이 글은 부동산 경기가 최악으로 치솟으며 패닉 매물이 판을 치던 수도권과 서울 일부 지역의
급매 상황을 제시하며 2009년 1월 14일에 쓴 글입니다.
전체적으로 가격이 오르는 중이지만 아직도 지역별로 유망한 곳이 많아서 재추천을 하니까 참고하시기 바랍니다.
데이터와 부동산 사이클, 패턴, 급매 상황을 고려하여 추천하였는데, 제시한 곳들 모두 오르고 있는 중입니다.

1. 현 상황의 매매 카드 20장 

 

●이 시점에서 부동산에 관심을 가지고 있는 여러분들이 해야할 일을 20가지로 정리해

드리겠습니다.

 

●첫째, 2년 이상 많이 하락하였거나 오르지 않은 주택을 보유하신 분들은 하락 자체가 가장 큰

호재이니까 상승 시기까지 끌고 가시는 것이 좋습니다.

 

●둘째 최근 2년 이내에 많이 오른 주택을 소유하신 분들은 폭등 자체가 가장 큰 악재이니까

더 상승할 것이라는 기대감을 버리고 매도하시는 것이 좋습니다.

단 이미 타이밍을 놓친 분들은 상승기까지 기다리시되 비과세에 연연하지 마십시오. 

●셋째, 노무현 정부의 규제는 점진적으로 완화될 것이 분명하기 때문에 규제로 인하여

손실을 본 버블7 지역과 대형 평형, 그리고 2년 전에 6억 이상의 고가 주택를 소유하신 분들은

상승시기까지 기다리시기 바랍니다.

 

●넷째, 노무현 정부의 규제 완화에 따른 반사 이익으로 많이 오른 서울 대부분 지역과, 의정부 등

북부권 기타 소형 아파트 특히 빌라나 다세대 주택은 하루라도 빨리 매도하는 것이 현명합니다.

단 이미 타이밍을 놓친 분들은 상승기까지 기다리시되 비과세에 연연하지 마십시오. 

●다섯째, 재개발. 재건축 대상 주택의 경우 2년 이내에 50% 이상 오른 곳과 최근 많이 오르다가

정체 혹은 하락을 하고 있는 곳은 지금이라도 매도 하는 것이 시세 차익을 거두는 길입니다.

단 이미 타이밍을 놓친 분들은 상승기까지 기다리시되 비과세에 연연하지 마십시오. 

●여섯째, 재개발, 재건축 대상 주택의 경우 2년 이내에 하락하였거나 10-20%의 미미한 상승에

그친 주택은 상승기까지 기다리시되 개발 호재가 확정이 될 때까지 기다리기 보다는 상승기에

접어들 경우에 매도하시는 것이 좋습니다.

 

●일곱째, 매수한지 1년 이내에 크게 오른 주택은 비과세까지 기다리기 보다는 양도세를 많이 내더라도 바로 매도하는 것이 현명하며 그 돈으로 하락한 지역의 급매를 잡기를 권합니다.

 

●여덟째, 2년 이내에 보유한 주택이 급매 기준으로 1.5억 하락한 주택 보유자는 수익률이 2.5억 기대 되는 곳으로 갈아타더라도 득이 없기 때문에 하락한 지역 주택 보유자는 갈아타기를 삼가하는 것이 좋습니다.

 

●아홉째, 2년 이내에 보유한 주택이 1.5억 상승한 주택 보유자는 2.5억 상승한 이웃 아파트로 갈아탈 경우 매우 큰 손실을 볼 수 있으니까 매도 후에 하락한 지역으로 접근하셔야 합니다.

 

●열째, 1가구 1주택자의 경우 크게 상승을 하였다면 매도하고 하락한 지역의 급매를 매수를

우선으로 유망 지역 미분양을 차선으로 접근하시는 것이 현명합니다.

 

●열한번째, 1가구 1주택자의 경우 크게 하락을 하였다면 매도를 삼가하시고 초급매를 우선으로

분양.미분양을 차선으로 접근하시는 것이 현명합니다.

 

●열두번째, 무주택자의 경우 지금이야말로 많이 하락한 지역의 급매를 매수할 절호의 기회이며,

매수 후 1년 이내에 오르면 매도를 생각하고, 그 이후에 오르면 3년차인 비과세까지 기다리시기

바랍니다.

돈이 부족한 분은 조건이 좋은 미분양 매수를 차선으로 고려하시기 바랍니다.

 

●열세번째, 1가구 다주택자는 다주택 규제 완화가 이루어진 상황이므로 상승기에 욕심을 부리지
말고 상승기에 순차적으로 매도하셔야 하며, 많이 하락한 지역은 상승시기까지 기다리셔야 합니다.

 

●열네번째, 특별한 상황이 아니라면 저지선(주택 매수 평균가)이 낮아 폭락할 위험성이 높은

기존 주택보다는 분양가 자체가 저지선인 분양권이나 3년전 시세와 차이가 없는 초급매를 
매수하는 것이 시세 차익이 가장 높습니다.

 

●열다섯번째, 분양가 대비 많이 오른 주택은 피하는 것이 좋으며 분양가 대비 오르지 않은

주택은 탄력을 받을 가능성이 크기 때문에 정상적인 상황의 경우 매수를 추천합니다.

 

●열여섯번째  분양권의 경우 여건이 좋다는 전제하에 프리미엄이 크게 치솟다가
경제 여파로 프리미엄이 크게 하락 혹은 마이너스 프리미엄으로 돌아선 곳이 매우 좋으며,
막 입주한 분양권은 분양가보다 50% 이상 치솟은 경우 매수를 해서는 안 됩니다.

 

●열일곱번째, 입주한 주택의 경우 분양가 대비 30% 이상 상승한 주택은 등기 후 매도를

해도 좋은 방법이며, 30% 미만의 상승에 머문 경우는 오를 때까지 기다리는 것이 좋습니다.

 

●열여덟번째, 재개발, 재건축은 무조건 조합원 분양때까지 기다릴 것이 아니라 비과세 혹은

단기 폭등의 경우 매도하는 것이 훨씬 좋습니다.

 

●열아홉번째, 유망 지역 분양을 받고 싶어도 통장이 없거나 가점이 낮다고 포기하지 말고 분양 시점부터 분양 현장에 가서 계약 해지분 혹은 직원 매물 등을 덤을 주고 얼마든지 매수할 수 있기 때문에 적극성을 발휘해야 합니다.

 

●스무번째, 개미들이 썰렁한 상태가 최적의 매수 타이밍이며 개미들이 북적 거리는 상태가 최적의

매도 타이밍입니다.

 

●지금까지 정부 정책과 그에 따른 향후 전망 그리고 현 상황에서 가장 중요한 매매 전략을

소개해 드렸습니다.

 

●부자가 되고 싶은 분들께 이 말은 꼭 전하고 싶습니다.

보통 사람들은 개미들이 북적거리는 시점에서 불안감에 휩슬려 매수를 하고 개미들이 없는 썰렁한 상황에서 두려움을 참지 못하고 매도를 하지만, 부자들은 개미들이 북적거리는 시점에서 과욕을 버리고 매도를 하고 개미들이 없는 썰렁한 상황에서 용기를 내서 과감하게 매수를 합니다.

 

●부동산은 오를 경우 온갖 호재의 유혹을 이겨 내고 매도를 할 줄 알아야 하며, 갖가지 유언비어로

만신창이가 된 주택을 보유할 줄 아는 인내심이 필요합니다.

여러분 모두 건강하게 지내십시오

감사합니다.

- 위의 글은 2008년 8월에 쓴 글입니다.
지금도 유효하니까 도움 받으시기 바랍니다. 

 
1-10은 추천 순서

1호 추천. 분당 전지역 30평대 이상 모두 유망
2호 추천. 강남.서초 모든 평형 20%이상 하락하여 오르지 않은 모든 곳 모두 유망
3호 추천. 송파.강동 모든 평형 20%이상 하락하여 오르지 않은 모든 곳 모두 유망
4호 추천. 용인 보정.죽전.동백.신봉.성복. 30평대 이상 모두 유망
5호 추천 서울 목동 신시가지 모든 평형 30%이상 하락한 곳 모두 유망

6호 추천 판교.송도 입주 물량 합법적 매물 모든 평형 모두 유망
7호 추천. 평촌 꿈마을 30평대 이상 모두 유망
8호 추천. 용인.수원 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
9호 추천. 광교.은평.판교. 분양.분양권 모두 유망
10호 추천. 동탄.화성 전지역 30평대 이상  30%이상 하락한 급매 모두 유망

11-20은 추천 순서와 상관 없음.

11. 송도 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
12. 과천.평촌 모든 평형 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
13. 광진.성동.동작.관악 모든 평형 20%이상 하락하여 오르지 않은 모든 곳
14. 서울 강북권 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
15. 서울 한강변 모든 평형 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망

16. 안양.의왕.군포 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
17. 일산.파주 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
18. 남양주. 구리 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
19. 하남 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망
20. 김포 고점 대비 30평대 이상 고점 대비 30%이상 하락한 급매 모두 유망

●위의 지역 중에서 1호~10호는 많은 전문가들이 추천하는 지역이며, 저평가, 초급매, 미래 호재,
대중 선호지역, 강남권 영향 블루칩, 미래 선도지역, 주민 생활 수준 등에서 투자 가치와 실거주
모두 으뜸입니다.

●어느 곳이 좋을 지 망설여 진다면 위의 1~10호 추천 중에서 한 곳을 선점할 경우에 그 어느 곳보다
투자성과 안정성이 따를 것입니다.
위의 20곳이 아닐지라도 최고점 대비 하락 폭이 30%이상 하락한 부동산(2006년 폭등 후 하락한 곳이
2007~2008년 폭등 후 하락한 곳보다 조정 기간이 길어 훨씬 유리)이라면 안정성과 투자성이
따를 것입니다.

●위의 지역에서 서울의 추천이 적은 이유는 2008년 인서울 정책의 영향으로 상승폭이 너무 높고,
이제 하락하는 시점이라서 추가 하락이 이어질것이며, 추가 상승하는데 시간이 걸린다는
이유를 들 수 있습니다.
또한 20평대 이하의 소형 추천이 적은 까닭도 2007~2008년 지나치게 폭등한 감이있고, 이제 하락
폭이 시작이 되었기 때문에 본격적인 하락이 진행중이라서 추가 하락이유력하고 상승 시기가 늦을
가능성이 높기 때문입니다.

●지금 매수 지역에 대한 질문을 주신다면 2006년 폭등 후에 하락 폭이 큰 30평대
이상이라고 답하겠습니다.

●추천 근거는
1. 노무현 정부의 좌파 규제로 인한 하락을 멈추고 이명박 정부의 부동산 정책의 수혜를 받을
곳이라는 점
2. 2년 이상 장기 조정을 한 곳이라 상승 시기가 가장 빠를 것이라는 점
3. 하락 폭이 평균 30% 최고 50%에 이르는 지역이라 안정성과 투자성이 높다는 점.
4. 대한민국 부동산 1번지 강남라인의 영향권에 있기 때문에 교육.문화.경제.정치 수준이 높다는 점.
5. 미래호재가 많고, 미래의 중심 축을 이룰 곳이라는 점 등입니다.

감사합니다.

천만명 부동산의 꿈(C.M.M) 대표 김종갑

부동산 경기가 최악으로 치닫던 2008년 12월 5일.
중앙일보 조인스랜드 칼럼과 다음 전문가 칼럼에 사상 초유의 밀레니엄 멀티 히트를 기록한
대세 상승 임박했다는 부동산 칼럼을 원본 그대로 올립니다.

부동산 대세 상승 임박했다[420]

김종갑

192169

2008.12.05

뎃글 420개, 조회 19만명에서 알 수 있듯이 찬반양론이 팽팽하게 대립했지만  극도의 침체기에
부동산 상승의 희망을 주었고, 상당부분 그 방향으로 진행하고 있다는 사실에 감사할 따름입니다.
'
부동산 폭락론이 대세였고, 2009년은 부동산 경기가 최악일 것으로 내다 보았지만 저는 2009년 봄부터 부동산 대세 상승이 시작이 될 것이고, 2009년 가을~2010년 봄에 폭등할 것을 주장한 바 있습니다.
좀 더 지켜 보아야 하겠지만 지금 분위기상으로는 제가 주장한 세부적인 사항들이 거의 일치하고
있습니다.
강남권 대세상승-2006년 폭등후 하락한 지역 대세상승, 강북권 및 2008년 폭등한 소형의 하락, 미분양 소멸,정부의 규제완화 등이 예측한 대로 진행중입니다.
앞으로 이러한 흐름은 이어질 것으로 판단이 되며, 이제 시작이라는 점에서 현재 상황에서 가장 중요한 글이라고 판단이 되어 올리니 내집마련과 갈아타기 투자 등에 참조 자료로 활용하시기 바랍니다.


부동산 대세상승 임박했다. 원본글

천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 오늘은 희망적인 칼럼으로 인사를 드립니다.

글로벌 경제 위기가 본격화 되면서 부동산 폭락론자들이 들끓고 있습니다.

언제 어느 나라에서 터질지 모르는 금융 위기 때문에 불안 심리가 극도에 달하고 있는 형국이라서

폭락론자들의 주장이 상당한 설득력을 얻고 있는 것은 사실이지만, 우리 나라와 해외 부동산의

절대적, 상대적 가치를 비교 분석해 보면 그들의 주장이 상당부분 과장, 왜곡이 되어 있음을

발견할 수 있습니다.

 

현 시점에서 2009년~2010년의 부동산 시장을 전망하는 일은 상당한 리스크를 각오하지 않으면

안 될 정도로 불확실성이 농후하지만, 적어도 부동산 폭락론에 대한반론의 근거가 충분하기 때문에

자신 있게 펜을 들었습니다.

 

필자는 2009~2010년 경에 대세 상승을 주장합니다.

부동산 대세 상승을 전망하기에 앞서 현재 부동산 시장의 뜨거운 감자로 주목을 받고 있는

쟁점 사항을 점검하고, 부동산 폭락론자들의 주장에 대한 근거를 제시하겠습니다.

 

또한 부동산 폭락론자들의 주장이 얼마나 편협적이고, 감정적인 발상인지 신랄한 반론의 성격으로

통계 자료에 근거를 둔 부동산 대세 상승론을 통쾌하게 펼쳐 보이겠습니다.

 

필자는 이미 2008년 말~2009년 초의 대세 상승을 제시한 적이 있지만, 미국발 금융 위기가

터지면서, 단기적으로 침체의 골이 깊어가는 양상이라서 본의 아니게 형편 없는 전망을 남발하는

사람으로 지탄을 받을 상황이 야기되고 말았습니다.

 

하지만 세계 각국이 경제 공황의 극심한 상태로 치닫지 않는 한 우리 나라는 적어도 부동산

폭락은 없으며, 기간적인 차이가 발생했을 뿐 대세 상승의 시각에는 변함이 없습니다.

 

 

지금 상황에서 가장 뜨거운 이슈는 미국발 금융 위기와 정부의 파상적인 규제 완화 정책입니다.

 

미국의 금융 위기의 진원지는 써브 프라임 모기지의 부실에 있습니다.

대출을 받을 자격이 부족한 사람들까지 과도한 대출을 남발함으로써, 금융의 총체적인 위기

상황을 촉발하게 되었는데, 결국 금융권의 무분별한 대출이 금융권의 파산을 가져온 자승자박의

필연적 결과물이라 할 수있습니다.

 

그 과정을 보면 메어 스턴스의 JP 모건 체이스로부터 인수 합병, 공적 자금 투입, 리먼 브라더스

파산 신청, 메릴린츠 B.O 매각, AIG 유동성 확보 어려움 발생 등 순차적인 악재가 연쇄

폭발함으로써 미국의 1위~5위의 금융 회사가 만신창이가 되고 말았습니다.

 

이러한 사실이 진행됨으로써 미국의 주가와 부동산은 폭락의 폭락을 거듭하게 되었고,

그 후폭풍으로 유럽과 아시아의 주가 및 부동산에 대한 폭락을 야기하였습니다.

세계 각국의 금융 위기 해결을 위한 공조 시스템이 어느 정도 효과를 볼 지 불투명한 상황이며,

앞으로 세계의 실물 경기 침체가 가시화 됨에 따라, 금리 인하, 개인 및 회사 파산, 구조 조정을

통한 실업자 폭증이 예상이 되고 있습니다.

 

최근 버블론자와 폭락론자들의 가장 강력한 단골 메뉴를 꼽으라면 단연코 미국발 금융 부실로 인한

세계 경제 침체라고 할 수 있습니다.

 

우리 나라 뿐만이 아니라 각국의 정부는 부동산 폭락에 따른 금융 위기를 사전에 방지하고자

할 수 있는 모든 방법을 동원하여 부동산에 대한 규제 완화 및 활성화 대책을 내 놓고 있습니다.

우리나라의 경우 이미 수차례에 걸쳐서 부동산 활성화 대책의 일환으로 규제 완화를 쏟아 내고

있으며, 여기에 그치지 않고 앞으로도 수차례에 걸쳐서 더욱 강도 높은 부동산을 살리기 위한

정책을 풀어 낼 전망입니다.

 

강남권을 제외한 투기 지역과 투기 과열지역의 해제로 인하여 집값 상승의 가장 큰 걸림돌이던

DTI, LTV 가 상당 부분 희석이 된 상황입니다.

신도시의 전매 제한 완화, 수도권의 분양권 전매 허용, 1가구 1주택 양도세 대폭 완화 등도

현 정부의 부동산 활성화 방안의 일환으로 추진이 되었다고 할 수 있습니다.

또한, 재개발과 재건축에 대한 파상적인 규제 완화, 미분양 해소를 위한 정부 지원 마련,

일시적 2주택 2년으로 연장, 신도시 추가 지정을 통한 공급 확대 등도 꺼져 가는 부동산 불씨를

살리고자 하는 정부의 의지가 고스란히 남아 있다고 할 수 있습니다.

 

특히 아직도 논란이 계속 되고 있지만 1가구 1주택에 대한 종부세 완화, 고가 주택에 대한 종부세

대폭 축소는 향후 부동산 상승을 명품 지역과 고가 아파트가 선도할 길을 제공하고 있다는 점에서

매우 의미가 크다고 할 수 있습니다.

 

아직 실현이 되고 있지 않지만 앞으로 강남권의 투기지역 해제와, 재건축의 개발이익 환수제

보완, 수도권 분양권 양도세 대폭 완화, 1가구 2주택 2년 유예로 양도세 6~30% 인하, DTI, LTV

완화로 미분양 물량 해소 및 고가 주택 거래 활성화를 유도할 가능성이 높습니다.

설령 기대가 되는 앞의 사항들이 추진이 되지 않는다고 하더라도 지금까지 펼쳐 놓은 부동산

정책만으로도 상승시기에 탄력을 불어 넣을 것이 유력합니다.

 

위의 양대 쟁점 사항에 이어서 비중은 적지만 쟁점 사항이 될만한 몇 가지 것들을 간추려

보면 다음과 같습니다.

 

개인의 부동산과 주식 매수에 따른 등락률 및 대출 규모, 지역과 아파트별 등락 시기 및 등락률,

정부의 정책 수혜 및 피해 지역과 부동산, 지역별 호재와 호재 반영 여부 등입니다.

 

위의 사항은 지금과 같은 냉각기에는 큰 의미가 없어 보이지만 부동산이 폭등이든 폭락이든

요동을 칠 경우에 핵심 쟁점 사항으로 부각이 될 것입니다.

즉, 모든 부동산이 천편일률적인 등락을 나타내기 보다는 상황에 따라서 춤을 추는 지역과 부동산, 이를 소유한 사람들이 있을 것이고, 역으로 별로 재미를 보지 못하는 지역과, 부동산, 사람들도 함께 상존할 것입니다.

 

단순하게 추정을 한다면 현 시점에서 많이 하락한 지역과 부동산 그리고 정부 정책의 수혜 대상인

중대형 고가 아파트가 가장 큰 수혜를 볼 것이며, 단기 폭등하였거나, 하락폭이 적은 부동산,

호재가 반영이 된 소형 주택 등은 상대적으로 수혜가 적을 것으로 판단합니다.

 

 

유동성과 불확실성이 그 어느 때보다 심한만큼 부동산 전문가들의 의견 또한 분분한 양상을 보이고

있습니다.

현재 상황에서 전문가들의 대세는 부동산 침체론 및 폭락론이며 이는 부동산 전문가보다 금융 및

정책 전문가들의 전망이 주류를 형성하고 있습니다.

그 반대의 경우는 경제 이론과 부동산 실전 투자 능력에 두각을 보이고 있는 순수 부동산

투자 전문가 속칭 부동산 고수들로써, 반등과 상승 이론에 상대적인 무게를 두고 있습니다.

 

좀 더 세분화 하면 다음과 같습니다.

 

부동산 폭락론자들은 세계 각국의 주가와 부동산 폭락이 대세이며 경제 기반이 취약한 우리 나라의 경우 부동산 폭락은 더 심각할 것이라고 주장합니다.

상당히 많은 부동산 전문가들의 주장이 이에 해당하는데 특이한 사항은 부동산 제반 여건에

달통한 고수나 투자 전문가들 보다는 부동산 실전 경험이 부족한  금융과 정책 전문가들이

많습니다.

부동산 투자 경험이 부족한 부동산 폭락론자들은 주가나 환율, 외국과 국내의 부동산을

연장선상에서 해석하는 경향이 강하기 때문에 부동산 본질에 취약한 우를 범하기 쉽습니다.

 

네가지 유형 중에서 가장 많은 군에 해당하며 이러한 주장을 하는 사람들 역시 금융 및 정책 전문가가 상대적으로 많고, 부동산 투자 전문가나 고수들도 동조하는 경향이 강합니다.

 

이 이론의 특징은 현재의 부동산 시장이 최소 2년 이상은 이어질 것이며, 시간이 흐를수록 부동산

하락은 가속화 될 것이고, 국제 금융 여건이 호전이 되는 시점에서 상승할 것이라는 주장을 하고

있다는 점입니다.

그 동안 큰 폭의 하락을 보인 지역 및 부동산은 하락폭이 상대적으로 적겠지만, 단기 폭등 후에

하락 폭이 적거나 상승한 부동산은 시간이 흐를수록 폭락할 것이라는 주장을 제기합니다.

필자도 이 부분은 수긍을 하지만 2년 이상 침체할 가능성이 크다는 사실에는 동의할 수 없습니다.

 

부동산 반등과 상승론자들은 좀 구분할 소지가 있지만 2009년~2010년 경에 상승한다는 점에서

공통 요소가 있기 때문에 특별히 구분을 짓지 않겠습니다.

 

주로 순수 부동산 전문가나 실전 투자 고수들의 주장이 많으며, 실물경기의 침체 여부에 따라

상승 폭은 다르겠지만, 상승시에 예전 최고가 시세 및 그에 준하는 시세 상승이 이어질 것으로

판단을 하고 있습니다.

필자의 의견도 여기에 해당하며, 대세 상승장 속에서 부분적인 등락이 이어질 수 있으며,

정부 정책의 최대 피해를 본 버블7 및 중대형 평형, 하락폭이 큰 부동산의 상승이 상대적으로

높을 것으로 판단합니다.

 

부동산 폭락 혹은 침체론자들이 주장하는 단골 메뉴는 우리 나라의 부동산 본질이 아닌 글로벌

금융 위기에 있으며, 해외 부동산과 국내 부동산의 거품 정도를 동일시한다는 측면에서

상당한 리스크를 안고 있습니다.

즉 현재의 부동산 침체 흐름을 장기적 연장선으로 보는 시각으로 단정지을 수 있습니다.

 

첫째, 세계 금융 위기의 발단은 부동산 버블에 있기 때문에 버블의 진원지인 부동산은

필연적으로 하락할 수밖에 없다고 주장합니다.

하지만 해외와 우리 나라의 버블 수치는 천양지차라는 사실을 간과하고 있습니다.

 

둘째, 미국과 유럽, 아시아의 10년간 부동산 상승이 물가 상승을 압도하고 있으며,

폭락 장세에서는 오른만큼 하락할 수밖에 없고 현재 하루가 다르게 거품이 제거 되고 있다고

말합니다.

우리 나라의 경우도 예외는 아니기 때문에 글로벌 부동산 거품 하락과 그 맥을 같이 할 것이라고

단정하고 있다는 것이 특징입니다.

우리 나라의 경우 10년간 상승률이 외국에 비하여 평균치 이하라는 사실을 망각한 발상입니다.

 

셋째, 한국의 주택 담보대출 규모가 사상 최대이며, 제 2금융권의 부실을 감안하면 생각보다

심각하다고 주장하고 있습니다.

사상 최대라는 표현은 절대치의 개념보다 다른 나라와의 상대 비교를 통해서 위험 수위를

판단할 수 있는데 버블론자들은 이를 등한시하고 있습니다.

 

넷째, 수도권과 지방 미분양 사태가 사상 최고 수치이며, 분양가 자체에 거품이 많아서

분양가 인하와 분양가보다 낮은 분양권 속출 등을 지적합니다.

역시 사상 최대라는 표현은 세대수의 증가를 무시한 발상이며, 미분양은 주로 지방이 대부분을 차지하고 수도권도 노무현 정부의 DTI, 종부세 등 각종 규제의 덫에 걸린 중대형 평형이 대부분이라는 점과, 분양권 전매가 동시에 허용됨으로써 매물이 대량 쏟아지고 있는 점을 간과하고 있습니다.

 

다섯째, 우리 나라의 인구 감소 즉, 저출산 고령화 사회가 주택 구매력을 약화하고 있다고

주장합니다.

아직은 인구수가 줄지 않았으며, 수도권 인구 과밀화와 인구보다 중요한 세대수의 증가 및

소득 향상에 따른 구매력 증가는 도외시하고 있습니다.

 

여섯째, 실물 경기 침체로 파산 및 도산하는 가계와 기업이 점점 늘어나고 있으며, 이로 인하여

금융 부실이 점점 심해진다고 주장합니다.

특히 서민들의 생활 환경이 왼환 위기 때보다 심각하다는 말도 빼놓지 않고 약방의 감초처럼

삽입하고 있습니다.

실물 경기 침체가 부동산 하락을 부채질하는 것은 사실이지만 경기 침체가 비교적 심했던

김대중. 노무현 정부 시절에 부동산 상승률이 높은 것은 무엇으로 설명할까요?

 

일곱째, 원화 약세, 주가 폭락, 유가 불안정, 높은 CD 금리는 부동산 하락의 징조라고 주장합니다.

원화 가치 하락은 주가와는 달리 정부의 강도 높은 정책이 이어질 경우 충분히 누르러뜨릴 수 있으며, 코스피 주가가 1천 포인트였던 2006년에 수도권 50% 이상 지역의 부동산 가격이 2천 포인트

때보다 높다는 것은 무엇으로 설명할까요?

유가는 이미 안정권에 진입하였으며, CD 금리는 국제 공조화의 영향으로 하락세로 돌아서고

있으며 디플레이션 상황에 따라 하락 폭은 더 커질 가능성이 높습니다.

 

여덟째, 국민들의 불안정한 심리 상황이 부동산 상승의 발목을 잡을 것으로 단정합니다.

부동산은 심리적인 요소가 매우 중요합니다.

하지만 최악의 심리 상황인 지금이 역설적으로 부동산 가격의 바닥이라고 할 수 있습니다.

 

아홉째, 불확실하고 불투명한 미래의 여건 속에서 외환 위기를 겪는 나라가 나올 가능성이 높다는

것도 우리 나라의 부동산 하락과 연관을 지으려 합니다.

만일 미국 등 영향력이 있는 나라가 외환 위기를 겪는다면 부동산 하락은 불가피하겠지만

그러한 가능성은 적어도 1~2년 안에 발생할 가능성이 거의 없습니다.

 

위의 주장은 부동산 폭락론자들의 핵심 근거들이며, 필자는 이에 대한 반론을 간략하게 제기하였습니다.

반론의 근거를 짧게 말한 까닭은 다음에 이어질 부동산 대세상승의 근거에 자세하게 다루어질

것이기 때문입니다.

 

 

 

글로벌 경제 위기 상황하에서 상승론을 예견하는 것은 쉽지 않습니다.

여기에서 중요한 점은 2009년부터 폭등한다거나 지속적으로 상승한다거나 하는 단편적인 주장이

아니며 상승과 하락의 부침 속에서 전반적인 상승 흐름을 이어간다는 점이며, 정부의 규제

완화가 본격화 되는 상황이므로 차별적인 상승에 무게를 두고 있다는 점에 주목하시기 바랍니다.

 

우리 나라의 부동산은 세계 공황이나 전쟁, 유력 국가의 외환위기 등의 극단적인 상황만 도래하지 않는다면 대세 상승기에 접어 들 것이며, 최소한 폭락은 없다는 점을 강조하고 싶습니다.

하단에 제시한 통계 자료들은 임의적인 것이 아니고, 국내외 명망이 높은 자료를 토대로 제시하였음을 사전에 밝힙니다.

 

우선 최근 4년간 통계 자료를 보면 OECD 국가 평균 주택 상승률 42%의 절반 수준인 21% 상승에 그치고 있습니다.

10년간 상승률을 보면 버블 수치가 전혀 없는 상황입니다. 아이슬란드 252%, 영국 192%, 호주 132%, 미국 100%, 한국 38.4% 상승으로 선진국의 부동산 버블 상황과는 비교가 되지 않을 정도로

낮은 수치이며, 오히려 역버를 상황에 무게 중심을 두고 싶을 정도입니다.

 

핵심 지역을 볼 경우 수도권은 67% 상승, 서울은 69% 상승으로 비교적 높은 상황이지만 외국의

경우도 핵심 지역의 부동산 상승률은 앞에서 제시한 통계 수치의 최소 1.5배~2배 정도임을 감안하면 역시 매우 낮은 상승률에 머물고 있음을 알 수 있습니다.

소비자 물가 상승률을 반영한 실질 주택 가격 상승률의 경우에 미국 40%, 일본 30%, 한국 20%로써

매우 안정적인 상승률이며, 이는 주요국 평균치와 비교하여도 한참 낮은 수치라는 사실을

밝힙니다.

 

우리나라의 경우 정책 금리가 최고 10%에서 5%대로 금리가 하락한 상황이며, 향후에 세계 공조화 영향으로 하락폭은 더욱 커질 전망입니다.

 

정책 금리 인하-CD 금리 하락-대출 금리 인하-가계 부담 감소의 금리 인하 공식이 진행중이며,

주택 담보 대출 금리도 7%에서 5%대로 가파르게 하락하고 있습니다.

특히 우리나라의 경우 주택 담보 대출에 따른 금리 인하가 높은 편이기 때문에 그만큼 하락 폭이

커질 가능성은 크다고 볼 수 있습니다.

 

삼성 경제 연구소 2007년 자료를 보면, 미국의 경우 주택 대출 규모가 연간 예산의 3배이지만

우리나라의 경우는 그 절반 수준인 1.5배로써 위험 수위가 낮으며, GDP 대비 주택 대출 비율도 미국이 85%, OECD 18개국 평균 50%보다 낮은 32%선으로 매우 안정적이라고 할 수 있습니다.

연체율은 미국 18.2%, 주요 국가 3~15%인데 비하여 우리나라는 겨우 0.5% 수준이라 신용면에서도

흠잡을 데 없이 이상적인 구조를 보여 주고 있습니다.

 

미국은  LTV가 98.5%, 한국은 금융권을 통털어도 48.8%로써 미국의 절반 수준에 불과하며 이는

OECD에서 안전도가 가장 높은 국가 중의 하나라고 말씀 드릴 수 있습니다.

미국은 최고 집값의 100%, 일본은 버블 시기 기준으로 무려 120%이지만 한국은 대부분 투기지역 40'%, 기타지역 60%로 금융 부실이 발생하려면 한 참을 더 대출 받아야 할 상황임을 보여 주는 자료라고 할 수 있습니다.

참고로 영국은 70%, 프랑스 78% 수준으로 우리보다 위험도가 높습니다.

 

- 이상은 고종환 성생님, 김경우 선생님, 자료 참조, 하단은 본인 자료

 

수도권 절반 정도가 이미 20~30% 폭락한 상황이며 버블7은 과 대비 40% 폭락한 곳들도 있습니다.

2006~2008년 현재까지 외국의 부동산은 10~30% 고공 상승하였지만 우리나라는 0% 수준(강남 등

선호지역 30% 하락, 강북 등 소외지역 30% 이상 폭등)으로 제자리 걸음을 한 상황입니다.

 

매경과 KOTRA 2008년 자료를 보면 중신 업무 상업지역 빌딩 임차료가 런던 소호지역 5만 6400원

도쿄 6만원선, 강남 2만원선으로 국민 소득을 반영하더라도 매우 낮은 수준임을 알 수 있습니다.

매매가는 거품이 심하지만 객관적인 판단 요소라고 할만한 임차료가 저평가 된 것은 주택가의

거품 정도가 상대적으로 낮다고 판단하시면 됩니다.

 

실거래가 기준으로 일본 최고의 중심 상업지 지가 3.3미터 제곱 기준으로 10억, 강남권 4억 베트남

2억으로 일본과의 GDP 감안하더라도 낮고, 우리보다 18배 GDP가 낮은 베트남과 엇비슷하다는

사실만 보더라도 저평가 정도를 가늠할 수 있습니다.

임차료의 경우 파리, 뉴욕, 런던이 6천 달러, 홍콩 2500달러, 베트남 호치민 1900달러,

필리핀 마닐라 1500달러, 한국 1400달러(45평 기준)로 저평가가 심한 편이며 그에 따라

부동산 시세의 저평가도 심한 상황으로 판단하시면 무방하다고 할 수 있습니다.

 

각국의 핵심 주택 기준으로 우리나라의 최고가 주택인 타워 펠리스, 도곡 렉슬, 삼성 아이파크,

분당 파크뷰 등이 평당가 4천만원에 머물고 있는데 비하여, 일본. 홍콩. 뉴욕 등의 최고가

아파트는 평당 1억~1.5억선에 이르는 것만 보아도 강남권 등 핵심 지역의 명품 아파트 가격이

높지 않은 수준임을 한 눈에 파악할 수 있습니다.

 

이는 노무현 정부의 종부세, DTI 규제, 주택 가격 평준화 정책이 이유이기도 하지만

명품 지역과 아파트에 대한 버블 수치가 매우 낮다는 것을 시사하고 있다고 판단하시면 됩니다.

향후 정부 정책의 수혜와 외국의 명품 아파트의 초고가 상황을 감안하면 강남. 판교. 분당. 용산.

광교. 송도. 동탄. 서울 핵심지역의 새아파트 및 분양 아파트의 메리트가 얼마나 높은지를

쉽게 알 수 있습니다.

 

 

최근 신도시 대량 분양으로 단기 공급 과잉처럼 착시현상을 보이고 있지만 정부가 왜 그토록

신도시에 열을 올리고 있는지의 내막을 조금만 되짚어 본다면 이러한 속사정을 쉽사리 발견할 수 있습니다.

또한 1인 가구의 증가와 세대수의 증가, 고령화 사회, 생활 수준 향상, 자녀 내집마련을 위한 2주택

증가 등을 염두한다면 향후 10년간은 공급 부족이라는 단어가 꼬리표처럼 따라 붙을 것입니다.

 

15년 전을 기준으로 미국 등 선진국은 외환 위기 상황이 도래하지 않았지만 우리 나라는

외환 위기를 겪은 상황이기 때문에 2002년 이후 상승 가격만 따지는 우를 범할 수 있습니다.

통합적인 시각에서 볼 때 우리도 일본의 잃어버린 10년 이상만큼이나 집값 폭락을 체험한

상황이므로 그 점까지 감안하면 실질 상승률은 매우 낮다고 할 수 있습니다.

 

주가의 경우 그래프 흐름이 거의 절대적 기준이라고 판단하는데 비하여 부동산은 체계적인 그래프

모형이 부족한 상황입니다.

하지만 놀랍게도 심리적으로 등락을 거듭하는 부동산도 주가에 버금가는 일관성 있는 등락 모형을

보여 주고 있습니다.

 

외환 위기를 극복한 2002년 전후가 대세 상승기라면 2년 후인 2004년은 대세 하락기이며

2006년이 대세 상승기 2008년은 대세 하락기 2009-2010년은 대세 상승기임을 알 수 있습니다.

큰 틀에서 본다면 2002년과 2009년이 가장 큰 흐름상의 대세 상승 그래프 모형을 보여 주고 있습니다.

 

주택 그래프 사이클은 미국발 금융 위기로 엇박자를 놓고 있는듯 하지만, 실물 경제가 살아나는

초입 단계인 2009년이나 아무리 늦어도 2010년은 대세 상승 시기와 맞물린 부동산 활황기일

가능성이 매우 농후합니다.

 

소득의 증가와 세대수의 증가를 고려할 때 1주택자의 2주택 상황은 쉽게 줄어 들지 않을 전망입니다.

단기 폭등으로 하락 가능성이 예상이 되는 소형 평형이 장기적 관점에서 상승을 지속할 가능성이

높은 절대적 이유이기도 합니다.

 

다만 세대원이 적다고 하여 소형으로의 회귀라고 단언할 수 없으며, 고령화 중산층의 경우

오히려 대형 평형을 선호할 가능성도 높다는 점을 참조하셔야 합니다.

 

각종 통계 자료를 보면 20대부터 60대 이상의 가장 중요한 목표 중의 하나가 내집마련이며,

생활이 부유할수록 2주택, 명품 아파트의 선호도가 커지고 있음을 발견합니다.

'

수요층의 확대는 필연적으로 부동산 상승의 기폭제가 될 것이 자명합니다.

예를 들어서 최고가 7.5억 기준으로 4.8억까지  하락을 보이고 있는 분당 30평대 아파트를

해외 교포가  환율이 900~1000원대에서 1500대로 가치 하락을 보이는 이 시점에서 매수할 경우에

3.2억에 가능하며 전세금 2억을 감안하면 실 투자금 1.2억에 7.5억까지 오른 아파트를 손에

쥐는 꼴이 됩니다.

 

즉 매수 수요층이 지방, 해외 교포 및 일본 등 외국인에게까지 확대된 상황이며, 이들은 부동산

대세 상승에 시발점을 제공할 1순위로 꼽히고 있습니다.

 

2005년~2006년의 부동산 분양 공급 부족은 선반영이 되어 2006년~2007년 강남권과 강북권의

엇박자 폭등을 야기하는 단초가 되었습니다.

마찬가지로 2008년~2009년 극심한 공급 부족은 선반영이 될 경우 2009년~2010년 대세 상승의

기폭제가 될 확률이 높다고 판단이 됩니다.

 

최근 부동산 가격이 급격하게 하락한 근본 원인은 국제 금융 위기에 대한 불안감과, 노무현 정부의

파상적인 규제가 만들어낸 쌍두마차에 있다고 할 수 있습니다.

침체기에는 정부의 활성화 정책이 무용지물인 것처럼 느낄지 모르지만 분위기가 조금만 반전이

되면 상승의 도화선이 될 수 있다는 것을 잊어서는 안 됩니다.

 

땅값이 폭락하지 않는 한 분양가는 상승할 수밖에 없으며, 분양가의 고공행진이 이어지면

기존 아파트 역시 그에 버금가는 추격 상승을 필연적으로 수반할 수밖에 없습니다.

특히 고분양가 논란이 거센 명품 아파트일수록  침체기에는 맥을 못추지만 침체기가 끝나면

첨단의 자리에서 상승을 진두 지휘한다는 점을 각인하여야 합니다.

 

주가가 1000포인트인 이 시점에서는 매력이 있어 보이지만 1500선만 회복한다면 부동산쪽으로

가파른 이동을 할 가능성이 높습니다.

300조에 달하는 유동자금은 부동산 상승의 도화선이 될 전망입니다.

 

 

 

 

서울의 경우 강남권과 강북권이 엇갈리면서 상승할 것이고, 수도권 역시 대중 선호 지역과

소외 지역이 시차를 두고 상승할 가능성이 높습니다.

그렇다면 부동산 상승시기에 가장 시세 차익이 높을 지역 및 아파트는 무엇일까요?

만에 하나 폭락하더라도 하락 폭이 가장 적을 곳과 아파트가 대세 상승시기에 탄력을 받을 것입니다.

 

특히 하락폭이 큰 아파트가 상승폭도 클 것이며, 소형보자는 중대형이 탄력을 더 받을 것이고,

기존 아파트보다는 분양한 아파트의 탄력이 두드러질 것입니다.

재건축의 경우도 하락폭이 큰 고가 아파트가 선도주자가 될 가능성이 큽니다.

 

첫째, 서울 강남.송파.서초.강동 4인방 하락폭 큰 재건축 아파트와 분양권이 0순위입니다.

 

둘째, 서울 용산은 지속적으로 폭등하여 단기 전망이 불투명하며, 분양 아파트는 매우 좋습니다.

 

셋째, 목동은 험담이 많아서 하락폭이 큰 데 그 만큼 상승 탄력을 받을 것입니다.

 

넷째, 서울 전역 중에서 세대수 입지 좋은 분양권, 하락폭이 큰 모든 지역 및 아파트 유망합니다.

 

다만 단기 폭등후 조정을 시작한 모든 부동산은 대세 상승시기에 탄력 가능성이 적습니다.

 

다섯째, 분당. 일산. 평촌. 동탄. 송도. 판교. 광교  분양,분양권, 하락 폭 중대형 모두 유망합니다.

 

여섯째, 용인. 성남, 수원, 화성, 과천 등 하락 폭이 큰 명품 중대형. 분양권 모두 유망합니다.

 

일곱째, 수도권 전역 중에서 세대수 입지 좋은 부양권, 하락폭이 큰 모든 지역 및 아파트

유망합니다.

 

지금까지 모든 내용을 종합해 볼 때 우리나라의 부동산 폭락 가능성은 거의 없으며,

2009년 대세 상승의 신호탄이 될 것으로 판단합니다.

 

50%에 이르는 무주택 여러분!

우리 나라의 집값이 지나치게 높다고 판단하신 이유는 2007~2008년간 폭등한 1~2억 미만의

소형 아파트, 빌라. 다주택 등이 폭등했기 때문에 적은 돈으로 매수할 부동산이 없다고

판단해서일 것입니다.

 

당분간 서울과 일부 지역의 소형 주택 하락이 이어질 전망이니까 대세 상승 이전에 급매를

눈여겨 보다가 매수하시기 바랍니다.

지금 서울 소형 평형은 폭등 이후에 하락 폭이 시작한 상황이라서 추가 하락이 이어질 것입니다.

다만 서울의 개발 계획을 보면 대세 상승시기에는 모든 주택이 상승할 가능성이 높기 때문에

폭락론자들의 감언이설에 속지 마시고, 잘 지켜 보시다가 급매 위주로 매수하시길 희망합니다.

감사합니다.

 

2008년 12월 5일 금요일 천만명 부동산의 꿈 대표 김종갑

 

자료출처: L'etranger의 富로그

조금 오래된(?...2006년말) 글이지만 흐름을 보시고 한번 읽어 보시기 바랍니다. 글의 내용은 인천에 한정되어 있지만 투자의 POINT는 비슷하리라 생각됩니다.

제가 자주 가는 R2에서 퍼온 글입니다.

---------------------------------------------------------------------------------------

안녕하세요? AV People 동호인 여러분
눈팅 회원 *** 이라고 합니다.

음악이 좋아 여기에 가입한지 2여년이 되었는데 동호인 분들 도움도 참 많이 받았구 가끔의 여러분들 글 눈팅이 저의 삶에 웃음과 여유로움을 주셨습니다.

오늘은 제가 시간의 여유로움이 좀 있어 회원 분들께 도움이 되었음 하는 바람으로 제가 알고있는 지식을 나누고저 글을 올립니다.

전 40대입니다만 여기 회원분들 대부분이 30대 분 들 인거 같아 제일 중요한 30대를 놓치지 말고 꼭 저의 글을 참고 하시어 재테크에 도움이 되었음 합니다.

지금 전국이 부동산 열풍인거 같습니다.
전 이것을 이렇게 생각합니다. 이제는 꾸준한 저축만으로는 부를 형성하기가 어려운 시대임을 절감하다보니 아는 것은 모자라고 불안한 심리로 부동산, 주식, 펀드 증 투자에 온힘을 기울이는 것 같습니다. 이 중 제일 첫째가 부동산이라고 생각 합니다. 부동산을 모르고 부를 형성하기 어렵다고 해도 과언이 아닙니다.

근데 내가 가지고 있는 돈이 없는데.. 적은데.. 어떻게 부동산을 하냐.. 남의 나라이야기다.
내겐 필요없어... XX나라, XX정치 하는 놈들... 술이나 마시고.. 음악이나 듣고 위로하자 ^^
이런분들도 많을 거라고 생각합니다.

아는게 힘입니다. 오디오와 음악에 미치듯 부동산 공부에 한번 빠져 보십시오 지식의 심도가 좀 더 해지면 아~ 돈이 적어도 또는 없어도 가능하겠다는 방법도 터득하게 됩니다.
내가 현재 가진 돈이 없을 때 공부를 하여야 합니다. 이런 준비를 꾸준히 해 오면 그 기회는 얼마든지 올겁니다.
기회란 준비된 자만이 알 수 있고 쟁취할 수 있는 겁니다.
준비가 되지 않으면 그 기회가 와도 모르고 지나가 버리고 먼 훗 날 느끼게 되는 것이죠.

지금이 그 기회의 시기 인 것입니다.-2~3천만으로 5~6년 만에 내 집 마련할 수 있는 절호의 시기입니다.

아마 부동산 특히, 재개발 재건축에 대해 공부를 좀 해 보신분이면 제 글에 공감을 하실 거라고 생각합니다. 그리고 실행에 옮길거라고 기대도 해 봅니다.

물론 앞으로도 가능하지만 지금 이 시기 보다는 더 어려울 겁니다.
2006년 하반기는 재개발의 시대라고 해도 과언이 아닐 겁니다.
전국 각 시 단위로 재개발 재건축 구역이 대부분 확정 되었습니다.
뉴타운, 촉진지구도 이것과 마찬가지라고 생각 하면 됩니다.

지역의 난개발을 막고자 5~10년 단위로 자치구에서 일괄 지정하게 되어 있습니다.
그 첫 번째가 2006년 하반기 인거죠 해당 자치구 구역 확정 위치도 및 자료는 시,군,구에 접속 해 보시거나 웹서핑으로 쉽게 찾을 수 있습니다.

향 후 가능성이 많은 재개발 지역은 서울, 부천, 인천, 의왕, 안산, 성남, 부산, 대구, 마산, 울산, 제주 등 전국 대부분의 지역이라 해도 과언이 아닙니다.

전 여기서 현재 투자금 대비 최고의 효과를 낼 수 잇는 곳은 단연 인천이라고 단언 드립니다.
그래서 인천으로 한정하여 설명 드리겠습니다. -- 다른 지역도 원리는 마찬 가지입니다.

인천은 2006년 8월 1일자로 100여 군데의 재개발, 재건축, 정비구역을 확정 했습니다.
여기서 정비구역은 촉진지구로 지정하고 시 정부 주도형으로 나아가 시기가 조금 빨라질 거라고 예상 해 봅니다.


2~3천으로 내집마련하는 비법은 밑의 2가지대로 실행에 옮기기만 하면 됩니다.
아주 간단 합니다.

1. 인천시청에 접속하여 정비구역 지정 위치도 및 현황자료를 다운 받는다.(2006년8월1일)
2. 재건축은 빼고 재개발(1,2단계로 나누어져 있음) 및 정비구역(사업방법보류로 되어 있음)위치도를 구역별로 확대 출력을 하여 그 지역 부동산 중개업소를 찾아 다니며 구역 현황파악 및 매물을 구하고 2~3천만 투자로 살 수 있는 빌라 및 다세대를 물색하여 마음에 드는 것이 있다면 구입 하시면 됩니다. ---> 부지런히 많이 움직이는 것이 더 큰 덕을 볼 수 있을 겁니다. 이 정도도 노력하기 싫은 분은 패스^^

위 1.2번 설명대로 하시면 끝 납니다.


이제부터는 그 투자로 돈이 형성되는 과정과 형편별 구입요령을 알려 드리겠습니다.

1. 구입요령은 위에서 설명 드린 것과 같이 부지런히 다니시면 2~3천으로 구입할 수 있는 물건은 제법 있을 겁니다.
-  전세를 끼고 사는 방법
-  월세를 끼고 사는 방법(돈이 좀더 여유가 있다면)--수익율은 충분치 않지만 5~6% 수익은 나올겁니다.
-  대출을 활용해서 사는 방법 -- 다세대 물건은 1금융권에서는 받기가 어려울 겁니다. 2금융권도 잘 안되는 곳이 많구요 신협이나 새마을금고에서 일부 가능 할 겁니다. -- 인천지역은 법원 앞 법무사에서 대출대행 해주는 곳도 많습니다.
문은 두드리면 반드시 열립니다 그리고 열심히 찾아보면 방법은 항상 있습니다.
- 경매로 낙찰받는 방법 -- 경매로 낙찰 받으면 낙찰가 또는 감정가 이상 낙찰일때는 감정가에서 80%는 대출을 해 주는 곳이 많습니다. --- 정상적으로 매입하면 대출이 어렵다더만.... 이것은 좀 아이러니 하지만 설명하면 복잡하고 그만한 이유는 충분히 있습니다.

적은돈으로 최고의 효과를 낼 수 있는 재개발 물건은 가능한한 작은 다세대 물건입니다.
대지지분 1~2평에 건평5~7평 이런 물건 일수록 그 수익률은 놀랄 만큼 큽니다.
인천은 이런 물건도 제법 있습니다.
이렇게 아무리 적어도 입주권은 나오기 때문이죠.
재개발의 키 포인트는 입주권입니다. 입주권이란 향후 조합원 자격권자가 되겠죠.
입주권에 대해서는 따로 설명을 드리겠습니다.

6평이하면 조합원 자격이 없다던데... 이렇게 반문 하실 분도 계실 겁니다.
이것은 쪼개기가 극심한 지역에서 특히 서울에서 있는 현상이고 그 외지역은 대부분 걱정 않으셔도 됩니다. 이미 예전부터 그렇게 형성되어 있었기 때문에 입주권 받는데 지장이 없습니다.

2. 재개발 투자는 내가 향 후 입주권을 받아 그곳에 입주하여 살거라는데 포인트를 두는 것보다 향 후 가치가 어디가 제일 좋은가에 중점을 두어 구입하여야 최고의 투자효과를 낼 수 있습니다.
그것은 나중에 처분을 하여 그 시점에 본인의 형편과 살고 싶은 곳을 맞추어 선택하여 그 처분한 돈으로 구입하면 최상의 선택이 될 겁니다.

3. 대지지분에 너무 연연해 하지 마시길 바랍니다.
나중에 입주권 순위 결정은 관리처분 시기에 감정평가액 대비로 우선 순위가 매겨 집니다.
입주권만 나오면 되는 것입니다.
적은 돈으로 매입할 수 있는 물건이라면 최고의 투자가치가 됩니다.

적은 지분으로도 나중에 큰 평수 구입할 수 있는 방법도 있습니다.
이것은 알려드리기는 어렵고 스스로 터득 해 보시길 바랍니다.

4. 구입할 지역은 인천 전체에서 재개발 확정지는 어디든 상관이 없다고 생각 됩니다.
조금씩 차이는 있겠습니다만 하여튼 진행속도가 제일 빨리 되는 곳이 제일 좋다고 생각 됩니다. 하지만 이것은 예측이 좀 어렵습니다만 이것도 부지런 함으로 예측 가능 해 집니다.
그리고 한가지 더 첨부하면 용적율이 높은 지역이 나중에 수익률이 더 많이 발생할 요인이 크다고 생각됩니다.
그리고 구역 면적이 넓은 지역 -- 이것은 반드시 그렇다고는 볼 수는 없습니다. 왜냐하면 그만큼 조합원 수가 많다보니 협력이 빨리 안될 요인이 많아 늦어질 수 있기 때문입니다.

다시 정리하면
- 많이 낡은 지역
- 지역민들 협조가 잘 되는 지역
- 지금 대부분 추진위 승인 과정에 있지만 이미 추진위 승인을 받은 곳도 여러 곳 있습니다. -- 경동지역, 용현1구역 등...
- 용적율이 높은 지역
- 구역 면적이 넓은 지역
- 입지적 여건(위치)이 좋은 지역

5. 현재 2~3천만의 종자돈도 없고 전혀 여유가 없는 분들을 위하여---
전세나 월세에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전부인 분들은
그것을 빼서 인천으로 재개발 지역에 주택(다세대)을 구입하여 이사를 가면 됩니다.
-. 전용 10평내외 -- 구입가 -- 5~6천만원
-. 전용 15~16평 -- 구입가 -- 6~8천만원
-. 전용 17~18평 -- 구입가 -- 7~9천만원
이것은 지역에 따라 편차가 좀 있습니다.
만일 위의 금액도 마련하기 어려우시면 나머지는 대출로 충당하여 구입하시면 됩니다.
대출요령은 따로 설명이 되어 있습니다.

이것마저 어려우시면 저에게 메일을 보내 주시고 상담을 받으십시오 제가 시간 되는 데까지는 설명 해 드리겠습니다.

그리고 현재 서울에 계신 분이고 셋집에 살고 계신 분으로 그 보증금이 전 제산인 분은 더더욱 이렇게 하여야 한다고 생각 합니다.
물론 대출을 끼고 매입하게 되면 매월 그 이자를 내어야 합니다. 이것은 이자부담을 5년동안 하더라도 나중에 그 수익에 비하면 극히 미미 할 것입니다.
서울에 출퇴근이라면 계양구 작전동이나 부평구 역세권 정도로 매입을 하여 이사를 하시면 됩니다. 물론 좀 멀고 고통이 따르겠습니다만 밝은 미래를 위해서는 참을 줄도 알아야 합니다. 그래야 잘 살 수 있는 자격이 주어지고 나중에 현명한 판단이라고 여겨 질 것입니다.
현재 조금 힘들고 남보기에 창피하다고 생각 할 수 도 있겠습니다만 희망적인 미래가 있다면 안할 분들은 안계시겠죠^^

사실 제 주변에도 보면 아파트 몇 억짜리 계속전세 사는 분
몇 천만원 전세에 사는 분
보증금 몇 천에 많은 월세를 내면서 사는 분
이렇게 지속적으로 계속 살 고 있는 분들도 많습니다.
열심히 일을 하면서도 현재에서 벗어나지를 못하고 있는 분들도 많습니다.
물론 이런 방법을 모르다 보니 당연 할 수도 있겠지만
부동산에 집중하여 관심을 가지지 못하고 먼저 포기 해 버렸기 때문입니다.

그리고 제가 설명을 하여 그렇게 하시는 분들도 있지만 실행을 안하시는 분들도 많습니다.
저 생각에는 너무 답답하지만 어쩔 수 없는 거라 생각 합니다.


이상이 구입하는 요령이었고



이제는 제일 중요한 돈이 형성되는 과정을 설명 드리겠습니다.

1. 대략적으로 큰 부분만 나열 하겠습니다.
재개발구역입안--> 구역확정(지금은 구역확정단계) --> 조합설립, 시공사결정 --> 관리처분, 이주비지급 --> 철거 --> 조합원 동,호수 결정(입주권결정) --> 일반분양, 착공 --> 입주 -->청산 조합해체

이 중에서 가장 큰 폭으로 오르는 시기는 <<구역확정 - 조합설립 - 철거와 동호수결정 후 - 입주>>입니다.

이 때는 눈에 두드리지게 오르는 것이 나타납니다.

지금은 구역 확정이 된 시기이므로 이미 좀 올랐다고 봐야 합니다. 그러나 지금이 매입할 적기라고 생각 합니다.
2006년 11월~2007년 2월까지 -->> 최적기라고 생각합니다.

때마침 11.15 부동산 초치로 지금 전체적으로 주춤하는 시기입니다.

2. 1~2년 후에 거의 대부분 조합이 형성 됩니다. 그리고 시공사가 선정되고 조합원 입주평수 결정 및 동 호수 추첨이 진행됩니다. 이때까지 2~3년정도 예상이 됩니다. 이것은 반드시는 아닙니다. 구성 조합원의 협조여하에 따라 빨라질 수도 늦어질 수도 있습니다.

이 때 배분 받게 되는 입주권이 바로 돈이 되는 것입니다.

그것은
- 일반분양보다 20~40%(인천의 경우)는 싸게 분양을 받는 다고 생각 하시면 됩니다.
나중에 입주 할때 추가 분담금을 계산 해 보면 이렇게 되는 것입니다.
인천의 대부분 지역은 30%이상 이라고 생각하셔도 됩니다.
인천은 곳에따라 50% 이상되는 곳도 있을 수 있습니다.
잘 찾아보심 이런 곳도 구입할 수 있을 겁니다.

그것은 그만큼 비례율이 높기때문입니다. 비례율 계산은 어렵지만 조사는 간단 합니다.
용적율이 높은 곳 다시말하면 부동산 중개소에 가서 여기 조합원세대수는 몇 인데 몇세대 건설 예상이냐고 물어보면 됩니다. 이것은 현재 확정은 아니지만 대부분 추진위에서 계획은 되어 있습니다.

인천의 현재 재개발 확정구역은 대부분 조합원수의 배수정도 건설이 예상됩니다.
그것은 그 만큼 낙후 되었다는 소리도 되겠죠

그래서 사실 다세대를 구입하는 사람이 어부지리로 더 큰 덕은 보게 된다는 겁니다.

- 30% 정도 싸게 입주권을 받을 경우 돈으로 환산 해 보면....
투자금액이 적은 조그만 다세대를 구입하였으므로 나오는 입주권은 24~5평형이고 이 기준으로 계산해 보겠습니다.
지금부터 대부분 2~3년 후 일반분양이 이루어 질거고 예상분양가는 평당 1200~1500만원 정도로 예상 합니다. 재개발은 정부의 분양가 규제 대상이 아니며 그리고 지금부터 이루어지믄 재개발 아파트는 고층 위주이며 동간 거리가 넓어지고 지상 녹지가 강화 됩니다. 즉, 아주 쾌적한 아파트가 지어지는 것입니다. 이것은 인천시 적극적인 처사입니다.
인천시 권장대로 하면 인센티브도 주어집니다.
그리고 건축비가 요즘 아파트보다 당연 더 들겠지만 여러분께서 만일 조합원이 되시면 건축비가 많이 들어가고 좋은 아파트를 짓자고 적극적으로 조합에 요구 하여야 합니다.
그래야 조합원에게 돌아오는 수익이 크 집니다.

어째든 일반분양보다 30% 정도 싸게 입주권을 받고 분양가 1200만원(정말 최저 예상가입니다) 기준이라면 평당 360만원 차액이 생기게 되고 즉,
360X25평=9,000만원이 됩니다.

이 9,000만원은 여러분의 순 수익이 됩니다. -- 이 입주권은 프리미엄이 아닙니다.
그리고 일반 분양 후 이 때 처분 하시는 분이 많이 계시는데 참아야 합니다.
어차피 적은 돈 투자 했고 여태 참았으니 더 기다려야 합니다.
일반분양 후 입주권을 내 놓으면 금방 매매가 됩니다. 그 이유는 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 전망이 좋고 로얄층이기 때문입니다.
그것은 조합원 우선권으로 비례율이 좋을 때는 로얄 층만 가지고 조합원 동 호수를 추첨 합니다.

그리고 이 때 입주권을 처분하면 예전과 법이 바뀌어 양도세 대상이 되기도 합니다.
만일 매매를 할 경우 세금 관계 잘 따져보고 처분해야 합니다.

바꾸어 말하면 지금 돈의 여유가 좀 있고 내가 살고 싶은 곳에 입주권이 나온 곳(전국 어디든)이 있다면 즉각 일반분양을 받지말고 재개발지의 조합원 입주권을 매입을 하시면 된다는 얘기도 됩니다.


3. 분양 후 입주까지(2년 남짓)
이 때부터는 계속 조금씩 올라갑니다.
결정적으로 입주 때는 큰 폭으로 오르게 됩니다.
일반분양가의 10~50% 프리미엄이 형성 되는 것입니다.

인천의 경우 최소 20~30% 정도는 될거라고 조심스럽게 예측 해 봅니다.
- 그것은 조합원이 가지고 있는 입주권은 대부분 로얄층이기 때문이며
- 여태까지 전국적으로 나홀로 등의 아파트 빼고 단지형 아파트에서는 프리미엄이 대부분 형성되어 왔습니다. 이것이 형성되지 않는 다면 미리 분양 받지 않고 다 입주시 때 사겠지요^^
더 자세한 것은 인천에 투자해야 하는 이유에서 설명을 다시 드리겠습니다.

그럼 프리미엄을 일반분양가의 최소 20%로 잡으면
25평형 기준으로
1200만 X 20% X 25평 = 6,000만원이 됩니다.

그럼 9,000만원(입주권) 6,000만원(프리미엄) = 1억5천만원이 순수익이 됩니다.
이것은 여러분의 기대치가 너무 크지않게 최소로만 잡은 것입니다.

경우에 따라서는 2억 이상도 충분히 가능 하리라고 생각합니다.
이것은 그 당시 부동산의 여건이 어떻게 달라지는가에 따라 달라질 것입니다.

그리고 위에 설명 드린 것은 앞으로 부동산의 형태가 어떻게 될 지라도 큰 변수는 없을 것입니다. 그 이유는 인천이기 때문입니다.

4. 그리고 입주시기--- 이 시기가 매매 타이밍입니다.
입주하실 분들은 그대로 입주하시면 되고 투자하신 분들은 매매를 하시면 됩니다.
이 때 반드시 등기부 등록 후 매매를 하셔야 세금(양도세)관계가 최소화 됩니다.
양도세에 상관없는 분은 등록하지 않고 매도 하셔도 됩니다.
조합원은 입주전 전매가 허용 되어 있습니다.

예를 들면 저 같은 경우에는 등기전에 매매를 하게 되면 구입가의 차액에서 무조건 60%의 양도세를 내야 하므로 실질 적인 득이 되지 못합니다. 하지만 등기 후 처분하게 되면 그것은 달라 집니다.

조합원은 등기 때 토지지분을 제외한 건축물에 대한 취,등록세와 일종의 소득세를 내어야 합니다. 그리고 등기를 하게 되면 국세청 기준시가가 정해지게 되고 다주택자의 경우에는 매매가-기준시가 x 60%(양도세)가 결정될 겁니다.
최대 수익이 되는 것이죠 이것은 거의 형성된 프리미엄에서 양도세 비율만큼 내게 될 거라고 예상 되어 집니다.


4. 입주 때 추가 분담금이 없는데 어떻게 해야 하느냐고 반문 하시는 분들도 있을거 같습니다만, 별 걱정 안하셔도 될 겁니다.
이 때 추가분담금 25평형 기준 1억~1억5천 정도는 은행에서 아마 서로 대출 해 줄려고 할 겁니다.
만일 이것도 여의치 않을 때는^^
등기를 하시지 말고 매물로 내 놓으면 금방 매수자가 나타 날 것입니다.
그럼 계약금, 중도금을 받고 등기 후 넘겨주면 됩니다.


5. 그리고 여기서 설명을 보충하자면 조합이 형성되고 관리처분이 이루어지면 이주비가 지급 됩니다. 이것은 일단 무이자로 조합원에게 배분 되며(건설사에서 일단 지원합니다) 그 이자부분 등은 나중에 조합수익에서 공제하게 됩니다.
인천의 조그만 다세대의 경우 약 4,000~6,000만원 정도로 예상 됩니다.
여러분 매입가와 비슷할 것입니다. 이 때 융자를 갚아도 되고 전세금을 빼 주어도 되며 활용하시면 됩니다.

만약 재개발 다세대를 사서 들어가 살고 계신 분이라면 실질 이주하는데 활용하시면 됩니다. 융자금이 있다면 그것은 그대로 끼고 가도 되는 것입니다.



이제부터는 보충 설명입니다.

물건 매입시 부동산 중개업자의 말을 너무 존중할 필요는 없습니다.
무조건 투자금 적게 들어 가는 것이 최선이라고 생각 하십시오

그리고 인천의 부동산 중개업소들은 제가 위에서 설명드린 원리를 자세히 모르는 부동산 중개업소가 대부분입니다. 특히, 중구, 동구 남구 지역이 그렇습니다.
그것은 이분들이 재개발 경험을 처음 하기 때문에 그동안 지식을 쌓아 오신 분들이 별로 없습니다.
요즘 부평이나 작전동지역은 서울 쪽에서 발빠르게 인천으로 간 부동산들이 제법 있기는 합니다. 그 분들은 좀 설명이 나을 것입니다.
하지만 제가 설명 드린데로 자세히 설명이 되는 분들은 찾기가 어려 울 것입니다.

그래서 인천이 더 유리 합니다.
그것은 아직은 많이 싸게 형성 되어 있고 매물이 간간히 나오기도 합니다.
서울지역은 재개발 구역이 확정되는 순간 매물이 사라집니다.

인천은 어려운 분들이 많아 오히려 이 때다 하고 팔려고 내놓은 분들이 많습니다.
그동안 다세대는 매매 자체가 어려웠기 때문이기도 하고
지금 당장 해결하지 않으면 안되는 분들
인천의 부동산 중개업소에서 재개발 감을 잘 못잡고 있고 현재 그 지역에 살고 계신분들도 돈의 형성과정을 대부분 모르고 있고 그 지역의 추진위사무실 사람들도 잘 모르는 사람들이 대부분입니다 그냥 감으로 무조건 좋다고 생각 하는 경향이 대부분 이다보니 매물이 나오고 있는 것입니다.

그래서 지금이 매입 적기라고 보는 겁니다.
그 사람들 지식이 더 쌓이기 전에 매입해야 조금이라도 더 득을 볼 수 있는 것입니다.


지금 인천의 재개발 매물의 여건 및 우선순위는,
1. 부평동, 십정동, 작전동, 효성동(부평구-계양구)
2. 가좌동, 석남동, 숭의동, 도화동, 용현동(서구-남구)
3. 간석동, 구월동(남동구)
4. 중구
5. 동구

위의 순서로 가격이 형성 되어 있습니다.

단기로 2~3년 정도 생각 하시는 분이라면 1,2번이 좋을 거 같고
이것은 현재 교통 등의 여건이 좋고 서울에 지리적으로 가깝기 때문입니다.
5년 이상을 바라보는 분은 중구, 동구가 나을 것입니다.

저는 현재 아주 낙 후 되어 있는 중구 동구를 적극 추천 드립니다.
그곳은 매물도 많이 나와 있고 저렴하게 구입 할 수 있습니다.
인천 사람들도 그곳은 별로 쳐다보지 않는 것 같습니다.

하지만 입주시점 이 후에는 중구 동구가 오히려 더 나을 거라고 예상됩니다.

그것은
1. 송도신도시-영종도-청라지구 삼각벨트가 형성되는 길목입니다.
2. 바닷가와 가깝습니다.
3. 향후 건설될 제 2외곽 순환도로가 지나가는 길목입니다.
4. 지하철, 전철 여건이 획기적으로 개선되며 나아가서는 인천역에서 영종도로 들어가는 전철도 생깁니다.
5. 영종도 발전에 맞추어 따라서 상승하게 됩니다.


그리고 왜 하필이면 인천인가에 대해 설명 드리겠습니다.
물론 위에서 언급 된 부분만으로도 어느 정도 타당성이 있을 것입니다만 보충 하여 드리겠습니다.

1. 현재 인천의 낙후도는 말할 수 없을 만큼 도외시 되었습니다.
그래서 독립적인 기능 보다는 서울의 일종의 위성도시처럼 되어 있습니다.
그래서 다른 경기권의 소도시보다도 부동산 값이 엄청 쌉니다.
심지어 부천보다도 20~30 저렴하게 형성되어 져 있습니다.

인천 계시는 분들은 지금부터 희망을 가지십시오^^
2. 이제 겨우 검단 신도시 발표로 조금 탄력을 받았습니다.
그나마 다행이죠 아니 지금 매입 하실려는 분들께는 조금 손해죠 제가 신도시 발표 전에 이 글을 올려 드려야 했었는데... 마음은 있었는데.. 좀 미루다 보니..죄송^^

3. 인천의 재개발은 그동안 부분적으로 아주 조금 이루어 졌으며 지금이 대대적으로 처음으로 하는 거나 마찬 가지입니다. 이 일차적인 재개발이 완료되는 시점 대략 2012~2013년이 됩니다.
그 때는 인천 지도가 확 바뀔 것입니다.
그리고 내년 하반기부터 늦어도 2008년부터는 슬슬 서울에서 투자자들이 인천으로 움직이는 것이 눈에 띄게 나타날 겁니다.
지금 서울 분들은 송도신도시 정도로 눈을 돌리고 있습니다만 그 수익은 재개발 자구가 훨씬 나을 것입니다.

4. 인천의 개발계획이 아주 잘 짜여져 있고 훌륭하다고 생각 합니다.
물론 문제를 찾을려면 많겠지만 큰 덩어리로 보면 전 전국 최고라고 생각 합니다.
전 안상수 인천시장이 처음에는 별로라고 생각 했는데 인천 분들 입장에서 보면 향 후 잘 뽑았다고 느낄 실겁니다. 사실 누가 시장이 되더라도 이 건 흐름이라고 생각 합니다.

5. 현재 인구추이를 살펴보면 인천은 2004~5년 사이에 10% 인구 증가를 기록 했습니다.
현재 대략 260여만명 정도 인데 2010~2012에는 분명 300만은 넘길 거라고 추정합니다.
그리고 중요한 것은 젊은 인구(20~30대) 증가율이 높다는 것입니다.

6. 90년대 말만 하더라도 인천이 전국 부도율 1위권에 있었습니다. 그러나 현재는 부도율 낮은 순위로 1위권 일 것입니다. 그 만큼 인천은 변화 하였다는 것이죠 단지 외형적으로 살고 계시는 분들께서 피부로 느낄 수 없었다는 것입니다.
외지인인 제가 볼 때는 인천은 현재도 급변 하고 있음 절감 합니다.

7. 국제공항과 항만을 가지고 있습니다.
이것은 엄청난 인프라입니다. 그리고 앞으로 중국은 우리에게 더욱더 다가 올 것입니다.
중국이 발전 할수록 인천은 그만큼 유리 한 것입니다.

8. 앞으로 송도 신도시 영종도 청라지구가 어느 정도 완성되는 10년 후의 인천은 저도 예측 불허입니다. 이 때는 서울의 위성도시가 아닌 인천은 분명 자족 도시가 될 것이며, 천대받은 인천이 아니라 전국에서 몰려드는 인천이 될거라고 예상 해 봅니다.
이 때는 아마 부천이나 웬만한 서울의 위성도시보다는 부동산 값도 우위에 서게 될 거라고 생각 합니다.

9. 앞으로 인천은 한국의 미래를 주도 해 나갈 도시라고 생각 합니다.

10. 제일 중요한 것입니다.
현재 지정된 재개발 지구는 대부분이 대단지 규모이며
인천에서 처음 시행하는 거라 특히 역점을 두었으며
지리적 여건도 거의 대부분이 핵심지역이며 향 후
교통(특히 지하철 등)의 중심지를 따라 설계해 놓은 것입니다.
앞으로 인천의 주택을 이끌어날 아파트 단지 들이 될 것입니다.

이상이 저 개인의 순수한 인천에 대한 미래 예측이고 오직 부동산의 가치에 중점을 두어 그동안의 자료와 부동산 공부와 투자 경험을 바탕으로 설명을 드린 것입니다.


여기 회원 분들이 너무 좋은 분들이 많고 순순하고 특히, 30대분들 서민들이 많은 것 같아서 저 나름데로 도움을 한번 드리자고 결심하고 전력을 다하여 쓴 글입니다.

인생에서 30대가 제일 중요한 거 같습니다. 황금시기를 어떻게 보내느냐에 따라 자신의 미래는 엄청 변모 할 것입니다.
30대 무조건 열심히 사십시오 엄청 노력도 하시구요 그래야 40대 이후에는 몸이 고생하지 않고 그 노하우를 바탕으로 살아 나갈 수 있다고 생각 합니다.

물론 예측이라 다를 수는 있으나 그렇게 빗나가지는 않을 거라는 확신을 가지고 쓴 글입니다.
아뭏던 와싸다 회원 분들게 꼭 도움이 되길 바라며
이 글을 읽은 순간이 기회라고 생각 하시고 적극적으로 추진 해 보시길 바랍니다.

물론 여기에는 부동산에 대하여 저보다 더 고수인 분들도 많으리라고 생각 합니다.
이 글은 어디까지나 초보자를 대상으로 도움을 드리고자 해서 쓴 글이니 오해는 나시고 너그러니 양해를 부탁 드립니다.

이 글은 인터넷 어디에도 없는 것이며 순수하게 제 개인의 글임을 밝혀 드립니다.
막 배포 하지는 마시고 꼭 배포 할 곳이 있다면 여기 와사다 게시판에 있음을 밝혀 주시고 여기 들러서 읽으시라고 하면 와싸다에게도 도움이 되겠죠^^


두서없이 쓴 글이라 배열이 조금 뒤죽박죽되어진 것 같습니다. 하지만 유심히 보시면 다 이해는 되리라고 생각 합니다.

이번 이 기회를 놓치지 마시길 바랍니다.
부러운 30대 여러분 무조건 열심히 하십시오
제가 보기에 너무 부러운 30대입니다^^
현재 내 위치가 아무리 낮아도 10년만 죽어라 하면 광명은 반드시 찾아옵니다.
아까운 젊음을 낭비하지 마시길 부탁드립니다.

20대 40,50,60대 분들은 참고로 잘 활용하시면 도움은 되리라고 생각 합니다.

감사합니다.
진심으로 도움이 되기를 간절히 바랍니다.

참 저의 글대로 실행을 하시고 나중에 맞아 떨어지면 그 때 꼭 연락을 주시고 고맙다는 인사와 밥 한끼 사 주십시오.^^ 그럼 저는 행복 할 것입니다.
제 연락처와 멜은 바뀌지 않습니다.

참고로 전 현재 사업을 하며 부동산 경매를 전문적으로 하고 있습니다.
와싸다 눈팅 회원 이었습니다.^^


항상 많이 웃고 즐거운 나날들이 이어지길 바랍니다.

^----------------------^

참 지방에 계신 분들도 실망하지 마십시오
지방는 오히려 더 기회 일 수도 있습니다.
특히, 부산, 대구, 광주 같은곳
원리는 똑 같습니다.