이 글은 부동산 경기가 최악으로 치솟으며 패닉 매물이 판을 치던 수도권과 서울 일부 지역의
급매 상황을 제시하며 2009년 1월 14일에 쓴 글입니다.
전체적으로 가격이 오르는 중이지만 아직도 지역별로 유망한 곳이 많아서 재추천을 하니까 참고하시기 바랍니다.
데이터와 부동산 사이클, 패턴, 급매 상황을 고려하여 추천하였는데, 제시한 곳들 모두 오르고 있는 중입니다.

1. 현 상황의 매매 카드 20장 

 

●이 시점에서 부동산에 관심을 가지고 있는 여러분들이 해야할 일을 20가지로 정리해

드리겠습니다.

 

●첫째, 2년 이상 많이 하락하였거나 오르지 않은 주택을 보유하신 분들은 하락 자체가 가장 큰

호재이니까 상승 시기까지 끌고 가시는 것이 좋습니다.

 

●둘째 최근 2년 이내에 많이 오른 주택을 소유하신 분들은 폭등 자체가 가장 큰 악재이니까

더 상승할 것이라는 기대감을 버리고 매도하시는 것이 좋습니다.

단 이미 타이밍을 놓친 분들은 상승기까지 기다리시되 비과세에 연연하지 마십시오. 

●셋째, 노무현 정부의 규제는 점진적으로 완화될 것이 분명하기 때문에 규제로 인하여

손실을 본 버블7 지역과 대형 평형, 그리고 2년 전에 6억 이상의 고가 주택를 소유하신 분들은

상승시기까지 기다리시기 바랍니다.

 

●넷째, 노무현 정부의 규제 완화에 따른 반사 이익으로 많이 오른 서울 대부분 지역과, 의정부 등

북부권 기타 소형 아파트 특히 빌라나 다세대 주택은 하루라도 빨리 매도하는 것이 현명합니다.

단 이미 타이밍을 놓친 분들은 상승기까지 기다리시되 비과세에 연연하지 마십시오. 

●다섯째, 재개발. 재건축 대상 주택의 경우 2년 이내에 50% 이상 오른 곳과 최근 많이 오르다가

정체 혹은 하락을 하고 있는 곳은 지금이라도 매도 하는 것이 시세 차익을 거두는 길입니다.

단 이미 타이밍을 놓친 분들은 상승기까지 기다리시되 비과세에 연연하지 마십시오. 

●여섯째, 재개발, 재건축 대상 주택의 경우 2년 이내에 하락하였거나 10-20%의 미미한 상승에

그친 주택은 상승기까지 기다리시되 개발 호재가 확정이 될 때까지 기다리기 보다는 상승기에

접어들 경우에 매도하시는 것이 좋습니다.

 

●일곱째, 매수한지 1년 이내에 크게 오른 주택은 비과세까지 기다리기 보다는 양도세를 많이 내더라도 바로 매도하는 것이 현명하며 그 돈으로 하락한 지역의 급매를 잡기를 권합니다.

 

●여덟째, 2년 이내에 보유한 주택이 급매 기준으로 1.5억 하락한 주택 보유자는 수익률이 2.5억 기대 되는 곳으로 갈아타더라도 득이 없기 때문에 하락한 지역 주택 보유자는 갈아타기를 삼가하는 것이 좋습니다.

 

●아홉째, 2년 이내에 보유한 주택이 1.5억 상승한 주택 보유자는 2.5억 상승한 이웃 아파트로 갈아탈 경우 매우 큰 손실을 볼 수 있으니까 매도 후에 하락한 지역으로 접근하셔야 합니다.

 

●열째, 1가구 1주택자의 경우 크게 상승을 하였다면 매도하고 하락한 지역의 급매를 매수를

우선으로 유망 지역 미분양을 차선으로 접근하시는 것이 현명합니다.

 

●열한번째, 1가구 1주택자의 경우 크게 하락을 하였다면 매도를 삼가하시고 초급매를 우선으로

분양.미분양을 차선으로 접근하시는 것이 현명합니다.

 

●열두번째, 무주택자의 경우 지금이야말로 많이 하락한 지역의 급매를 매수할 절호의 기회이며,

매수 후 1년 이내에 오르면 매도를 생각하고, 그 이후에 오르면 3년차인 비과세까지 기다리시기

바랍니다.

돈이 부족한 분은 조건이 좋은 미분양 매수를 차선으로 고려하시기 바랍니다.

 

●열세번째, 1가구 다주택자는 다주택 규제 완화가 이루어진 상황이므로 상승기에 욕심을 부리지
말고 상승기에 순차적으로 매도하셔야 하며, 많이 하락한 지역은 상승시기까지 기다리셔야 합니다.

 

●열네번째, 특별한 상황이 아니라면 저지선(주택 매수 평균가)이 낮아 폭락할 위험성이 높은

기존 주택보다는 분양가 자체가 저지선인 분양권이나 3년전 시세와 차이가 없는 초급매를 
매수하는 것이 시세 차익이 가장 높습니다.

 

●열다섯번째, 분양가 대비 많이 오른 주택은 피하는 것이 좋으며 분양가 대비 오르지 않은

주택은 탄력을 받을 가능성이 크기 때문에 정상적인 상황의 경우 매수를 추천합니다.

 

●열여섯번째  분양권의 경우 여건이 좋다는 전제하에 프리미엄이 크게 치솟다가
경제 여파로 프리미엄이 크게 하락 혹은 마이너스 프리미엄으로 돌아선 곳이 매우 좋으며,
막 입주한 분양권은 분양가보다 50% 이상 치솟은 경우 매수를 해서는 안 됩니다.

 

●열일곱번째, 입주한 주택의 경우 분양가 대비 30% 이상 상승한 주택은 등기 후 매도를

해도 좋은 방법이며, 30% 미만의 상승에 머문 경우는 오를 때까지 기다리는 것이 좋습니다.

 

●열여덟번째, 재개발, 재건축은 무조건 조합원 분양때까지 기다릴 것이 아니라 비과세 혹은

단기 폭등의 경우 매도하는 것이 훨씬 좋습니다.

 

●열아홉번째, 유망 지역 분양을 받고 싶어도 통장이 없거나 가점이 낮다고 포기하지 말고 분양 시점부터 분양 현장에 가서 계약 해지분 혹은 직원 매물 등을 덤을 주고 얼마든지 매수할 수 있기 때문에 적극성을 발휘해야 합니다.

 

●스무번째, 개미들이 썰렁한 상태가 최적의 매수 타이밍이며 개미들이 북적 거리는 상태가 최적의

매도 타이밍입니다.

 

●지금까지 정부 정책과 그에 따른 향후 전망 그리고 현 상황에서 가장 중요한 매매 전략을

소개해 드렸습니다.

 

●부자가 되고 싶은 분들께 이 말은 꼭 전하고 싶습니다.

보통 사람들은 개미들이 북적거리는 시점에서 불안감에 휩슬려 매수를 하고 개미들이 없는 썰렁한 상황에서 두려움을 참지 못하고 매도를 하지만, 부자들은 개미들이 북적거리는 시점에서 과욕을 버리고 매도를 하고 개미들이 없는 썰렁한 상황에서 용기를 내서 과감하게 매수를 합니다.

 

●부동산은 오를 경우 온갖 호재의 유혹을 이겨 내고 매도를 할 줄 알아야 하며, 갖가지 유언비어로

만신창이가 된 주택을 보유할 줄 아는 인내심이 필요합니다.

여러분 모두 건강하게 지내십시오

감사합니다.

- 위의 글은 2008년 8월에 쓴 글입니다.
지금도 유효하니까 도움 받으시기 바랍니다. 

 
1-10은 추천 순서

1호 추천. 분당 전지역 30평대 이상 모두 유망
2호 추천. 강남.서초 모든 평형 20%이상 하락하여 오르지 않은 모든 곳 모두 유망
3호 추천. 송파.강동 모든 평형 20%이상 하락하여 오르지 않은 모든 곳 모두 유망
4호 추천. 용인 보정.죽전.동백.신봉.성복. 30평대 이상 모두 유망
5호 추천 서울 목동 신시가지 모든 평형 30%이상 하락한 곳 모두 유망

6호 추천 판교.송도 입주 물량 합법적 매물 모든 평형 모두 유망
7호 추천. 평촌 꿈마을 30평대 이상 모두 유망
8호 추천. 용인.수원 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
9호 추천. 광교.은평.판교. 분양.분양권 모두 유망
10호 추천. 동탄.화성 전지역 30평대 이상  30%이상 하락한 급매 모두 유망

11-20은 추천 순서와 상관 없음.

11. 송도 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
12. 과천.평촌 모든 평형 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
13. 광진.성동.동작.관악 모든 평형 20%이상 하락하여 오르지 않은 모든 곳
14. 서울 강북권 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
15. 서울 한강변 모든 평형 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망

16. 안양.의왕.군포 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
17. 일산.파주 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
18. 남양주. 구리 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
19. 하남 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
20. 김포 고점 대비 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망

●위의 지역 중에서 1호~10호는 많은 전문가들이 추천하는 지역이며, 저평가, 초급매, 미래 호재,
대중 선호지역, 강남권 영향 블루칩, 미래 선도지역, 주민 생활 수준 등에서 투자 가치와 실거주
모두 으뜸입니다.

●어느 곳이 좋을 지 망설여 진다면 위의 1~10호 추천 중에서 한 곳을 선점할 경우에 그 어느 곳보다
투자성과 안정성이 따를 것입니다.
위의 20곳이 아닐지라도 최고점 대비 하락 폭이 30%이상 하락한 부동산(2006년 폭등 후 하락한 곳이
2007~2008년 폭등 후 하락한 곳보다 조정 기간이 길어 훨씬 유리)이라면 안정성과 투자성이
따를 것입니다.

●위의 지역에서 서울의 추천이 적은 이유는 2008년 인서울 정책의 영향으로 상승폭이 너무 높고,
이제 하락하는 시점이라서 추가 하락이 이어질것이며, 추가 상승하는데 시간이 걸린다는
이유를 들 수 있습니다.
또한 20평대 이하의 소형 추천이 적은 까닭도 2007~2008년 지나치게 폭등한 감이있고, 이제 하락
폭이 시작이 되었기 때문에 본격적인 하락이 진행중이라서 추가 하락이유력하고 상승 시기가 늦을
가능성이 높기 때문입니다.

●지금 매수 지역에 대한 질문을 주신다면 2006년 폭등 후에 하락 폭이 큰 30평대
이상이라고 답하겠습니다.

●추천 근거는
1. 노무현 정부의 좌파 규제로 인한 하락을 멈추고 이명박 정부의 부동산 정책의 수혜를 받을
곳이라는 점
2. 2년 이상 장기 조정을 한 곳이라 상승 시기가 가장 빠를 것이라는 점
3. 하락 폭이 평균 30% 최고 50%에 이르는 지역이라 안정성과 투자성이 높다는 점.
4. 대한민국 부동산 1번지 강남라인의 영향권에 있기 때문에 교육.문화.경제.정치 수준이 높다는 점.
5. 미래호재가 많고, 미래의 중심 축을 이룰 곳이라는 점 등입니다.

감사합니다.

천만명 부동산의 꿈(C.M.M) 대표 김종갑