재개발투자의 목적은 단지 단기차익을 목적으로 하는 것이 아닌 아파트의 가치판단을 근거로 하여야 합니다.
잘못된 계산법에 의한 잘못된 투자는 우연적인 몇 번의 단기차익을 기대할 수 있을지는 몰라도 재테크의 성공을 이루어 주지는 못합니다.
진정한 성공의 열쇠는 정확한 분석과 바른 판단, 그리고 결단력일 것입니다.
재개발을 잘못 이해한 분들로부터 브리핑을 들으면 간혹 이런 말씀들을 하시곤 합니다.
30평을 매입하면 33평을 분양 받기 위해 나중에 3평 값을 더 내야 하는데 지분 매입가는 평당 700만원에 나왔으니 총 21,000만원이고 나중에 3평에 대한 분양가를 내는데 조합원은 조금 저렴하니, 일반분양가가 평당 900만원이면 조합원 분양가는 700정도, 그러니 700×3 = 2,100만원을 추가부담금으로 내면 되고, 결과적으로 매입가 21,000만원, 추가 부담금 2,100만원 하면 23,100만원에 33평형 아파트를 배정받는... 이를 도표화하면
(잘못된 계산법의 예)
이런 식의 계산은 지분제 방식에 의한 계산입니다. 그러나 비례율 부분에서 언급한 바와 같이 재개발의 평가금액 계산방식은 평가제에 의합니다.(강제규정)
당연 평가금액이란 재개발이 진행되면서 반영된 시세는 무시합니다.
하지만 반대의 경우로 잘못된 계산법에 의해 좋은 물건이 나오는 경우도 많이 있습니다. 계산법을 알면 그리고 많이 연습하면 좋은 물건의 분석이 가능하며 보다 저렴하게 아파트를 구입할 수 있습니다.
그 첫 번째가 우선 평단가에 대한 환상을 버리는 것인데 평단가의 계산에는 많은 함정이 있습니다.
평단가에 의한 계산법은 완전히 잊으셔야 합니다. 평당 싸다 하여 싼 것이 아닙니다.
가장 현명한 판단의 방법은 다음과 같습니다.
등 입니다.
※ 초기 투자금액 = 지분매입가 - (전세가 및 융자금액)
※ 추가부담금 = 조합원분양가 - (토지 및 건축물의 평가총액×비례율)
※ 총 부 담 금 = 지분매입가 추가부담금 (초기 투자금액의 많고 적음에 따른 기회비용)
실제 사례로 예를 들어 드리면 다음과 같습니다.
0.5평 과 20평의 비교
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구분 |
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대지 0.5평 , 건평 5평 |
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대지 20평, 건평 10평 |
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매매가 |
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50,000,000원 |
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150,000,000원 |
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평가액 |
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토지 : 0.5평× 4,000,000원 =
2,000,000원건물 : 5평× 700,000원=
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토지 : 20평× 4,000,000원 =
80,000,000원건물 : 10평× 700,000원=
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비례율 |
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90% |
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90% |
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비례율반영액 |
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4,950,000원 |
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78,300,000원 |
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240,000,000원 |
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240,000,000원 |
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235,050,000원 |
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161,700,000원 |
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총부담금 |
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285,050,000원 |
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311,700,000원 |
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추가 세금 |
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× |
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× |
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※ 조건 : 조합원수 : 400명
건립가구수 1000세대
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43평형 |
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200세대 |
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33평형 |
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400세대 |
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24평형이하 |
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400세대 |
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우선 상기 조건에 맞는지를 확인하여야 합니다. 그리고 투자 분석은 물건별로 세부적으로 차근히 판단하여 투자하여만 합니다.
43평형의 조합원 배정은 50% 규정에 의해 100세대만 배정되고 33평은 400세대 모두 배정되므로 33평형 이상의 조합원의 배정물량은 500세대입니다.
조합원의 숫자가 이보다 적어야 합니다. 더 많다면 그에 맞는 투자를 다시 분석하여야 합니다.
총 투자금액의 계산은 최초 물건의 매입가와 청산금(추가 부담금)의 합이 작은 물건이어야 합니다.
총 금액이 같다면 초기 금액이 적은 것으로 투자하여야 합니다.
1,000만원투자하고 차후에 2억9000만원 추가로 내야하는 물건이 3억 투자하고 차후에 하나도 내지 않는 물건보다 좋다는 뜻입니다.
재개발의 투자는 차후에 건립될 아파트에 대한 투자라는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.
예스하우스 전영진대표
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