득이나 보유 중에는 관계가 없고 주택의 양도시, 양도시점 현재, 양도되는 그 주택의 상황에 따라 부담되는 국세이다. 그 동안 회원들의 질문 빈도와 사무실에 찾아온 손님들의 사례에서 생긴 실무위주의 각도에서 법령 위주로 가능한 범위에서 되도록 쉽게 풀어 보았다.

★ 세대의 범위

 

ㅇ.'가족'이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.[법 제89조1항제3호,법시행령154조1항 1세대1주택 비과세조항]

ㅇ.30세미만으로 결혼 했거나 30세미만으로 최저생계비이상의 소득이 있는 경우에는 단독세대로 보나 미혼이나 소득이 없는 경우는 부모의 세대원으로 본다. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

부부는 별거하더라도 한세대원인 까닭이다.

★ 양도소득세의 1회계년도

 

소득세법상 양도소득세의 1과세기간은 1월1일에서 12월31일까지이다. 1과세기간 중 예정신고·납부는 매도월의 말일로 2개월이내 신고·납부하는 경우이고, 신고·납부시 10%의 신고납부공제혜택이 있다.

예정신고·납부를 하지 않은 경우, 그 다음해 5월31일까지 확정신고·납부하면 된다. 이경우는 신고·납부공제혜택은 없으나 불성실신고·납부 가산은 없다.

또한 1회계기간중 2건이상의 양도소득이 있으면 합산해서 세율이 적용되고, 1채는 양도소득이 있고 1채는 양도차손이 있는 경우 합산하여 차손부분을 빼고 세율이 적용된다. 기본공제 250만원은 1년에 한번만 공제해준다.

★고가주택의 범위

 

현행 소득세법상 고가주택의 범위는 6억원이다. 신정부들어 고가주택의 범위가 9억원~10억원으로 확대된다는 보도는 있으나 결정된 바는 없다.

★“비과세”· “조세감면”· “공제”는 다르다.

 

ㅇ.‘조세감면’이란 기본적으로 납세자의 신청이나 신고를 요건으로 하고 과세표준에 해당소득을 산입시켜 양도소득세를 산출한 후 감면분에 상당하는 세액을 감면한다는 점에서 ‘비과세’와 구별된다. 조세특례제한법상의 조세감면주택 등이 그 대상이다.

[1가구 1주택 고가주택의 6억원초과부분 또는 거주요건을 충족하지 못해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하는 경우와 일시적 1세대 2주택[1주택 1입주권]]의 경우에는  매년4%씩 20년이상 80%까지 공제한다.]

 

ㅇ-1. 1가구 2주택[또는 3주택]중 1주택의 양도시 중과되는 주택은 07년1/1일이후부터 장기보유특별공제혜택을 배제한다.[법95조 2항]

★ 필요경비

 

“자본적 지출”이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하는데 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설교체 공사비용 또는 보일러 교체비용 등과 소송비용, 화해비용 등이 있다.

“양도비용”은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말한다.

공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료와 주택취득시 매입한 국민주택채권을 매각한 매각손실 등이 있다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 된다.

 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 한다.

“필요경비로 인정받지 못하는 비용”은 대출금 이자, 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않는다.

도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당된다.

정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못한다.

통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 된다.[박상용]

 

ㅇ.양도차익= 매도가 - 필요경비

ㅇ.양도소득= 양도차익 x [1- 장기보유특별공제]

ㅇ.양도소득과세표준= 양도소득 - 기본공제 250만원

ㅇ.양도소득세= 양도소득세과세표준 x 세율- 누진공제

ㅇ. 내야할 양도세= 양도소득세 x [1- 신고·납부공제 0.1]= 예정신고 납부시 적용

ㅇ.주민세= 내야할 양도세의 10%

★ 세 율

 

ㅇ.1가구 3주택중 1주택의 양도시 = 중과세율 60%

ㅇ.1가구 2주택중 1주택의 양도시 = 중과세율 50%

ㅇ.일반세율= 1년미만보유후 매도시 50%, 1년이상 2년미만 보유후 매도 40%

           2년이상보유후 매도시  양도소득과표의 다과에 따른 9%~ 36%의 누진세율

ㅇ.누진세율=과표 천만원이하9%[누진공제 0],천만원초과4천만원이하18%[누진공제90만원]

 과표4천만원초과 8천만원이하 27%[누진공제 450만원]8천만원초과36%[누진공제1,170만원]

★ 1세대 1주택 비과세[시행령 제154조 ①항]

 

N.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 해 준다.

ㅇ.건설임대주택의 임차일부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우의 양도

 

[1]일시적1세대2주택비과세조항 

 

ㅇ.“농어촌주택 보유사유”

★ 일가구 3주택[2주택]중 1주택의 양도시 중과세율60%[50%]이 제외되는 주택

 

 

ㅁ.1세대 3주택 보유수 계산 포함주택

 

ㅁ.1세대 3주택 주택 보유수계산 제외 주택[주택보유수 계산에 포함되지 않는다.]

ㅁ-4.문화재주택  

 

ㅇ.수도권·광역시[정비구역제외]소재 주택으로서 기준시가 1억원이하의 주택은 1가구 2주택 주택보유수 계산에는 합산되나 당해 주택의 양도시에는 중과세율이 아닌 일반세율로 과세한다.

 

 

 

 

 

1. 공증의 의의
공증은 우리의 중요한 거래에 관하여 증거를 보전하고 권리자의 권리 실행을 용이하게 하기 위하여 사실을 증명하여 주는 제도로서, 이를 이용하면 생활주변에서 생기는 여러 가지 거래나 분쟁을 예방하거나 분쟁 발생시 유력한 증거로 활용할 수 있고 나아가 재판절차를 거치지 않고 간편하게 권리를 실행할 수도 있다.

2. 공증기관
공증은 공증인가를 받은 합동법률사무소와 법무법인 또는 임명된 공증인의 사무실에서 할 수 있고, 위와 같은 곳이 전혀 없는 지역에서는 지방검찰청의 지청에서 공증을 할 수 있다.

3. 공증의 필요성
강력한 증거 확보 및 분쟁의 사전 방지 공증서류는 민사재판이나 형사재판에서 강력한 증거력이 있으므로 분쟁발생시 그 해결에 유리할 뿐만 아니라 이로 인하여 공증을 한 경우 분쟁이 발생하지 않게 되는 효과마저 생긴다. 신속한 강제집행 가능 일정한 금전, 대체물, 유가증권의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성하면 지급이 이행되지 않을 경우 복잡하고 번거로운 재판절차를 거치지 않고 공정증서를 작성한 공증사무소에서 집행문을 부여받아 바로 강제집행을 할 수 있어 편리하다.

 

4. 공증의 종류
․공정증서의 작성
공증인이 당사자의 의사 등을 확인하여 그에 관한 서류를 직접 작성하는 것을 말한다. 앞에서 기술한 것처럼 일정한 금전 등의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성할 경우 강제집행을 인락하는 문구를 기재하면 약정대로 지급되지 않을 경우 바로 강제집행을 할 수 있게된다.

․사서증서의 인증
당사자가 작성한 서류상의 서명날인이 본인의 의사에 의한 것이 틀림없다는 것을 공증인이 확인하고 그 사실을 기재하는 것을 말한다. 인증의 경우는 강력한 증거력이 있다는 효과만 있고 공정증서를 작성한 경우처럼 간편하게 강제집행을 할 수 있는 효력은 없다.

․정관 및 의사록 인증
상법의 규정에 의하여 주식회사 등 일정한 법인은 정관을 인증 받아야 하고 법인등기절차에 소요되는 의사록도 인증받도록 되어 있다. 이것은 사서증서 인증의 특별한 형태로서 정관이나 의사록이 적법한 절차에 의하여 작성되고 그 내용도 사실과 같다는 것을 공증인이 확인하여 주는 것이다.

․확정일자의 압날
당사자가 작성한 서류에 공증인이 일자인을 찍어 그날에 그 문서가 존재하였다는 사실을 증명해 주는 것이다. 주택임대차의 경우 입주한 임차인이 주민등록을 마치고 임대계약서에 확정일자를 받으면 그때부터 등기한 것과 동일하게 대항력을 갖게되어 임차보증금에 대하여 사후에 우선 변제를 받을 수 있게 된다. 이러한 확정일자는 일반 공증사무소외에 법원에서도 받을 수 있다.

5. 공증시 준비사항
공증을 촉탁하러 가는 사람의 주민등록증이나 운전면허증등 사진이 붙어 있어 신원을 확인할 수 있는 관공서 발생의 신분증명서와 인장을 지참해야 한다.(법인이 촉탁인인 경우는 대표자의 법인 인감증명서와 법인 등기부등본 또는 초본도 지참) 대리인에 의하여 공증을 하는 경우는 대리인의 신분증명서와 인장외에 본인의 인감증명서(발행일부터 6개월이내의 것)와 위임장 1통을 지참해야 한다. 유언공증의 경우는 증인이 2인 필요하므로 유언할 사람과 증인이 같이 공증사무소에 가야하고, 이때 일정한 사람은 증인이 될 수 없으므로 사전에 공증사무소에 문의하여 알아보고 가는 것이 번거로움을 피할 수 있게 될 것이다.

 

공탁이란 법령의 규정에 따른 원인에 의하여 금전․유가증권․물품을 법원의 공탁소에 임치하여 법령에 정한 일정한 목적을 달성하는 제도로, 반드시 해당법령에 따른 공탁사유가 있어야 하며, 공탁을 하는 원인에 따라 여러 종류로 분류된다.

1. 변제공탁
채무자가 변제를 하려고 하여도 채권자가 변제를 받지 아니하거나 변제를 받을 수 없는 경우 또는 과실없이 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자는 채무이행에 갈음하여 채무의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있는 공탁을 말한다. 변제공탁의 효과 변제공탁을 하면 채무가 소멸하므로 채무자는 채무를 면하게 되고, 채권자는 채무자에게 채무이행을 청구하지 못하고 대신 공탁소에 대하여 공탁물(채무의 목적물)의 지급을 청구할 수 있다.

2. 변제공탁의 신청 절차
법원의 공탁소에 비치된 공탁서와 공탁통지서를 받아 일정한 서류와 함께 제출하면 공탁공무원이 이를 심사하여 공탁을 수리하게 되고 그 후 공탁자가 공탁물을 공탁물보관은행에 납입하면 되며, 지정한 납입기일까지 납입하지 않으면 공탁수리결정은 그 효력이 상실된다.

3. 변제공탁물 출급청구
변제공탁을 하면 공탁서상 공탁물을 수령할 자로 기재된 채권자(피공탁자)가 공탁물을 수령할 수 있는 권리를 공탁물출급청구권이라고 하며, 피공탁자로부터 상속․양도․전부 등으로 인하여 공탁물출급청구권을 승계받은 자도 공탁물출급청구권이 있으며, 피공탁자(채권자)가 공탁을 수락하는 경우에는 일정한 서류를 갖추어 공탁물을 출급청구할 수 있다.

4. 변제공탁물 회수청구
변제 공탁자가 민법 제489조의 사유(채권자의 공탁수락 전, 공탁 유효의 판결이 확정되기 전)나 착오로 공탁을 한 때 또는 공탁의 원인이 소멸한 때에는 자신이 공탁한 공탁물을 회수할 수 있는 권리를 공탁물 회수청구권이라고 하며, 공탁자로부터 상속․양도․전부 등으로 인하여 공탁물 회수청구권을 승계받은 자도 공탁물 회수청구권을 갖는다.

5. 보증공탁
특정의 상대방이 받을 수 있는 손해를 담보하기 위한 공탁을 말하는 것이며 손해담보공탁이라고 하기도 한다. 실무상으로는 주로 재판상보증공탁이 가장 많이 행해지고 있다.

6. 재판상보증공탁의 공탁원인사실
재판상보증공탁의 공탁원인사실은 보통 가압류보증, 가처분보증, 가압류취소보증, 가처분취소보증, 강제집행정지의 보증, 강제집행취소의 보증, 강제집행속행의 보증, 소송비용담보, 가집행담보, 가집행을 면하기 위한 담보 등이 있으며, 보증공탁을 신청하는 절차는 변제공탁과 동일하다.

7. 공탁신청
재판상 보증공탁을 하여야 할 경우중 가압류보증, 가처분보증, 소송비용담보 등의 경우는 법원의 허가를 얻어 금융기관 또는 보험회사와 지급보증계약을 체결한 문서(보증서)를 공탁서에 갈음하여 집행법원에 제출할 수 있다.

8. 보증공탁물 지급
재판상보증공탁의 경우에는 손해담보를 위하여 공탁한 것이므로 통상 담보취소결정으로 공탁원인이 소멸되기 전에는 회수할 수 없고, 다만 착오로 공탁한 경우에는 담보취소 결정 없이도 회수할 수 있으며, 지급청구절차는 변제공탁의 경우와 동일하다.

9. 집행공탁
강제집행절차의 어느 단계에 있어서 집행의 목적물(가압류금전이나 압류물건의 환가대금 또는 채권집행의 경우에 있어서의 변제제공금)을 집행기관이나 집행당사자 또는 제3채무자가 공탁소에 공탁하여 그 목적물의 관리와 집행당사자에의 교부를 공탁절차에 따라 행하도록 하기 위하여 하는 공탁을 말한다.

10. 보관공탁
목적물을 단순히 보관하기 위하여 하는 공탁을 말한다. 예를 들어 사채권자 집회의 소집청구 및 의결권 행사를 위하여 무기명식 채권을 가진 자가 그 채권을 공탁하는 경우(상법 제491조제4항, 제492조 제2항)등이 있다.

11. 몰취공탁
일정한 사유가 발생하였을 때에는 공탁물을 몰취할 수 있도록 하기 위하여 인정된 공탁이고, 이는 상대방의 손해를 담보하기 위해서가 아니라 국가에 대하여 자기의 주장이 허위인 때에는 몰취의 제재를 당하여도 이를 감수한다는 취지의 공탁이다. 예컨대 법원은 당사자 또는 법정대리인으로 하여금 보증금을 공탁하게 하여 소명에 갈음할 수 있는데 보증금을 공탁한 당사자 또는 법정대리인이 허위진술을 한 때에는 법원은 보증금을 몰취한다.

 

1. 어음․수표의 기능
금전이나 물품을 거래하면서 많은 경우 어음이나 수표를 주고받고 있다. 어음이란 일정한 금액을 지급함을 목적으로 하여 발행되는 유가증권을 말하고, 수표란 발행하는 사람이 은행에 대하여 그 수표를 가지고 오는 사람에게 일정한 금액의 지급을 부탁하는 형식의 유가증권을 말한다. 수표의 지급인은 은행이기 때문에 그 발행전에 은행에다 자금을 맡겨놓아야 하는데 이를 위해 당좌예금이라는 것을 하여야 하나 어음은 당좌예금을 이용할 수도 있지만 당좌예금이 없이도 발행할 수 있다. 참고로 은행도어음은 지급장소가 은행이므로 할인 등 유통이 비교적 용이하다는 점은 있으나 채무불이행사태가 발생하면 차용증서나 현금보관증과 하등 다를 바 없으므로 은행도어음 거래시에도 개인어음 거래시와 같이 상대방의 자력을 미리 알아보아야 한다. 실제로 어음사기단은 개인어음이 아니라 은행도어음을 이용한 경우가 대부분이다.

2. 어음․수표 발행시 유의사항
어음․수표를 발행할 때에는 일정한 형식요건을 갖추어야 한다. 어음․수표를 발행함으로써 새로운 채권․채무관계가 생기며, 더욱이 발행된 어음․수표는 계속 유통될 것이 예상되는 것이므로 반드시 기재하여야 할 사항이 법으로 엄격히 규정되어 있다. 기재사항을 누락하면 어음․수표 자체가 무효로 되거나 발행인이 생각했던 바와는 전혀 다른 결과를 초래하는 수도 있다.

3. 어음․수표 취득시 유의사항
필요한 기재사항과 배서연속을 확인하고, 해당은행에 어음․수표에 대한 사고계가 나와 있는가를 확인하여야 한다. 배서가 연속되어 있다 하여도 안심하고 취득하는 것은 금물이다. 가공의 회사를 내세워 어음을 발행하고 부도내는 경우가 있으므로 거래 상대방의 신용상태를 믿을 수 없다면 취득하지 말거나 재산있는 사람의 배서를 받아 취득하여야 한다. 특히 법인이 기명날인한 증권인 경우에는 상법상 자기 거래에 해당되지 않는가를 잘 조사해 보아야 한다. 이미 기재한 사항이 정정된 경우 위조․변조가 되어 생각지도 못했던 손해가 생길 수 있으므로 정정․말소가 정당한 권한이 있는 자에 의하여 이루어진 것인가를 확인해야 한다. 수표가 부도나는 경우에는 수표의 발행인은 어음의 경우와는 달리 민사책임 외에 은행의 거래정지 처분과 부정수표단속법에 의한 형사적인 제재까지도 받게 되므로 어음보다는 수표를 취득하는 것이 그 대금지급을 보다 확실히 하는 방법이라고 할 수 있다. 참고로 어음에 대하여 공증인이나 법무법인 또는 공증인가합동법률사무소에 가서 미리 공증을 받아두면, 굳이 소송을 하여 판결을 받지 않더라도 공증인이나 공증인가합동법률사무소등으로부터 공증한 어음에 집행문을 부여받아 곧바로 강제집행을 할 수 있으므로 편리하다.

4. 어음․수표 양도시 유의사항
어음을 양도할 때는 배서에 의하게 된다. 배서란 어음의 유통을 증진시키기 위하여 법이 인정하고 있는 간편한 양도방법을 말한다. 어음을 가지고 있는 사람이 보통 어음의 뒷면에 어음의 권리를 특정인에게 양도한다는 취지를 쓰고, 자기이름과 도장을 찍어 그 특정인에게 주는 것이다. 어음을 받을 자(피배서인)는 배서인에 의해 지정될 수도 있고, 지정되지 않고 백지인 상태로 그냥 양도(백지식 배서)될 수도 있다. 어음에 배서한다는 것은 마치 어음발행인의 채무를 보증하는 것과 같은 효과를 가져온다. 따라서 비록 발행인에게 신용이 없거나 돈이 없다 하여도 유력자가 배서하면 그 어음의 신용은 높아지는 것이다. 수표도 어음에서와 같은 배서가 인정되고 있다. 그러나 수표는 지급만을 목적으로 하는 특성 때문에 어음의 배서와는 다른 점이 있다. 즉, 수표배서인은 지급담보책임만을 부담하므로 지급인(보통은행)은 배서할 수 없고, 지급인에 대한 배서는 영수증의 효력만이 있다. 소지인 출급식 수표 또는 무기명식 수표(수표에 위 수표금액을 수표소지인에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 양도함에 있어 배서할 필요가 없고 수표를 인도하면 된다. 보통 은행에서 이들 수표에도 전화번호 또는 주소와 이름을 쓰라고 요구하는데 이것은 수표의 입금경로를 명확히 하려는 것이지 법률상 필요에서 하는 것은 아니다. 기명식 수표 또는 지시식 수표(수표에 위 수표금액을 ○○○에게 또는 ○○○가 지시하는 사람에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 어음과 같이 배서에 의하여 양도된다.

5. 어음․수표 사고시의 조치
어음의 위조란 권한없는 자가 다른 사람의 이름과 도장을 위조하여 마치 그 사람이 어음 을 발행한 것처럼 하는 것이다. 명의를 도용당한 사람은 어떤 사람이 청구해 오든지 어음이 위조되었음을 내세워 이 청구를 배척할 수 있다. 어음의 변조란 권한없는 자가 기명 날인 이외의 어음의 기재사항을 변경․삭제하거나 새로운 내용을 추가하는 것을 말한다. 백지어음의 경우 소지인이 보충권을 남용하여 미리 합의한 바와 다른 내용을 보충한다 하여도 변조가 되는 것은 아니다. 어음이 변조된 경우 변조전에 기명날인한 사람은 원래의 내용대로 책임을 지고, 변조후에 배서한 사람은 변조후의 내용에 따른 책임을 진다. 어음․수표를 분실하거나 도난당한 경우 소지인은 먼저 경찰서에 분실․도난신고를 하고 발행인 및 은행에 그 사실을 알림과 동시에 지급위탁을 취소하여 지급정지를 시켜야 한다.그 후 새로운 취득자와 합의를 보거나 법원에 공시최고절차에 의한 어음․수표의 제권판결을 받아야 한다. 제권판결이 있으면 분실․도난된 어음과 수표는 무효가 되며 제권판결 신청인은 어음이나 수표가 없어도 위 판결문으로 권리를 행사하여 돈을 지급받을 수 있다. 어음․수표가 훼손되거나 불에 타는 등 멸실된 경우에도 제권판결을 받아 권리를 행사할 수 있다. 어음․수표의 부도란 어음․수표의 지급기일에 어음․수표금이 지급되지 아니하는 것을 말한다. 부도사유로는 예금부족, 무거래, 형식불비(인감누락, 서명․기명 누락, 인감불분명, 정정인 누락․상이, 지시금지, 횡선조건 위배, 금액․발행일자 오기, 배서 위배), 사고계접수(분실․도난․피사취), 위조․변조, 제시기일 경과 또는 미달(제시기일 미달은 수표의 경우는 제외), 인감․서명 상이, 지급지 상이, 법에 의한 지급제한 등이 있다.어음․수표의 소지인이 액면금액을 회수하려면 발행인이나 배서인등 부도어음․수표의 채무자와 그 지급을 교섭하고 최종적으로는 민사소송을 하여야 한다. 주채무자인 약속어음의 발행인과 환어음의 인수인은 물론 배서인이나 보증인을 상대로 어음․수표의 소지인은 순서에 관계없이 그 중 누구에게도 청구할 수 있고 또 모두에 대하여 동시에 전액을 청구할 수도 있다. 이때 어음․수표에 관한 청구는 일반채권에 비하여 시효기간이 짧으므로 주의하여야 한다. 어음의 경우 발행인에 대하여는 지급기일로부터 3년이내에, 배서인에 대하여는 지급기일로부터 6개월이내에 청구하지 않으면 시효가 완성되어 어음채권을 상실한다.

 

1. 거래는 명확히 하여야 한다
금전거래는 불화의 근원이란 말이 있다. 가까운 친구나 친척사이에 불명확한 돈 거래로 인하여 사이가 나빠지는 경우가 많기 때문이다. 거래관계는 명확해야만 분쟁을 예방할 수 있는 것이다. 상세한 문서를 작성하여 교환하는 것이 거래관계를 명확히 하는 가장 좋은 방법이다. 계 약시에는 계약서를, 돈을 주고 받을 때에는 영수증을 반드시 작성하고 즉석에서 확인하는 관행은 부끄러운 일이 아니라 문화인의 자랑이다.

2. 상대방을 잘 확인하자
모르는 사람끼리 돈 거래가 이루어질 때 상대방의 직업, 주소, 성명 등을 주민등록증 등 에 의하여 확인하여야 한다.
상대방의 재력과 신용은 스스로 확인하여야 한다. 은행에 거래상황을 조회해 보는 것도 한 방법이 될 수 있으나 지능적인 사기범은 이를 이용하기도 한다. 미성년자에게 돈을 빌려줄 때는 보호자(부모)의 동의가 있어야 하고 동의가 없으면 미성년자의 보호자가 계약을 취소할 수 있으므로 손해를 볼 경우가 생긴다. 법인 즉 회사 등과 거래할 경우에는 상대방이 그 회사를 대표하는 정당한 권한이 있는지 를 확인하여야 하며 단지 그 회사의 임직원과 개인적으로 돈거래하는 형식의 계약서를 만들 면 손해를 보는 경우가 생긴다.

3. 돈을 빌려줄 때 유의할 점
돈을 빌려줄 때는 상대방의 재력과 신용을 확인하는 것이 특히 중요하다. 상대방의 신용 과 재력이 의심스러울 때는 회수확보를 위한 담보를 취득하여야 한다. 담보에는 인적담보와 물적담보가 있다. 인적담보는 제3자로 하여금 보증이나 연대보증을 서도록 하는 것인데 제3자의 재력 등도 확인하여야 한다. 물적담보로는 흔히 부동산에 저당권이나 가등기를 설정하는 방법, 소유권이전등기를 받 는 방법 등이 있고 동산이나 유가증권을 담보로 받아두는 경우도 있다. 흔히 전세보증금을 담보로 하는 경우가 있는데 이때는 반드시 전세보증금 반환채권의 양도계약을 체결하고 집주인을 만나 승낙을 얻거나 채무자로 하여금 집주인에게 내용 증명 우편으로 통지를 하도록 조치하여야 효력이 있는 것이고 단지 채무자의 전세계약서를 받아 놓는 것만으로는 아무런 효력이 없음을 유의하여야 한다. 가정주부에게 돈을 빌려줄 때는 그 돈이 자녀들의 학비나 식비등 일상 가사비용으로 사 용된다면 그 남편에게도 변제책임이 있으나 일상가사와 관계없이 주부가 계를 한다든지 사 치나 유흥비로 쓴다든지 하는 경우는 남편이 별도로 보증을 서지 않는 한 단지 그러한 사실 을 알고 있었다는 것만으로는 남편에게 변제책임이 없음을 유의하여야 한다. 약속어음을 할인하는 형식으로 돈을 빌려줄 때에는 약속어음의 배서가 연속되는가를 확 인하여야 하고 배서인이나 발행인이 아니면 어음상의 책임을 지지 아니하므로 반드시 채무자의 배서를 받아야 한다. 수표는 부도를 내는 경우에 형사처벌까지 받게 되므로 백지수표(주로 발행일자)를 담보로 돈을 빌려줄 때가 많은데 발행일자를 기재하지 않고 제시를 하거나 기재한 발행일자보다 10일이 넘은 후에 제시하여 부도가 난 경우는 발행인의 형사책임이 면제되므로 이에 유의하 여야 한다. 도박이나 강도와 같은 범죄에 제공될 자금인 줄 알면서 돈을 빌려준 경우는 상대방이 임의로 갚아주면 좋으나 갚지 않으면 법률상 청구할 수가 없는 것이므로 나쁜일에 돈을 빌려 주지 말아야 한다.

4. 돈을 빌릴 때 유의할 점
일반적으로 돈을 빌리는 사람은 다급하기 때문에 이자나 담보관계 등에 있어서 채권자 (전주)의 요구에 따라 가혹한 조건을 강요당하는 경우가 많으므로 계약서의 내용을 상세히 파악하여야 한다. 원금이나 이자를 갚으면 반드시 영수증을 받아야 하고 원리금을 완전히 변제한 경우는 미리 교부해 주었던 차용증서나 어음, 수표 등을 회수하지 않으면 나쁜 채권자에게 이중으로 변제하여야 할 위험성이 크다. 악덕 사채업자 중에는 비싼 담보물을 헐값에 취득할 목적으로 변제기일에 일부러 만나주 지 않거나 변제기일을 연기해 주겠다고 속여 안심시킨 후 변제기일을 넘겨 담보물을 처분하는 경우가 있으므로 이럴 때에는 지체없이 공탁절차를 밟아야 한다. 이자는 약정이 없는 한 이를 지급할 필요가 없으나 변제기가 경과된 경우에는 연 5푼의 지연손해금을 지급하여야 한다. 연 2할 5푼을 초과하는 높은 이자의 약정은 무효이므로 초과분은 물지 않아도 된다.

5. 기 타
채무자가 사망한 경우 채무도 상속되므로 채권자는 그 상속인에게 변제를 청구할 수 있다. 상속인이 채무를 면하려면 상속을 포기하거나 상속의 한정승인을 하여야 한다. 채무자가 약속대로 변제를 하지 아니한다면 채권자는 결국 법적절차에 따라 재판과 강제 집행의 방법으로 변제를 받을 수밖에 없다. 그러한 경우에 앞서 설명한 대로 충분한 변제 확보 방법을 강구해 놓지 못한 채권자는 손해를 볼 가능성이 많다. 그리고 실제로 불성실한 채무자가 재산도피 등의 방법으로 강제집행을 면탈하는 경우에 도 증거가 부족하여 채무자의 형사처벌이 불가능한 때가 대부분이다. 그러나 그렇다고 하여 합법적 수단을 포기하고 속칭 해결사를 동원한다든지 하는 폭력수 단으로 돈을 받아내려고 시도하는 것은 그 자체가 더 큰 범죄라는 사실을 명심하여야 할 것이다.

 

 

사회생활을 하다보면 가령 채무자가 빚을 갚을 능력이 있으면서도 있는 재산을 전부 처분한 후 빚을 갚지 않으려고 하거나 주택을 매수하여 잔금까지 지불했는데도 집을 판 사람이 다 시 그 집을 다른 사람에게 판 후 도망가려고 하는 경우가 있을 수 있다. 이러한 경우 채권자 가 소송을 제기하여 승소한 뒤에 그 판결의 확정을 기다려 집행을 하기까지는 많은 시간이 걸리게 되고 그 사이에 채무자가 그가 가진 재산을 모두 처분하는 경우에는 채권자가 재판 에 이기고도 집행을 하지 못하여 많은 손해를 입게 된다. 이와같이 채권자의 권리를 확보하기 위하여 재판확정전에 채무자가 그의 재산을 처분하지 못하도록 임시로 채무자가 재산을 묶어두는 절차가 가압류․가처분이다.

2. 가압류와 가처분의 의의
가압류란 금전채권이나 장차 금전채권으로 될 수 있는 청구권에 관하여 후일의 강제집행을 보전하기 위한 임시조치이고, 가처분이란 분쟁의 대상이 되고 있는 물건에 대하여 후일의 강제집행을 보전하기 위하여 임시로 행하는 처분을 말한다(그 외에 임시의 지위를 정하는 처분도 있다). 가압류․가처분은 종국적인 판결 즉 승패가 날 때까지의 임시조치이므로 앞에 󰡐���가󰡑���자를 붙인 것이고, 채권자의 신청만을 가지고 법원이 단시일 내에 결정을 내리는 것이 보통이다. 대부분의 경우 가압류, 가처분에 앞서 담보를 제공하게 하는데, 신청인은 법원의 허가를 받 아 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 담보로 제공할 수 있다.

3. 가압류․가처분의 종류
․부동산 가압류 : 채무자의 특정부동산(토지, 건물)을 함부로 처분할 수 없도록 가압류 한다.
․유체동산 가압류 : 채무자의 유체동산(냉장고, 텔레비젼 등)을 함부로 처분할 수 없도록 가압류 한다.
․채권 가압류 : 채무자가 다른 사람으로부터 받을 돈을 받지 못하도록 채권을 가압류한다.
․부동산점유이전금지 가처분 : 채무자가 분쟁의 대상이 된 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 한다.
․부동산처분금지 가처분 : 채무자가 분쟁의 대상이 된 부동산을 매매, 양도하는 등의 처분을 못하도록 한다.

4. 유의사항
이와 같은 가압류․가처분은 신속히 처리되므로 많이 이용되고 있으며 가압류․가처분만으 로도 소송까지 가지 않고 분쟁이 해결되어 버리는 일이 자주 있어 많이 이용되고 있다. 그러나 그 신청방법이나 신청 후의 조치, 상대방 채무자의 이의 등으로 법률상 어려운 일이 많이 있으므로 가압류․가처분은 대단히 좋은 제도이기는 하나 전문가인 변호사에게 의뢰하 여 처리되도록 하는 것이 바람직하다.

5. 공무상표시무효죄
형법은 공무원이 그 직무에 관하여 실시한 강제처분을 보호하기 위하여 이를 침해하는 행위를 처벌하고 있다. 예를 들면 집행관이 가압류한 물건을 처분한 경우 또는 물건에 붙여놓은 가압류표시가 기재 된 종이쪽지를 찢어버린 경우, 출입이 금지된 압류표지를 무시하고 토지에 들어가서 경작을 한 경우 등이 이에 해당된다. 또한 당구장을 압류하되 채무자로 하여금 현상을 유지하는 것을 조건으로 그 사용이 허용되었는데 채무자가 이를 무시하고 음식점으로 개조하여 사용하는 경우 등도 처벌을 받게 된다.

자료출처: 내집마련의 꿈 도와주는 富로그

 

 

 

 

자녀들을 위해 유용하게 사용하십시요..

 

 

백제의 건국	신라의 시대	알에서 깨어난 주몽	강감찬 장군
권율	김구	김부식	유관순
율곡 이이	정약용	최무선과 화약	한석봉
허준	문익점	세종대왕	광개토대왕
왕건	이순신	김정호	맹사성
솔거	홍대용	동명성왕	장보고
김정희	아좌태자	퇴계 이황	윤봉길
김유신	선덕여왕	장영실	박제상
왕산악	황희	이성계	파브르
세익스피어	슈바이처	아인슈타인	간 디
에디슨	퀴리부인	소크라테스	헬렌켈러
갈릴레이	레오나르도 다빈치	알렉산더	징기스칸
공 자	워싱턴	석가모니	노 벨
콜롬부스	라이트 형제	처 칠	링 컨
벨	차이코프스키	쿠베르탱	괴테
잔다르크	톨스토이	나이팅게일	킹 목사
뉴 튼	뒤바뀐 아기	희망	노력
선녀와 나뭇꾼	멧돼지 도사	주인구한 누렁이	왕자와백일홍
우렁이 색시	이상한 옥피리	장화홍련	호랑이와곶감
호랑이	은혜갚은 까치	호동왕자와 공주	혹부리영감
연꽃이된 선녀	콩쥐 팥쥐	고마운 호랑이	구두쇠와 이무기
효녀를 도운 개	바보	두명의 상주	구두쇠 가족
미련한 돼지	심청전	박씨전	옹고집전
전우치전	토끼전	흥부와 놀부	바보 소금장수
깨를 심은 바보	바보와 돌부처	바보와 도둑	바보사위 장보기
푸른 구슬	나그네와 호랑이	때려라 방망이	청개구리
데이지 꽃	칸나	튤립	백일홍
과꽃	글라디올러스	금잔화	나팔꽃
매화	목련	물망초	민들레
백합	벚꽃	봉선화	샤프란
장미	제비꽃	채송화	초롱꽃
카네이션	팬지	해당화	해바라기
히야신스	수선화	할미꽃	진달래 꽃
바리공주	해와달이 된 오누이	헤르메스	황금 사과
거미가 된 아가씨	판도라의 상자	아폴론과 아르테미스	만물의 생성
아테네	거짓말을 한 까마귀	다이달로스	디오니소스
어리석은 마이다스	오르페우스	충신 요하네스	트로이의 목마
나이팅게일(새)	백조왕자	돼지 저금통	바보 한스
나무꾼과소나무	배가뚱뚱해진여우	노파와 의사	금사자를 발견한
새끼돼지와 양떼	암송아지와 황소	웅변가 데마데스	구두쇠
수탉두마리	아테네의 빚쟁이	어부와 새끼고기	헤르메스신
허풍쟁이	겁쟁이 사냥꾼	짓궂은 사나이	홍방울새
조난당한 사람	장님	이웃집 개구리	매미와 개미
거북이와 독수리	말벌 자고새,그리고	사람과사티로스	숫사슴과 사자
왕을 내려달라고	연못의 개구리들	전나무와 찔레나무	태생의 귀천을 따지다font>
앵무새와 족제비	참나무와 제우스신	토끼와 거북이	항아리 들
여우와 괴물가면	여우와 포도	어부와 물고기	표백하는 사람
아담과 하와	노아의방주	모세와열가지 재앙	십계
바벨탑	최후의 만찬	최후의 날	삼손과 데릴라
예수님의 탄생	룻 이야기	어부 베드로	요나 이야기
뜻있는 일	닭과 어린소녀	엄지공주	나이트캡
침묵하는 책	못된 왕	아이들의 잡담	깃털팬과 잉크병
보물섬	아기돼지 삼형제	장화신은 고양이	잭과 콩나무
걸리버 여행기	닐스의 모험	빨강머리 앤	소공녀
알프스 하이디	엄마찾아 삼만리	오즈의 마법사	정글북
플란다스의 개	피노키오	떡갈나무와 갈대	갈매기의 꿈
여우와 학	올리버 트위스트	왕자와 거지	행복한 왕자
닭과 어린소녀	높이뛰기 선수들	다정한 연인들	바늘이야기
인어공주	벌거벗은 임금님	장미요정	미운아기오리
숯과 완두콩	신데렐라	개구리 왕자	라푼첼
훌레 할머니	일곱마리 까마귀	노래하는 뼈	꼬마요정
요린델과 요린겔	헨델과그레텔	빨간모자	가난뱅이와 부자
죽음의신	꾀많은 그레텔	노래하는 종달새	노인과 손자
성모마리아	늑대와 여우	농부와 딸	브래멘 음악대
박쥐	고양이와 쥐	독수리와 까마귀	엄지공주
사자와 쥐	포도밭과 여우	황금알을낳는 거위	소금과 나귀
고양이목에방울	외나무다리	어리석은 개	개구리와 소
서울쥐 시골쥐	막대기 다발	바람과 햇님	까마귀와 물병
왕이된 원숭이	생쥐를 두려워한	두나그네와 곰	아들과 사자그림
원숭이와 어부	독수리와 여우	강물을때린 어부	공작과 황새
개구리의사	말과 사냥꾼	괴물가면	나이팅게일과 매
제비	바보 소금장수	늑대와 양떼	여우와 포도2
왕쇠똥구리	돌맹이를 낚은	나귀와노새	강둑의 여우들
사자자리	솜씨없는 목수	아르고호의 모험	아리온과 돌고래
하얀소	큐크노스	거짓말한 까마귀	거미가된 아가씨
로렐라이	새우등이 꼬부라진	맛있는 빵	도깨비를 이긴농부
베짜는 학	우렁이 소녀	참새날개단 쥐	두견이된 젊은이
바보농부의 지혜	여우는 못당해	노마아저씨	은혜를 저버린늑대
공주의 시험	카렌과 한스	유리언덕위의 공주	세가지 소원
달맞이꽃 요정	황금거위	학과 나무꾼	개를 구해준 늑대
신랑감 구하기	남쪽신선	달나라공주	물고기 열두토막

 

자료출처: 고정숙님의 富로그

 

1. 지금이야말로 네 인생의 기반을 닦을 때다.

2. 지금 이 시간을 허비하면 일생 동안 큰 후회가 남는다.

3. 자기의 향상에 지나친 노력은 없다.

4. 이렇다 할 노력을 하지 않고 자라는 거목은 없다.

5. 조금만 더 밀어 보자는 욕심이 없으닌까 진보가 없는 것이다.

 

6. 전문 분야 이외의 상식도 알아두는 것이 중요하다.

7. 작은 일을 소홀히 하지 않는 사람은 반드시 크게 뻗어 나간다.

8. 눈앞에 있는 사물이나 인물에서 눈을 돌리지 말라. (주의력 집중)

9. 상대편도 너와 똑같은 자존심을 가지고 있다.

10. 대수롭지 않은 한 마디 부주의한 말이 평생의 원수를 만든다.

 

11. 자신의 가치만으로 세상을 헤아리지 말라.

12. 떳떳하게 살아가야겠다는 마음가짐

13. 존경받기 위해서는 어떤 종류의 위엄이 있어야 한다.

14. 자기 의견은 겸손하게 명백히 말하며, 다른 사람의 말은 기분 좋게 듣는다.

15. 나날을 최고의 인생을 사는 마음가짐으로(일이나 놀이나 모두 힘껏 해라.)

 

16. 인생은 왕복 차표를 발행하고 있지 않습니다. 일단 떠나면 다시 돌아오지 못합니다.-로맹 롤랑(Romain Rolland : 1866~1944. 프랑스의 소설가)

17. 고진감래요, 흥진비래다. 오늘의 1분을 웃는 자는 내일의 1초에 운다.

18. 짧은 시간, 빈 시간을 공백의 시간으로 만들지 말라.

19. 체계를 세워 일을 처리한다는 것은 머리가 좋은 것이다.

20. 지혜 있게 놀면서 자기를 발전시켜라. 놀이에도 자기 나름의 목적을 가져라.

 

21. 일의 기쁨을 아는 사람만이 진정한 한량이 될 수 있다.

22. 아침보다 저녘에 더 현명해 지도록 해라.

23. 한 가지 일에 전심전력을 쏟는 것이 중요하다.

24. 오늘 보람있었다고 말 할 수 있는가

25. 현명한 돈 철학을 일찍부터 몸에 익혀 둘 것

 

26. 자신의 틀이 굳어지기 전에 해 두어야 할 일은 독서와 여행을 많이 하라.

27. 역사 공부는 인간을 이해하는 지름길이다. 인간의 과학적 문명이 아무리 발전한다고 해도 인간 본성의 변화는 원시적이라고 해도 과언이 아니다. 올바른 판단, 분석력을 기르기 위한 최고의 재료.

28. 과거의 자(척도)로 현재를 재지 말라

29. 책에서 배우고 사람에게서 배우라.

30. 인생의 결정적 지혜는 책을 읽는 습관이다. 하루에 책을 30분 이상은 읽자. 일일부독서구중형극

 

31. 체험으로 배운 지식은 어떤 지식보다 참지식이다.

32. 여행을 떠나면 호기심 덩어리가 되어라.

33. 분별 있는 사람은 어디를 가든 그 고장의 풍습을 배워 그것에 따르도록 노력한다.

34. 자신의 의견을 가져라.(자기 의견을 굽히지 않는 자는 진실을 사랑하는 것 이상으로 자기 자신을 사랑하는 인간이다. Joubert : 1754~1824 프랑스의 모럴리스트)

35. 타인의 생각으로 사물을 판단하고 있지 않는가. 너의 두뇌를 활용하라.

 

36. 양비론이나, 일반론을 내세우는 인간은 주의하라.

37. 독단과 편견에 사로잡히지 말고, 그럴 듯하게 보이는 것에 매혹 당하지 말라.

38. 어떠한 때에도 흐려지지 않는 올바른 판단력을 기른다. (취중이라도, 뇌세적인 순간이라도)

39. 지식은 풍부하게 몸가짐은 겸허하게

40. 학식은 풍부하나 세상을 모르는 자만큼 처치 곤란한 자는 없다. (책에서 얻은 지식의 현장화)

 

41. 인간은 무슨 빛깔로든지 변할 수가 있다.

42. 내용도 중요하지만 지엽적인 부분이야말로 중요하다. (화술 개발에 힘써라.)

43. 자기를 표현하는 말씨는 날마다 갈고 닦아라. ( 책에서 좋은 표현을 훔치고, 말하는 방법. 문장을 쓰는 방법에 자기만의 독특한 스타일을 연구한다. 말은 바르게 사용하고 명확히 발음한다. 매일 자기 생각을 문장으로 정리하는 훈련을 해라. 듣는 사람이 무엇을 바라는 가를 생각하라.

44. 자기의 이름에 자신과 긍지를 가져라.

45. 서둘러라. 그러나 허둥대지 말라.

 

46. 친구는 너의 인격을 비추는 거울이다.

47. 쉽게 뜨거워지지 않고, 식지 않는 우정이야말로 진정한 우정이다

48. 시시한 인간은 가볍게 대하되 적으로 만들지는 말라.

49. 자기 아래를 보지 말고 위만을 봐라.

50. 결점까지 칭찬하는 사람에게는 접근하지 말라.

 

50-1. 좋은 계기는 자기 자신이 만들어 가야 한다.

50-2. 교제에도 빼놓을 수 없는 것은 의욕과 끈기

 

51. 사람을 있는 그대로 평가하는 안목을 길러라.

52. 젊은이다운 밝음과 쾌활함을 잘 살려라.

53. 비참한 실패, 좌절감이야말로 최고의 스승이다.

54. 허영심을 향상 심으로 승화시켜라.

55. 감사하는 마음을 진심으로 갖도록 하라.

 

56. 최후까지 체념하지 않으면 어떻게든 길이 열린다. (정신일도하사불성)

57. 상대방으로부터 신뢰받을 수 있는 '인간 교제'는 대화를 독점하지 않을 것, 상대방에 따라 화제를 고를 것, 자기 이야기만을 하지 않을 것, 자기 자랑으로 평가받는 사람은 없다. 침묵하고 있어도 장점은 빛난다. 자기에게 무게를 두는 것도 중요하다. 상대방의 말은 귀로 듣지 말고, 눈으로 들어라. 남을 중상하지 말라. 웃음에도 품위가 있다. 사소한 버릇으로 자기의 평가를 깎아 내리지 말라.

58. 공치사도 할 줄 알아야 한다.

59. 배려를 자연스럽게 할 수 있는 사람이 되라.

60. 상대방이 칭찬 받고 싶어하는 것을 칭찬한다. 뒤에서 칭찬 받는 것보다 기쁜 것은 없다.

 

61. 때로는 눈을 감는 것도 중요하다.

62. 친구가 많고 적이 적은 사람이야말로 강자다.(자기 감정을 억제하고 상대방에게 맞추면)

63. 사랑 받고자 하는 노력을 게을리 하고 있지 않은가.(예쁘게 서고, 걷고, 앉는다.)

64. 자기 연출에도 관심을 가져라.(표정연마, 예의범절, 옷차림 등)

65. 철두철미 품위를 유지하라.

 

66. 타인의 장점은 끝까지 흉내내라. (타산지석)

67. 잡다한 인간의 모임에는 선(한계)을 지킨다. 신분이나 지위가 낮은 사람을 적으로 만들지 말라.

68. 원석인 채로 인생을 끝내지 말라.

69. 자기 자신에게 결여되어 있는 것이 자식에게 실현되는 것을 보고자 하는 것은 모든 아버지의 경건한 소망이다. -괴테-

70. 인생 최대의 교훈은 언행은 부드럽게, 의지는 굳게 (강한 의지일수록 부드러움으로 능숙하게 감싸라.)

 

71. 북풍과 태양의 이야기에서 배울 수 있는 자기 의지의 관철법

72. 야무지지 않으면 살아갈 수 없다.

73. 자신의 성격을 변명으로 이용하지 말라.

74. 자기의 속마음을 간파 당해서는 좋은 일을 못한다.

75. 용서받을 수 있는 거짓말을 재치 있게 사용할 수 있어야 제몫을 하는 인간이 된다.

 

76. 무적의 아킬레우스도 싸움터로 나갈 때는 완전 무장을 했다.

77. 사회에서는 친분 관계도 네 실력의 하나이다.

78. 인간은 이해 관계에 대단한 관심을 가지고 있다.

79. 좋은 라이벌의 존재가 일을 성공시키는 열쇠가 된다.

80. 작은 일에 있어서는 통 큰 자, 큰 일에 있어서는 소심한 자가 되지 말라.

 [다음.푸른고래-삶의 처세훈집에서]

 

자료출처: 보는만큼..쏙~쏙 부동산.