[스크랩] [봉준호] 부동산 하락기 진정한 블루칩은?

2007-06-26 21:16

http://blog.drapt.com/saintpw2/2894141182860176576

"부동산은 4년간 크게 오르고 8년간은 가로로 간다."
"블루칩은 침체기에 사서 활황기에 판다."

크게 틀리지 않는 부동산 투자론의 정설이다.

이래저래 부동산 조정기는 오기 마련이고 "시간이 필요하다"는 시장의 판단은 팔리지 않는 매물들을 쏟아낸다. 천정부지로 오르던 상승세가 주춤하면서,무주택자들에게도 다시 돈을 모으면 집을 살 수 있을 것 같다는 희망이 보이게 된다. 부동산 하락기가 오면 다음 상승장을 기대해 볼 만한 좋은 물건을 사야한다.

◈ 블루칩 고르기

① 급매물건을 사라

지금은 급한 부동산을 사기 아주 좋은 때다. 대표적인 것이 2주택자의 물건이다. 융자제한조치와 버블붕괴론, 입폭탄으로 몇달간 하향안정세가 뚜렷하다. 추세선이 이 정도만 안정돼도 투기성 매수자들이 대폭 줄어들어서 아주 급한 물건은 2005년 연말수준 가격으로 다시 돌아갔다. 올봄 최고가격에서 15% 빠진 물건, 즉 종래에 알아봤던 물건가격×0.85= 지금시세...라는 공식이 성립한 좋은 물건이 급매로 나오면 과감히 사야 한다.

각종 대책으로 무리하게 눌러만 놓았지 특별히 공급물량이 생산된 것이 없어서 세금완화나 정책기조의 변화, 각종 공약이 난무하는 대선정국 등이 오면 급매물건의 가격은 다시 회복되고 상승탄력을 받을 수 있을 것이다.

② 정책이 바뀔 때 사라

정부는 부동산에 대해선 냉탕과 온탕 정책을 쓸 수 밖에 없다. 지나친 부동산 가격 상승은 근로의욕을 꺽고 임금을 올려달라는 요구와 노사분규로까지 이어질 수 있다. 그러나 지나친 부동산 가격의 하락 또한 건설산업의 위기와 관련산업의 타격으로 연결된다. 따라서 정부는 정책의 강도를 조절하게 된다. 금번에 시행예정인 취·등록세 인하와 6억 이하 재산세의 인상폭과 상한선 조정 등이 그러한 경우이다.

부동산은 폭등장에는 주식 못지않은 순발력을 나타내지만, 침체장에서 정책이 바뀌는 발표를 하고, 그것이 실현되어지고, 부동산 가격의 터닝포인트를 만들어내는 데까지는 1년 이상의 눈치장세를 형성한다. 종부세 축소, 양도세 완화 등 대형정책의 변화조짐이 현실화되면 평소 눈여겨 봐두었던 핵심지역의 블루칩 매수에 들어가라. 재건축의 과도한 규제로 새로 나올 만한 신축아파트 물량이 없는 것 또한 눈여겨 봐야 할 점이다.

좋은 위치에 놓인 재건축 대상 아파트는 정책기조의 변화에 따라 언제든지 황금자산으로 변신할 수 있고,대중들이 원하는 지역, 원하는 평형 등에 있어서 수도권의 전체적인 공급부족 현상은 언제든지 상승장으로 돌변할 수 있는 원초적 요인임을 간과해서는 안된다.

③ 바뀌는 트렌드를 사라

2001년 부동산 상승기조에 불을 붙인 것은 이른바 "프리미엄 아파트"라는 것들이다. 1998년, IMF는 부동산 시장을 강타했고 그 결과 정책의 변화가 왔다. 그 대표적인 것 중의 하나가 분양가 자율화이다.

분양가 자율화는 그 동안 분양가 규제에서 만들어낼 수 없었던 업그레이드된 부동산 상품을 만들 수 있게 했다. 대표적인 것이 단지형 주상복합 아파트다. 단지 안에 헬스클럽과 주민커뮤니티, 수영장, 큰 슈퍼, 명품마켓 등을 넣었다. 20-30대 젊은 사람들이 아파트 관리원으로 채용되어 보안을 담당하고,단지내에 차량출입과 외부인의 출입을 통제하는 각종 전자기능 등을 담았다. 아파트 복도는 호텔 도우미 복장을 한 용역직원들이 깨끗이 청소해 주고 각종 쓰레기도 문 앞에만 내놓으면 매일 아침 깨끗이 수거해 간다. 한 달에 서너번씩 다목적실에서는 재테크 강좌가 열리고 취미를 공유하는 동호회 활동도 활발하다.

새로운 트렌드는 몇년간 부동산 가격에 상당한 영향을 끼쳤다. 이제 다음 상승기를 준비하는 뉴 트렌드를 찾아볼 때다.초고층 아파트에 지친 사람들은 자연을 담은 "땅집"을 선호하지만 주상복합이 가지고 있는 매력적인 잇점을 버릴 수 없어 한동안 APT에 살 것이다. 그러나 보안과 편의시설, 영어마을과 같은 새로운 트렌드가 합쳐진 타운하우스가 서너군데 나온다면 주거의 변화가 올것같다.단독주택과 연립, 저층 아파트가 적절하게 배합된 전원형 단지내 주택들이 새롭게 오르는 블루칩이 될 것으로 보인다.

④ 웰빙과 로하스, 유비쿼터스

앞으로의 유망한 블루칩 아파트는 웰빙(Wellbeing), 로하스(LOHAS: Lifestyles Of Health And Sustainability)와 유비쿼터스(Ubiquitous) 기능을 가진 주택이다. 쉽게 말해서 채광과 환기, 쾌적성, 안전성, 정보망 등의 기능을 갖춘 주택을 말한다.

빌딩을 개조한 방식의 주상복합은 편리성과 기능성에서 높은 점수를 받았지만 단점도 많이 내포한다. 실내에 자연환기의 부족함이 늘상 아쉽고, 여름철에는 과도한 태양광 등으로 찜통이 연출되고,쾌적성이 떨어진다는 것이다. 이제 사람들은 조용한 곳에서 녹색을 보면서 바람을 쐴 수 있는 집을 선호한다. 거기에 주상복합 건물의 좋은 편리점과 다양한 기능성은 그대로 가지고 가기를 원한다. 이러한 욕구를 충족할 만한 스타일의 주택들을 담은 신도시들이 속속들이 개발 중이다.

좋은 위치의 판교를 비롯해서 최고 녹지율의 광교 신도시, 유비쿼터스의 시범단지 흥덕지구와 직장과 주거 근접의 편리성과 도시의 전문성, 신도시의 인텔리전트 기능을 담은 행정복합 중심도시 등이 눈에 뜨인다.

지금 분양을 준비 중인 2기 신도시에는 첨단 시스템이 많이 도입된다. 도시 전체에서 무선 인터넷을 사용할 수 있을 뿐 아니라, 도시내 교통과 방범 시스템을 한눈에 보고 중앙에서 관리할 수 있는 IT산업기술이 추가된 최첨단 기능들이다. 이 외에 강화된 보안시설이나 주차기능, 핸드폰을 이용한 조명, 에어컨, 히터 등 각종 실내시설의 통제기능, 천정 센서로 거주자의 운동량을 체크해서 리듬과 건강상태를 파악하고 양변기의 용변 상태를 체크하는 의료기능까지 부착된 주택을 개발 중이다.

결국 첨단 컨셉으로 무장된 자연을 담은 조망권 아파트가 블루칩 1순위이다.

⑤ 불변의 진리, 청약을 통한 신도시 당첨

청약경쟁에서의 승리, 그것은 좋은 아파트를 선점하고 할부로 살 수 있다는 데 매력을 지닌다.대지의 위치와 모델하우스만을 보고 블루칩 아파트를 사지만 총8회에서 10회 정도 분할납부하는 까닭에 자금부담이 분산될 수 있다. 예를 들어 지금 판교 중대형에 당첨된다면 그것은 곧 재테크의 성공이라고 확신해도 크게 틀리지 않다.
부동산 침체기던 하락기던 조정기던 언제든 유효한 재테크가 경쟁율이 높고 자타가 인정하는 핵심 블루칩 아파트에 당첨되는 것이다.
지금 선호되는 상품은 각종 조망권과 대단지 효과를 지닌아파트,녹지비율이 높은 아파트,교통,백화점등 각종 인프라를 갖춘 좋은 위치에 만들어지는 부동산, 학군등 우월한 경쟁력을 내포한 강남권역의 부동산등이다.

성수기든 비수기든 블루칩 아파트는 계속만들어지고 지속적으로 오르는것이 부동산 시장의 모습이다. 절대강자는 없고 시간이 지날수록 최고는 바뀐다. 그 최고를 찾아내는 눈은 침체기에 더욱 빛을 발한다.

- 봉준호- (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트),

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